内蒙古包头万达广场综合体项目前期定位报告_156p_发展策略
包头时代广场营销执行计划
数量 容积率 （套、 辆） 600 252 4.88
备注
A地 块
13225
地下两层停车 及地面停车
B1 地块
10359
3277
376 2.83 558 0.94
地下两层停车 及地面停车
B2 地块
20008
8953
休闲文 化
地下两层停车 及地面停车
C地 块
31790
12900
塔式公 寓、商 业
10200 27740 37940
售。
再次推出G地块2#写字楼，总建筑面积约3万平米左右开始进行销售。
最后，通过首先推出的C地块公寓中户型在市场中的检验与客户的反
馈，及时把C地块剩余部分或是一部分公寓楼户型进行完善；同时推
出的还有G地块中3#写字楼产品，以适当时机陆续入市。
项目SWOT分析
区域内唯一大型商业综合体，商业配套完善 项目产品多样化，填补区域空白
该项目是区域内实力开发商保利的项目，法式风格，品质感较高
竞品研究：住宅类
包头·恒大名都：口碑较好，价值品牌
建筑风格：欧陆新古典主义风格 占地面积:24万㎡ 建筑面积：50万㎡ 套数:总套数1647套 开盘时间：2011-1-16 目前均价：6600元/平方米 装修标准：1600元/平方米 结构组成:高层2栋28层 面积区间：120-170平米 销售情况：一期已售50%
该项目拥有优势的产品和自身综合条件，此为基础优势； 前期推广工作未到 位，广告延展性不够
竞品研究
目前包头市写字楼市场发展的热点区域是钢铁大街
已投入使用
在售
财富中心
帝豪天下
传媒大厦
燕赵大厦 金地大厦
万达广场项目 可行性方案研究报告
X万达广场项目可行性研究报告目录调查人员声明 (5)第一部分项目总论 (6)一、项目背景 (6)二、项目概况 (7)（一）项目名称 (7)（二）项目地址 (7)（三）总用地面积 (7)（四）总建筑面积 (7)（五）建设容 (7)（六）投资与收益概况 (7)三、开发商概况 (7)四、编制依据与研究围 (9)（一）编制依据 (9)（二）研究围 (9)第二部分项目市场分析 (10)一、宏观市场分析 (10)（一）整体经济运行状况 (10)（二）房地产业发展状况 (10)（三）房地产产业调整状况及趋势分析 (10)二、区域市场分析 (11)（一）区域整体经济运行状况 (11)（二）区域商业发展状况 (13)（三）区域远景规划 (16)（四）区域房地产市场运行状况 (18)（五）区域市场消费群体客层研究 (29)（一）项目地块特性分析 (30)（二）气候条件 (30)（三）外部配套条件 (30)（四）项目建设容和规模 (30)（五）市场可类比项目市场调查分析 (33)（六）项目定位方案市场竞争分析 (34)（七）项目SWOT分析 (35)第三部分项目工程技术方案 (37)一、概述 (37)二、工程设计 (37)（一）建筑设计 (37)（二）结构设计 (38)（三）无障碍设计 (39)三、公用工程 (39)（一）给排水系统 (39)（二）空调通风工程 (42)（三）强电工程 (43)（四）弱电和智能化设计工程 (44)（五）防雷 (45)（六）燃气工程 (46)四、环境保护 (46)（一）项目环境影响分析 (46)（二）环境保护对策 (47)五、节能与节水 (48)（一）节能 (48)（二）节水 (49)六、劳动安全卫生和消防 (50)（一）安全与劳动保护 (50)（二）劳动卫生 (50)（三）安全保卫及消防设施 (51)（一）项目招标目的 (51)（二）招标原则及招投标方案 (51)八、项目管理与建设进度计划 (55)第四部分投资估算与融资方案 (56)一、投资估算 (56)（一）投资估算相关说明 (56)（二）分项成本估算 (58)二、融资方案 (58)（一）项目融资主体 (58)（二）项目资金来源 (58)（三）融资方案分析 (59)第五部分财务评价 (59)一、财务评价基础数据与参数选取 (59)二、财务基本数据计算 (59)（一）销售收入估算 (59)（二）租金收入估算 (60)（三）酒店收入估算 (61)（四）开发成本估算 (61)（五）运营费用 (61)（六）财务费用 (61)（七）修理费用 (61)（八）税金的估算 (62)（九）利润及利润分配估算 (62)三、财务评价 (62)（一）静态获利分析 (62)（二）动态获利分析 (63)（三）偿债能力分析 (64)三、财务评价结论 (65)第六部分不确定性分析 (65)第七部分项目风险分析 (67)一、风险因素的识别和评估 (67)二、政策风险分析 (67)三、市场风险分析 (68)四、财务风险分析 (68)五、自然环境风险分析 (68)六、风险防对策 (69)（一）政策影响防 (69)（二）市场风险防 (69)（三）财务风险防 (70)（四）自然环境风险防 (70)第八部分结论 (71)附表 (72)调查人员声明本次调研本着“严谨求实”的工作作风，对万达集团旗下X万达广场投资有限公司拟开发项目进行市场调研和可行性研究，从宏观经济客观分析及预测评估，到区域板块市场经济发展和产业运行情况进行空间预测，同时根据开发企业提供的财务数据和调研实得可参考数据对项目财务情况进行评估，并对项目抗风险能力及偿债能力进行评估，最终形成本项目可行性结论。
呼市某购物广场招商运营主体工作计划方案
呼市某购物广场招商运营主体工作计划方案时间:2006-12-14 14:54:00根据北京＊＊商业管理顾问有限公司与呼市＊＊投资置业有限公司达成的初步合作意向，＊＊公司拟聘请并委托我公司对其所开发的＊＊购物广场实施商业运作和管理，商业管理公司“＊＊”项目组将于今年2月份正式介入此项目。
为了使此项目能达到合作双方的既定目标实现成功运作，做到让开发商既能以最短的时间，以最佳的投资回报率收回投资，又确保广场成功开业并长期稳健经营，造福于呼市经济，商业管理公司项目组将凭借专业的商业规划和营销知识，强大的品牌商资源和招商能力及对商业地产项目的深刻理解和把握，按照商业地产运作规律和操作模式来开展前期的各项工作。
为此特制定本主体工作计划。
鉴于目前项目组还未正式进驻此项目，而该工作计划是按此类项目的共同操作特征所定，缺乏对项目所在地市场情况、同业情况、项目自身情况的充分了解和拿捏，不免有疏漏之处，届时将根据介入后的实际情况进行不断的修正和完善。
一、开盘前工作目标（20XX年2月——20XX年4月30日）由于商业地产项目是以产权式商铺为主要形式，以商铺销售的最大化，开发商投资短期内实现高回报为其终级目标。
因而在开业前相当一段时间内，商铺销售是一切工作的主题和核心，合作各方所做的一切工作都将围绕和忠实于这个目标而展开，正如红花与绿叶的关系一样。
而在距5月1日开盘时间仅两个月的时间里，项目组在还未正式进驻此项目，且人员相对较少，时间紧、任务重的背景下，要从专业的角度，协同合作各方确保此项目成功开盘，主要应做好以下工作：1、以最短的时间、最快的迅速，尽早熟练项目自身情况，了解项目地市场情况，加强与开发商、售楼公司的沟通，做好工作的协调性。
2、业务招商工作：招商工作是务实性工作，是在为投资者的投资和经营做实实在在的工作，是为商铺的销售和未来经营夯实基础，因而要实打实做。
①重点抓好主力店（连锁大卖场、百货公司），磁场店（麦当劳、肯德鸡、国美、苏宁）的招商工作，因为此类企业的进驻，既能提高商铺的内在价值，增强投资者的信心，又能吸引客流、提高未来经营者的经营预期，还可给开发商带来长期稳定的租金收益，因而是三赢之举，是商铺销售的最大卖点，须力争要在开盘前实现签约。
2011包头万达广场开业旺场活动策划方案
外场人气活 动
招展品牌（联动超市）
活动时间：11月5-7日 活动地点：东侧广场 活动概述：通过引进大品牌（如百 事、可口可乐、蒙牛、伊利）的品 牌推广活动，营造外广场的红火氛 围，同时收取租金创造收益。
开业活动点位平面图
开业活动分布平面 图
开业狂欢巡 西演侧中庭舞 静台态行为艺术 展精品车展 3D立体画展
人气活动二
那么美丽的爱—张杰呼和浩特万达广场见面会
邀请明星：张杰（待定） 活动时间：11月6日15:00-17:00 活动地点：圆厅舞台 活动概述：再次由时尚明星的人气 带动客流的一个高峰，让开业第二 天的现场保持相当高的人气，让明 星再次成为全场的一个引爆点。 活动目的：通过明星的号召力，吸
引人气，带动销售。 活动形式：现场献唱、签名
热场活
动
开业狂欢巡演（动态）
活动时间：11月5—7日（时间为10、15、19 点） 活动地点：步行街室内、外广场 活动概述：安排专业的演艺人员在广场市内进行 巴西风情、经典卡通儿童场内巡回表演。
热场活 动行为艺术（静态）
活动时间：11月5—7日 活动地点：东侧中庭 活动概述：利用静态行为艺术吸引 消费者的关注，让人们在购物休闲 之余感受现代艺术魅力。
椭圆形中厅挂 饰
开业美陈布 置
圆形中厅挂饰
开业美陈布 置
连 廊 厅 挂 饰
开业美陈布 置
花缸组 合
开业美陈布 置
空白墙画面
开业美陈布 置
吊幔
开业美陈布 置
橱窗
开业后至圣诞前的旺场活动规划
狂“享” 华丽
时尚生活加油站 11月8—28日
本时间段的旺场活动从开业过渡到圣诞活动，是关键的一个 旺场环节，目的就是把开业活动的旺场氛围延续到圣诞及新年 顺利过渡到节假日的庆典促销。
浅谈城市广场规划设计——以包头城市广场的建设为例
中 图分类 号 ： ＴＵ９ ４ １ ８ ．８
文献标 识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ： ０ ７－６ ２１ ２ ｏ ） ８ ０ ８ — ０ １０ － ９ （ ｏ ７ １— ０ ７ ２ －
广 场 的 发 展 已 有 数 千 年 的 历 史 。在 古 代 ， 场 广 的 涵 义 非 常 简 单 — — 广 场 是 举 行 庆 典 、 祀 活 动 的 祭 场 所 。 “ 场 ” 词 的 出 现 ， 及 它 真 正 成 为 实 质 性 广 一 以 的 广 场 ， 以追 溯 到 古 希 腊 。 在 希 腊 语 中 广 场 称 为 可 “ ｏａ 。 “ ｏａ 的 原 意 是 集 中 ， 一 方 面 是 指 人 Ａｇ ｒ” Ａｇ ｒ ” 它 群 的集 中 ， 一 方 面 又 指 人 群 集 中 的 地 方 。 公 元 前 另 ８世 纪 ， 于 受 浓 郁 的 民 主 气 氛 和 温 和 怡 人 的 地 理 由 气 候 的影 响 ， 腊 人 非 常 热 衷 于 户 外 活 动 ， 而 久 希 久 之 ， 自然 形 成 了 供 市 民 进 行 户在 户 外 的 活 动感 受 和 审 美 意趣 希 反 映到广 场 的设 计 当 中 ， 真 正 意义 上 的 广 场 开始 使 有 了 雏 形 ， 广 场 里 产 生 了 许 多 诗 人 、 学 家 及 勇 从 哲 士 ， 此 可 以 说 ， 腊 广 场 不 仅 培 育 了人 们 的 民 主 精 因 希 神 ， 直 接 影 响 了 欧 洲 文 化 的形 成 。 还 城 市 广 场 与 城 市 有 着 相 同 的 历 史 ， 市 广 场 的 城 形 成 和发 展受 社会 文化 、 治宗 教 、 济 等方 面 因素 政 经 的影 响 ， 过来 ， 些 因素 赋予广 场 的一 定 的社 会价 反 这 值 、 济 价值 、 化 价值 和专 业技 术 价值 。 现代 城市 经 文 广场 的价 值 和功能 越来 越趋 向于人性 化 、 合化 ， 综 从 而 对 广 场 的 规 划 设 计 提 出 了 越 来 越 高 的要 求 。城 市 广场 为人们 提 供交 往 、 闲 、 乐 的 空 间 ， 时 也 作 休 娱 同 为 一 个 城 市 大 客 厅 接 纳 四方 朋 友 ， 为 体 现 一 个 城 成 市 风 貌 的窗 口 ， 改 善人 居环 境 ， 高 生 活品 质方 面 在 提 起 着重 要作 用 。 随 着 人 民 生 活 品 质 的 日益 提 高 ， 人 性 的 关 怀 对 这 一 理 念 也 开 始 列 入 建 筑 师 的 重 要 指 导 思 想 。 城 市 广 场 是 以 人 为 中 心 的 ， 个 成 功 的 城 市 广 场 的 基 础 一 不 仅 在 于 其 良好 的 物 质 景 观 ， 在 于 空 间 内 生 气 勃 还 勃 的人 的活动 。因此 ， 市 广 场设 计 不 但 要 为人 们 城 提 供 与 自然 接 触 的 机 会 ， 时 更 为 人 提 供 物 质 的 、 同 心 理 的 、 学 条 件 ， 个 人 能 与 整 个 社 会 保 持 联 系 。 随 美 使 着 我 国 经 济 的发 展 ， 市 建 设 活 动 已 经 从 注 重 单 纯 城 的 建 筑 转 向 注 重 城 市 外 部 空 间 上 来 ， 们 对 自身 所 人 处 的 环 境 有 了 更 高 的 要 求 ， 加 注 重 对 生 活 质 量 的 更 追 求 ， 年 来 出 现 的城 市 广 场 热 ， 是 一 个 很 好 的 佐 近 便 证 。 由 于 我 国 城 市 化 进 程 的 迅 速 加 快 ， 市 人 口 急 城 剧增长， 引起 城 市 建 筑 拥 挤 ， 度 过 高 等 致 使 城 市 人 密
内蒙古包头市万达房地产价格评估
特此函复！
××有限公司 法定代表人签字： 二〇一四年十二月二十三日
2
估价师声明
本公司估价师郑重声明： 1、在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分 析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、估价师与本估价报告中的估价对象及有关当事人无利害关系和偏 见。 4、估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/ T52091-1999）进行评估分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、在参加本次估价的人员中，***等人参与了对估价对象的实地查 勘。我们对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对 象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触 到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承 担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有第三方公司和个人对本次估价提供了专业帮助。 7、本报告的技术测算过程详见《房地产估价技术报告》，该报告 仅供有关主管部门验查所用。 估价师签名： 姓 名 注册证号码 签 名
9
多因素的影响，因而进行房地产估价时，必须从综合的角度出发，全面 分析作用于房地产价格的各种因素。 5、替代原则 房地产价格遵循替代原则。某宗房地产价格，受与其用途相同、区 位相近、具有可替代性的其它房地产价格的影响和牵制。在市场竞争机 制作用下，其价格趋同或趋于一致。 6、供需原则 在特定区域和用途的条件下，房地产价格受供求规律支配，即供求 均衡时形成均衡价格，当供大于求时价格下降，反之供小于求时价格上 升。 九、估价方法 估价人员认真分析所掌握的资料，根据《房地产估价规范》及周边 同类房地产市场状况，结合估价对象的具体特点及估价目的，选取适当 的估价方法对估价对象的不同部分进行估价。 估价对象的用途为综合，估价目的是为委托方了解估价对象的市场 价格提供参考。由于估价对象所在区域内车位的市场交易案例较多，对 该部分估价对象宜采用市场比较法进行评估。 市场比较法就是在求取估价对象的价格时，根据替代原则，将估价 对象与在较近时期内已发生交易的类似房地产交易实例进行对照比较， 并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域因素以 及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点的市场价格的方法。
包头商业项目市场分析及业态定位报告1.25
包头时代玫瑰园商业规划2010年01月24日目录一、包头区域基本情况 (1)1、包头简介 (2)2、包头产业优势 (3)3、包头商圈介绍 (4)二、包头区域商业研究 (1)1、项目区位介绍 (2)2、项目周边商业调查 (3)3、调研总结 (4)三、本案的SWOT分析 (1)1、项目现状 (2)2、项目ＳＷＯＴ (3)四、本案的定位与招商 (1)1、商场定位 (2)2、商户定位 (3)3、经营方式 (4)五、推广策略 (1)1、招商阶段 (2)2、活动推广 (3)3、总公司意见 (4)包头商业项目市场分析及业态定位报告一、包头区域基本概况1、【包头简介】包头是中国内蒙古自治区第一大城市。
包头，源于蒙古语包可图，蒙古语意为“有鹿的地方”，所以又叫鹿城。
草原钢城。
随着包头钢铁（集团）有限责任公司和包头稀土研究院的建成与发展，这里又被称作稀土之都。
包头位于内蒙古自治区中部偏西，东与呼和浩特市相邻，西与巴彦淖尔盟市连接 ，北与蒙古国接壤 ，南濒黄河与鄂尔多斯市隔河相望。
据《包头市2006年国民经济和社会发展统计公报》，包头市辖10个旗、县、区，其中：３个市区（昆都仑区、青山区、东河区）２个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），４个农牧业旗县区（土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区），1个经济开发区。
总面积２７７６８平方公里。
08年 包头市人口总量249.5万，GDP1700亿元，人均GDP68273元（内蒙古2）。
非农业人口即城镇人口（市区各街道办事处统计的户籍人口）180.7万，居住着蒙、汉、回、满、达翰尔、鄂伦春等３１个民族。
青年约占20%，中年约占30%，老年约占35%。
外来人口约100万。
银川呼北京包头是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。
包头稀土高新技术产业开发区是全国53个国家级高新区中唯一冠有稀土专业名称的高新区。
稀土高新区位于包头市区南侧，属全市规划中心，管辖面积49平方公里，其中新建区规划面积为15.53平方公里。
包头市主要商圈——商业市场考察报告
导的产业带动私营经济发展，私营经济
发达，藏富于民。同时大型资源企业如
包钢、神华等中高层领导收入较高，经
济实力强
四城市人口数量比较分析表
300 264.9 250 200 150 100
50 0 包头
229.6
152.4
呼和浩特 鄂尔多斯
199.3 银川
06年—10年包头市人口统计表（万人）
270 264.9
包头市宏观经济主要商圈消费 潜力及价格分析
开发管理中心 2012年9月
真诚
敬用业心 铸造 世服界务
创新
包头市经济及发展概况
2011年，包头市实现生 产总值3005.4亿元，按 可比价格计算，比上年 增长15.5%。其中，第一 产业增加值80.2亿元， 增长6.0%；第二产业增 加值1665.2亿元，增长 17.2%；第三产业增加值 1260.0亿元，增长13.9%。 第一、第二和第三产业 增加值占全市生产总值 的比重分别为2.7%、 55.4%和41.9%，三次产 业对经济增长的贡献率 分别为1.0%、60.3%和 38.7%。全市人均生产总 值达到112372元，增长 13.7%，按年平均汇率折 算为17398美元。
依托，形成七大支柱产业，相关产业人群构成城市人口主体
第二产业在包头国民经济中的 比重超过50%, ，11年第二产业 增加值1665.2亿元，占 GDP55.40%，比上年增加1.3个 百分点，产业结构调整成果渐 渐初显；
以钢铁、铝、机械、重型汽车、 电力、乳业、稀土七大支柱产 业
第三产业以交通运输业、商贸 业（批发和零售贸易业、住宿 和餐饮业）等传统服务型行业 为主
2006－2011年包头市产业构成 2012年包头市产业增加值比重
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
一. 项目属性解读
项目经济技术指标—65万㎡大型城市综合体，规划分为住宅、办公、 商业三大组团，考虑到区位优势，其中住宅组团为中等规模的高端社区。
商品住宅及底商
占地面积 容积率 总建筑面积 地上建筑面积
主要经济技术指标 106000㎡ 5.1 650000㎡ 540000㎡
商品住宅主要经济技术指标
地理位置 p 距离地标距离：
距离中心城区：0公里 距离包头机场：约20公里 交通枢纽 p 城市主干道：钢铁大街（接驳建 设路贯通全市）、民族东路等 p公共交通:11、19、22、25、33路 等 配套 p学校:北重八小、四十八中、二十 九中、市图书馆等 p医院:北方医院、市肿瘤医院等
昆区
青山区 本案
高新区
九原区
包呼 鄂
东河区
5
总建筑面积
295000㎡
可销售面积
243000㎡
底商建筑面积
35000㎡
购物中心 及写字楼 公寓
商办主要经济技术指标
大商业总建筑面积 写字楼及公寓总建面
112000㎡（地上） 148000 ㎡（地上）
4
一. 项目属性解读
项目属性解读——包头城市核心位置，属黄金地段，交通便利
项目位于包头市青山区，地处城市主 干道钢铁大街和民族东路交汇处，与 昆区一路之隔，步行5分钟即达市政 府，是包头市核心商务区域，同时也 是呼包鄂经济圈发展要地。
包头万达广场项目前期定位报告
1
报告提纲及报告说明
报告提纲
报告说明：本报告旨在通过对包头房地产市场的研究，深入 解析包头商品住宅及写字楼、商业的市场特征、客户特点， 并为项目提供合理的产品建议。
一．项目属性解读
二．宏观环境
三．住宅部分
四．写字楼部分 六．营销建议
五．商业部分
2
一.项目属性解读
项目经济技术指标 交通区位 地块四至 周边配套