北京市CBD写字楼市场分析

北京市CBD写字楼市场分析

北京CBD写字楼市场分析

北京CBD形成于上个世纪90年代中期，是北京高档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。1993年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区（CBD）。北京的CBD范围为：西起东大桥路，东到西大望路，南起通惠河，北到朝阳路（三环路以西地区到朝阳北路），约3.99平方公里，以东三环路为轴线，分东、西两个区。近年来，CBD写字楼需求呈现旺盛态势，供应量也持续增加，售价逐年攀升，平均租金处于北京市最高水平。

一、CBD区域概况

1、CBD的功能定位及规划

CBD(商务中心区)的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。CBD前期规划提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约占50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。其中，大北窑立交桥东北角的区域被定为CBD核心区，占地约30公顷，规划建筑面积约为150万平方米，是CBD超高层建筑集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组标志性建筑群，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。

2、CBD交通状况

目前CBD内拥有东三环、建外大街、朝阳路等城市主干道，还有一线地铁及几十条公交线路，路网发达，交通十分便利。考虑到区域的交通压力，CBD道路系统及内外交通组织较为超前，规划道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。CBD交通

拥堵问题将借助立体空间体系来解决，CBD地下空间以东三环两侧的商务设施区为重点的规划范围，建成后南北长约2100米，东西宽约1300米，形成约177公顷的巨大地下走廊。到2008年，CBD地下空间将体现“一轴、一区、两点、三线”的框架：一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。

图1 CBD写字楼项目空间分布图

二、CBD写字楼供应分析

1、2004年以来，CBD写字楼供应量较为稳定，保持在50万平方米左右

据统计，截至2007年9月，CBD写字楼供应面积（现房及新增准售面积）约为328万平方米。自2004年至2006年，区域内写字楼供应量较为稳定，年供应量在50万平方米左右（详见图2）。2007年CBD区域入市的写字楼项目较少，2007年1-9月份，新增供应量约10万平方米。2006年以来宏观调控及2007年的多次加息，增加了开发商的融资难度，且随着拆迁难度的加大，延迟了部分项目入市；另外，随着区域内可开发用地逐渐减少及目前房价快速上升的态势，提高了开发商的未来预期，也进一步推迟了部分项目入市，使得2007年前三季度入市项目大幅减少。从供应的时间段来看，2002年及以前的供应量约为129万平方米，约占总供应量的40%，其中有大量上世纪九十年代建成的写字楼，如国贸中心、京广中心、嘉里中心、汉威大厦等典型写字楼项目；更多的供应量则是在2003年以后，其供应面积约为200万平方米，约占总供应量的60%，其中规模较大的项目有：北京财富中心、中环世贸中心、北京万达广场、北京银泰中心、东方梅地亚中心等大型高档写字楼项目。

图2 CBD历年写字楼供应情况图

2、现房租售是2002年及以前CBD写字楼供应的主要方式，2003年以后主要以期房预售供应方式为主

据统计，CBD的写字楼供应方式主要为现房租售及期房预售。2002年及以前现房租售供应面积约为56万平方米，约占同期总供应量的43%，是CBD区域内写字楼供应的重要方式；2003年开始，区域内的写字楼供应主要采取期房预售方式，除个别开发商自持项目以外，绝大多数项目进行期房预售。2003年至2007年9月份，预售供应量总计185万平方米（详见表1、图3），约占同期总供应量的93%。

图3 2003-2007年9月份CBD写字楼预售供应

情况图

表1 2003年-2007年9月CBD新增写字楼项目

一览表

3、区域内甲级及顶级写字楼占绝大多数，所占比重超过97%

据统计，CBD区域甲级写字楼供应面积约为320万平方米，约占写字楼供应总面积的97%。作为首都最富有活力和最具现代气息的中央商务区，入住企业以国际内外知名公司为主，这些企业对办公环境有很高的要求，使得甲级甚至是顶级写字楼云集于此。在CBD发展的各个时期，都有许多达到顶级写字楼标准的项目入市。例如，上个世纪90年代的顶级写字楼代表有国贸中心和嘉里中心；2000年以后，则出现了北京财富中心、中环世贸中心、万达广场及北京银泰中心等多个顶级写字楼项目；未来入市的国贸三期，环球金融中心等项目将成为未来顶级写字楼的新标准。除此之外，该区域内也存在一些档次较低的乙级和丙级写字楼，供应面积不到10万平方米，所占比重约为3%，大多是建成于上世纪的小型写字楼项目。这些档次较低的小型写字楼恰好弥补了CBD区域写字楼档次过高、体量过大、不适于小型企业入驻的不足。

4、区域内项目体量普遍较大，体量在3万平方米以上项目超过三分之二

据调查统计，CBD商圈写字楼项目的体量都较大，约三分之二的写字楼项目供应面积都在3万平方米以上。其中，规模在5-10万平方米的项目所占比重最高，达到41%；超过10万平方米的项目所占比重约为10%。体量在10万平方米以上的项目大多是档次较高的项目，主要有：国贸中心、航华科贸中心、中环世贸中心、北京银泰中心等。3万平米方以下的项目所占比重约为32%，其中规模在1万平方米以下的项目所占比重约为18%，主要是前几年建设的项目，其中乙级写字楼居多，还包括个别公寓、办公、商业综合项目中的写字楼部分（详见图4）。