土地一级开发的信托融资
房地产运营与土地一级开发操作要点
• 第三，无论是土地储备机构还是受托的土地一级开发商，取得土地并未实际缴纳土地出 让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，由此导致处置土 地在现行法律框架下存在较大的法律风险，即储备土地作为抵押物，其实并不具备抵押 的合法性；另外，储备土地的价值具有不确定性。
• 利用地方融资平台，土地一级开发业务的融资可以拓展到发行中期票据、企业债、 股票、信托计划，进行直接融资，是对土地出让收益证券化的一种尝试。
• 城投公司作为政府企业，能够控制土地出让节奏，实现土地出让收益的最大化。
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三、土地一级开发的项目融资与投资管理
• 城投公司模式存在的问题： • 第一，作为政府企业，城投公司所融到的资金投向和收益的实现容易受到政府的影响。
土地一级开发宏观背景
• 十二五期间，我国城镇化率将超过50%，且 未来10-15年趋势不会发生改变，住房供地 的紧张趋势还会继续。
• 2010年1-6月，31个大中城市累计购置土地 面积1.85亿平方米，而累积开发面积只有 1.05亿平方米。一级市场的整理储备活动 性要强于二级市场的开发销售。
• 从土地一级开发商的年报来看，各上市公 司用于开发土地的现金流充裕，且主要利 润来源于一级开发，利润丰厚。
发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建
水库等等，都属于房地产投资。
• 主要方式：开发建设式、合作开发式、收购项目式、收购股权式
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三、房地产项目投资与战略管理
信托融资方案示例
信托融资方案示例一、信贷资产转让融资模式一：信托公司向特定项目发放贷款，银行承诺到期受让债权1、信托公司发行信托计划募集信托资金；2、信托公司将全部信托资金用于向特定项目发放贷款；3、银行承诺到期受让该部分债权；4、信托期满，银行溢价受让该部分债权，信托资金退出。
模式二：信托公司购买信贷资产1、信托公司发行信托计划募集信托资金；2、信托公司将全部信托资金用于购买银行特定信贷资产；3、银行承诺到期回购该部分信贷资产；4、信托期满，银行溢价回购信贷资产，信托资金退出。
案例：信托公司去年发行了“兴业银行钢铁行业信贷资产转让集合资金信托计划”：规模14404万元，期限一年，预计年收益率4.8%，信托资金全部用于购买兴业银行钢铁行业信贷资产，到期由兴业银行溢价回购上述债权。
另外信托公司去年还分别与光大银行重庆分行及深发展银行重庆分行合作，发行了“光大重庆分行信贷资产转让信托计划”和“深圳发展银行重庆分行信贷资产转让信托计划”。
二、土地一级开发信托融资模式一：定向募集信托资金1、信托公司向特定投资者（如房地产开发商）募集信托资金，用资企业事先与购买信托的开发商协商一致，承诺允许其以某特定价格优先拿地；2、信托公司将信托资金贷款给用资企业，指定用于特定项目的土地整治；3、用资企业提供必要的风险控制措施（如抵押、担保等）；4、用资企业还本付息，信托资金退出。
模式二：向一般投资者募集信托资金1、信托公司发行信托计划募集信托资金；2、信托公司将信托资金贷款给用资企业，指定用于特定项目的土地整治；3、用资企业提供必要的风险控制措施（如抵押、担保等）；4、用资企业还本付息，信托资金退出。
案例：新华信托去年发行了“重庆市渝中区化龙桥片区旧城改造资金信托计划”：规模19935万元，期限三年，预计收益率5%，信托资金贷款给渝中区国有资产经营管理公司，用于重庆市化龙桥首期508亩旧城的拆迁与土地整治。
保障方式：渝中区财政局为贷款本息提供担保。
公司授信
公司授信一、企业授信申报资料清单授信申请人资料□授信申请书□申请授信的董事会决议□经年审的营业执照(注册登记证明)□工商注册登记信息□公司章程□注册验资报告□税务登记证（国税□地税□）□组织机构代码证□法定代表人证明书□法人授权委托书□法定代表人：身份证□签字样本□履历□□授权代理人：身份证□签字样本□履历□□财务负责人：身份证□签字样本□履历□□董事会成员名单及签字样本□贷款卡复印件（附卡号、查询密码）□贷款卡信息查询资料□财务报表□合并：上两年□上年□近期□上年同期□□母公司：上两年□上年□近期□上年同期□□子公司：上两年□上年□近期□上年同期□□纳税申报表和纳税证明□银行帐户对帐单□相关商品交易、劳务合同或协议□基本结算帐户开户卡□《外商投资企业批准证书》（三资企业提供）□《外商投资企业外汇登记证》（三资企业提供）□《进出口企业资格证书》（进出口企业提供）□《特种经营许可证》(特种行业提供)□企业资质等级证书(施工、房地产企业提供)□海关记录（进出口企业提供）□其它资料：□股东情况□个人股东的投资情况□股东的投资情况□股东之股东的情况□企业投资情况□控股子公司的投资情况□人员情况表□主要上、下游客户情况□货币资金□应收票据□其他应收、应付帐款□存货□固定资产与无形资产□他行融资情况□合并报表情况□损益情况补充资料□历史上重要事件；□关键人物介绍;□现任的主要股东介绍；□管理层稳定性，内部控制能力，着重描述其重大事项和日常事项的决策人和决策程序；□产品特点及市场竞争能力、市场拓展能力；□担保人的有关资料。
二、1、营业执照正本扫描件（年检合格的）2、组织机构代码证扫描件（年检合格的）3、税务登记证扫描件（年检合格的）4、基本户开户许可证复印件5、身份证复印件：法人、财务负责人、经办人6、董事会成员名单及主要负责人工作履历介绍7、企业简介及未来发展规划8、企业关联公司情况说明9、近三年审计的财务报告、报表及最近一个月的月报表土地一级开发与融资选择正略钧策管理咨询顾问魏庆本文从土地一级开发融资主体的变化带来的融资模式演进入手，说明城投类公司土地一级开发融资是一种对现实环境的适应，是一种制度创新。
土地一级开发成本
1、土地一级开发成本土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。
由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。
2、土地一级开发作用①土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。
政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目,是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。
如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力,就会使决策者放弃土地一级开发项目。
因此,在土地一级开发项目决策阶段,土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。
②土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发项目所需资金量较为巨大,要求项目的投资者必须有很强的融资能力,以保证土地一级开发的资金需求。
土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量,从而为筹集资金提供了依据。
土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时,金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。
因此,土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。
③土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是通过不同阶段的预估,最终通过竣工决算确定下来的。
不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段,每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。
土地一级开成本的准确性是成本管理的基础,只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。
④是决定土地出让交易价格的依据土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁,土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地帄整(简称?七通一帄)(或?五通一帄?及其他情况),可直接用于建设的土地价格。
为什么很少有民企搞土地一级开发
为什么很少有民企搞土地一级开发？土地一级开发市场，这是个肥差，很长一段时间，基本由政府垄断。
直到近几年，在政策的引导下，一些政府逐渐开始委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体，这让许多产业地产商看到了商机。
民营企业介入一级开发到底有多少可能性？▼一般来说，土地的一级开发有两种模式，即政府全权运作型和企业运作型。
政府主导型的土地一级开发主要分为三类：1、政府下属的土地储备中心作为土地一级开发的单一主体，全权负责土地一级开发工作的融资、规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理，并由其自行委托或招标开发企业负责项目的具体施工和具体管理。
2、政府授权委托国资控股企业行使土地一级开发的职能，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。
3、对于部分具备条件的国有工业用地而言，可由原用工厂者主导组织进行融资、规划、搬迁及市政配套设施建设等土地平整工作，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”后直接入市交易。
▼但有许多财力弱势的县市无法在短时间内筹措足够资金进行一级开发，这时候，社会资本便逐渐进场了。
最开始，对于一些实力欠缺、或是技术能力有限的一级开发企业，主要是以“投资参与项目”为主，规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理及土地整理实施工作等还是由政府来完成，企业只负责投钱。
企业的介入（尤其是外部资金的介入，极大的缓解了政府土地收储环节的资金压力），提升土地收储的速度及规模，进而增加土地出让金的收入，减少了政府的财政压力。
对于综合实力较强的企业，政府会将土地的前期规划、整体整理、投资建设、招商运营全部打包给企业。
企业自行完成土地一级开发整理，并在整理的土地上进行二级开发业务，政府通过土地出让收入及入驻企业的税收给予资金返还，俗称政府主导的一二级联动的土地开发模式。
这种模式最大限度地减轻了政府的压力，政府无资金投入，也无需兜底，没有任务财政压力，而且地方就业、产业结构、环保事业这些也基本可以得到保障。
2024年房地产法考试历年真题常考点试题4带答案
2024年房地产法考试历年真题常考点试题带答案卷I一.综合检测题(共100题)1.下列土地中不属于国家所有的是（）。
A.被依法征收的土地B.农村宅基地C.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地D.城市市区土地2.房屋质量保证期3.房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反该规定的（）。
A.给予警告B.予以罚款C.不予补偿D.给予一定补偿4.房地产项目转让的条件之一是房屋建设工程完成开发投资总额的（）。
A.15％以上B.25％以上C.35％以上D.50％以上5.（4）某市国土局的行政处罚是否合法?若A公司对此处罚不服，可通过什么途径得到法律救济?6.依据《物权法》规定，当事人申请不动产登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、A.要求对不动产进行鉴定B.要求对不动产进行确权C.如实、及时登记有关事项D.要求对不动产进行评估7.下列不属于房地产法调整范围的是（）。
A.城镇房地产关系B.建设用地使用权出让合同关系C.乡村房地产关系D.建设工程施工合同关系8.简述建设工程监理适用的范围。
9.下列情形中，应当缴纳耕地占用税的是（）。
A.军事设施占用耕地B.幼儿园占用耕地C.学校教学用房占用耕地D.铁路专用线占用耕地10.城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了（）。
A.城市物业管理关系B.土地承包和管理关系C.城市房地产管理关系D.城市建筑设计管理关系11.(4)本案应如何处理?12.简述房地产费的概念及主要种类。
13.房地产法律责任的主要形式不包括（）。
A.经济责任B.刑事责任C.行政责任D.民事责任14.关于物业管理的基本含义，下列选项中不正确的是（）。
A.主要是对物的管理，实际上是一种服务行为B.从物业利用秩序的角度，是针对人的管理，目的在于约束物业使用人的行为C.本质上是一种行政管理行为15.依据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题的解释》的规定，业主是指房屋的（）。
片区开发的十种融资方式、流程、模式
片区开发的十种融资方式、流程、模式区域综合开发，实践中又称片区综合开发、城镇综合开发。
区域综合开发在我国现行的法规政策中尚无统一和明确的定义，一般是指在符合国家及地方规划的前提下、对具有一定规模、相对成片的区域进行系统性改造、投资、建设、运营和维护。
关键内容通常包括战略定位、规划设计、土地一级开发、基建公服建设、产业和内容导入、运营管理等，常见形式包括旧城改造、工业园区、产业新城、特色小镇、旅游综合体等。
本文对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进行总结归纳，梳理区域性综合开发项目的现状、92号文的对综合开发项目带来的困境、区域性综合开发项目的主流模式、三种开发类型的区别与流程、片区开发的十种融资方式，为参与片区开发的各类主体提供参考和借鉴。
一、区域性综合开发项目的现状（一）基本概念区域性综合开发项目（以下简称“综合开发项目”），实践中也称片区综合开发或园区综合开发项目，在我国目前的法规政策中对其尚无明确的定义，一般来讲，是指在符合国家及地方规划的前提下对成片区域进行系统性地改造、建设、运营和维护的行为，通常会包括土地一级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导入服务等内容。
从PPP项目角度看，财政部PPP综合信息平台将项目划分为19个一级行业，其中“城镇综合开发”类项目基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项目，其下包括园区开发、城镇化建设、土地储备、厂房建设和其他5个二级分类。
（二）综合开发项目的常见实施模式二、92号文的对综合开辟项目带来的困境提出为标准PPP项目运作，遏制隐性债务风险增量，一方面要严格新项目入库标准，另一方面要集中清算分歧规的已入库项目，并对各类分歧规情形作了详细的列举，勘称近几年PPP大规模推广以来国家层面所出台的最全面、最详细的负面清单。
从92号文的具体规定来看，与后续综合开辟PPP项目的施行特别相关的主要是以下几个方面的题目：（一）纯政府付费类的综合开辟项目将会受限另外，从国内现行的政策传导机制和行政管理体系来看，地方政府为规避行政风险，每每会对国家政策进行过度解读和履行，尽管92号文规定使用的是“审慎开展”的表述，不排除地方实操层面将之异化为“禁止开展”的可能性。
多元化融资助力土地一级开发
目只能 以债权 方式
限 制 房 地 产 企 业 只有 寻求 海 外
根 据８ ０ 号文第 １ ３ 条 ，保 险 资
金投 资不 动 产 的 方式 包 括 股 权 方
上市 。 鉴 于 上 市融 资 成 本 较 高 ， 前 期 准 备周 期 长 ，融 资 上市 从 事 土
行债 券 的制 度 障 碍 ，为 土地 储 备 债券 融资 及 其 他 重 点 项 目建 设 融 资建 立 良好 的制度 平 台基 础 。 （ ２ ）保 险资 金 参 与投 资 土 地
储备 项 目
抵 押 融 资 ：如果 是 市 场 主体 实 施
土 地 一 级 开 发 ．往 往 是 以市 场 主
步 的规定 。
体 提 供 担 保 责 任 或 其 他 担 保 方
式 。土地 开发 完成后 ， 通 过招拍 挂 方 式 将 熟 地 转 让 给 二 级 开 发 企 业 ：项 目公 司将 土 地 转让 收益 分
金 。近 年来 由于 银 行 房地 产 开发
贷 款 收 紧 ，开 发 商 纷 纷 寻求 信 托
备， 仍 有 以下 问题 要注 意 ：
① 土 地 储 备 项 目条 件 不 明
确 。８ ０ 号 文 规 定 保 险 资金 可 以投 资 符 合 条 件 的 政 府 土 地 储 备 项
（ 二） 市场 化参 与的 融资模 式
市 场 化 参 与 的融 资模 式 主 要
是 由 一 级 开 发 企 业 主 导 。 一 级 开
级 开 发 的方 式受 到 了监 管 部 门 的严格监 管 ， ２ ０ １ ２ 年１ １ 月 ５日． 国
出台 后 ， 太保 、 国寿 、 平 安 等 国 内７
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土地一级开发的信托融资
一、申请信托融资目前有两种渠道可以选择：
一是直接找信托公司洽谈；
二是委托相关银行代为寻找信托公司。
二、法律支持：
《信托法》、
《信托投资公司管理办法》、
《信托投资公司资金信托管理暂行办法》
《信托业务会计核算办法》
《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》
三、参与土地一级开发的信托公司：
中原信托、百瑞信托、北京国投、重庆国投等
四、信托公司进入土地一级开发的动因：
1.一级开发市场的不成熟及在二级市场竞争激烈和拿地门槛的提高，房地产企
业纷纷进入一级土地开发市场。
但目前的政策出台造成了土地的一级和二级开发市场各自独立，那资金问题将会显现出来。
2. 做土地一级开发一般是政府下属的土地储备中心和有实力的开发商两种实
体，但由于政府有财政担保，银行贷款相对容易，而民资由于抵押担保问题，很难从银行取得贷款。
3. 从2005年以后，各商业银行就收紧了一级土地开发贷款。
根据《2004年
中国房地产金融报告》，对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地做抵押，抵押贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不超过两年。
并规定不得向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的贷款。
灵活的信托股权投资的方式解决企业35%的自有资金问题，之后再获取银行贷款。
在一级开发将成熟的时候，或者是其他项目现金流回来之后再将股权赎回。
4. 在宏观调控之后，房地产市场的风险开始趋高，信托公司在选择房地产项
目时则更加谨慎，所选项目要求的保险系数也更大。
而相对于房地产业的其他产品而言，土地处于房地产产业的前端，风险较低。
五、信托计划的形式主要有三种
我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。
自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。
目前房地产信托计划的形式主要有三种：
1、贷款型信托。
即信托公司通过向委托人发行信托计划取得信托资金，然后与房地产开发商签订贷款合同，将信托资金以贷款的形式借给房地产开发商并收取利息，以利息收入向委托人支付信托收益。
根据最新的《信托公司集合资金信托计划管理办法》（2007年）第二条，集合资金信托计划是由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动。
由此可见，在土地开发资金信托中，信托公司作为受托人将多个委托人（兼受益人）的资金集合起来，以贷款的形式用于土地开发。
由于土地一级开发主要是地方政府或其土地储备机构掌控，因此具有地方财政背景的信托投资公司可以发挥其资源优势，便利地获得土地开发融资项目。
但同时，由于受银监会要求此类信托计划比照商业银行房地产贷款标准执行，因此贷款型信托资金要进入土地储备和一级开发领域，也具有一定难度。
2、信托股权融资。
指的是信托公司以信托资金对房地产开发商进行增资、进而实现为房地产开发商融资的目的的信托计划。
具体来说，就是信托公司发行信托计划募集资金，然后使用信托资金对房地产开发商进行增资，增资后信托公司持有房地产开发商的部分股权，通过房地产开发商的分红实现信托收益。
在这种信托融资模式中，信托公司持有的房地产开发商的股权一般委托开发商的其他股东进行管理，信托公司一般不直接参加房地产开发商的经营管理，但信托公司可以保留对有关事项的否决权。
另外，为了保证能够实现信托收益，往往还会约定信托公司持有的房地产开发商的股权具有优先股的性质，即信托公司所取
得分红不足以支付信托收益之前，房地产开发商的其他股东不参加分红，同时房地产开发商或者其他股东在特定条件下有义务溢价回购信托公司持有的房地产开发商的股权。
此外，为了确保有关义务的履行，在此种信托融资模式中往往还设定有担保。
待一级开发完成进入二级市场，具备房地产开发条件（即“四证”）后，可通过向商业银行融资解决项目后续资金缺口，待项目进入销售期后，通过销售回款结利后逐步溢价回购信托公司股权。
[②]
3、土地储备信托，是指土地储备机构以自身的名义，将储备的土地信托给信托投资公司，由信托投资公司作为受托人以负责该土地的开发融资等活动。
众所周知，我国土地储备信托制度的前提是各个地方政府业已建立的土地储备制度。
在土地储备信托中，实际上还包含委托或联合具有土地开发资质的专业企业对土地进行开发利用等环节，当然信托投资公司作为受托人通常还担负着不少土地开发的职能。
就目前而言，土地储备信托一般是通过在土地公开交易市场对土地进行拍卖来实现资金回笼并获取收益的。
六、信托融资进入土地一级开发市场面对的风险：
1.政策风险。
相比于二级市场土地“招拍挂”和房地产开发政策法规，土地一级开发的政策并不明晰，诸多操作很不规范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶颈和操作的不规范性。
2.融资风险。
土地一级开发的资金投入密集度高，投资规模巨大。
这些融资往往来源于房地产项目公司的股本融资或债券，债务融资。
虽然大部分土地一级开发均采取分期滚动开发模式，是的后续资金投入可以右前期项目的现金流入来补充。
但即使是位启动项目的第一期投入，动辄往往十数亿的规模，如果遇到政府融资窗口，行业新规定等不利变化，资金筹集周期的不确定的风险就会凸显出来。
3.政府行为的风险。
土地一级开发的参与方中，地方政府的强势地位是毋庸疑的。
虽然房地产企业已通过收益分成等多种渠道将双方的利益紧密捆绑，但仍不能喜爱出地方政府强硬违约发生的风险。
4.可持续性的风险。
2007年底出台的《土地储备管理办法》规定，土地储备工作的具体实施，将由政府下属事业单位土地储备机构完成。
各地土地储备中心同时被赋予向银行贷款的权利贷款时需要向银行抵押土地使用权证。
2008年以前，北京的土地一级开发流行企业主导模式，从2009年开始，包括北京，湖南等省市都有意强化了政府手边土地一级开发权，是一般企业无法接入。
5.征地，拆迁工作的风险。
土地对涉地单位、个人的重要性不言而喻。
相关单位，个人，对征地拆迁及安置方案的利益诉求不尽相同，存在因设计方案不合理，或方案沟通程度不足，导致征地、拆迁周期的不确定风险。
6.市场风险。
相对于二级开发市场，土地一级开发的周期一般较长。
由于宏观经济形势，楼市调控政策的变化，往往会对土地市场的景气程度有影响，从而可能英法土地分期和滚动开发的不完全确定，土地上市能否成功交易的风险。
七、案例：
北京国投已经发行了三只土地一级开发信托产品，曾先后发行北京CBD土地开发整理资金信托计划、白家庄土地一级开发收益权信托优先受益权转让信托和郑州市土地一级开发贷款信托计划，积累了一定的经验。
2005年8月，嘉铭投资通过北京国际信托投资有限公司（以下简称北国投）发行了一亿元的“白家庄土地一级开发收益权信托优先受益权凭证”（以下简称优先受益权）。
作为信托抵押，嘉铭投资将恒世华融80%的股权无偿过户给了北国投。
“这种过户是名义上的，也是暂时的。
”抵押80%的恒世华融股权是行规做法，如果项目运作出现风险，北国投可以绝对控股股东的名义，处置白家庄地块资产，以保证投资人收益。
当然，如果项目运作顺利，白家庄地块信托计划会在两年后，即2007年8月到期并偿付投资人的所得收益，届时北国投还会将这80%的股权还给嘉铭投资。
土地一级开发收益权信托案例——北京国投
信托计划概况。