房地产集团：项目设计深度标准

项目设计深度标准（一）项目规划概念设计前期及过程准备1. 配合公司决策层在报告中对拟开发项目进行产品定位,确定各种户型及相关户型面积、商场面积和各类户型在拟开发项目中的比例。

2. 配合、参与可行性研究报告及产品定位报告编制。

3. 分析建设用地属性，按当地政府土地出让条件中的规定及项目当地国土或规划部门颁布的《规划设计条件》规划执行。

4. 研究透彻政府对项目的真实确切意图。

5. 研究项目所在地的地方性规定要求，例如规划设计条例、基地道路开口规定、抗震设计规定、面积测量规定、人防设计规定、水、电、气设计规定、消防设计要求、基坑深度相关措施规定等。

6. 研究项目所在区域地理位置状况，对其在当地的政治、经济、文化、商业、居住等方面的重要性进行深刻了解。

7. 研究透彻项目当地政府各职能部门审查办证程序，包括对设计图纸内容、深度等的要求。

8. 熟悉并进行地块控制指标分析（分旧城区,规划新区和各类城市规划以外地区），主要指标有：容积率、建筑密度、绿地率、退界要求等；进行绿地面积控制，了解各类不同地块绿地控制指标和相关计算方式，确定本地块是否为政府的特殊规划用地范畴，查阅政府相关规划文件。

9. 熟悉项目周边市政及管线情况，对待开发地块进行全方位调查并为规划设计提供相关图表、文件。

10. 对开发地块进行环境评估，为规划设计提供经环评报告。

（二）规划概念设计阶段2.1 设计说明：1. 详尽描述设计依据、政府相关部门文件、设计所采取的主要法规和标准、《规划设计条件》中的限制条件，建设方设计要求；2. 工程规模（如总建筑面积、总套数、容纳人数）、设计标准（包括工程等级、结构设计年限、耐火等级、交房标准）；3. 主要经济指标罗列：总用地面积、总建筑面积、各单体面积（分别列出地上部分和地下部分建筑面积、分列出记容积率面积与不记容积率面积的建筑面积）、建筑基地总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数（分是内、外和地上、地下）、以及平均建筑层数、住宅套型、套数及每套建筑面积、得房率等；4. 概述场地现状特点和周边环境情况，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点、竖向设计、交通组织、消防道路、景观绿化、环境保护等设计构思；5. 关于一次规划、分期建设，以及用地原有建筑、古树名木及河道水系保留、利用改造的总体设想；6. 建筑单体的设计构思和特点。

2.2 设计图纸此阶段要将阶段性设计成果与政府规划主管部门反复进行深入沟通，并由此开始接触其他政府主管及职能部门如消防、交通、供电等。

1. 总平面图：当标注用地范围、与用地四邻的关系、道路系统、消防道路系统、广场、用地出入口位置、用地界限、道路红线、河道蓝线、绿地绿线、建筑红线、与相邻建筑的间距、风玫瑰、比例、建筑布局、建筑层数等；2. 根据需要绘制地形分析、交通分析（停车布置）、组团布局、景观分析、分期建设等；3. 建筑单体平面：绘制主要户型组合、建筑平面总尺寸、房间名称及面积、户型面积、底层绘制剖切符；4. 户型放大图：绘制主要户型，反映其室内空间特点、各房间面积、使用面积、主要家具布置；5. 立面图：现建筑造型特点，建筑总高度。

（三）方案设计阶段3.1 设计说明：1. 详尽描述设计依据、政府相关部门文件名称和文号、设计所采取的主要法规和标准、《规划设计条件》中的限制条件，建设方设计要求；2. 设计基础资料，如气象、地形地貌、水文地质、地震、区域位置等；3. 简述政府有关部门对项目设计要求，如对总平面布置、建筑立面造型、建筑高度限制等；4. 委托设计的内容范围，包括功能项目和设备设施的配套情况；5. 工程规模（如总建筑面积、总套数、容纳人数）、设计标准（包括工程等级、结构设计年限、耐火等级）；6. 关于无障碍设计的简要说明；7. 主要经济指标罗列：总用地面积、总建筑面积、各单体面积（分别列出地上部分和地下部分建筑面积、分列出记容积率面积与不记容积率面积的建筑面积）、建筑基地总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数（分是内、外和地上、地下）、以及平均建筑层数、住宅套型、套数及每套建筑面积、得房率等；8. 总平面说明详尽描述设计依据、设计要求和主要经济指标以及总体方案的构思意图和布局特点、竖向设计、交通组织、消防道路、景观绿化、环境保护等具体措施；关于一次规划、分期建设，以及用地原有建筑、古树名木及河道水系保留、利用改造的总体设想；9. 建筑设计说明：方案设计的构思和特点、建筑的平面和竖向构成、建筑的功能布局和各种出入口、垂直交通运输设施的布置、建筑内部交通组织、防火设计和安全疏散设计；10. 结构设计说明：设计依据（法规、标准；荷载组合形式）、阐述与结构专业设计有关的自然条件，包括风荷载、雪荷载、地震等基本情况；设计内容主要为安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别、结构体系概述、主要结构材料等；11. 电气设计说明：拟设计的变、配电系统，负荷级别，负荷估算，外供电源的回路数、容量、电压等级及变配电所位置、数量、容量；12. 给排水设计说明：给水设计：水源简述, 用水总量估算（最高日、最大时）、消防水量，给水系统、消防系统等供水方式，排水设计：排水体制，雨、污排水出路，估算污废排水量、雨水量及重现期参数等；13. 通风设计说明：通风、防排烟系统简述，新技术、节能环保措施等；14. 需提请在设计审批时需解决的或确定的主要问题，如水电气等能源供应问题。

3.2 投资估算：1. 编制说明：编制依据、方法、范围、主要技术经济指标及其他必要说明的问题。

2. 投资估算表：以一个单项工程为编制单元，由土建、给排水、电气、通风等单位工程的投资估算和土石方、道路、广场、围墙、大门、室外管线、绿化等室外工程的投资估算两大部分内容组成。

3.3 设计图纸此阶段要利用通过的概念设计及方案设计中间成果与规划、消防、人防、抗震办、墙体办、交警、环卫、环保、教育、公安、自来水、市政处、供电、供气、建设局（建委）、绿化等政府相关职能部门作充分沟通，取得全方位支持及设计要求、依据，为扩初设计提供依据；通过与地名办、房屋测量部门沟通，使单体编号及建筑面积计算更为有依据。

1. 总平面设计图：项目用地位置、用地界限、道路红线、河道蓝线、绿地绿线、建筑红线、与相邻建筑的间距，用地出入口位置、道路系统、消防道路系统、广场、停车场、绿地及建筑物的位置、用地界限与相邻建筑物之间的距离、退界标注、主要建筑物的名称、层数与设计标高和道路、广场标高，风玫瑰、比例、建筑布局、建筑层数等，以及关于一次规划、分期建设阐述。

2. 根据需要绘制地形分析、交通分析（停车布置）、组团布局、景观分析、分期建设等。

3. 户型图：满足策划定位和营销定位的各种户型面积需求的户型、各类户型的内部功能空间划分、户内各功能空间的交通组织、各功能空间的设备详细布置。

4. 单体平面图（满足户型设计比例要求）：平面总尺寸、开间、进深、主要房间的名称、结构体系中的柱网、承重墙位置、各楼层的标高、屋面标高、室内停车位和行车路线、底层应标明剖切位置和编号、厨房、卫生间和生活阳台的放大平面和设备布置及尺寸。

5. 单体立面图：需体现建筑造型的特点、绘制代表性的立面、表现建筑物各主要部位和最高点的高度、图纸名称和比例。

6. 单体剖面图：剖切位置应在高度和层数不同、空间关系比较复杂的部位，标明各层标高及室外地面标高、标明室外地面至檐口的总高度。

7. 效果图：反映项目设计意图的典型单体立面表现图、建筑造型透视图和鸟瞰图。

（四）初步设计阶段设计4.1 设计说明4.1.1 设计总说明：1. 政府批准的方案批复、环评报告、交评报告及有关主管部门批准的批文、文件、文号、名称等；2. 说明用地所在地的名称及城市位置，简述周围自然与人文环境、道路、市政基础与公共服务设施配套、以及周边原有和规划的重要建筑情况；3. 摘述与设计有关的自然因素，如地震、湿陷性或涨缩性土等地质情况；4. 项目所在区域的气象、地理条件、水文地质、地震、区域位置、建设场地条件等；5. 规划、用地、环保、卫生、绿化、消防、人防、抗震等要求和依据资料；6. 甲方任务书；7. 项目近、远期建设情况8. 设计院承担的设计范围及分工以及与其他专业设计院各专业设计接口处理衔接与措施；9. 设计指导思想和设计特点：消防、交通、用地分配、节能、安防、人防、环境、无障碍及抗震设防等主要设计原则；10. 对总体布局和选用标准的综合叙述；11. 根据当地报批要求编制消防、环保节能专篇；12. 采用新技术、新材料、新设备和新结构的情况表述。

13. 总指标阐述总用地面积、总建筑面积等以及其他相关技术经济指标。

14. 需提请在设计审批时需解决的或确定的主要问题，如水电气等能源供应问题。

4.1.2 总平面设计说明：1. 总平面设计依据的规范、规定、标准；2. 说明如何因地制宜，根据地形、地貌、地质、日照、通风、防火、卫生、交通以及环境保护等要求布置建筑物、构筑物，使其满足使用功能、城市规划要求以及技术经济合理性；3. 说明室外空间组织及周边环境的关系；4. 说明组团、公建设计的考虑5. 说明景观设计和绿地设计6. 根据城市道路、管网标高、地形、排水、洪水位、土方平衡等，说明竖向设计；7. 说明竖向布置方式、雨水排除方式；8. 说明人流车流的组织，用地出入口的确定及停车设置、数量；9. 消防车道及高层建筑扑救场地布置；10. 道路的主要设计技术条件如主干道和次干道的路面宽度、路面类型、最大及最小纵坡。

11. 主要技术经济指标、用地平衡表。

4.1.3 建筑设计说明1. 建筑设计依据的规范、规定、标准；2. 概述建筑物使用功能、建筑层数、层高和总高度，和对设计方案调整的原因、内容；3. 简述建筑的功能分区、建筑平面布局和建筑组成，以及建筑立面造型、建筑群体与周围环境的关系；4. 简述建筑的交通组织、垂直交通设施(楼梯、电梯、自动扶梯)的布局，以及所采用的电梯、自动扶梯的功能、数量和吨位、速度等参数；5. 综述防火设计中的建筑分类、耐火等级、防火防烟分区的划分、安全疏散，以及无障碍、节能、智能化、人防等设计情况和所采取的特殊技术措施；6. 用地内对建筑项目主要特征表作综合说明：建筑项目主要特征表4.1.4 结构设计说明1. 本工程结构设计所采用的主要标准及法规；2. 相应的工程地质勘察报告及其主要内容，包括：工程所在地区的地震基本烈度、建筑场地类别、地基液化判别；工程地质和水文地质简况、地基土冻胀性和融陷情况，着重场地的特殊地质条件分别予以说明；当无勘察报告或已有工程地质勘察报告不能满足设计要求时，应明确提出勘察或补充勘察要求；3. 采用的设计荷载，包含工程所在地的风荷载和雪荷载、楼(屋)面使用荷载、其他特殊的荷载；4. 建设方任务书相关专业对设计提出的符合有关标准、法规的与结构的要求；5. 批准的方案设计文件；6. 建筑结构的安全等级和设计使用年限、建筑抗震设防烈度和设防类别；7. 地基基础设计等级，地基处理方案及基础形式、基础埋置深度及持力层名称；若采用桩基时，应说明桩的类型、桩端持力层及进入持力层的深度；8. 上部结构选型；9. 伸缩缝、沉降缝和防震缝的设置；10. 地下室的结构做法和防水等级，人防地下室时说明人防的抗力等级；11. 为满足特殊使用要求所作的结构处理；12. 主要结构构件材料的选用；13. 高层建筑主要结构特征参数和采用的计算程序及计算模型；14. 新技术、新结构、新材料的采用；15. 采用的标准图集；16. 施工特殊要求；17. 其他需要说明的内容。