2013年度城镇基准地价更新外业调查资料清单
土地级别调整与基准地价更新技术总结
土地级别调整与基准地价更新技术总结第一部分工作任务及技术路线1、工作任务1)土地级别与基准地价更新以开展土地综合定级（分类定级）为基础，利用市场交易资料测算各级别分用途的基准地价，并建立基准地价修正体系，具体完成任务为：2)利用REGIS原件的土地定级模块，经过定级单元的划分，功能分值的衰减计算，作用分值的空间叠加以及单元格分值的计算汇总，最后通过频率直方图、级别划分等窗口划分评价区的土地级别。
3)利用REGIS软件的土地估价模块，经过对样点地价进行地价测算，样点地价的统计分析，样点地价的筛选，利用软件的空间分别功能确定样点地价的级别，最终通过基准地价测算功能窗口测算各级别商、住、工基准地价。
4)利用软件的数图录入模块，通过矢量化、分层控制等功能，绘制土地级别、基准地价图、地价样点图等。
5)根据工作组织开展情况编写土地级别与基准地价更新工作报告。
6)根据工作技术过程、技术处理等内容编写城区土地级别与基准地价更新技术报告。
2、技术路线（详见技术流程部分）第二部分技术流程及报告部分1、资料准备（1）表格准备1)国土局拟收集资料、表格2)相关部门拟收集资料、表格（2）参考技术规范1)城镇土地分等定级规程2)城镇土地估价规程（3）参照重要法律文件1)《中华人民共和国土地管理法》；2)《中华人民共和国城市房地产管理法》；3)《中华人民共和国城乡规划法》；4)《中华人民共和国土地管理法实施条例》；5)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）；6)山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；7)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2006]31号）；8)《关于贯彻国发[2001]15号文件加强土地市场与土地资产管理的通知》（鲁国土资发[2001]125号）；9)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006]307号）；10)《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006] 307号）；11)《关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知》（鲁政发[2006]5号）；12)《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）；13)《关于实施工业用地出让最低价标准的通知》（鲁国土资发[2007]11号）；14)《关于调整部分地区土地级别的通知》（国土资发[2008]308号）；15)《关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁国土资发[2009]20号）；16)《关于执行新的土地等别的通知》（鲁国土资字[2009]425号）；17)《关于开展城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资发[2009]143号）。
土地估价现场调查表
一般因素现场调查表调查人：调查时间：移动电话：现场评估机构：填表说明：此表需分县市填写，一个县市只需填写一张表，调查人需签字，并加盖所属评估机构公章。
待估宗地的基准地价因素修正现场调查表宗地名称：，宗地编号：调查人：调查时间：移动电话：现场评估机构：填表说明：此表分宗地填写，所有宗地都应采用基准地价系数修正法评估，宗地多时，可直接复印填写，调查人需签字，并加盖所属评估机构公章。
宗地名称：，宗地编号：调查人：调查时间：移动电话：现场评估机构：填表说明：1、分宗地填写，调查人需签字，并加盖所属评估机构公章；2、上表中区域及个别因素供参考，各地可根据当地情况自行增加或调整；3、修正指数是以待估宗地为比较标准，比较实例则与待估宗地比较后确定修正指数。
宗地名称：，宗地编号：调查人：调查时间：移动电话：现场评估机构：填表说明：1、分宗地填写；调查人需签字，并加盖所属评估机构公章；2、对于房屋出租中的有关管理费、维修费、保险费以及房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等种类与费率可参照表中内容，当地另有规定的，填写当地规定。
剩余法现场调查表宗地名称：，宗地编号：调查人：调查时间：移动电话：现场评估机构：填表说明：1、分宗地填写；调查人需签字，并加盖所属评估机构公章；2、对于房屋交易中的有关税费可参照表中内容，当地另有规定的，填写当地规定。
假设开发法现场调查表宗地名称：，宗地编号：调查人：调查时间：移动电话：现场评估机构：填表说明：1、分宗地填写；调查人需签字，并加盖所属评估机构公章；2、对于房屋销售中的有关税费可参照表中内容，当地另有规定的，填写当地规定。
成本逼近法现场调查表宗地名称：，宗地编号：调查人：调查时间：移动电话：现场评估机构：填表说明：1、分宗地填写；调查人需签字，并加盖所属评估机构公章；2、对于征地中的补偿费用、有关税费等参照当地标准填写。
上海市2013年基准地价更新成果
上海市2013年基准地价更新成果目录第一章基准地价成果 (1)1.1 基准地价内涵说明 (1)1.2 基准地价成果表 (2)1.3 土地级别范围说明 (4)1.3.1 住宅用地 (4)1.3.2 商业用地 (9)1.3.3 办公用地 (16)1.3.4 研发总部用地 (22)1.3.5 工业用地 (25)第二章基准地价成果应用说明 (29)2.1 应用范围 (29)2.2 用途分类 (29)2.3 特定用途土地 (30)2.4 修正体系 (31)2.4.1 期日修正 (31)2.4.2 年期修正 (32)2.4.3 容积率修正 (33)2.4.4 区域因素和个别因素修正 (37)2.4.5 土地开发程度修正 (67)2.4.6 商业用地土地价格楼层修正 (67)2.4.7 地下建设用地使用权基本价格 (68)第三章附件 (69)第一章基准地价成果1.1 基准地价内涵说明本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。
A 基准日为 2013 年 1 月 1 日；B 使用年限为对应用途的法定最高出让年限；C 开发强度为各用途各级别的设定容积率；D 住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。
表 1－1 上海市基准地价内涵说明表1.2 基准地价成果表上海市 2013 年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。
各用途各级别的基准地价成果，如下表：表 1－2 上海市基准地价成果表（楼面地价）基准日：2013年1月1日单位：元/平方米说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。
表 1－3 上海市基准地价成果表（土地面积单价）基准日：2013年1月1日单位：万元/亩说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文一、项目背景随着我国经济的快速发展，城镇土地资源日益紧张，土地市场价格不断攀升。
为了合理利用土地资源，规范土地市场，保障国家利益和人民群众权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，我国政府决定对城镇土地进行定级及基准地价评估。
二、项目目标本次城镇土地定级及基准地价评估的目的是全面了解城镇土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地资源，建立科学合理的公示地价体系，为政府决策、土地市场交易、土地税收征收提供依据。
三、项目内容1. 土地定级土地定级是根据土地的自然属性、经济属性和社会属性，对城镇土地进行等级划分，以反映土地的质量和利用潜力。
本次土地定级分为准备工作、外业调查、内业整理、定级单元划分、定级指标体系构建、定级模型建立、定级结果验证和定级成果编制等步骤。
2. 基准地价评估基准地价评估是对城镇土地进行价格评估，以反映土地市场价值。
本次基准地价评估包括准备工作、数据收集与整理、基准地价模型建立、基准地价评估结果验证和基准地价成果编制等步骤。
四、项目组织本次城镇土地定级及基准地价评估项目由市国土资源局负责组织实施，成立项目领导小组，下设项目办公室，负责项目日常管理工作。
项目实施过程中，要加强与相关部门的沟通协调，确保项目顺利进行。
五、项目实施步骤1. 准备工作：成立项目领导小组，制定项目实施方案，进行项目招标，确定中标单位。
2. 外业调查：对城镇土地进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地利用规划等相关资料。
3. 内业整理：对收集到的资料进行整理、分析，建立土地数据库。
4. 定级单元划分：根据土地利用现状和土地质量，将城镇划分为若干定级单元。
5. 定级指标体系构建：根据土地定级原则，构建定级指标体系，包括自然属性指标、经济属性指标和社会属性指标。
6. 定级模型建立：根据定级指标体系，建立定级模型，对定级单元进行定级。
7. 定级结果验证：对定级结果进行实地验证，确保定级结果的准确性。
国土资源部办公厅关于开展2010年度全国城镇地籍调查数据更新汇总工作的通知
国土资源部办公厅关于开展2010年度全国城镇地籍调查数据更新汇总工作的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2010.11.12•【文号】国土资厅发[2010]61号•【施行日期】2010.11.12•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文国土资源部办公厅关于开展2010年度全国城镇地籍调查数据更新汇总工作的通知（国土资厅发[2010]61号）各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局)，新疆生产建设兵团国土资源局：为保证全国城镇地籍调查汇总数据的现势性，提高数据的准确性，更好地满足国土资源管理、规划、保护和合理利用需要，根据国土资源大调查项目计划的部署，经研究决定，在第二次全国土地调查成果基础上，继续开展2010年度全国城镇地籍调查数据更新汇总工作。
现将有关事项通知如下：一、目标任务按照《全国城镇地籍调查数据更新汇总实施方案》(见附件)，在全面审查各城镇地籍调查成果的基础上，运用多种方法，对辖区内全部城市和建制镇的地籍调查数据进行补充完善，采用统一下发的汇总软件，按照“建制镇-县(区)-地(市)-省(区、市)-国家”，逐级更新汇总全国范围内城镇各类土地面积及土地利用状况。
并以此为基础，分析省 (区、市)辖区内城镇土地利用结构，利用潜力及发展方向。
主要任务有：(一)城镇土地利用现状调查数据更新汇总按照《土地利用现状分类》国家标准，全面调查或补充调查2010年土地变更调查核定后的城市和建制镇范围内的土地利用现状，并按要求进行逐级统计汇总。
(二)典型城镇土地利用强度调查各省(区、市)根据实际情况，选择3个至5个有代表性的地级市(应包含省会城市在内)，在土地利用现状调查的基础上，完成典型城镇汇总工作范围内的土地利用强度调查。
调查城镇总面积、各类土地利用面积、建筑占地总面积、建筑总面积，计算城镇综合容积率、城镇建筑密度。
2013年土地变更调查数据库检查及更新基本要求140103
3、建设用地类型为P，PJ时，地类备注必须相应填写P，
PJ。
（三）临时用地管理信息变更规则： 1、按照临时用地批准文件确定的范围，形成临时用地图斑 层，图层属性结构参见《土地调查数据库更新标准》。 2、临时用地图斑范围内的现状地类不发生变化，且临时用 地图斑层必须填写临时用地的批准文号。在临时用地图斑层 “用地类型”字段中标注“LS”。
• 主要数据库错误
1)存在“更新包与基础库校验不一致”错误：涉及1219个 县； 2)存在“值符合性”错误：涉及226个县； 3)存在“图属一致性检查”错误：涉及263个县； 4)存在“图层内属性一致性”错误：涉及876个县； 5)存在“报表校核规则”错误：涉及1656个县；
6)存在“变更一览表检查”错误：涉及122个县；
2013年度变更调查数据库检查及 更新基本要求
二Ο一四年一月
提
纲
一．2012年度全国数据库更新质量情况
二．2013年度变更调查新增要求 三．2013年度数据库检查整体要求 四．最终成果复核技术要求 五．2013年度数据库技术要求变化情况
基本概念与常用名词 土地调查数据库 增量数据（库） 更新数据包 年初数据库（12年数据库） 年末数据库（13年数据库） 数据校核 管理信息
6、“土地整治本年验收本年变更新增耕地”、“土地
整治本年验收往年变更新增耕地”、“土地整治本年验
收未来年度变更新增耕地”（ZZB、ZZW、ZZY）三类图
斑面积之和与对应的农村土地整治监测监管系统备案的 土地整治增加耕地数据一致。（轻微误差）
（二）新增建设用地变更规则 1、变更部分产生新增建设用地时，必须填写建设用地 类型。其中建设用地类型为B、P时必须填写批准文号。 2、批而未用（P）图斑变更为本年度以前批准本年度建 设（PJ）图斑时，地类不能发生变化。
基准地价评审验收资料准备清单.
基准地价评审验收资料清单一、文本①AAA基准地价更新/制定工作报告②AAA基准地价更新/制定技术报告③AAA基准地价修正体系表。
④听证会材料附在报告后面。
二、图件①AAA综合定级总分频率直方图。
②AAA综合定级因素综合作用分值图。
③AAA商服繁华影响度作用分值图。
④AAA道路通达度作用分值图。
⑤AAA公交便捷度作用分值图。
⑥AAA对外交通便利度作用分值图。
⑦AAA基础设施完善度作用分值图。
⑧AAA公用设施完备度作用分值图。
⑨AAA环境质量优劣度作用分值图。
⑩AAA绿地覆盖度作用分值图。
○11AAA自然条件优劣度作用分值图。
○12AAA其他增补因子的土地定级分值图。
○13AAA土地级别及基准地价图。
○14AAA土地利用总体规划图。
○15AAA城市总体规划图。
三、其他材料①听证会记要。
②基准地价外业调查基础资料：样点图、样点录入表。
③成果刻盘。
④土地定级系统展示。
⑤技术汇报ppt。
⑥胶带、剪刀。
国土局需要准备材料内容：①县长汇报材料。
②局长汇报材料。
③评审会条幅。
④席卡。
基准地价评图件制图问题1.严格遵照制图规范制图。
2.土地级别边界万不可切割房屋。
3.在各土地边界沿线增加标志性建筑。
4.图层的名称一定要正确。
5.土地定级图例中：面状要素分值显示每个图斑号的分值。
点线状、总分值显示各级别的分值区间。
6.现状道路和规划道路要很好的结合。
7.土地定级范围外的区域要有道路、村庄等要素。
8如果叠加村界，一定要保证村界的空间位置叠加正确（例如：村界与河流重叠性）9.要保证比例尺的正确性。
10.图幅下侧也要署上日期、AAA人民政府、BBB单位。
11．图幅上添加土地级别（面积、比例）与基准地价成果表。
基准地价成果文本问题一、基准地价价格要切实可用基准地价中的商业、住宅、工业价格要紧紧依靠市场地价水平。
对于工业地价，大部分城市工业地价都是存在区域一般价格，而基准地价不能低于区域一般价格.会导致基准地价无法达到实际水平，故工业地价各级别级差不易过大，最低级别基准地价要达到实际出让水平。
(完整word版)1、工作基础(与本项目相关的研究工作积累和已取得的研究工作成绩);
《评估行业自律及监管体制研究》研究基础与工作条件1、工作基础（与本项目相关的研究工作积累和已取得的研究工作成绩）；（1)广东协会在行业管理制度建设和实施效果方面成绩卓著广东协会建立了一系列关于全省估价机构和人员执业登记的办法及规范化管理的制度和措施，并随着行业发展和估价市场的变化而不断完善，尤其在从业资格注册标准、准入技术标准、准入条件审核、处理行业投诉等方面明确了相应的制度规定。
在注册、变更、年检环节为体现公开、公平、公正原则，对《广东省土地估价机构和土地估价师执业注册办法》在5年内经过3次修改完善;在受理新机构注册申请中，除继续开展执业能力考核之外，还增加现场查勘程序，有效避免虚假注册。
行业的诚信体系建设要靠全体会员的职业道德修养和观念的提高，在我国现实环境下，制度约束是诚信建设的重要保障.协会十分注重制度层面的设计，近年来出台了《广东省土地估价机构和人员信用信息管理规定》；制订了《广东省土地估价与土地登记代理行业自律体系建设工作实施方案》、《会员自律守则》、《执业会员十不准》；还设立了执业风险金完善评估机构责任保障机制，公布了《关于推进广东省土地估价行业职业风险商业保险的指导意见》等.省协会与全省机构签订了《诚信经营责任书》。
根据省信息办和省国土资源厅的要求，我省土地估价信用信息纳入了省双信息公开的内容之一，实现了土地估价信用信息全公开。
广东协会积极支持会员创新发展，并向全省推广,一些会员的业务发展走出了地方特色,有效树立起专业形象,成为地方政府信赖的专家、助手，如深圳格衡、广州衡信、广东中地、广东卓越、惠州恒正、清远国政等等.(2）拥有扎实的课题研究应用经验近年广东协会积极承接国土资源部、中国土地估价师协会、广东省国土资源厅、各市国土局课题二十余项，广东协会自己立项课题十八项，其中国土资源部试点、省国土资源厅立项的《广东省补充耕地数量质量按等级折算研究》课题获国土资源部科学技术二等奖。
有关估价行业自律及监管体制研究的课题有:《土地估价业务成本测算与收费标准研究》、《估价企业法人治理及内部风险防范》、《估价行业职业责任保险体系建设研究》、《估价行业职业责任保险指导意见》和《土地估价机构风险预警防范机制研究》等.广东协会不仅重视课题研究，也十分重视课题成果的应用.如广东协会自己立项的十八项课题中，分割土地价值评估等大多数课题成果在全省范围内广泛推广应用。
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2013年度城镇基准地价更新
外业调查资料清单
一、国土局提供资料
1、最新城镇地籍调查图件及数据库
2、最新土地利用总体规划数据库及文本
3、近三年（2010-2012）土地招拍挂台账及分布图（填写附表1）
4、近三年（2010-2012）土地转让台账及分布图（填写附表2）
5、新增划拨土地征地成本调查表及分布图（填写附表3)
6、最新征地区片价资料，包括：征地成本资料、耕地占用税、耕地开垦费等相关税费（填写附表4至表6）
7、存量划拨土地收购（收回、征收）的补偿案例调查表及分布图（填写附表7）
8、划拨土地补交土地出让金的案例调查表及分布图（填写附表8）
9、2010年度基准地价更新成果电子版（图件、报告、土地定级因素因子）
二、政府办提供资料
1、市（县）国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
2、已出台的其他行业或专项十二五规划
3、2012-2013年政府工作报告
4、市（县）领导有关土地、住房规划建设、项目建设方面的讲话稿
三、建设局提供资料
1、最新城市建设配套费收取标准及相关文件
2、最新各类型建筑工程造价标准（房屋重置价格表）（填写附件9）
3、城区路网一览表、分布图（包括现状及规划）（填写附件10）
4、排水现状及规划管网分布图、文本说明资料（填写附件11）
5、城市总体规划（文本、说明及图集）
6、各基础设施专项规划（文本、说明及图集）
7、城区园林建设养护情况说明
8、城区公共绿化地一览表（包括直管的和社会建设的）（填写附表18）
9、供暖现状及规划热源、管网分布图、文本说明资料（填写附表19）
10、供气现状及规划气源、管网分布图、文本说明资料（填写附表20）
11、2010-2012年各年度开发规模统计表（填写附表15）
四、房管局提供资料
1、近年城市国有土地上房屋征收总体情况说明（可借用相关汇报或发言文稿）
2、房屋征收补偿标准或补偿案例统计（填写附表12）
3、市（县）有关房地产市场发展的相关文件（限价、保障房等方面）
4、二手房交易台账、月交易量均价统计（填写附表13、表14）
5、近年来城市保障性住房建设总体情况说明（可借用相关汇报或发言文稿）
6、在售楼盘统计表及分布图（填写附表16）
7、按月统计的商品房销售情况统计表（填写附表17）
四、交通局提供资料
城区路网分布图（包括现状及规划）（填写附表10）
城区公交路线图及站点、各路公交发车频次分布、个公交站点人流量的统计（公交公司）（填写附表21）
五、水利局（供水公司）
供水现状及规划管网分布图、文本说明资料（填写附表22）
六、经贸局
全市(县）商贸流通发展情况说明
城区大型商场、鸡毛市场统计表及分布图（填写附表23）
七、教育局
全市(县）学校情况说明
城区学校一览表、位置分布图（填写附表24）
八、卫生局
全市（县）医疗卫生情况说明
城区医院一览表、位置分布图（填写附表25）
九、环保局
环境监测情况说明
大气污染、水污染、噪音污染及固废污染的污染源、污染区域、污染级别一览表（填写附件26）
十、统计局
2010年-2012年统计年鉴
2010年-2012年国民经济和社会发展统计公报
十一、房地产开发公司
房地产开发税费调查（填写附表27）。