扬州京华城西侧项目分析(28页)
扬州客户群的需求。
呈：骆董事长主旨：关于扬州楼盘针对客户需求的分析说明：一、扬州楼盘针对的客户在选购新房时教喜欢购买多层住宅和低层住宅，总共占77% 左右；而对小高层的接受大概只占22%左右。
而本案的规划是以叠加为主，小高为辅，适应扬州购房者的需求，故会有一定的市场。
二、扬州购房者的普偏购房能力的总价在20~35万左右，而本案的小高和部分叠加基本符合这个价格范围，所以建议本案在销售策略上采取低开高走以吸引大量的客户群（因为本案和一般的个案不一样，本案的量大）。
三、扬州购房者对购房的需求较集中在3房2厅2卫和4房2厅2卫，说明购房者较追求大面积的住房，而本案的叠加别墅符合3房~4房等的需求。
四、购房者对购房的面积主要集中在100~150M2之间，也符合3房和4房的户型，本案的主力面积是120~130M2之间。
五、购房者购房的用途主要以自用为主，而且扬州购房者对住宅物业的投资教为理性，购房主要是为了自身住房的需求。
六、购房者对西区的区域较认可，同时也迎合了市政府对扬州的整体规划；所以西区以成为购房者的首选区域。
七、购房者的年龄层次较集中在30~40岁左右，这段年龄层次的客户普偏具有事业有成的共性，购房能力较强；所以建议在项目的客户年龄层次的定位中以中青阶层的客源为主。
八、购房这当中以本市的购房者较集中，但也有部分外来客源，建议在项目定位的客源区域定位中，以扬州本地客源为主，外地客源为辅。
结论：从以上分析，可以看出本案京华城中城的项目定位符合扬州目前的市场，故建议早日销售以达到最佳效果。
呈请核示房产部报告人：蒋红芬2003/7/24。
【精品文档】京华城项目施工设计方案
楼盘概况“京华城中城”一期住宅占地面积192441m2，一期总建筑面积244061m2，是一个集商业、生活、娱乐、休闲、教育等功能配套为一体的大型综合开发项目。
建立扬州新城市中心，合作建设美丽新扬州。
亮点：创造结合生活需求及国际观光景点之最大亮点全生活广场。
中心：以Living Mall为主体建立扬州最重要的中心商贸中心。
引爆：区隔城市功能，建立城市经营的核心，引爆城市发展力度与其他城市差异性竞争。
带动第二产业招商及第三产业升级。
总设计师沈先生要把扬州京华城中城建设成为最适合中国人的居住的地方。
要将京华城中城建设成为集商业、生活、娱乐、旅游、休闲等功能为一体的生活城。
商业不动产和巨大的商业中心构成京华城的一个全生活广场。
全生活广场建设有星级酒店、智能写字楼、展示中心、酒店式公寓、旅游小吃区等；商业中心贯彻四大经营主轴（以育乐带动零售、进而融入其他功能，以娱乐推动教育，实体和虚拟网络相结合的服务功能和24小时365天全球无时差服务体制），通过五大中心（育乐、媒体、联合服务、购物、生命），实现六大目标（安全、便利、舒适、温暖、创新、育乐），不仅能使来往宾客和在住居民能有一个24小时全天候购物环境，还能在娱乐中得到服务、在娱乐中得到教育以及获得一个人生命中各个时段的任何需求。
整个京华城中城建成后将形成300万平方米的城中城，结合优越的地理条件及商业、人文、金融、服务、旅游为一体的完整功能，该项目将成为扬州市的城市中心，使扬州市民的生活全面提升并与国际接轨，让城市总体经济得以快速发展。
扬州京华城中城生活置业有限公司成立于2003年6月26日，是由扬城开发有限公司全额出资的集项目建、销、租、服务为一体的外商独资经营开发企业。
公司目前致力开发“扬州京华城中城”。
该项目位于扬州新城西区，是一个集商业、生活、娱乐、旅游、休闲、教育等功能配套为一体的大型开发项目。
整个京华城中城由房地产、商业不动产和零售中心三大部分组成，占地约2000余亩。
扬州广陵新城文化综合体
建筑采用富有流动感的空间结构,在服务区、图书馆、信息中心、社 交场所、学习空间、餐厅、咖啡馆等多功能设施以及优美的户外风 景之间实现完美融合。在建筑物内部,创新性地使用缓坡、阶梯,以及 一系列嵌入内部的“天井”塑造了波动的形态,而起伏的整体屋顶设 计更是几乎看不到任何支撑结构,感受到的是人与人,人与土地、山脉
扬州广陵新城文化综合体概念方案设计
2013.12.23
目录
效果图 项目分析 方案设计 规划篇 建筑篇
1
方案一 效果图
鸟瞰效果图
人视效果图一
人视效果图二
人视效果图三
人视效果图四
人视效果图五
人视效果图六
鸟瞰效果图
方案二 效果图
鸟瞰效果图
人视效果图一
人视效果图二
人视效果图三
人视效果图四
剖面分析
进深较大的露台，对建筑起到遮阳的作用； 露台的水域能把阳光反射进入室内，增加 采光进深。中部庭院产生烟囱效应，促进 建筑内部的空气流动。
露台向下倾斜，减少对向外视线的遮挡， 并且与周边产生多角度的视线关系。
挑台和斜坡的植被和水域形成立体的园林， 它们衔接和延续了水街的景观，形成多 层次的城市景观带。
人视效果图五
人视效果图六
鸟瞰效果图
2
项目分析
扬州
区位分析
扬州机场
维扬
扬州火车站
9.32km
4.5km 文昌阁
广陵
SITE
京杭运河
28.63km
邗江
长江
江都
长江
区位分析
江都
广陵
邗江
文昌路公共中心轴
11.9km
14.7km
SITE
京华城西部副中心 文昌精致商务中心 京杭高端商务中心
2008年扬州商业地产项目调查报告
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•一、Βιβλιοθήκη 州商业概况 西区商圈介绍• 西区有京华城中城就有130万平方米住宅，还有奥都花城、和美第、 万豪西花园、西郡188庄园、新港名兴花园和中信泰富锦苑、海德公 园等楼盘，住宅将达到300万平方米左右，未来几年内，这里将具有 总建筑面积近500万平方米的住宅，可以说西区商业地产有着较大的 潜力； • 西区是扬州大型商业地产项目较为集中的区域，拥有京华城中城 LIVING MALL、金都汇、来鹤台、大润发、望月路步行街等诸多商业项 目，也有万都装饰城、高力汽配城、红星美凯龙等专业市场; • 虽然西区商业地产最近发展及其迅速，但由于某些新项目的人气不 足，导致商业经营并不理想，尤其以京华城中城为代表，每年都处于 巨额亏损中。
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二、已交付使用的商业项目——扬州时代广场
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扬州首家“一站式”消费购物中心； 经营范围涵盖百货、餐饮、娱乐休闲、健身 等； 文昌阁商圈娱乐、休闲因素极多，体现“一站式” 消费的购物场所不具备明显的竞争优势，且商 品品牌等相对金鹰等较弱，故其竞争力较差， 客户多以学生、中低收入者为主。
二、已交付使用的商业项目——宋城名都
二、已交付使用的商业项目——东方家艺广场
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位置：江阳中路新世纪大酒店东 南侧 概况：建筑面积：约9000平方米 经营类型：家艺时尚精品 售价：一楼：13000元/平方米 二楼：9500元/平方米 三楼：7300元/平方米 四楼：5700元/平方米 五楼：4700元/平方米；
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返祖：包租十年，年回报率8%
• • 位置：江阳西路，公司项目北 侧 概况：总建筑面积18万平方 米，该广场集家居智能信息、 家居文化传播、家居展览演 示、国际名牌展示、购物休闲 于一体，是扬州地区地区规模 最大、档次最高的家具建材市 场。
扬州润和绿景城营销推广提案
第一部分扬州房地产市场研究分析…………………………………第 2-8页1．扬州房地产市场发展现状及特征概括2．扬州房地产市场价格情况3．扬州房地产市场产品分析4．扬州房地产市场销售去化分析5．扬州房地产市场客源分析6．重点竞争个案研究第二部分项目地块价值及整体定位…………………………………第9-13页1．项目地块价值2．项目SWOT分析及应对策略3．项目整体定位4．项目形象定位5．项目客户定位6．项目价格定位第三部分整合营销推广策略…………………………………………第14-27页1. 项目推广定位2. 项目品牌策略3. 项目营销推广策略4. 阶段性营销推广计划第四部分销售执行方案………………………………………………第28-31页1．小高层公寓操作方案2．商铺操作方案3．首期多层操作方案4．销售组织及人员构想第五部分广告VI设计效果…………………………………………第32-34页第一部分扬州房地产市场研究分析一、扬州房地产市场发展现状及特征概括首先概括一下扬州房地产市场发展的现状和特征，使得我们能直观的对扬州房地产市场有个初步的了解：1、扬州房地产市场总体呈现供求平衡态势，市场发展健康扬州房地产市场从2003年至今商品房供求比一直保持在1.1~1.2左右（供应中还包括了安置性住房），房价虽然在在06-07年间有了跳跃式的上涨，但供求关系能依然能保持在1：1，因此我们判断短期市场依然会处于上升趋势。
2、扬州房价处于稳中有升，泡沫较小扬州房价收入比大约在7.26上下，在江苏省处于中游。
同时由于扬州三产比例较大，居民收入隐性较高，我们判断实际的房价收入比应该更低，市场泡沫程度较低。
3、居民购房偏好中等户型（90-120），户型功能实用性要求较高从我们走访的楼盘情况看，扬州目前比较好销的是110-120平方米上下的户型，购买者对户型的使用功能非常看中，偏好舒适紧凑的户型。
4、居民购房热情尚可，楼盘去化能力良好，总价购买承受能力50万左右目前扬州市区环线以内的住宅均价达到4000-6000元/平方米左右，居民的总价承受能力基本在60万以下。
扬州京华城
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
扬州京华城[导读] 京华城中城地处扬州市新都心——新城西区的核心，居润扬大桥及火车站至旧城区枢纽位置，占地2060亩，是一个集商业、生活、娱乐、休闲、教育等功能配套为一体的大型综合开发案。
中国第一个“沈庆京先生首创全生活概念的京华城 Living Mall 全生活广场”；中国最先进、最闪亮、最壮观、设计最具特色的 Living Mall 全生活广场；中国首创与商贸、房产完整配套开发的 Living Mall 全生活广场；中国最具观光、娱乐、购物、国际化的 Living Mall 全生活广场；中国最具功能性，且与政府能整合的 Living Mall 全生活广场；中国最多户内、外活动，表演场地，最具动感及吸引力的 Living Mall 全生活广场；中国最国际化设计及国际专家经营管理团队——扬州“京华城 Living Mall 全生活广场”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
京华城三楼KTV改造设计任务书
“MALL三楼KTV改造”施工图设计任务书一．设计总说明1.概况：本工程位于扬州京华城全生活广场三楼东南侧区域，属于公众聚集场所，一级防火建筑。
施工面积5000M2。
主要经营业态为电子商铺、百货、餐饮。
2.图幅：以1#图为主要出图图幅。
3.图例：原则上使用国家标准图例，个别图例可以自定，但应说明清楚，用文字及图示表示出来。
4.设计范围及内容：电气：工程红线范围内的低压送配电系统、动力、照明、接地保护系统、有线电视系统、综合布线、电话、POS数据网络系统、门禁管制系统、视频监控系统、背景音乐系统以及空调设备配电。
给排水：工程红线范围内的给水系统、排废水系统（含油污处理）、排污水系统。
空气调节：工程红线范围内的风系统，包括空气调节、新风、排风、排油烟（含油烟净化设备）；水系统，包括空调供回水管路、冷凝水管路。
燃气输送：工程红线范围内的燃气输送管路系统。
消防工程：工程红线范围内的火灾自动报警系统、消防水系统、消防排烟系统、燃气紧急切断系统。
5.设计依据1)现行的国家设计规范、标准、规程及地方指令性法规。
2)我司的设计要求。
二．电气系统设计要求1.低压配电系统1)低压配电回路负荷按现有配电柜低压出线容量配置，采用放射式配电形式。
按防火区域，北面的公区照明与商铺总电箱置于北面通道内，中间的公区照明与商铺总电箱置于4号强电室通道内，南面的公区照明与商铺总电箱置于南面的配电室内。
2)用电负荷：零售店铺按照每户6KW配置，餐饮1照明按6KW配置、厨房动力按30KW 配置、餐饮2照明按10KW配置、厨房动力按30KW配置。
每户预留挂壁式明装配电箱置于铺内天花内固定，后续出线由承租户自行深化设计。
3)从4号强电室内引一路电源至三层露台区域，以提供露台预留电点位及商业活动用电，容量60KW。
4)低压配电系统采用三相五线制系统，管路材质全部采用JDG或KBG管，桥架材质全部采用热浸镀锌板。
（弱电系统配管要求同强电）配电箱内空气开关、漏电断路器、接触器按“常熟开关CM系列”和“ABB S200系列”产品选型。
工业地产策划：扬州投资环境分析报告(弘策咨询)
城市 09年增长
2008年
5000
苏州 无锡
10% 13% 10% 14% 14% 18% 12% 18%
4419
4170 3775
2009年
南京
南通 常州 扬州 镇江 泰州
3000 2000
1000 0
2860 2500 2510 2202 1856 1580 1650 15南京 南通 常州 扬州 镇江 泰州
江苏原策管理咨询有限公司
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3 . 2 支柱产业
扬州市通过多种产业政策的引导，目前 已形成石油及化工、汽车船舶、机械装 备、新能源、新光源、智能电网、软件 与信息服务、现代物流业八大主导产 业。 2009年，电气机械及器材制造业、交通 运输设备制造业和化学原料及化学制品 制造业三大支柱产业工业总产值达到 3078.4亿元，占全市工业的69%。
江苏原策管理咨询有限公司
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4 . 1 交通现状与规划
铁路
现状：宁启铁路（南京-扬州-启 东）。 规划：淮扬镇铁路（淮安-扬州镇江）、江北沿江城际铁路（南 京-扬州-泰州-南通）、宁启铁路 电气化改造及扩能。
货物吞吐量（万吨）
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
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2 . 2 区位概况
近海临江，是长三角16个核心城市之一，是沿江、沿 运河发展带重要节点城市。向南承接上海、苏南，向 北辐射苏北，向西与南京一体化并带动皖江经济发展。 宁镇扬一体化发展，部分制造业从南京向扬州转移， 产业协作更加明显，相应的人才、技术、资金要素向 扬州流动，交通、政策、区域一体化。
工业总产值（亿元）
750 650 550 450 350 250 150 电气机械 交通运输 化学制品
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扬州京华城西侧项目分析框架
项目维度分析
策划分析
产品分析
规划分析
技术分析
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PART 1. 策划分析
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PART 1.策划分析
1
用地区位成熟，配套 齐全，周边有大量居 住人口，具备开发中 高端物业的条件。 本 案
西区 行政区 京华商业 区
居民生活区
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PART 1.策划分析
（1）销售型商业必须解决的问题
a.销售与经营的协调问题，尽量避免出现虚拟产权铺，无法避免时，应控制在一定区域内。 b.定位不宜过高，销售型商业的培育期较长，不能期待小业主从项目整体利益考虑来招商。 c. 全业态问题，考虑到销售门槛和利润，销售商业注定无法全业态覆盖，是否能突出某些主题业态， 从而形成特色？ d. 复式销售问题：优势是降低了高楼层销售风险，劣势是抬高了销售门槛，客流不能充分共享。建议 充分测算分析，达到销售、经营价值最大化。 e. 经济性问题，得房率，合理总价和单价，单套面积，匹配的租金水平等。 f. 持有物业抵押贷款，租金冲抵贷款利息。
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PART 4.技术分析
9
建筑外立面
共建区域（商业、花园办公）：高层建筑以隐框玻璃幕墙为主，各色玻璃錯格，配合大面 积铝板的裙房建筑以及活泼的建筑形态，体现了高品质的城市新区形象。 住宅区域（生活配套）：高层住宅以米色、咖啡色为主，底部采用石材干挂，上部为涂料 与装饰金属铝板幕墙的形式，整体风格现代大气。
会所
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PART 4.技术分析
8
公共服务配套用房
按200㎡/千人居住人口配套的体育休闲设施，在总图上并未标明。 居住用地物业管理用房——总图上未标明，建议设置在北侧小区入口附近生活配套用房内。 居住地块小区配套商业服务设施——总图上并未标明。 10KV开闭所——总图上并未标明。 雨水收集利用设施和雨水蓄调池——总图上并未标明。
体育健身 馆
体育博物馆
公共体 育广场
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PART 4.技术分析
7
公共服务配套用房
社区服务中心——老年服务中心。 为全体业主服务的会所、体育健身等设置——会所。 在博物馆中设置扬州非物质文化遗产展示区——总图上并未标明，公共服务配套图上在“会所” 所在位置，且并未设置在“体育博物馆”内。
社区服务中心
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PART 1.策划分析
（2）销售与持有商业的关系问题
a.空间关系，前持后售、前售后持、混合。 b. 经营关系，一般持有主力零售、休闲 娱乐、大型餐饮等面积较大的商铺。销售百货零 售（淘宝街）、小型餐饮、生活配套类商铺。
繁花中心模式
万达模式
宝龙模式
两条长边都有商业氛围 时，商铺和集中商业均 能获得眼界界面。
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PART 4.技术分析
2
地块控规条件
满足“地块规划设计条件”中关于环境容量控制的指标要求：2.5≤容积率≤3.0；建筑密度 ≤45%；绿地率≥20%。
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PART 4.技术分析
3
建筑高度及退界控制
满足“地块规划设计条件”中：建筑高度H≤120.0米的要求 满足“地块规划设计条件”中关于建筑退界的要求：东侧建筑退界25米；南侧建筑退界25 米；西侧24米以下建筑退界5米，50米以上建筑退界15米；北侧建筑退界15米。
车行入口 人行入口
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PART 4.技术分析
5
地貌还原
地块内部有河塘水面，面积约6252平方米，地块规划应尽量结合用地特征 及水系布置建筑，河塘面积原则上不得减少，如需填埋应征求水利部门意 见。方案结合会所与花园办公楼设计水系景观。
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PART 4.技术分析
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公共服务配套用房
大于3000㎡的公共体育广场——时尚运动场地（下沉）。 大于3000㎡的体育健身场馆——全民健身服务中心。 大于3000㎡的体育博物馆——总图上并未标明，公共服务配套图上有“世界体育文化博物 馆”功能，前后不一致。
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PART 4.技术分析
THANK YOU
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PART 1.策划分析
西部商圈主要项目分析 三盛国际广场（在建）
项目位置：文汇西路与邗江大道交叉口西北处
开业时间：2014-12
总建筑面积：22万㎡ 商业面积：8万m2 物业构成：五星级酒店、大型购物中心、高端住宅、 SOHO商务公寓 开发商：三盛地产集团
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PART 1.策划分析
西部商圈主要项目分布百Biblioteka 商业街沃尔玛超市
购物中心
大润发 望月路步行街 三盛国际广场（在建） 京华城 金鹰百货
地块位置
西部商圈以京华城为核心，经营情况不佳，目的性较强但档次不佳的餐饮、娱乐业态 比重较高，京华城引入的金鹰百货提升了整体百货零售的档次。
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PART 1.策划分析
西部商圈主要项目分析 扬州京华城 位置：邗江大道、邗江交通大厦南侧 概况：沿街商业总面积约1.6万平方米，另 外还有总建筑面积约19万平方米的LIVING MALL，包含金鹰百货。 经营类型：LIVING MALL-1F是世纪联华 超市，一楼为精品世界与女皇，还有星巴 克、婚纱摄影等；二楼为男装、家纺等； 三楼为影院、健身、休闲会所等；四楼为 美食；五楼为桑拿、演艺吧等
2
商业与京华城形成 差异，以母婴主题、 家庭消费业态为主。 为提高商业部分土 地利用率，高楼层 处可设置少儿培训 和创意类业态。
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PART 1.策划分析
3
销售是当前中国商业地产最好的融资方式！考虑运营，建议初始销售部分控制在30%以 下，并设计成开敞式街区的形式。以毛坯、带租约、返租、虚拟产权等多种方式销售。
住宅
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PART 2. 产品分析
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PART 2.产品分析
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PART 3. 规划分析
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PART 3.规划分析
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PART 4. 技术分析
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PART 4.技术分析
1
功能分区及面积配比
满足“地块规划设计条件”中：地块内商业、办公、居住建筑面积比例各占1/3的要求。
一条街有商业氛围时， 主力店靠后布置形成金 街。
一条街有商业氛围时，主力 店靠后布置，商业街布置在 外侧，形成较好的商业氛围。
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PART 1.策划分析
4
办公量较大，建议 部分设计为酒店式 公寓，快速去化。
酒店 办公
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PART 1.策划分析
5
本项目物业类型较 多，住宅建议定位 中高端，与周边产 品形成差异。
建筑退界15米
建筑退界25米 50米以上建筑退界15米
24米以下建筑退界5米
建筑退界25米
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PART 4.技术分析
商业4F按20米计，写字楼按甲级写字楼计，层高4.5米， 则总建筑高度为20+4.5*（24-4）=110.15＜120米
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PART 4.技术分析
4
总图出入口
地块规划设计条件”中对交通规划控制的出入口设置的条件为：地块车行出入口设置在地 块东侧、西侧和北侧；人行出入口设置在东侧、南侧、西侧和北侧。 方案中人形出入口满足要求；车行出入口设置在地块的东侧，南侧，西侧和北侧。