第一章 不动产和不动产估价
二、不动产估价概念中的关键术语 （一）估价人员 经过不动产估价人员执业资格考试；资格认定；资格互认； 经过不动产估价人员执业资格考试；资格认定；资格互认； 依 资格考试 法取得相应资格并注册生效 执业资格：是指开展某项业务所获得的国家法律许可授权条件。 执业资格：是指开展某项业务所获得的国家法律许可授权条件。
4、替代原则 在对某宗不动产进行估价时，如果同一市场上（或邻近地区 在对某宗不动产进行估价时，如果同一市场上（ 中）有与待估不动产的效用相近或相类似的不动产，那么该 有与待估不动产的效用相近或相类似的不动产， 不动产的价格就可作为待估不动产的参照价格。 不动产的价格就可作为待估不动产的参照价格。 替代原则是估价的基本方法之一——市场法的理论基础。 替代原则是估价的基本方法之一——市场法的理论基础。 市场法的理论基础 替代原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同 等条件下的正常价格。 等条件下的正常价格。
四、不动产的类型 （一）按照用途进行分：居住；商业；办公；服务；工业和 按照用途进行分：居住；商业；办公；服务； 仓储；农业；特殊；综合。 仓储；农业；特殊；综合。 （二）按照开发程度分：生地；毛地；熟地；在建工程；建 按照开发程度分：生地；毛地；熟地；在建工程； 成不动产。 成不动产。 （三）按照是否产生收益分：收益性和非收益性 按照是否产生收益分： （四）按经营使用方式分：销售、出租、营业和自用。 按经营使用方式分：销售、出租、营业和自用。
6、估价时点原则 估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日， 估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个 具体日期。 具体日期。估价时点原则要求不动产估价结果应是估价对象 在估价时点的客观合理价格或价值。 在估价时点的客观合理价格或价值。
7、公平原则 不动产估价的目标在于求得一个对各方当事人来说都是公平 合理的价格，倘若评估的价格不公平、不合理，则必然使权 合理的价格，倘若评估的价格不公平、不合理， 益人或相关人的利益蒙受损失，反过来也损害了不动产估价 益人或相关人的利益蒙受损失， 工作的声誉，削弱了估价结果的权威性。 工作的声誉，削弱了估价结果的权威性。
三、不动产的特征
1、空间地理位置的固定性与区位条件的可变性 2、不动产的自身独特性与不完全的可替代性 3、土地面积的不增性与不动产经济上的保值增值性 4、土地的永续性与建筑物的折旧； 土地的永续性与建筑物的折旧； 5、不动产的昂贵性与难以变现性； 不动产的昂贵性与难以变现性；
6、土地用途的多样性与不动产的易受限制性； 土地用途的多样性与不动产的易受限制性； （1）土地可以有居住、工业、商业、交通以及农业等多种 土地可以有居住、工业、商业、 用途，且不同的用途可以有不同的利用方式； 用途，且不同的用途可以有不同的利用方式； （2）不动产的价格受到城市规划、土地利用规划、土地用 不动产的价格受到城市规划、土地利用规划、 城市规划 途管制、住房政策、不动产信贷政策、税收政策等的直接或 途管制、住房政策、不动产信贷政策、税收政策等的直接或 间接的影响。不动产的使用受到相邻关系的限制 相邻关系的限制 间接的影响。不动产的使用受到相邻关系 7、不动产商品消费与投资的双重性与价值构成的双重性 8、不动产投资的风险性
四、不动产估价的必要性与意义 1 不动产估价为政府宏观调控不动产市场提供依据 不动产估价为政府宏观调控不动产市场提供依据 2 不动产估价是不动产交易的需要 不动产估价是不动产交易的需要 3 不动产估价是不动产税收的需要 不动产估价是不动产税收的需要 4 不动产估价是不动产抵押、保险和典当业务的需要 不动产估价是不动产抵押 是不动产抵押、 5 不动产估价是不动产征收、拆迁补偿的需要 不动产估价是不动产征收 是不动产征收、 6 不动产估价是投资者决策的需要 不动产估价是投资者决策的需要 7 不动产估价是企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算 不动产估价是企业合资 改制、兼并、 是企业合资、 的需要 8 不动产估价是处理不动产纠纷的需要 不动产估价是处理不动产纠纷的需要
（三）有关宗地的基本认识 1、位置； 位置； 3、四至：宗地的四邻及其名称； 四至：宗地的四邻及其名称； 4、形状：用带比例尺的平面图表示； 形状：用带比例尺的平面图表示； 5、地形地势； 地形地势； 7、利用状况； 利用状况； 9、地质条件； 地质条件； 10、基础设施完备程度和土地平整程度； 10、基础设施完备程度和土地平整程度； 11、 11、其他 6、周围环境、景观； 周围环境、景观； 8、产权状况； 产权状况； 2、面积； 面积；
2、最高最佳使用原则 所谓最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、 所谓最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可 法律上许可 行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的 经过充分合理的论证， 一种最可能的使用。 一种最可能的使用。 最高最佳使用具体包括3个方面：最佳用途；最佳规模； 最高最佳使用具体包括3个方面：最佳用途；最佳规模；最 佳集约度。 佳集约度。 最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各 最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下， 种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价 种可能的使用方式中， 结果。 结果。
3、供需原则 从短时期来看，当需求不变，供给增加时，价格就会下降； 从短时期来看，当需求不变，供给增加时，价格就会下降； 当供给不变，需求增加时，价格则会上升。 当供给不变，需求增加时，价格则会上升。 一般来讲，由于不动产供给缺乏弹性，不动产的价格受当地 一般来讲，由于不动产供给缺乏弹性， 同类不动产的需求变化的影响更大。 同类不动产的需求变化的影响更大。
三、估价原则 1、合法原则 合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提。 合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提。 遵循合法原则应具备以下几项具体内容。 遵循合法原则应具备以下几项具体内容。 （1）在合法产权方面，应以不动产权属证书和有关证件为依据 在合法产权方面， （2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据 在合法使用方面，应以城市规划、 （3）在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处 在合法处分方面，应以法律、 分方式为依据 此外，在其他方面，评估的价格必须符合国家的价格政策。 此外，在其他方面，评估的价格必须符合国家的价格政策。
（二）估价目的：是指不动产估价项目的估价结果的期望用 估价目的： 途。常见的估价目的：不动产转让、抵押、典当、征收或征 常见的估价目的：不动产转让、抵押、典当、 用补偿等。 用补偿等。 （三）估价方法 主要有7种方法。 主要有7种方法。 （四）估价对象：不动产估价项目中需要评估的不动产。 估价对象：不动产估价项目中需要评估的不动产。 （五）估价时点：评估价值所对应的时间，即在该时间上估 估价时点：评估价值所对应的时间， 价对象的价值。与估价作业日期不同。 价对象的价值。与估价作业日期不同。 （六）客观合理价格或价值 指估价对象在某种估价目的的特定条件下形成的正常价格， 指估价对象在某种估价目的的特定条件下形成的正常价格， 能为当事人或社会一般人所信服和接受。 能为当事人或社会一般人所信服和接受。
不动产中的建筑物 1、位置； 位置； 3、层数和高度； 层数和高度； 5、设备； 设备； 7、平面格局； 平面格局； 2、面积（建筑面积）； 面积（建筑面积）； 4、结构； 结构； 6、装修； 装修； 8、建成年月； 建成年月；
9、维修养护情况及完损程度。10、利用状况（用途）； 维修养护情况及完损程度。10、利用状况（用途）； 11、产权状况； 11、产权状况； 13、 13、其他 12、公共服务设施完备程度； 1、不动产估价的概念 所谓不动产估价，是指不动产专业估价人员 根据估价对象 所谓不动产估价，是指不动产专业估价人员，根据估价对象 专业估价人员， 的估价目的，遵循不动产估价的原则和程序，在充分了解和 估价目的，遵循不动产估价的原则和程序 估价的原则和程序， 掌握估价对象基本状况、不动产市场资料和深入分析不动产 掌握估价对象基本状况、 价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结 估价方法， 价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法 合估价人员的经验，对不动产在一定权利状态和一定时点的 一定权利状态和一定时点的 合估价人员的经验，对不动产在一定权利状态和一定时点 客观合理价格或价值所做出的推测和判断。 客观合理价格或价值所做出的推测和判断。 所做出的推测和判断
5、预期收益原则 地价是资本化的地租，是未来地租的贴现值。因此，不动产 地价是资本化的地租，是未来地租的贴现值。因此， 价格的评估，需要的不是过去，而是未来的收益。 价格的评估，需要的不是过去，而是未来的收益。在不动产 价格评估中，必须综合分析影响不动产价格的各种因素，特 价格评估中，必须综合分析影响不动产价格的各种因素， 别是未来因素的变化趋势。 别是未来因素的变化趋势。 估价方法中的收益法和假设开发法都应用了预期收益原则。 估价方法中的收益法和假设开发法都应用了预期收益原则。
第一章 不动产和不动产估价
第一节 不动产的概念
一、不动产：指土地、建筑物及其他土地定着物、以及衍生的 不动产：指土地、建筑物及其他土地定着物、 全部权利、利益和收益的总和。 全部权利、利益和收益的总和。 二、不动产中的土地 （一）土地的概念：指地球表面的陆地，包括土地表面及其上 土地的概念：指地球表面的陆地， 下一定范围的垂直空间。 下一定范围的垂直空间。 （二）土地利用的限制因素 1、土地权利的设立和行使的限制； 土地权利的设立和行使的限制； 2、不动产相邻关系的限制； 不动产相邻关系的限制； （1）通风、采光、排水、排污的相邻关系 通风、采光、排水、 （2）险情危害的相邻关系 3、土地使用管制。 土地使用管制。
不动产与不动产估价专业词汇
《不动产估价专业词汇》美国估价学会编11版第一章不动产与不动产估价appraisal 估价、评估bundle of rights 权利束complete appraisal 完整性估价consulting 咨询eminent domain 征收escheat 没收FIRREA金融机构改革、复原和执行法four powers of government 政府的四种权利leased fee estate 出租人权益leasehold estate 承租人权益liability 责任limited appraisal 限定性估价personal property 动产police power 管制权，警察权purpose of an appraisal 估价目的real estate 不动产，房地产real property 不动产，不动产权利restricted appraisal report 限制式估价报告review appraisal 复审性估价self-contained appraisal report 叙述式估价报告state licensing and certification 州政府颁发地执照和资格证书summary appraisal report 摘要式估价报告taxation 课税trade fixture 营业设备、营业装置、商贸设备Uniform Standard of Professional Appraisal Practice 专业估价实务通用标准use of an appraisal 估价用途第二章价值的属性assessed value 评估价值、评定价值cash equivalent price 约当价格construction costs 建筑成本cost 成本、花费demand 需求desire 欲望development cost 开发成本direct/hard cost 直接成本、硬成本effective purchasing power 实际购买力、有效购买力going－concern value 永续经营价值indirect/soft cost 间接成本、软成本insurable value 保险价值investment value 投资价值limited－market properties 限定市场的不动产market value 市场价值public interest value 公共利益价值real estate market 不动产市场，房地产市场scarcity 稀缺性special－purpose properties 特定用途的不动产supply 供给use value 使用价值utility 效用第三章不动产估价原则anticipation 预期conformity 适合consistent use 一致性使用contribution 贡献elasticity of demand需求弹性externalities 外部性highest and best use最高最佳使用highest and best use of land as though vacant假设为空地的最高最佳使用highest and best use of property as improved已经改良的不动产的最高最佳使用interim use 暂时使用law of increasing and decreasing returns报酬递增和递减规律location 位置、地方opportunity cost机会成本point of decreasing returns报酬递减点principle of progression 进化原则principle of regression 退化原则substitution 替代supply and demand供给和需求surplus productivity剩余生产力第四章不动产市场与市场分析absorption 吸纳active（seller’s）market 活跃（卖方）市场depressed （buyer’s）market萧条（买方）市场economic base analysis 经济基础分析household 家居单位全家人long-term cycle 长期循环，长周期short-term cycle 短期循环，短周期market analysis 市场分析market equilibrium 市场均衡market disequilibrium 市场不均衡market segmentation 市场细分move-up demand 改善需求share of the market 市场份额strong market 强势市场submarket 次级市场weak market 弱势市场第五章不动产估价程序allocation 分配capitalization rate 资本化率cash flow 现金流量comparable sales 比较实例competitive supply and demand data 竞争性供给和需求的数据cost approach 成本法date of the value estimate 价值日期、估价日期definition of the appraisal problem 估价事项界定definition of value 价值定义、价值界定direct capitalization 直接资本化法discount rate 折现率、贴现率extraction 抽取、提取final value estimate 最后价值估计、最终估价额general data 一般性数据ground rent capitalization 土地租金资本化highest and best use of land as though vacant 假设为空地的土地的最高最佳使用highest and best use of property as improved 已经改良的不动产的最高最佳使用identification of property rights 不动产权利的确认income capitalization approach 收益资本化法income multiplier 收益乘数limiting conditions 限制条件land residual technique 土地剩余法land value estimate 土地价值估计、土地估价preliminary analysis 初步分析present value 现值range of value 价值的范围、价值区间reconciliation of value indications 估价结果调整report of defined value 已定义价值的报告restricted appraisal report 限制性估价报告sales comparison approach 市场比较法scope of appraisal 估计范围selection and collection of data 数据选择和搜集self—contained appraisal report 叙述式估价报告specific data 详细数据、特定数据subdivision analysis 局部分析summary appraisal report 摘要式估价报告trends 趋势use or function of the appraisal 估价的用途或作用valuation process 估价过程、估价程序yield capitalization 报酬投资化yield rate 报酬率第六章货币市场与资本市场bankers’ acceptances 银行承兑汇票basis point 基点bond 债券、证券business cycle 商业周期capital market 资本市场certificates of deposit 定期存单collateralized mortgage obligations(CMOs ) 担保抵押证券commercial bank 商业银行commercial mortgage backed securities(CMBs) 商业抵押担保证券commercial paper 商业本票debt 债、债务deed of trust 信托契据demand deposits 活期存款disintermediation 逆中介dividends 股利equity 所有者权益、权益Eurodollars 欧洲美元Fannie Mae 联邦国民抵押协会Farmer Mac 联邦农业抵押公司Federal Deposit Insurance Corporation(FDIC) 联邦存款保险公司federal discount rate 联邦贴现率金federal funds 联邦资金、联邦基金Federal Open Market Committee(FOMC) 联邦公开市场委员会Federal Reserve System 联邦储备系统Financial Institutions Reform，Recovery and Enforcement Act(FIRREA) 金融机构改革、复苏和强化法案Fractional reserve banking 部分准备银行Freddie Mac 联邦住宅放款抵押公司general partnership 普通合伙Ginnie Mae 政府国民抵押协会home equity loan 住宅权益贷款inflation 通货膨胀installment sale contract 分期付款insurance company 保险公司interest rate 利息率interim financing 临时融资international equity capital 国际权益资本joint venture 合资公司junior lien 低位抵押（留置）junior mortgage originators 低位抵押贷款提供者key economic indicators 关键经济指标land contract 土地契约limited partnership 有限合伙money 货币money market 货币市场mortgage 抵押municipal notes 市政债券mutual savings bank 互助储蓄银行pension fund 退休基金purchase-money mortgage(PMM) 购买金抵押prime rate 基本利率real estate investment trusts(REITS) 不动产投资信托real estate mortgage investment conduits (REMICs) 不动产抵押贷款投资转手凭证repurchase (and reverse repurchase) agreements 回购（逆回购）协定reserve requirement 准备金要求reverse annuity mortgage 逆年金抵押risk rating 风险等级saving and loan association 储货机构secondary mortgage market 次级抵押市场securitization of real estate interests 不动产权益证券化stock 股票stock corporation 股份公司syndication 联合募股组织、企业联合组织takeout financing 后续长期借款融资time deposits 定期存款Treasury bill or note 短期无息国库券或中期国库券Trust 信托venture capital 投机资本第七章不动产绝对所有权及部分权利air rights 空中权book value 账面价值condominium 共同管理住宅conservation easement 保护地役权contract rent 合同租金cooperative 合伙式easements 地役权easements in gross 总地役权equity 资产净值equity syndication 企业联合组织募股fee simple 绝对所有权fractional interest 部分权益general partnership 普通合伙gross lease 租赁总额joint tenancy 联合承租权land trust 土地信托leased fee 出租额leasehold 租赁leasehold mortgaging 租赁抵押lessee 承租人lessor 出租人life estate 终生产业权limited liability company 有限责任公司limited partnership 有限合伙契约market rent 市场租金modified gross lease 修正后租金总额mortgage 抵押net lease 净租约partial interest 部分权益partnership 合伙preservation easement 保护地役权sandwich lease 承租人转让stock corporation 股份公司sublease 转租subsurface rights 地下权tenancy 租赁权tenancy by entirety 整体租赁权tenancy in common 共同租赁权timesharing 时间分享transferable development rights (TDRs) 可转让开发权trust 信托第八章资料的搜集与分析absorption rate 吸纳率accelerated cost recovery system (ACRS) 加速折旧方法adjustment 修正ad valorem tax 从价税balance of trade 贸易均衡building permit 建筑许可building start 建筑开工business cycle 商业周期capitalization rate 资本化率competitive supply 竞争性供给consideration 因素construction cost 建设成本Consumer Price Index (CPI) 消费者价格指数cost-estimating manual 成本估计手册data array grid 资料列表debt service 债务服务demand 需求depreciation 折旧disposable income 可支配收入economic base 经济基础economic base analysis 经济基础分析economic indicator 经营指标economic life 经济寿命Electronic Data Interchange (EDI) 电子资料交换field inspection 现场调查forecasting 预测general data 一般资料Geographic Information System (GIS) 地理信息系统gross domestic product 国内生产总值gross national product 国民生产总值household 家庭household formation 家庭构成improvement cost data 建筑物成本资料income and expense data 收入与消费资料listing 列表macroeconomic factor 宏观经济因素market data grid 市场资料栏microeconomic factor 微观经济因素modified accelerated cost recovery system (MACRS) 加速折旧修正法nominal price 名义价格offering 提供operating expense 经营费用plat map 地区地图price level 价格水平prime interest rate 主要利率proprietary data 私人资料purchasing power 购买力real price 真实价格school tax 学校区税sitting factor 基地坐落因素specific data 特别资历料Topographically Integrated Geographic Encoding and Referencing(TIGER)datafiles 地形地理编码参考资料库transaction data 交易资料unemployment rate 失业率units of comparison 比较单位vacancy and collection loss 空置和欠租损失volume of retail sales 零售额wage level 工资水平第九章邻里与地区agricultural district 农业地区apartment and multifamily district 多家庭公寓地区business district 商业地区centrual business district (CBD) 中心商务区commercial district 商业地区community shopping center 社区购物中心Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act of 1980 (CERCLA) 1980年颁布的《综合环境反应、补偿与责任法》decline 下降destination shopping 目的性购物displacement 替代district 地区education district 教育地区environmental hazards/liabilities 环境危险/责任environmental property assessment (EPRA) 不动产环境评估Environmental Protection Agency (EPA) 环境保护署environmental remediation/cleanup 环境补救/清除environmental site assessment (ESA) 环保基地评估gentrification 更新growth 成长high technology parks 高科技园区historic district 历史性地区industrial district 工业地区innocent purchaser 非专业购买joint and several liability 联合与个别责任linkages 关联location 区位neighborhood 邻里medical district 医药卫生地区neighborhood or district boundaries 邻里或地区边界neighborhood or district life cycle 邻里或地区生命周期neighborhood and strip shopping center 邻里与带状购物中心nuisance 损害office district 办公地区Property Observation Checklist 不动产观察检验表regional shopping center 区域商业中心research and development park 研究开发园区residential district 居住地区revitalization 更新，（新生复兴）single-family residential neighborhood 单一家庭住宅邻里sitting 地点specialty center 专卖店stability 稳定度strict liability 严格责任Superfund Amendments and Reauthorization Act of 1986（SARA）1986年制定的《超级基金修正再授权法案》superregional shopping center 超级区域商业中心time-distance linkage 时间距离联结trade area 贸易区第十章土地或建筑基地描述abstract of title 产权摘要assessed value 评估价值base line 基准线constructive notice 建设通告corner influence 角地影响economic unit 经济单位excess land 超额土地Federal Emergency Management Agency (FEMA) 联邦紧急状况管理机构Floodplain 泛滥平原frontage 临街面宽geodetic survey program 大地测量系统government survey system 政府测量系统land or site analysis 土地或基地分析land- to- building ratio 土地对建筑物比率legal description 法律描述lot （抽签，一块地）and block system 宗地和街区系统metes and bounds system 分界系统off – site improvement 基地外建筑物on – site improvement 基地内建筑物point of beginning (POB) 起始点plat book 地图册plottage 土地分割plottage value 土地分割价值principal meridian 主子午线quadrangle 四边形range line 范围线raw land 生地rectangular (government) survey system 矩形(政府)测量系统site 基地subdivision development analysis 土地分割开发分析surplus land 剩余土地tax parcel 课税宗地total station 总站township 乡镇township line 乡镇线wetlands 湿地第十一章建筑物描述Americans with Disabilities Act (ADA) of 1990 1990年<美国残疾人法>asbestos-containing materials (ACMS) 石棉材料bays 隔间building code 建筑法规building description 建筑物描述cogeneration 集合deferred maintenance items 延迟维护部件economic life 经济寿命equipment and mechanical systems 设备及机电系统exterior description 外部描述facade 正立面floating foundation 浮筏基础footing 地基framing 框架gross building area (GBA) 总建筑面积gross leasable area (GLA) 总可出租面积gross living area (GLA) 总居住面积heating , ventilation , and air –conditioning (HV AC) system 供热、通风与空气调节系统immediate repair items 立即修复部件infrastructure 基础设施insulation 绝缘interior description 内部描述internal supports 内部支撑系统joists 托梁、桁架long – lived items 长寿命项目obsolescence 贬值platform construction 平面结构post and beam framing 梁柱框架process – related equipment 程序性设施quality and condition survey 质量与状况调查R- value R值remaining economic life 剩余经济寿命short – lived items 短寿命项目solar heating 太阳能供热strut 支撑studs 饰钉substructure 地下结构superstructure 地上结构use classification 用途分类ventilation 通风zone control 分区控制第十二章建筑风格与功能Adequacy 充足Agricultural building design 建筑设计Americans with Disabilities Act 美国残疾人保障法Architectural style 建筑风格Architecture 建筑（学）Bay depth 隔间深度Ceiling height 天花板高度Column spacing 柱间距Commercial building design 商业建筑设计Compatibility 可比较性Conversion 转变Elevator capacity 提升能力Energy conservation 能量保持Energy efficiency 能量效率Floor load 楼层承载力Formal architecture 正式建筑Functional inutility 功能无效Functional utility 功能效用Grass building area (GBA) 总建筑面积Heating , ventilation , air –conditioning (HV AC) systems 供热、通风与空气调节系统Hotel design 旅馆设计Industrial building design 工业建筑设计Live load/load – bearing capacity 活荷载/承载能力Market standard 市场标准Mixed – use development (MUD) 多用途开发Pre – engineered construction 设计的建筑Parking ratio 停车比率Public amenities 公共设施Regional building styles 地方建筑风格Reinforced concrete 预应力混凝土Sitting 建筑基地Special – purpose design 特殊用途（建筑）设计Storage building design 仓储建筑设计Styrofoam forming 聚苯乙烯合成树脂装填Temperature control system 温控系统Truss system 桁架系统Vernacular architecture 地方建筑Work letter 工作条件第十三章最高最佳使用分析alternative use 可替代性使用appropriately supported 技术可能consistent use 持续性利用criteria variable 标准价值intensity of use 集约化利用interim uses 内部利用land residual 土地剩余legally nonconforming uses 法律上的非一致性利用excess land 过量土地existing use 现有使用feasibility 可行性financially feasible 财物可行four criteria 四项标准legally permissible 法律许可maximally productive 产出最大化multiple uses 多种使用potential use 潜在利用single use 单一使用special – purpose uses 特殊目的用途speculative uses 投机性使用ideal improvement 理想化的改良物use density 使用密度surplus land 过量土地value in use 使用价值第十四章土地或基地估价absorption 吸纳率adjustments 修正allocation 分配法deed restriction 契据限制depreciated cost 折旧后成本developer’s profit 开发商利润development period 开发期direct capitalization 直接资本化法marketing period 营销期间offers 还价off – site improvements 基地外改良物on – site improvements 基地内正良物operating income 经营收益net operating income 净经营收益net sales proceeds 净销售额right – of – way 路权discounted cash flow analysis 折现现金流量法sales comparison 市场比较法extraction 抽取法gross income 总收益ground rent 土地租金easement 地役权site 基地site improvements 基地改良物subdivision development 分割开发unit price 单位价格ground rent capitalization 土地租金资本化法yield capitalization 报酬资本化法land 土地zoning 土地使用分区land residual 土地剩余法第十五章成本法估价carrying charges 持有费用contractor’s profit 承包商利润cost approach 成本法cost estimate 成本估计feasibility study 可行性研究functional obsolescence 功能性退化functional utility 功能效用incurable depreciation 不可修复折旧curable depreciation 可修复折旧indirect costs (soft costs) 间接成本（软件成本）depreciated cost 折旧后成本depreciation 折旧physical deterioration 实体损坏replacement cost 重置成本direct costs (hard costs) 直接成本（硬件成本）reproduction cost 重建成本entrepreneurial incentive (profit) 企业家奖励（利润）stabilized occupancy 稳定入住external obsolescence 外部性退化第十六章建筑物成本估计base cost 基础成本benchmark building 标准建筑comparative – unite method 比较单位法contractor’s overhead and profit 承包商经营管理费用与利润cost index 成本指数cost – index trending 成本指数趋势developer’s fee 开发商费用direct costs 直接成本entrepreneurial incentive and profit 企业家激励与利润gross building area (GBA) 总建筑面积gross leasable area (GLA) 总可出租面积gross living area (GLA) 总居住面积indirect costs 间接成本net rentable area (NRA) 净可出租面积project profit 项目利润quantity survey method 数量调查法replacement cost 重置成本reproduction cost 重建成本第十七章折旧估计actual age 实际使用年龄age – life method 年龄–寿命法functional obsolescence 功能性贬值functional obsolescence procedure 功能性贬值序列age –life procedure for physical deterioration 实体性损坏年龄–寿命法incurable physical deterioration/functional obsolescence 不可修复实体损坏或功能性贬值book depreciation 账面折旧break down method 分解法long – lived component 长寿命部件market extraction method 市场抽取法capitalization of rent loss 租金损失资本化法cost to cure 修复成本physical deterioration 实体性损坏cost to replace 重置成本remaining economic life 剩余经济寿命curable physical deterioration/functional obsolescence 可修复实体性损坏或功能性贬值remaining useful life 剩余使用寿命replacement cost 重置成本reproduction cost 重建成本deferred maintenance (items) 递延维护（项目）salvage（抢救, 打捞）value 回收价值deficiency 功能不足short – lived component 短寿命部件depreciation 折旧economic feasibility 经济性可行性economic life 经济寿命effective age 有效使用年龄external obsolescence 外部性贬值super adequacy 功能过度total life expectancy 总预期寿命useful life 使用寿命vandalism 破坏公物者第十八章市场比较法absolute adjustment 绝对值修正paired data analysis 对偶资料分析adjusted sale price 修正后的出售价格percentage adjustments 百分比修正adjustment grid 修正表physical characteristic 物理特征arm’s – length transaction 最近成交的交易property rights conveyed 转让产权bracketing 区间cash equivalency 等值现金comparative analysis 可比性分析conditions of sale 交易情况qualitative analysis 定性分析quantitative adjustments 定量调整ranking analysis 分类分析reconciliation 一致性data array grid 数据分类表dollar adjustments 货币修正relative comparison analysis 相对值修正sales comparison approach 市场比较法economic characteristic 经济特征secondary data analysis 二手数据elements of comparison 比较要素sensitivity analysis 敏感性分析expenditures made after purchase 售后费用sequence of adjustments 修正系列financing terms 金融术语graphic analysis 图形分析grouped data analysis 分组数据分析location 区位market conditions 市场状况non –realty components of value 价值的非市场性因素statistical analysis 统计分析transactional data 交易数据trend analysis 趋势分析units of comparison 比较单位use 使用zoning 区划第十九章市场比较法的运用bracketing 区间（托架[座]）bracket n.墙上凸出的托架, 括弧, 支架v.括在一起quantitative adjustment 定量修正date of value estimate 价值日期range of value 价值范围gross adjustment 总修正值ranking analysis 分类分析grouped data analysis 分组数据分析reconciliation 一致性net adjustment 净修正值unit of comparison 比较单元point estimate 点估计weighting 权重relative comparison analysis 相对比较分析paired data analysis 对偶数据分析qualitative analysis 定性分析第二十章收益资本化法after – tax cash flow 税后现金流量annuity 年金appreciation 升值、涨价built – up method 贴现率构成法bundle of rights 权利束business enterprise value 企业经营价值capital recapture 资本回收capitalization rate 资本化率cash flow rate 现金流量率contract rent 契约租金cost – push inflation 成本推动型通货膨胀deflation 通货紧缩demand – pull inflation 需求推动型通货膨胀direct capitalization 直接资本化法discount rate 折现率discounted cash flow (DCF) analysis 折现现金流分析discounting 折现effective gross income (EGL) 有效总收益equity capitalization rate (Re) 权益资本化率equity yield rate (Ye) 自有资金报酬率future benefits 未来利益going – concern value 继续经营价值income capitalization rate 收益资本化率income rate 收益率inflation 通货膨胀interest rate 利率internal rate of return (IRR) 内部报酬率investment value 投资价值leverage 杠杆market rent 市场租金marker value 市场价值net operating income (NOI) 净经营收益non – realty interests 非不动产权益价值overall capitalization (Ro) 综合资本化率overall yield rate (Yo) 总报酬率partial interest 部分权益potential gross income (PGI) 潜在总收益pre – tax cash flow 税前现金流量real estate 不动产real estate investment trust (REIT) 不动产投资信托real property 不动产recapture rate 回收率residual techniques 剩余法则return of capital 资本回收return on capital 资本报酬reversion 再出售、回转额risk rate 风险利率safe rate 安全利率securitization 证券化time value of money 货币时间价值yield capitalization 报酬资本化yield rate (Y) 报酬率第二十一章收益与费用估计book depreciation 账面折旧capital expenditures 资本支出common area maintenance (CAM) 公共区维修continued occupancy clause 继续租用条款contract rent 契约租金deficit rent 赤字租金effective gross income (EGI) 有效总收益effective rent 有效租金escalation clause 租金调整条款escalation income 租金调涨收益escape clause 终止条款excess rent 超额租金exclusive use clause 排他使用条款expense cap 费用上限expense recovery 费用取回expense stop 费用止付fixed expenses 固定费用flat rental lease 等额租赁契约forecast 预测going capitalization rate 综合资本化率graduated rental lease 递增租约gross lease 总租赁契约gross rental basis 总租金基础index lease 指数租赁契约kick – out clause 撤出条款landlord burden clause 地主负担条款lease 租约lease analysis 租约分析lease cancellation clause 租约取消条款leasing commission 租赁佣金line item (above – the – line/below – the – line item) 项目界限（线上项目/线下项目）management charge 管理费用market rent 市场租金mortgage debt service 抵押贷款net income ratio 净收益率net lease ( tripe net lease ) 净租金（三净租金）net operating income (NOI) 净经营收益net rental basis 净租金基础net sale proceeds (equity reversion ) 所有权人净处分价值noncompete clause 禁止竞争条款non – realty interest 非不动产权益价值operating expense ratio (OER) 经营费用率operating expenses 经营费用option to purchase 购买权option to renew 期权恢复（续租）overage rent 额外租金percentage lease 百分比租约percentage rent 百分比租金potential gross income (PGI) 潜在总收益pre – tax cash flow 税闪现金流量pro forma 形式上的、预计的reconstructed operating statement 重编经营报告书renewal option 更新期权renewal concessions （让步）租金折让replacement allowance 重置提拨款/津贴revaluation lease 重新评价租约right of first refusal 首次拒绝权利scheduled rent 表定租金semi – gross lease 准总租约step – up (step – down ) lease 阶梯式渐增（减）租约tenant improvement allowance 租客改良津贴terminal or residual capitalization rate (Rn) 最终式剩余资本化率total operating expenses 总经营费用vacancy and collection loss 空置与欠租损失variable expenses 可变费用第二十二章直接资本化法band of investment 投资组合building capitalization rate (Rb) 建筑资本化率building residual tecnique 建筑物剩余法debt coverage ratio (DCR or NOI/Im ) 负债保障率（净经营收益/年贷款偿还额）debt service (Im) 年贷款偿还额direct capitalization 直接资本化法effective gross income multiplier (EGIM) 有效总收益乘数equity capitalization rate (Re) 自有资金本化率equity ratio (1 – M) 自有资金比率equity residual technique 自有资金剩余法gross income 总收益gross income multiplier (GIM) 总收益乘数gross rent 总租金gross rent multiplier (GRM) 总租金乘数land capitalization rate (Rl) 土地资本化率land residual technique 土地剩余法land value –to –building value ratio 土地与建筑物价值比率loan – to – value ratio (M) 贷款与价值比率mortgage constant (Rm) 抵押常数mortgage residual technique 抵押剩余法net income ratio (NIR) (NOI/EGI or 1 –OER) 净收益率net operating income (NOI) 净经营收益operating expense ratio (OER) (1- NIR ) 经营费用率overall capitalization rate (Ro) 综合资本化率potential gross income 潜在总收益potential gross income multiplier (PGIM) 潜在总收益乘数pre – tax cash flow 税前现金流量replacement allowance 重置提拨款（重置津贴）residual technique 剩余法weighted average 加权平均值第二十三章收益资本化法的理论与应用adjustable –or variable –rate mortgage (ARM/VRM) 可调/可变利率低押贷款amortization 分期偿还annual debt service 年贷款本息偿还额annualizer or conversion factor (a) 年转换因子annuity payable in advance 期初应付年金balance outstanding (B) 未偿还余额balloon payment 贷款到期未偿还本金余额capitalization in perpetuity 永久年金资本化cash flow 现金流量compounding 复合compound interest 复利conversion factor or annualizer (a) 年转换因子convertible mortgage 可转换低押贷款debt service 贷款本息偿还额direct reduction mortgage 直接扣减抵押贷款discounted cash flow (DCF) analysis 折现现金流量分析discounting 折现effective interest rate 有效利率equity 自有资金equity yield rate (Ye) 自有资金收益率exponential –curve (constant –ratio) change per period 每期指数曲线变动graduated – payment mortgage 递增支付额抵押贷款Hoskold premise 霍斯科尔德条件income model 收益模型increasing or decreasing annuity 增加或减少年金interest – only mortgage 只付利息抵押贷款Inwood premise 英伍德条件lender’s yield 贷方收益level annuity 年金水平leverage 杠杆原理loan constant 贷款常数mortgage 抵押mortgage constant 抵押常数nominal interest rate 名义利率ordinary annuity 普通年金outstanding balance (B) 未偿还余额overall capitalization rate (Ro) 综合资本化率overall yield rate (Yo) 综合报酬率participation mortgage 参加抵押percentage of the loan paid off (P) 贷款偿还百分比periodic (monthly) payment factor 定期（月）支付因子principal 主要的proceeds of resale 转售收益property model 财产模型reverse annuity mortgage 反向年金抵押reversion 再出售shared appreciation mortgage 分享增值抵押sinking fund accumulation factor (Sn) 偿债基金累计因子sinking fund factor (1/Sn) 偿债基金因子step – up or step – down annuity 阶梯式增加/减少年金straight –line (constant –amount) change per period 每期直线变动年金terminal capitalization rate (Rn) 期末资本化率variable annuity 变动年金yield capitalization 收益资本化zero – coupon mortgage 零利息抵押coupon n.息票, 商家的优待券第二十四章折现现金流分析及其在收益法中的应用allocation of value 价值分配“as is “value 现状价值business enterprise value 经营企业价值contract rent 契约租金discounted cash flow (DCF) analysis 折现现金流量分析economic feasibility analysis 经济可行性分析excess rent 额外租金feasibility analysis 可行性分析financial feasibility analysis 财务可行性分析forecasting 预测four agents of production 生产四要素gross sellout 售出总量internal rate of return (IRR) 内部报酬率leased fee interest 出租人权益leasehold interest 承租人权益marketability study 销售性研究market rent 市场租金market value 市场价值net present value (NPV) 净现值partial interest 部分权益problem property 问题不动产proposed property 建议不动产prospective value 未来价值real estate investment trust (REIT) 这动产投资信托sandwich leasehold interest 三明治租约权益securitization 证券化subleasehold interest 转租承租人权益syndication 企业联合组织value “as is ”价值现状value upon achievement of stabilized occupancy/condition 稳定状态时不动产价值value upon completion of construction 建造完工时不动产价值第二十五章价值指示调整accuracy 准确性appropriateness 适当性confidence interval 信任区间final value estimate 最终价值估计gross adjustment 毛修正net adjustment 净修正point estimate 点估计probability range 几率区间quantity of evidence 证据数量range of value 价值区间reasonableness 合理性reconciliation 调整reconciliation criteria 调整标准rounding（舍入，凑整）四舍五入第二十六章估价报告appraisal report 估价报告certification of value 评估说明complete appraisal 完整性估价departure provision 偏离条款form report 表格式报告letter of transmittal 交件函limited appraisal 限定性估价narrative report 说明性报告oral report 口头报告restricted report 限制式报告self – contained report 叙述式报告summary report 摘要式报告Uniform Residential Appraisal Report (URAR)form 通用住宅估价报告形式第二十七章咨询顾问absorption study 吸纳率分析analysis 分析研究“at risk”rule 风险规则breakeven point 两平点capital gain 资本利得consulting 咨询顾问cost – benefit study 成本–效益研究counseling 咨询服务debt coverage ratio, DCR 负债保障率discounted cash flow analysis, DCF 折现现金流分析expected values 期望值evaluation 估价equity capital outlay 自有资金资本支出financial management rate of return, FMRR 财务管理报酬率international valuation 国际估价investment proceeds per dollar invested 每美元投资净报酬linear programming 线性规划market equilibrium 市场均衡market study 市场分析market value 市场价值measures of investment performance 投资绩效衡量方法Monte Carlo Simulation 蒙地卡罗仿真net present value , NPV 净现值network analysis 网状分析passive activity loss 消极活动损失payback period 还本期间point estimate 点估计price or rent projection study 价格或租金预测研究probability , P 几率probability analysis 几率分析profitability index , PI 获利指数rating grid 评等表regression analysis 回归分析reinvestment presumption 再投资假设rent projection or pricing study 租金或价格预测研究risk- adjusted discount rate 风险修正后折现率risk analysis 风险分析sampling 取样random samples 随机样本judgment samples 判断样本sensitivity analysis 敏感度分析upside and downside potential 投资上涨与下跌可能性tax shelter 税收减免time – weighted rate 时间加权率transaction price 交易价格uncertainty 不确定性utility functions 效用函数yield analysis 报酬分析第二十八章不动产证券化投资市场closed – end fund 封闭型基金collateralized mortgage obligation , CMOs 抵押贷款担保债券commercial mortgage backed securities , CMBSs 商业抵押贷款担保证券commingled account 混合账户direct or separate account 直接或分离账户distributable cash flow 可分配现金流the Employee Retirement Income Security Act , ERISA 1974年劳工退体收益安全法案four – quadrant（象限）capital market 四分化不动产投资资本市场funds from operations , FFO 操作资金initial public offering , IPO 初次公开发行market maker 造市者NCREIF Classic Property Index NCREIF 优级不动产指数open – ended fund 开放型基金partial interest 部分权益real estate investment trust , REIT 不动产投资信托real estate operating companies , REOCs 不动产营运公司Resolution Trust Corp , RTC 清算信托公司risk rating 风险等级secondary market in commercial mortgages 商业抵押二级市场Securities and Exchange Commission , SEC 证券交易委员会securitization 证券化Tax Reform Act of 1986 1986年租税改革法案tranches 不动产权益分分割法第二十九章估价复审administrative review 行政复审Competency Provision 能力条款compliance review 相应复审desk review 桌面复审formal review 正式复审field review 现场复审preliminary review 初步复审review 复审review appraiser 复审估价师self –contained appraisal report 叙述性估价报告technical review 技术复审。
第一章 不动产与不动产估价2
• 例题：下列情况中会导致房地产价格上升的是（
）。
（2007年单项选择题）
A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收
D.增加土地供应
6.税收制度政策
• 新开征、暂停征收、恢复征收或者取消某种涉及房地产的税收（以下
简称房地产税收），提高或者降低房地产税收的税率或税额标准等，
5.经济因素
影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况、居民收人、利率、汇率和物价等。
（1）经济发展（正向关系）
经济增长、繁荣或衰退等经济发展状况，影响着就业、收入和市场信心等，对房地产价格 有很大的影响。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值（GDP）的增长。
衡量指标 国内生产总值GDP，是一个国家或地区一定时期内国民经济生产活动总成果的计
城市化和房地产投机等。
1.政治安定状况（了解） 一般地说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投 资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。 2.社会治安状况（了解） 房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的 生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。
• 3.城市化（熟悉）
产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。
• 例题：一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产
价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（
题）
）（2006年判断
（5）汇率 汇率是一种货币折算为另一种货币的比率，在国际投资中汇率
波动影响房地产投资收益。
当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地
收入增加 群体 低收入者
边际消费倾 作用机制 向 较大
对房地产 价格的影响
不动产估价复习资料
1.不动产：土地及其附着于土地上的建筑物和构筑物（不能移动位置或移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产）。
2.不动产权益：是指由法律设定的不动产各种权力以及享有这些权利所能获得的利益或收益3.不动产价格：在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。
4.不动产估价：专业人员遵循估价原则利用估价程序运用科学估价方法，充分掌握资料综合评定出某不动产在某一权利状况下的某一时点的价格。
5.市场比较法：将估价对象与在估价日期的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
6.收益法：将待估不动产未来每年的预期客观净收益以一定的资本化率统一折算到估价时点现值的一种估价方法。
7.实际收益：待估不动产在现状的经营管理水平条件下，实际取得的收益。
8.资本化率：不动产纯收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。
9.成本法：求取估价对象在估价时点时的重置或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
10.重置：采用估价时点的建筑材料、工艺、方法等，重新建设一栋与原建筑物功能相同的建筑物。
11.重建：采用与原建筑物完全相同的建筑材料、工艺、方法等重新建造一幢与原建筑物完全相同的建筑物。
12.假设开发法：在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本、利息、利润、税费等后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。
13.基准地价：是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格14.估价时点：是指评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。
由于同一宗不动产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。
第一章不动产与不动产价格（1）不动产实物：土地、建筑物、其他附着物（2）不动产的特性：自然特性：不可移动性、耐久性、个别性、数量有限性。
不动产与不动产估价概述
得的利益或收益。
主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、 相邻权等。
7
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
第一节 不动产与不动产价格
典权与租赁相比较，主要区别在于： 1、典权是物权，具有对抗一般的之效力；租赁权是债 权，仅仅在特定当事人之间发生效力。 2、典权的标的物以特定不动产为限，而租赁的标的物 原则上没有限制，既可以是动产，也可以是不动产。 3、在典权期限内，出典人不负有使典物保持合于约定 使用收益的义务，对于典物不承担责任；而租赁的出租 人在租赁关系存续期间则负有此项积极义务。 4、出典人所取得的典价，在其回赎典物时需返还典权 人；而租赁的租金一旦支付，即归属出租人，于租期届 满之时，无须返还承租人。 5、典权人可以将典权让与他人或者将典物转典；而承 租人不得擅自将租赁权让与他人，或者将租赁物转租。 8
12
第一节 不动产与不动产价格
五 不动产价格的概念 是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所 支付的代价。
六、不动产价格的特征
❖ 受区位影响；
❖ 是权益价格——不可移动性；
❖ 既有交换价格（源泉价格），有使用代价的租金（服 务价格）；
❖ 长期考虑——价格大、独一无二；
❖ 个别形成——独一无二性，受到买卖双方个别因素的
32
房地产价格的构成包括六大要素（6）
❖ 开发利润：由收入减去各种成本、费用、税金后的余额 （1）所得税前的： 开发利润=开发完成后的房地产的价值-土地取得的成本-开发成本-管理 费用-投资利息-销售税费 （2）正常情况下的平均利润 （3）按照一定的基数乘以平均利润率来计算（不同的基数对应不同的 利润率），但是计算结果是相同的；
第1章 不动产与不动产价格
330 V 3300 3300 2% 2934元 / m 2 1 10%
V总地价1=450*1000=45（万元） V楼面地价=450000/（1000*3）=150（元/m2）
V总地价2=150*5*1000=75（万元）
V补地价=75-45=30（万元）
2）建筑物价格 ——总价、单价 成交日期一次付 3）不动产（房地产）价格 清的价格 • 实际价格 • 名义价格 交易双方在交易日期约定， • 现房价格 分期支付的价格 • 期房价格 • 起价 最低价格 • 标价 • 成交价 • 均价 报价
二、不动产价格的类型
1、按价格的形成形式分类
1）交易（成交）价格 2）市场价格 3）理论价格 4）公开市场价值—竞争和公开市场条件下形成的价格 5）评估价格 6）政府指导价或政府定价
政府指导价：主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格 及经济适用房销售价格。 政府定价：主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房 实行的标准价和成本价。
（一）自然特性 1、不可移动性 （二）社会经济特性 1、用途多样性
2、耐久性
3、个别性 4、数量有限性
2、涉及广泛性
3、权益受限性 4、难以变现性 5、保值增值性（投资改良、 外部经济、需求增加、使
用管制改变、通货膨胀）
第二节
一、概念
不动产价格
指在某个时点上为取得他人不动产并获得相应权益所 支付的代价。 ☆不动产价格随市场供求关系变动 ☆不同的不动产权益对应不同的价格 ☆价格一般以货币形式支付，也可以实物、股权等形式 支付。
不动产估价
引言一拓宽了不动产估价的服务领域:无论是土地使用权出让(包括招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式）,还是不动产转让（包括买卖、互换、赠与、以不动产作价人股、以不动产抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿(包括土地征收补偿、土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿）、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，以及企业有关经济行为（包括对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等)、设立公司时以不动产作价出资、不动产估价纠纷调处中的不动产估价复核或鉴定，等等，都需要不动产估价。
二不动产估价的需要现实活动中的需要（1）土地使用权出让的需要(招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）；（2）不动产转让、租赁的需要；（3)不动产抵押、典当的需要；（4）不动产保险的需要；(5）不动产税收的需要；（6)不动产征收和征用补偿的需要；（7）不动产损害赔偿的需要；(8）不动产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；（9）企业有关经济行为的需要；（10)不动产管理的需要；(11)其他方面的需要理论上的需要：房地产市场的不完全性和房地产的独一无二性.第一章不动产与不动产估价一不动产中的概念（1) 不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体. （2）不动产存在形态：土地、建筑物、房地不动产实物包括土地、建筑物、其他附着物三个部分（3)不动产区位：是指不动产的空间位置，可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。
（具体地说，一宗不动产的区位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的关系,除了其地理坐标位置,还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗不动产去往其他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。
）（4)建筑密度：又称建筑覆盖率,是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率；（5）容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标,是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
教学课件：第一章-房地产与房地产估价
确定估价结果
确定估价结果是整个估价工作的核心环 节，应根据所选方法和相关参数进行综
合分析。
考虑因素包括市场状况、房地产特点、 结果应客观、公正，并符合实际情况和
相关政策法规等。
市场趋势。
撰写估价报告
报告应清晰、准确、完整地反映估价过程和结果，并 符合相关规范和标准。
实地查勘
实地查勘是了解估价对象实际情 况的重要手段，有助于发现潜在
的问题和风险。
查勘应包括对建筑物外观、结构、 设施设备、环境等方面的调查。
查勘结果应详细记录，并作为估 价的重要依据。
选择估价方法进行计算
选择合适的估价方法对估价结果的准确性至关重要。应根据不同的估价 目的和对象选择合适的方法。
常见的估价方包括估价对象的调查、 资料收集、实地查勘、方法选 择、计算过程、结果确定等环 节。
根据实际情况，应对计划进行 适时调整，以确保工作的顺利 进行。
搜集资料
搜集资料是估价工作的重要环节，有 助于了解估价对象的实际情况和市场 状况。
搜集资料应全面、准确，以确保估价 的准确性。
资料应包括房地产权属资料、建筑结 构、地理位置、市场交易案例等。
撰写估价报告是对整个估价工作的总结，也是向委托 方提供最终成果的重要形式。
报告中应对关键参数和方法选择进行说明，并对结果 进行合理的解释和分析。
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感谢您的观看
等。
估价目的不同，估价结果可能会 有所差异。
签订估价合同
签订估价合同是明确双方权利和义务的重要步骤，也是保障估价工作顺利进行的法 律保障。
合同中应明确规定估价对象、估价时点、价值类型、估价方法等要素，以及双方的 权利和义务。
不动产估价
(2)建筑物。建筑物是指人工将建筑材料、建筑 构配件和设备等营造而成的整体，包括房屋和构筑 物两大类。 房屋指建筑物中具有完善的维护结构、能够遮风 避雨，并可供人类在其内直接从事生产和生活等活 动的空间场所。 构筑物指房屋以外的建筑物，人们一般不能在 其内直接从事生产和生活等活动，如烟囱、水塔、 道路、桥梁、隧道、水坝等。
• 3.意大利民法典详细规定：“土地、泉水、 河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是 临时依附于土地的建筑物以及在一般情况 下那些或是自然或是人为地与土地结为一 体的物品是不动产。固定河岸或者河床之 上并且为永久使用而建造的磨房、浴场以 及漂浮在水面上的建筑视为不动产。” • 4.《中华人民共和国担保法》第九十二条规 定： “本法所称不动产是指土地以及房屋、 林木等地上建筑物。”
• 在我国，不动产价格中具有政府指导价性 质的主要有基准地价、标定地价、房屋重 置价格以及经济适用房销售价格，而具有 政府定价性质的主要是城镇住房制度改革 中对出售公有住房实行的标准价和成本价。 （1）基准地价指对城镇各级土地或均质地 域及其商业、住宅、工业等土地利用类型 按各自法定最高年限和基准容积率评估的 土地使用权在某一时期的平均价格。
不动产估价
第一章 不动产与不动产价格
• 第一节 不动产 • 一、不动产的概念 • (一)不动产的定义 • 不动产的定义有多种。
• 1.在民法中：不动产的主要特征表现在 它不能移动，或者虽然可以移动，但 移动后会破坏它的完整性、使用价值 及功能，或者会带来明显的经济损失。 • 2.日本民法典第八十六条规定： “土 地及其定着物为不动产。”
•
市场信息是完全畅通的。 不动产的竞争和公开市场是指在该市 场上交易的双方都是理性的，都掌握足够 的市场信息，有充分的交易时间，对交易 对象具有必要的专业知识，交易条件正常 (即不存在特别的买方和卖方，也不存在 特别的融资服务)等。 公开市场价值应等于或非常接近于市 场价格。
不动产估价
不动产估价Real estate appraising is a combination of the use of scientific methods and the application of an art.第一章不动产与不动产价格第一节不动产一．不动产的概念（一）不动产的定义：不动产的主要特征表现在它不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能，或者会带来明显的经济损失。
美国不动产术语词典（J.P.Friedman etc.，2000）对不动产（real estate）的定义为：在法律上，不动产是指土地（land）以及或多或少依附于土地的一切物体，不动产所有权从地球中心直到无垠天际。
（二）不动产实物与权益1.不动产实物（1）土地（2）建筑物（3）其他附着物(fixture)2.不动产权益：不动产权益是指由法律设定的不动产各种权利（包括各自权能及范围界定）以及享有这些权利所能获得的利益或收益。
许多国家和地区在土地权利的设置方面都借鉴了罗马物权法，即在所有权（自物权）上设定他物权，包括用益物权和担保物权，如使用权，居住权，地上权，地役权，抵押权，质权，留置权，典权等。
有的还设置了具有债权性质的租赁权。
我国实行的是社会主义公有制度，其中城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。
在城市中，能够进入市场流转的是以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系，目前主要有土地使用权、抵押权、租赁权、以及民法中以“相邻关系”表现的地役权等。
土地使用权的形成包括“出让”和“划拨”两种方式。
其中，以有偿出让方式形成的土地使用权，同时承担履行出让合同所规定的义务。
二．不动产的特性（一）自然特性1．不可移动性2．耐久性3．个别性4．数量有限性（二）社会经济特性1．用途多样性2．涉及广泛性3．权益受限性（1）征用权（eminent domain）（2）警察权（police power）（3）征税权（taxation）（4）无继承人财产充公权（escheat）4．难以变现性5．保值增值性三．不动产的分类第二节不动产价格一．不动产价格的概念不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。
不动产与不动产估价ppt课件
第一章 不动产及其价格
5、地上权 在他人的土地上拥有建筑物 或其他工作物为目的，而使用其土地的 权利。 6．地役权 以他人的土地供自己方便使 用的权利，如通行、引水、排水等。 7、典权 承租人支付典价，占有出租人 的不动产有使用和收益的权利。典期届 满后，出典人如不赎回出典物，承典人 即取得典物所有权。
网络及设施齐全。土地使用权无特别 限制，假定你是该评估公司的土地估 价师，请回答下列问题： 2（本问题5分）根据上述条件，列 出已知宗地的个别条件
第一章 不动产及其价格
对建筑物的基本认识：（1）位置 （2）面积；（3）层数和高度；（4） 结构；（5）设备；（6）层高或净 高；（7）空间布局；（8）装饰装 修；（9）外观;（10）建成日期；
某工业企业拥有一宗地，因融资 需要，计划以该土地使用权进行抵押 贷款，并于2007年9月5日委托某评 估公司进行土地价格评估。该公司所 拥有的土地位于华南H市，远离城 区，为独立工矿用地，总面积为1500 平方米。宗地东高西低，地下水位适 中，东南角有一自采水井，用于企业 生产取水（附近无市政供水管网）
4、不动产价格通常不具备形成市场价 格的场所
第一章 不动产及其价格
六、不动产价格的影响因素分析 1、市场的供求状况 2、不动产本身基本条件 3、 环境条件 4、法律规定 5、其他因素
第一章 不动产及其价格
1、供求关系 对任何商品来说，供求关系是影响其 价格的主要因素。土地的价格也受供 求关系的影响，而且土地作为一个特 殊商品，供求状况又有特殊性：
利的价格 由于土地地理位置具有固定性或
不动性，不动产在市场上流通的并不 是不动产本身，而是该不动产的所有 权、使用权及其他权利。
第一章 不动产及其价格
3、不动产价格是长期作用下形成的 不动产所在地区的各种条件经常处于 不断的变化之中，因此不动产的价格 通常是就过去至将来长期作用下形成 的,是随不动产本身的条件而不断变化