2019年山东文登南海地块市场的研究的报告
威海南海调研报告
威海南海调研报告威海南海地处山东半岛东部，是中国重要的沿海城市之一。
为了深入了解威海南海的情况，我们进行了一次调研。
通过实地考察和访谈，以下是我们的调研报告。
威海南海拥有优越的地理位置和丰富的资源，这为其发展提供了巨大的机遇。
首先，在渔业方面，威海南海的渔民以其勤劳和聪明才智闻名于世。
据调查，威海南海每年的生鲜海产品出口量居全国前列，为当地经济做出了巨大贡献。
此外，威海南海也拥有丰富的海洋资源，如海藻和海鲜等，这些资源可以为当地经济增加更多的价值。
其次，在旅游业方面，威海南海有着得天独厚的优势。
拥有美丽的海滩和清澈的海水，威海南海吸引了众多的游客前来观光和度假。
据统计，每年有数十万人次来到威海南海进行旅游，这对当地的经济发展起到了积极的推动作用。
同时，威海南海也积极推动海洋文化旅游产业的发展，如海洋主题公园和海洋博物馆等，这些景点丰富了威海南海的旅游品牌形象，为当地经济提供了更多的发展机会。
然而，在威海南海的发展过程中，也面临着一些问题和挑战。
首先，环境保护问题是一个亟待解决的难题。
随着经济的快速发展和人口的增加，威海南海的海洋环境受到了一定的影响。
海水污染和捕捞过度等问题亟待解决，以保护海洋生态系统的健康。
其次，基础设施建设也面临着一定的压力。
随着旅游业的迅猛发展，威海南海需要更多的酒店、道路和交通设施等基础设施来满足日益增长的游客需求。
在未来，我们建议威海南海应该进一步加强环境保护，尤其是加强海水污染的治理和捕捞的合理管理。
同时，威海南海应该继续发展旅游业，并提升旅游服务水平，以吸引更多的游客前来消费。
此外，威海南海应该加大基础设施建设的力度，以提供更好的服务和便利，为当地经济发展创造更好的条件。
综上所述，威海南海拥有丰富的资源和优越的地理位置，为其发展提供了巨大的机遇。
然而，也面临着一些问题和挑战。
我们相信，在政府和社会的共同努力下，威海南海的发展将会取得更加长足的进步。
山东文登市水榭花都---经营篇
新城区房地产市场特点
1、外来开发商占主体，整体开发体量较大
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2、产品同质化现象严重，多为多层和小高层，
产品相似度较高
3、多数开发地块在抱龙河沿岸，侧重景观及
产品居住舒适度宣传
4、开发节奏较快，区域认可度较高
5、新盘较多，区域竞争激烈
6、整体均价接近4000元/平米，为文登最高
文登房地产市场特点1成交数量再创历史新高2商品房外销数量稳步提高3商品房成交价格平稳上升楼市板房地产市场块划分开发区板块中心区板块项目地块海地银河苑天山水尚水岸新城弘盛现代城银海绿洲倪氏海泰庄园文山清华园人和国际花园上海国际花园兴业名居峰山国际城中央龙湾银河世家天恒龙泽苑南山郡新城区房地产市场特点1外来开发商占主体整体开发体量较大2产品同质化现象严重多为多层和小高层产品相似度较高3多数开发地块在抱龙河沿岸侧重景观及产品居住舒适度宣传4开发节奏较快区域认可度较高5新盘较多区域竞争激烈6整体均价接近4000元平米为文登最高
竞争层面分析——人和国际
主要优势： 地段优势，交通便利：石岐中心地段，南下新码头的有力支撑，周边 生活、商业配套较为齐全， 本体优势：水景丰富，楼间距50米，部分跃式产品，入户花园设计； 主要劣势：临近交通要道, 噪音影响，本体配套不到位、不齐全.
产品
总量
推出 时间
112-122㎡
6栋
27套
11-10
3房
112-122㎡
27套
7栋
12-25
3房
8栋
146㎡/ 4房
87套
09-10
均价 4100 4100
开盘率
20%（截止12月23号，售出 10套）
目前 销售率
文登市房地产市场调查报告
文登市房地产市场调查报告一、文登概况1、地理位置及行政区划文登市位于山东半岛东部，北纬36°52'~37°23'、东经121°43'~122°19',隶属于山东省威海市，西阻于昆嵛山，与烟台市牟平区和威海乳山市相接，北连威海市环翠区，东邻荣成市，南濒黄海。
总面积1645平方公里，海岸线公里。
市治文登城，按直线距离计算，距威海市治36公里，距省会济南450公里，距首都北京580公里。
文登市辖3个街道，14个镇：龙山街道，天福街道，环山街道，文登营镇，大水泊镇，张家产镇，高村镇，泽库镇，侯家镇，宋村镇，泽头镇，小观镇，葛家镇，米山镇，界石镇，埠口港。
2、人口截至2006年12月31日，全市总人口640465人，其中男322729人，女317736人。
总人口性比例（女为100，下同）为，人口密度为398人/平方公里。
总户数252123户，平均每户人。
当年出生3451人，其中男1775人，女1676人，新生儿性比例为；死亡5512人，其中男3043人，女2469人；市外迁入6149人，其中省内其它地市迁入3802人，省外迁入2347人；迁出市外6409人，其中迁往省内其它地市5104人，迁往省外1305人。
年末总人口数比上年减少2321人。
城区总人口180858人。
全市登记暂住人口38803人。
2009年，全市人口出生率为%，人口自然增长率为%，连续11年人口负增长，晚婚晚育率分别为%和%。
3、区域交通（1）公路：309国道、青岛威海一级公路、荣乌文登段、青威高速。
（2）铁路客运客运业务办理威海---北京、威海---济南、威海---汉口的旅客运输任务。
（3）机场：威海机场，开通了北京、上海以及韩国首尔、釜山的多条线路。
4、经济发展文登已经建立了拥有机械、汽车、轻纺、化工、食品等几大支柱行业、28个门类、1000多家生产企业，具有一定竞争优势的工业体系。
文登南海有关情况介绍
文登南海招商手册有关情况文登南海新区是山东省级开发区，山东半岛蓝色经济区核心区，位于文登市最南端，南临黄海，规划控制面积160平方公里，规划建设面积90平方公里，集约用海面积120平方公里。
2007年3月启动开发，主要依托丰富的岸线资源、旅游资源和土地资源，打造滨海度假胜地、蓝色产业新城。
南海新区分临港产业区和旅游度假区两大功能区，目前基础设施基本到位，“四纵三横”骨干路网已经形成，水、电、暖、气等“十通一平”同步跟进，一大批投资过亿元、上百亿的产业项目落地开工，呈现强势突破、蓬勃发展的良好态势。
被中国机械工业联合会确定为先进技术装备园区，被省批准为山东省机械装备和零部件制造（文登南海）基地、山东省海外华侨华人投资创业基地、山东省（文登）电子信息产品出口加工产业园、山东省（南海）台湾科技园、文登工业园，荣获联合国人居奖中国优秀示范新区、山东省十大生态旅游景区等称号，政府服务工作被评为山东省十大强势服务品牌，已成为海内外投资的热土，是产业转移的首选之地。
区位优势。
文登南海与韩国、日本隔海相望，处于青岛、烟台、威海环黄渤海“小三角”经济圈的重要隆起带，具有广阔的内陆腹地和中心城市的辐射支撑，是山东省致力打造的半岛制造业基地重点区域；是中国经济增长第三大引擎——山东半岛、辽东半岛和朝鲜半岛环渤海“大三角”经济圈的重要节点，面向东北亚，辐射环渤海，承接日韩产业转移，区位优势独特，战略位置突出，蕴藏巨大发展潜力。
交通优势。
文登南海具备机场、港口、高速公路、铁路等多种交通网。
周边1小时车程内有3个国际机场，其中威海国际机场就在文登境内，到北京、上海仅1个小时，到韩国首尔仅45分钟；海上交通十分便利，1小时车程内有5个国家一类对外开放港口，文登南海30万吨大型深水港正在建设中；青威、荣乌高速公路就在南海境内，铁路纵贯文登全境，具备承载大项目的强劲势力。
土地优势。
文登南海拥有数万亩国有存量土地，并有大量未利用的荒草地，地势平坦，腹地广阔，适合发展大工业，是胶东半岛唯一可以大规模开发的滨海区域，在中国18000余公里海岸线上，此种情况极为罕见；尤其在国家严格控制18亿亩耕地红线的严峻形势下，南海的土地资源具有其他地区无可比拟的发展优势。
文登市房地产市场调查
目前，文登市的交通、通讯、电力等基础设施得到不断完善，具备现代化城市功能，
文化、教育、科研、体育、卫生、旅游等各项事业全面进步。伴随着城市新区和开发区建
北京靠山居投资管理集团-营销部
北京靠山局投资管理集团
山东文登房地产市场调研报告
设的深入推进、完善，价格杠杆将使文登市成为区域市场最具吸引力的投资市场，区位优
人数, 47700, 17%
农村居民 未参 保人数,
20 0940, 55 %
农村居 民参保 人数 , 16194 0,
45%
北京靠山居投资管理集团-营销部
文登市农村居民参保 比例
北京靠山局投资管理集团
◆ 经济发展情况
山东文登房地产市场调研报告
文登市近十年经济迅速发展，经济综合实力跻身于全国百强县第13位，山东省第3位，
居住、生活、休闲、娱乐、购物
北京靠山居投资管理集团-营销部
北京靠山局投资管理集团
山东文登房地产市场调研报告
为主的新城区，完善的规划了交通枢纽、城市商业、医疗、教育、文化、信息化建设等，
成为文登市未来发展的核心区域；
B、另一部分则是城市北扩打造新型的高新经济开发区，便于招商引资和产业化管理。由于
开发区以工业为主，市政、生活配套、商业、交通环境相对匮乏。
农民人均纯收入 10182.5 元，增长 10.2%。2010 年城镇居民人均消费性支出 17794.44 元，
增长 30.4%；农民人均生活消费支出 5528.9 元，增长 9.5%。
劳动就业形势稳定——在岗职工工资收入持续上升，在岗职工年平均工资 35020.95 元，增长 15.3%。（月平均工资 2918 元）
0.00%
北京靠山居投资管理集团-营销部
文登市年四季度房地产市场分析报告
文登市年四季度房地产市场分析报告一、市场总体概况2019年四季度，文登市房地产市场表现稳定，供求关系趋于平衡，市场交易量和房价均呈现持续上升的趋势。
本报告将对文登市年四季度房地产市场进行详细分析。
二、市场成交情况2019年四季度，文登市房地产市场整体成交量逐渐增加。
其中住宅市场呈现较为活跃的态势，特别是中小户型的成交量有明显增长。
商业地产市场也有较好表现，租金水平保持稳定的同时，成交量也有所增加。
三、市场价格走势在2019年四季度，文登市房价整体呈现上涨趋势。
受政策支持和市场需求的影响，房价呈现稳步上升。
不同区域的房价差距有所缩小，整体市场价格均衡度有所提高。
四、市场供需关系供需关系是影响市场发展的重要因素。
在2019年四季度，文登市房地产市场供需关系趋向平衡。
尽管市场供应增加，但需求也保持增长，房地产市场整体供应与需求的平衡程度较好。
五、政策影响分析政策是房地产市场的重要因素之一。
2019年四季度，文登市出台了一系列鼓励购房的政策，如提高购房贷款利率水平、放宽购房限制等，这些政策有助于推动房地产市场的发展，促使市场交易量和房价的增长。
六、市场前景展望展望未来，文登市房地产市场仍然有望保持稳定增长的态势。
尽管经济形势可能存在一定的不确定性，但政府的政策支持和市场需求的增长将继续推动房地产市场的发展。
七、风险提示与建议房地产市场发展面临一些风险和挑战，如政策调整风险、市场需求波动等。
因此，监管部门应加强市场监管，引导市场健康发展。
同时，购房者要谨慎购房，理性投资，避免过度负债。
八、总结总之，2019年四季度，文登市房地产市场呈现平稳增长的趋势。
供需关系逐渐平衡，房价呈现上涨趋势。
政府的支持政策和市场需求的增长将为未来的市场发展提供有力支撑。
购房者要根据自身情况，合理投资，避免风险。
以上为文登市年四季度房地产市场分析报告的部分内容。
本报告对市场的概况、成交情况、价格走势、供需关系等进行了详细分析，并对未来市场前景和风险进行了展望与建议。
2019年07月潍坊市场监测报告
20
0.3
0.26
8799
15
0.2
0.14
6974
14
0.2
0.1
5217
1
0
0.01
8004
排行榜|项目排行（按成交金额）
2019年7月潍坊市新房项目成交金额TOP10 （亿元）
博观熙岸 中海大观天下
绿城诚园 一象澜湾 博裕壹号 新里·澜山 中房幸福名都 中南熙悦 万特公馆 九号养老公寓
0.99 0.92 0.84 0.81 0.78 0.76 0.68 0.68 0.63 0.59
区县
成交时间
奎文区 2019-07-12
用地性质 住宅用地
规划建面 成交楼面价 溢价率 (万㎡) (元/㎡) (%)
拿地企业
9.4
4320 10.77% 潍坊文梁家豪置业有限公司
奎文区 2019-07-12 综合用地(含住宅) 3.31
4179
0.00% 潍坊家豪置业有限公司
奎文区 2019-07-08
62
7431
137
102
10
九号养老公 寓
0.59
0.4
21 13800 202
279
排行榜|项目排行（按成交面积）
2019年7月潍坊市新房项目成交面积TOP10 （万㎡）
博裕壹号 一象澜湾 中海大观天下 中房幸福名都 新里·澜山 雷士研发中心 万特公馆 中冶德馨苑 博观熙岸 中南熙悦
1.5 1.4 1.1 1 1 0.9 0.8 0.8 0.8 0.8
12.4%
13.1%
26.6%
500(含)万元以上 300(含)-500万元 200(含)-300万元 160(含)-200万元 120(含)-160万元 40.8% 80(含)-120万元 50(含)-80万元 50万元以下
2019年山东文登南海地块市场的研究的报告
开发商 威海万嘉房地产开发有限公司
地址 基本信息
南海新区金海西路
本案整体规划为多层、花园洋房、小高层的混合型社区，其中6栋小高层集中在项目中 心位置，东侧为4栋花园洋房，其余为多层产品
占地面积 144555㎡，建设用地面积114288 ㎡ 建筑面积 139431㎡
容积率 1.22
绿化率 42%
停车位 150个
价格： 海韵·蔚蓝水岸目前表单均价3200元/㎡，赠送精装修，装 修标准在400元/㎡左右，较周边其他在售项目属于中档价格 。
去化： 该项目一期于08年5月开盘，目前整体去化60%左右，剩余 产品以中大面积为主。
海韵·碧水金沙——沙盘及外立面效果图
海韵·蔚蓝水岸——主力户型
一室一厅一卫62—63㎡
产权年限 70年
配套状态 精装修（300元/㎡）
表单均价 2780元/㎡ 主力户型 55—89㎡
主力总价 去化状态
15.2—24.7万元/套
目前一期基本售完，二期在 售中
简介：本项目位于文登市泽库镇，项目周边设有银行、超市、住宅小区、机关、学校、武警公安驻地及商务机构星罗棋布，商业气氛浓厚、
人文兴旺、市政设施配套齐全，道路四通八达，交通十分便利，黄静优美。 该地块在南海新区规划范围内，地块呈东北高，西南低的趋势，海 拔最高为36.2米，最低为31.8米，良好的海岸线景观尽收眼底，根据“山谷之内，无推山。大泽之畔。不理水”的叠山理水原则，项目得名 “圣海家园”，此项目南有五垒岛有效阻挡海水带来的潮气，三面环山，三面环海，依山傍海，上风上水，南距海1.5公里，西距海1公里，是 一个典型的远眺大海，听海观潮的区域。 小区采用“中心庭院+环路”的结构形式，中心庭院空间开放，达到住宅与景观共享，规划停车为629 个，小区设有红外线探监视系统。
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海韵·蔚蓝水岸
开发商 山东天阳房地产开发有限公司
海韵·碧水金沙开发商 山东天源自房地产开发有限公司南海新区金滩
目前本案规划在做进一步调整，整体规划为多层和别墅的混合型社区，其中多层部 分一期面积区间为57—112㎡
145800㎡
建筑面积 111030㎡（原定）
容积率
0.76
绿化率 41.7%
停车位
地上100个
物业费
0.4元/㎡·月
开盘时间 09年1月
交付时间 最早2019年6月
产权年限 70年
配套状态 精装修（400元/㎡）
表单均价 3300元/㎡
主力总价 18.8—28.7万元/套
主力户型 57—87㎡
去化状态 目前本案一期去化已达到70%左右
区位： 海韵·碧水金沙位于南海新区金滩旅游度假区内，与南海仅一路之隔，周边风景秀美，但配套
匮乏，基本生活配套不全，自身配套缺失。
奥运冠军花园 （规划中）
驿海庄园
圣海家园
在售（已售）项目
? 圣海家园 ? 驿海庄园 ? 海韵·碧水金沙 ? 海韵·蔚蓝水岸 ? 金海滩 ·阳光城 ? 万嘉·阳光海岸 ? 金滩明珠 ? 碧海云居 ? 卓达·香水海 ·英伦湾
待售（规划中）项目
? 奥运冠军花园 ? 金滩壹号 ? 风情海岸
区域内在售项目简介
一期
二期
一期
规划： 圣海家园全部规划为“6+1”多层产品，一层储物间和车库 与住宅部分捆绑销售。面积区间为55—89㎡，各种户型所 占比例基本相同。
价格： 圣海家园目前表单均价2780元/㎡，赠送低标准精装修，装 修标准在300元/㎡左右。周边在售项目仅此一家，但与南海 新区西部板块相比，其价格较低。
右，较周边其他在售项目属于中高档价格。
去化： 该项目于08年1月开盘，目前其二期09年年中面市，整体销 售不畅。已面市产品整体去化40%左右。
? 驿海庄园——现场外立面实景
? 驿海庄园——主力户型
两方一厅一卫70㎡
三房两厅一卫92㎡
两房两厅一卫61㎡
? 海韵·碧水金沙
项目名称 地址 基本信息 占地面积
去化： 该项目二期于09年2月开盘，目前其一期08年年初面市，现 基本销售完毕，二期在售中。本案区域内本地客源有限，且 主要为区域内拆迁安置群体。项目内主力客源为外区域购房 群体。
? 圣海家园——外立面实景及效果图
? 圣海家园——主力户型
一厅一卫一室， 55㎡
两室二厅一卫，82—87㎡
两室二厅一卫，83—88㎡ 一厅一卫一室， 55㎡
目录
? 南海项目个案汇总 ? 南海项目特征分析 ? 市场研展结论 ? 本案规划建议
第一部分 个案汇总
南海新区重点项目汇总
新
项目基地
阳光海岸
区
金海滩阳光城
主
海韵·蔚蓝水岸
要
项
金滩壹号
（规划中）
目
地
金滩明珠
海韵·碧水金沙
图
碧海云居
区域内未知规划项目：风情海岸
卓越·香水海 在售英伦湾 近期规划小户型 产品森海国际
但配套匮乏，基本生活配套不全，自身配套缺失。
一期
二期
规划： 驿海庄园除一栋酒店式公寓外全部规划为多层产品，部分一 层储物间和车库与住宅部分捆绑销售。面积区间为60—91 ㎡，各种户型所占比例基本相同。
价格： 圣海家园目前表单均价3300元/㎡，其中二期一线海景房源
部分5680 元/㎡，赠送简单装修，装修标准在200元/㎡左
? 驿海庄园
项目名称 地址 基本信息 占地面积 容积率 停车位 开盘时间 产权年限 表单均价 主力面积
驿海庄园
开发商
威海泰康房地产有限公司
南海新区金滩
除一栋酒店式公寓外，全部为多层产品，且多层面积区间为60—91㎡的中小户型
133340㎡
建筑面积 129000㎡
0.91 地上车位200个
绿化率 物业费
46.3% 0.5元/㎡·月
08年1月
交付时间 最早一批09年12月
70年
配套状态 简装（200元/㎡）
3300元/㎡；一线海景5680元/㎡ 60—91㎡
主力总价 去化状态
19.8—30万元/套
目前本案整体销售不畅，可选房源较 多。
区位： 驿海庄园位于南海新区金滩旅游度假区内，与南海仅一路之隔，且紧邻万亩松林周边风景秀美，
一期
规划： 海韵·碧水金沙整体规划为多层和别墅的混合型社区，其中北 侧为多层产品南侧为别墅产品，由于其规划方案在做进一步 调整，目前产品比例未知。其在售一期多层产品面积区间为 57—112㎡，主力面积为57—87㎡ 价格： 海韵·碧水金沙目前表单均价3300元/㎡，赠送精装修，装修 标准在400元/㎡左右，较周边其他在售项目属于中档价格。
去化： 该项目一期于09年1月开盘，目前整体去化70%左右，剩余 产品以顶层和低楼层中大面积为主。
? 海韵·碧水金沙——沙盘及外立面效果图
? 海韵·碧水金沙——主力户型
一室一厅一卫66㎡
二室一厅一卫80㎡
一室一厅一卫57—65㎡
两室两厅一卫80—87㎡
? 海韵·蔚蓝水岸
项目名称 地址 基本信息 占地面积
产权年限 70年
配套状态 精装修（300元/㎡）
表单均价 2780元/㎡ 主力户型 55—89㎡
主力总价 去化状态
15.2—24.7万元/套
目前一期基本售完，二期在 售中
简介： 本项目位于文登市泽库镇，项目周边设有银行、超市、住宅小区、机关、学校、武警公安驻地及商务机构星罗棋布，商业气氛浓厚、
人文兴旺、市政设施配套齐全，道路四通八达，交通十分便利，黄静优美。 该地块在南海新区规划范围内，地块呈东北高，西南低的趋势，海 拔最高为36.2米，最低为31.8米，良好的海岸线景观尽收眼底，根据“山谷之内，无推山。大泽之畔。不理水”的叠山理水原则，项目得名 “圣海家园”，此项目南有五垒岛有效阻挡海水带来的潮气，三面环山，三面环海，依山傍海，上风上水，南距海1.5公里，西距海1公里，是 一个典型的远眺大海，听海观潮的区域。 小区采用“中心庭院+环路”的结构形式，中心庭院空间开放，达到住宅与景观共享，规划停车为629 个，小区设有红外线探监视系统。
? 圣海家园
项目名称 圣海家园
开发商 威海凯锦置业有限公司
地址
南海新区泽库镇
基本信息 全部为多层产品，且面积区间为55—89㎡的中小户型
占地面积 75亩
住宅面积 6.5万平方米
容积率 停车位
1.09 629个
绿化率 物业费
42.4% 0.5元/平方米
开盘时间 二期09年2月
交付时间 一期09年8月31日