物业服务成本的构成及占比
2024物业管理服务支出(成本)构成参考价格表
物业管理服务费计费方式采用包干制。物业管理服务支出（成本）的构成参考如下表所示：
物业管理服务支出（成本）构成参考价格表
序号
项 目
测算依据
费用
（元/月）
1
人工费用
项目经理1人*5280元/月=5280元
122，080.00元
客服主任1人*3480元/月=3480元
6
饮水机
台
1
0
36
0.00
合计
65.56
二、保安物资配备
序号
名称
单位
数量
单价
折旧时间(月)
月折旧费用（元）
1
胶警棍
根
3
100
60
5.00
2
对讲机
台
8
1050
36
233.33
3
充电式手电筒
个
18
35
36
17.50
4
铁架床（上下床）
个
25
350
60
145.83
5
杂物柜
套
5
300
60
25.00
保安物资配备合计
环境消杀每月2次×150元/次=300元/月
化粪池清理费3600元/年，每月300元
清洁工具每月综合测算400元
5
绿化养护费用
购买化肥、农药综合测算300元
800.00元
绿化补种综合测算500元
6
维护区域公共秩序维护费用
综合测算
300.00元
7
管理设备分摊及固定资产折旧费
见附表一
1270.15
8
物业行业管理费用占比标准
物业行业管理费用占比标准
在当今社会，物业行业作为一个重要的服务行业，承担着管理和维护房地产项目的责任。
物业管理费用占比标准是指在整个物业管理过程中，管理费用在总费用中所占比例的标准。
这一标准对于物业公司和业主来说都具有重要意义，可以帮助他们更好地控制成本、提高管理效率。
现状分析
目前，物业管理费用占比存在着一定的不确定性和差异性。
不同地区、不同类型的物业项目，其管理费用占比标准也会有所不同。
一般来说，管理费用包括了人力成本、设备维护成本、办公费用等方面的支出。
在某些情况下，一些不当的费用可能会被纳入到管理费用中，导致管理费用占比偏高。
标准制定
为了规范物业行业管理费用占比，提高行业整体的管理水平，一些相关部门和组织已经提出了一些标准和建议。
通常来说，管理费用占总费用的比例应该在10%-15%之间，这是一个较为合理的范围。
此外，相关部门也建议物业公司加强管理，优化业务流程，降低不必要的费用支出。
调整策略
对于已经存在管理费用占比偏高的物业项目，可以通过一些调整策略来降低费用支出。
首先，可以对人力结构进行优化，合理安排人员的工作任务和岗位设置，避免人力资源的浪费。
其次，可以引入一些科技手段，提高管理效率，减少人工成本。
此外，还可以对一些高耗能的设备进行优化维护，降低设备维护成本。
总结
物业行业管理费用占比标准的制定和调整对于整个物业行业的发展具有重要意义。
只有通过合理的管理费用占比标准，才能保障物业公司的盈利能力，提高服务质量，满足业主的需求。
希望随着标准的不断完喂和完善，物业行业能够迎来更好的发展。
物业公司服务成本构成
物业服务收费的费用构成：实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
01 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
02物业服务费的性质实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
03物业服务费的测算方法物业服务收费的测算方法物业服务成本或物业服务支出的测算可用一个简单的公式来表示：X＝∑Xi（i＝1，9）公式中X——物业服务成本或物业服务支出标准，单位为元／月·m2；Xi——各分项费用收费标准，单位为元／月·m2；i——分项项数；∑——表示对各分项费用算术求和。
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费——X1该项费用指物业管理企业的人员费用。
包括基本工资、社会保险、按规定提取的福利费等。
物业管理成本的构成及比例
物业管理成本的构成及比例管理人员费用费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
在之前的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。
费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。
物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。
其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。
其工资也从1000元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。
而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。
除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。
在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。
服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。
公共部分运行费费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。
物业服务成本的构成
物业服务成本的构成现代社会，经常有人对于物业费提出疑问，并与物业产生纠纷，比如物业费收取不合理等问题。
今天我们就从物业管理费的构成来分析，物业费究竟如何定价，物业管理费的构成又包含了哪些方面，物业是否对物业管理费的构成中的事项做出了相应的管理服务。
一、物业管理费包含了哪些费用？(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、**空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。
(11)节日装饰的费用。
(12)管理者酬金。
13）行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
(14)公共电视接收系统及维护费用。
（15）其他为管理而发生的合理支出。
二、物业费都花到哪儿去了根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分:1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
2、物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
3、物业管理区域清洁卫生费用。
4、物业管理区域绿化养护费用。
5、物业管理区域秩序维护费用。
6、办公费用。
7、物业管理企业固定资产折旧。
8、物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
9、经业主同意的其它费用。
以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。
另外，根据《物业服务收费管理办法》，如果实行物业费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。
物业成本构成及占比
物业服务成本得构成及占比转载自物业CFO沙龙根据国家发展与改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》:实行物业服务费用包干制得,物业服务费用得构成包括物业服务成本、法定税费与物业管理企业得利润。
实行物业服务费用酬金制得,预收得物业服务资金包括物业服务支出与物业管理企业得酬金。
根据该文件,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员得工资、社会保险与按规定提取得福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备得日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意得其它费用。
但就是,这份文件有个非常严重得缺陷:漏掉了管理公司得成本分摊(即管理费分摊)按照这个文件得理解,管理费分摊就是用物业公司利润或者酬金来承担,但就是这样会导致物业公司利润与酬金显得很高,业主又会有很大意见,而且从道理上说不通,利润与酬金应当就是物业公司得纯利润来源,不应该还要用来支付管理费分摊。
可喜得就是,国家发展改革委、建设部2015年发布得《物业服务定价成本监审办法(试行)》则更为科学,将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。
该文件第七条:物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行与维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意得其它费用组成。
下面我们来瞧瞧各种费用构成得实务中占总成本比大概区间,仅供参考。
(以住宅物业为例,假设保洁为外包)1、人员费用50%-55%就是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。
2、物业共用部位共用设施设备日常运行与维护费用18%-22%就是指物业管理区域内共用部位共用设施设备得日常维修养护费用。
物业管理的运营成本分析
物业管理的运营成本分析物业管理的运营成本分析一：引言物业管理是指对于房地产物业进行日常管理和维护的一系列工作，包括设备设施的维修与保养、安全与保障、咨询与顾问等。
对于任何一个物业项目而言，了解和分析其运营成本是至关重要的，可以帮助物业管理公司做出合理的决策，提升运营效率，降低成本支出。
本文将详细介绍物业管理的运营成本分析。
二：运营成本分类1.人工成本1.1 管理人员薪资：物业项目通常需要雇佣一定数量的管理人员来负责日常管理工作，他们的薪资支出将占据一部分运营成本。
1.2 员工培训费用：为了提升员工的工作能力和服务质量，物业公司需要不断进行培训，培训费用也是运营成本的一部分。
2.设备设施维护成本2.1 设备维修费用：物业公司需要定期检修和维修各种设备设施，包括电梯、供暖设备等，相关维修费用也属于运营成本。
2.2 设备保养费用：设备设施的定期保养是确保其正常运行的关键，物业公司需花费一定的费用来进行设备保养。
3.物业维修成本3.1 室内修缮费用：房屋的日常修缮和维护是物业管理的核心工作之一，室内修缮费用将包括在运营成本中。
3.2 修路费用：修建和维护小区道路也是物业公司需要承担的费用之一，修路费用将作为运营成本之一。
4.安全保障成本4.1 保安费用：雇佣保安人员维护物业安全是重要的工作内容之一，相关费用将纳入物业管理的运营成本。
4.2 安全设施费用：安装保安设备、监控设备等安全设施的费用也将计入运营成本。
5.服务支出5.1 清洁费用：维护物业环境的清洁费用将作为运营成本的一部分。
5.2 绿化维护费用：对小区绿化进行养护和维护的费用也属于运营成本。
6.行政支出6.1 办公用品费用：物业公司办公所需的各种用品费用也是运营成本之一。
6.2 水电费用：物业办公楼的水电费用将纳入运营成本。
三：运营成本分析方法运营成本分析可以通过以下几个步骤来进行：1.确定成本要素：将物业管理的运营成本分解为各个要素，明确每个成本要素的具体内容。
物业管理成本方案
物业管理成本方案一、前言随着城市化进程的加快，物业管理成为了城市发展中不可或缺的一部分。
一方面，物业管理可以优化城市资源利用，提高城市功能；另一方面，物业管理也直接影响着市民的生活质量和社区环境。
因此，如何有效地管理物业成本，提高物业管理水平，成为了当前物业管理行业的重要课题。
在这样的背景下，本方案将针对物业管理成本进行全面分析，提出相应的管理措施，以实现成本控制目标，为城市的可持续发展做出贡献。
二、物业管理成本分析1.物业管理的成本构成物业管理的成本主要包括人力成本、设备维护成本、物业维修成本、保险费用等，其占比分布如下：- 人力成本：占比30%- 设备维护成本：占比20%- 物业维修成本：占比25%- 保险费用：占比15%- 其他成本（如水电费、管理费等）：占比10%2.物业管理成本存在的问题尽管物业管理成本的占比比较合理，但是在实际操作中，仍然存在一些问题：- 人力成本过高：人力成本是物业管理的主要成本之一，但是由于人员结构不合理，管理混乱等原因，导致人力成本过高，影响了管理效率。
- 设备维护成本过高：物业管理涉及到大量的设备维护，但是由于设备维护管理不到位，导致设备维护成本过高，影响了整体运营成本。
- 物业维修成本过高：物业维修是物业管理的重要环节，但是由于维修人员技术不过关、维修材料质量问题等原因，导致物业维修成本过高。
- 保险费用过高：保险费用是物业管理的必要支出，但是由于保险公司选择不当、保险金额设置不合理等原因，导致保险费用过高。
3.物业管理成本控制的重要性物业管理成本的控制至关重要，它不仅可以提升企业的竞争力，还可以提高企业的盈利能力。
因此，必须采取有效的措施，对成本进行全面管控。
三、物业管理成本控制措施1. 优化人力结构人力成本是物业管理的重要成本之一，因此，必须优化人力结构，提高人力利用率。
具体措施包括：- 合理分配人员岗位，避免人员浪费。
- 建立绩效考核制度，激励员工工作积极性。
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物业服务成本的构成及占比
根据国家发展和改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》：
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
根据该文件，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
但是，这份文件有个非常严重的缺陷：漏掉了管理公司的成本分摊（即管理费分摊按照这个文件的理解，管理费分摊是用物业公司利润或者酬金来承担，但是这样会导致物业公司利润和酬金显得很高，业主又会有很大意见，而且从道理上说不通，利润和酬金应当是物业公司的纯利润来源，不应该还要用来支付管理费分摊。
可喜的是，
国家发展改革委、建设部2015年发布的《物业服务定价成本监审办法（试行）》则更为科学，将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。
该文件第七条：
物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
下面我们来看看各种费用构成的实务中占总成本比大概区间，仅供参考。
（以住宅物业为例，假设保洁为外包
1、人员费用
50%-55%是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。
2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用
18%-22%是指物业管理区域内共用部位共用设施设备的日常维修养护费用。
不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用、物业公司承担的公共区域能耗费用等。
3、绿化养护费
3%-4%是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。
不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
4、清洁卫生费
12%-16%是指保洁外包费用、购置保洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费等。
5、秩序维护费
1%-3%是指秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费、消防维保费、日常消防物资费用等。
其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用
0.6%-1.5%是指物业共用部位共用设施设备及公众责任保险。
7、办公费
5%-7%是指物业管理处发生的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
8、管理费分摊
6%-8%是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物服务小区承担的管理费用。
即物业公司总部职能部门的人工成本、办公费用、资产折旧费用、差旅、内控管理、审计咨询等费用。
9、固定资产折旧
0.5%-1%是指管理处的固定资产每月摊销的折旧费。
10、经业主同意的其它费用
基本上，都是0%是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。