深圳前海片区综合规划图
前海交通枢纽综合规划
安全保障
建立健全的安全保障体系，包括安全管理制度、应急预案等，确保 项目实施过程中的安全可控。
监督检查
定期对项目实施过程中的质量和安全进行监督检查，及时发现问题并 采取措施予以解决。
后期运营管理及维护方案
运营管理
建立专业的运营管理团 队，负责前海交通枢纽 的日常运营管理工作， 确保交通枢纽的高效运 转。
社会效益和环境效益评估
社会效益评估
分析前海交通枢纽综合规划对社会的 贡献和影响，如提高交通便捷性、促 进就业、改善居民生活质量等，以衡 量项目的社会价值。
环境效益评估
评估前海交通枢纽综合规划对环境的 影响和效益，如减少交通拥堵、降低 空气污染、改善生态环境等，以促进 项目的可持续发展。
07 项目实施计划与管理措施
投资估算及资金筹措方案
投资估算
根据前海交通枢纽综合规划的建设规 模、标准和周期，进行详细的投资估 算，包括建设投资、设备购置、土地 费用、拆迁安置、前期工作费用等。
资金筹措方案
制定多元化的资金筹措方案，包括政 府财政拨款、银行贷款、社会资本引 入等，确保项目建设的资金需求和稳 定性。
经济效益预测及评价指标体系建立
提高公共交通吸引力。
推进智能交通系统建设
03
利用先进的信息技术，提高公共交通运营效率和服务水平。
慢行交通系统规划
01
打造舒适、安全的慢行交通环境
通过完善步行道、自行车道等慢行交通设施，鼓励市民采用步行、自行
车等绿色出行方式。
02
推进慢行交通与公共交通的无缝衔接
在公共交通站点周边设置便捷的慢行交通设施，方便市民换乘。
前海妈湾片区开发单元规划修编(草案)文本及图表公示版
附件5 前海深港现代服务业合作区[妈湾片区]开发单元规划修编（草案）文本前海深港现代服务业合作区[妈湾片区]开发单元规划修编草案（文本、图表）依据《深圳市城市规划条例》（2001）、《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》（2011）、《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行办法》（2011），制定前海深港现代服务业合作区[妈湾片区]开发单元规划修编（以下简称本规划）。
经初审同意，现予以公开展示。
公开展示期间，任何单位和个人均可以规定形式向深圳市前海管理局提出对本规划的意见或建议。
本规划包括文本及图表两部分。
（1）文本：是指按法定程序批准具有法定效力的规划控制条文。
（2）图表：是指按法定程序批准具有法定效力的规划图及附表。
前海深港现代服务业合作区管理局二〇二〇年六月1 总则1.1 本规划适用范围为：整个妈湾片区（含前湾公园、滨海公园妈湾段），范围面积约726.5公顷（其中妈湾片区659.5公顷，前湾公园、滨海公园妈湾段67公顷）。
1.2 本规划的图表与文本内容共同构成所在片区法定规划的法定文件。
其中文本的“下划线”部分及附表1（备注内容除外）为强制性内容；文本中的图纸为示意性，不具有法律效力。
1.3 制定本规划的主要规划依据是：《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》（以下简称《自贸区综合规划》）及其它经批准的专项规划。
1.4 本规划内的土地利用及开发建设活动应遵守本规划的有关规定（非法定性内容除外）。
本规划未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规、标准和技术规范的相关规定。
1.5 本规划涉及的所有技术指标（特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2019版）（以下简称《深标》）确定。
1.6 本规划范围内编制下层次规划及城市设计，必须以本规划确定的规划要求为依据。
1.7 本规划由深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称前海管理局）负责解释；若需修改，必须符合相关规定。
深圳南山9个小片区
【前言】深圳住宅在这两年的疯狂炒作之下，其价值逐渐体现在投资性上。
购买物业的买家更多的是看重所买物业的升值空间和盈利能力，而非看重其居住性，全民投资热情空前高涨。
不过经过07年下半年长达半年多的市场调整，深圳住宅的投资成分急剧减少，深圳楼市在市场调控中逐渐向理性回归，买家也逐渐由投资客向自住客回归。
因此可以说，08年的深圳楼市真正唱主角的将是自住客。
深圳楼市发展至今，各大居住片区、各大居住物业的发展水平不一，不少住宅虽然价格高企、成交活跃，但因为投资客的成分较多，所以对于自住客来说，并非理想居所。
当然，也有不少住宅经过一段时间的发展，拥有成熟的居家氛围，很适合居住。
那么对自住客来说，到底什么样的住宅才适合自住呢？这里世华地产研究中心总结出以下适合自住标准的几个基本要素：（1）配套齐全，包括生活配套、教育配套等。
（2）楼盘品质好，社区园林适合居住，户型设计合理等。
（3）交通方便，方便业主出行，是最基本的生活要素。
（4）自住成分高，入住率高，投资成分较少的社区才比较稳定，有居家的生活氛围。
随着深圳住宅市场的快速发展，各行政区各大片区都有不少适合居住的热点楼盘，这些楼盘受到置业者的一致好评和青睐。
南山区，一般情况下划分为九个片区，分别是高新区、后海片区、南头片区、南油片区、蛇口片区、前海片区、深圳湾区和华侨城区。
其中，华侨城区和深圳湾区是公认的豪宅区，片区物业品质和价格都很高，不是普通置业者的置业范围，因此这两片区和片区物业在本文暂不做盘点和推荐。
至于其它七大片区，都有不少很适合普通置业者居住的物业。
（一）蛇口片区1、片区概况蛇口片区是指工业八路与松湖路之间的这块区域，片区西面临山、东面临海。
蛇口由工业区开始发展，在开发过程中给职工建设了很多福利房和微利房小区，这些社区的居住环境到现在依然很好，管理水平较高，又比较安静，绿化面积可以达到40％左右，社区生活气息很浓。
近几年，蛇口很多工业开始外迁，同时在临海和靠山的地方建了很多高档住宅，提升了整个片区的居住档次。
深圳前海1.5级土地开发模式探索
深圳前海1.5级土地开发模式探索摘要：随着综合国力和经济水平的稳步提升，做好土地开发建设工作非常重要且关键。
先要深入解读土地开发概念，其指的是政府或其它授权委托的企业在土地出让之前开展的一系列活动和行为，以实事求是为原则建立健全完善的开发方案。
以理论指导实践的方式积极探索土地开发模式。
本文以深圳前海1.5级土地开发为例，从现状中发现、分析和解决问题，从真实数据和实际情况出发探索具体模式和方法。
关键词：1.5级土地；土地开发；开发模式引言土地开发模式包括很多种类型，在具体开发过程中要依据实际情况进行思考分析，不能将思想局限在某一框架内。
要综合考虑多方面因素制定切实可行的开发方案。
本文以立足企业经营发展现状为切入点，针对招商、合作等模式展开讨论，以深圳前海模式为例，深入探索1.5级土地的开发模式，以此实现理想效果。
1深圳前海建投控股1.1企业介绍对于1.5级土地开发模式的探索，此次案例位于深圳前海片区，以深圳市前海建设投资控股集团有限公司（以下简称前海控股公司）作为土地开发承接方。
为保证开发计划的顺利实施与高效开展，在正式开启之前做好了一系列准备工作，该公司目前注册资金916.6亿元，股东为深圳市前海深港现代服务业合作区管理局100%控股。
此次1.5级土地开发模式及计划的落实得到了国家大力支持，国务院在2010年8月26日颁布了《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》的文件，其中对深圳前海有关土地开发的相关工作予以了明确规定，在具体要求指导下实现了较为理想的效果，有效保障了后续开发计划的落实。
前海控股公司依托前海政策创新优势、区位优势、人才优势、全球资源整合平台优势，创新探索前海模式输出，公司成立以来，全面开展前海房屋建筑、地下空间、主次干道、街坊支路、景观桥、区域供冷、水廊道及水环境治理的建设工作，打造了一批精品工程，包括习近平总书记两次驻足的前海石公园、开发开放事业成就的窗口——前海展示厅、帮助粤港青年实现创业梦想的国际化服务平台——深港青年梦工场、国内体量最大的办公类模块化建筑——前海深港创新中心、前海合作区首个完成整栋出租（引进平安智慧城市公司）并交付使用的超甲级写字楼——自贸大厦、前海践行绿色发展理念以及多次迎接国家和省、市领导考察的区域供冷示范样板——二单元冷站等。
深圳前海地区填海造地填海,滨海地区发展 的初步探索
深圳前海地区填海造地的初步探索陈君丽摘 要：随着城市化的快速发展、人口的急剧增加以及城市更新的资金负担，城市土地资源紧缺与城市发展矛盾日渐激烈，为了缓解人口增加及土地紧缺的压力，许多沿海城市目光瞄准海洋，大规模地填海造地建设城市。
深圳前海地区作为落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》的国家性战略地区，承担着深港合作示范区的重要职能，已进入到城市中心填海需求的浪潮中。
然而前海填海工程仍处于探索中，未能落实动工。
本文通过对日本、香港、新加坡和唐山曹妃甸填海案例的研究，分析归纳其填海经验和教训，从生态优先为前提、规划引导为基础、发展时序和机制为保障四方面来指导前海的填海，希望能够探索出一条适合深圳前海自身特色的填海之路。
关键词：深圳前海、填海造地、探索、启示1.前言随着城市建设用地增长与土地资源紧缺、现有资源与人们物质生活需求提高的矛盾不断升级、恶化，国内外众多沿海城市纷纷把目光聚焦海洋，借填海造地来缓解城市的矛盾，保证城市的可持续发展，形成了所谓的“沿海化浪潮”。
我国正处于以临海工业、滨海旅游、港口开发为目的的填海造地高潮，位于沿海化浪潮中的第二阶段1。
深圳作为经济发展最迅速、现代化进程最快的地区，填海造地已处于第二阶段向第三阶段迈进的过渡时期。
而前海地区定位为珠三角甚至是泛珠三角的区域性商务中心、生产型服务中心[1]，是为落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008—2020年)》的国家性战略地区，承担着深港合作示范区的重要职能，并将引领深圳城市发展的第二次腾飞。
因此，前海填海区是第三阶段沿海化浪潮的体现，已进入到城市中心的填海造地需求中。
2.前海地区填海概况2.1珠江东岸概况珠江口是西江、北江、东江、流溪河和潭江五江的汇流口，具有水网稠密和八口(虎门、蕉门、洪奇沥、横门、磨刀门、鸡啼门、虎跳门和崖门)入海的特点。
伶仃洋平面上呈北北西—南南东走向的喇叭形，是珠江最大的河口湾。
深圳市南山区设立及调整街道办事处方案
深圳市南山区设立及调整街道办事处方案为提高行政管理效能，优化资源配置，落实国家创新驱动战略，进一步做好行政区划调整有关工作，我区拟设立2个街道办事处，并对部分街道办事处管辖范围进行调整。
根据《行政区划管理条例》（国务院令第704号）等有关规定，制定本方案。
一、南山区行政区划现状及存在问题南山区成立于1990年9月，总面积约187.47平方公里，下设南头、南山、西丽、沙河、蛇口、招商、粤海、桃源8个街道办事处，100个社区工作站和107个社区居委会。
全区常住人口2018年末约150万人，而实际管理人口已超过220万人。
2018年全年实现本地生产总值5018亿元，总量居全省区（县）第一；辖区税收1498亿元，增长11%；公共财政预算收入286.2亿元，增长12.8%；完成固定资产投资1333亿元，增长21.6%。
南山区现有街道布局定型于建区之初，仅在2002年因原西丽街道管辖面积过大，拆分为西丽、桃源两个街道，其后17年来未进行过调整，街道办事处设置情况已难以满足精细化管理的需求。
（一）现行区划设置跟不上城市发展需要。
南山区辖区总面积为187.47平方公里，原特区内的罗湖区面积为78.75平方公里，福田区面积为78.66平方公里，即南山区辖区面积超过罗湖、福田两区面积之和，罗湖区和福田区均为10个街道办事处，而南山区现有8个街道办事处，公共管理事务工作量与资源配置不对称，公共服务质量难以得到保证，严重影响了南山区推进公共服务一体化的进程和打造国际化城区的形象。
（二）难以更好地精准服务前海合作区。
前海片区约14.65平方公里土地由南山区的海域及沿海湿地填整产生，按规划前海片区建设规模2600万-3000万平方米，规划就业人口80万、居住人口15万。
目前片区内龙海家园、前海湾花园、前海时代等多个楼盘已有5.5万人入住，在城市管理、公共安全、社会建设和居民自治等方面存在实际需求，随着开发的深入，这些需求还将不断增大。
广深科技走廊规划图来了！这10个片区未来不可限量
广深科技走廊规划图来了！这10个片区未来不可限量展开全文素材来源：广东科技广深科技创新走廊，究竟指的是什么？简单来理解，就是一条连接了广州、深圳、东莞，长度约180多公里，总面积超过1.1万平方公里的经济带。
▲广深科技创新走廊广深科技创新走廊存在的意义？在知识经济时代，创新走廊正日益成为科技创新要素挤产业集聚的新空间组织方式。
举几个例子：美国硅谷：依托大学等科技创新机构知识外溢形成；美国波士顿地区：与城区的大学有一定的距离，由功能独立、等级明确的园区组成；东京—横滨—筑波创新带：筑波创新城以主力型科研机构为主题，承担区域科技创新的主题功能。
广深经济走廊的诞生，就是对标以上这些区域，通过实施创新驱动发展战略，全力打造成为“中国硅谷”，成为中国创新发展的重要一级。
现在来看重点，广深科技创新走廊的空间布局——“一廊十核多节点”。
一廊即广深科技创新走廊依托广深高速、广深沿江高速、珠三环高速东段、穗莞深城际、佛莞城际等复合型的交通通道，集中穗莞深创新资源，三市连成一个产业联动、空间联结、功能贯穿的创新经济带，建设成为珠三角国家自主创新示范区核心区。
十核即十大核心创新平台这十大创新平台，广深各占了4个，东莞占2个，分别是：1、广州大学城-国际创新城战略定位主导产业：以广州大学城教育科研创新为支撑，建设珠三角科技创新高地、华南科技合作之窗、高科技人才创新创业基地。
重点发展新一代信息技术、新材料与高端制造、文化创意、生命健康产业。
2、广州琶洲互联网创新集聚区战略定位主导产业：打造广州新经济重要引擎、亚太地区互联网总部基地、全球互联网投资首选地及国际高端人才汇集地。
重点发展“互联网+”产业。
3、广州中新知识城战略定位主导产业：建设知识经济产业集聚区，推动国家知识产权运用和保护综合改革试验，成为广州建设国家科技创新枢纽的核心组团。
重点发展生物医药、电子信息、新材料、知识经济产业。
4、广州科学城战略定位主导产业：以战略性新兴产业为主导，突出创新创业生态建设，提升创新要素密集度，扩大对外辐射带动影响力，把科学城建设成为区域性科技创新创业中心。
前海前湾片区开发单元规划修编(草案)文本及图表公示版
备注
6.3 本规划现状有轨道5号线、轨道9号线经过。规划有轨道21号线、轨道26号线、轨道27号线、轨道28号线、穗莞深城际、深惠城际、港深西部快轨以及一条预留轨 道线路经过，上述规划轨道以地下敷设形式建设。规划轨道具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。 6.4 在保证单元路网结构、路网密度、道路面积、通行能力不变的前提下，街坊内支路线型可根据具体规划、建筑设计确定，但街坊对外联系的道路交叉口位置不应 调整，确需调整，应进行研究论证并按程序报批。 6.5 本单元内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。 6.6 本单元规划地面不宜设固定停车位。规划预留公共停车场8 处，公共停车位3740个，且均为配建非独立占地公共停车场。其中，已批已建1050个，其余为预留停 车位。鼓励地下停车场划分停车分区，停车位配置数量应按《深标》配置，应配建不少于30%的机动车泊车位充电桩，且预留100%的机动车泊位充电桩条件。 6.7 前湾片区规划公共交通场站有公交驿站（含公交首末站）11处，分别位于07-03-01、08-01-01、08-03-03、09-01-05、09-02-07、09-06-10、10-02-04、 10-04-02、11-02-02、11-07-02、12-01-04地块，均为非独立占地。 6.8 前湾片区规划一处加油加气站位于开发单元九沿江高速东侧09-06-15地块，用地面积2502 平方米。 6.9 规划片区开发单元八内的金岸中街与前湾四路局部为道路下沉段，下沉段及周边道路红线为示意性表达，具体断面形式与宽度以最终施工方案为准。
开发单元规划（修编）公众展示
关于前海片区单元规划修编（草案）公开展示的通告
附件3 前海深港现代服务业合作区[前湾片区]开发单元规划修编（草案）文本
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200
77
3
16
—
—
2
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112
功能混合引导比例
地下空间
总建筑规模（万平 单元用地面积（ha）
米）
办公+商业+酒店公寓用途比 居住用途比例 创新产业用途比
公共设施用途比例
基准规模（万平 上限增量规模（万平
港口用途比例（%）
弹性用途比例（%）
用途比例（%） 例（%） （%）
例（%）
（%）
米）
米）
公共服务设施
配套设施 市政基础设施
道路交通设施
水湾站
图
开发单元控制区图例
例
公共开放空间
新型产业用地
综合发展用地（1）：以商业用 途为主
邮轮母港综合发展用地:配合邮轮产业 发展相关的用地
综合发展用地（2）：以口岸设 施、商业用途为主
公用设施用地 公共管理与服务设施用地
综合发展用地（3）：以艺术文 化、娱乐、商业用途为主
交通设施用地 港口用地
综合发展用地（4）：以政府社 团、商业用途为主
合医院（1000床）（1所）。 冷站（1处）。
保留1处加油加气站。
6
九年一贯制学校（54班）；文化活动中保留现状 110kv 变电站；220kv 变电站(配1建处）4；小处型 2000 平方米非独立占地的公交
心（1所）。
垃圾转运站(1处）；区域供冷站（1处）。
场站；保留1处加油加气站。
6
九年一贯制学校（72班）（1所）；文220kv 变电站；小型垃圾转运站(1处）；区域供配冷建站（21 处 2000 平方米非独立占地的公交
18
21
Hale Waihona Puke ——393.9
120
25
10
36
—
—
6
92.9
10
20
—
—
—
80
—
193.3
10
20
—
—
—
—
80
4
135
13
8
21
25
12
16
23
22
—
—
—
—
新建 220kv 变电站（1处）；预留地铁变电站（1处）；
开发单元十六的220kV变电站建成后，
10
邮政所(1处）；小型垃圾转运(站1处）；区域供冷站（1配建
场站。
燃气抢险设施（1处）。
办事处（1处）。
配建 1 处 2000 平方米非独立占地的公交
—
污水处理厂(1处）；污水泵站(3处）。
扩建现状污水处理厂。
场站。
—
小型垃圾转运站(1处）。
远期可结合规划需要，在妈湾片区滨
3
配建 1 处 2000 平方米非独立占地的公交 海生态公园岸线预留一处客运码头
场站。
标的非农建设用地、征地返还用地上的新建建筑量。
开发单元十九 综以商业、居住、商务公寓等功能为主
开发单元二十
以居住、商业、商务公寓等功能为主为主；
开发单元二十一 以港口、商业等功能为主
开发单元二十二 以公共开放空间、公共设施、商业等功能为主
87.2
258
79
12
—
—
—
5
64.0
60
60
—
8
—
17
2
115.4
155
46
5
19
—
—
9
80.3
178
46
开发单元十八、二十第一阶段用地图
5号线
河 界 双
开发单元三
开发单元十八 开发单元二十
路 一 湾 桂
九 邮
桂湾二路
前海湾站
听
枢
海
大
道
开发单元一
金
岸
临
北
海
街
大
道
11
纽号
约
大线
街
开发单元四
桂湾三路 梦
海
桂湾大 组团 道
交易北街
桂
湾
大
街
交易南街
桂湾四路
鲤鱼门站
小
学
怡 海 大 道
文
桂湾站
开发单元二十二
5
开发单元二 号
赤湾港区
蛇口港区
西 部 通 道
福田保税区 至九龙
区域位置图
用地代码
U GIC
W S G
E
规划区规划用地汇总表
用地名称
其他城市开发用地
公用设施用地
公共管理与服务设施用地 物流仓储用地
交通设施用地 绿地与广场用地
E1
其他用地
水域
E2
农林和其他用地
E9
发展备用地
总计
用地面积（公顷）
1233.4 83.1 155.3 17.1
化活动中心（1所）。
处）；邮政所(1处）。
场站。
—
—
大型文化娱乐设施。
应急避难场所（3个）；深隧雨水泵站（1个）。
在滨江大道与临海大道交叉口西南角规划 设置一处监控中心，主要服务前海地下道 路。
鼓励公共空间用地与临近的公共设施 整体设计和建设，形成一体化公共空 间、强化便捷联系，包括地面空间和 地下空间。
1
处
2000
平方米非独立占地的公交 远期条件允许，可结合周边开发需求
场站。
处）。
拆除现状110kV变电站。
3
配建 2 处 2000 平方米非独立占地的公交
场站。
6
九年一贯制学校（72班）（2所）；综220kv变电站（1处）；小型垃圾(转1处运）站；区域供 配建3处2000平方米非独立占地的公交场站;
开发单元四
以商业、居住、商务公寓等功能为主
开发单元五
以商务公寓、居住、商业、等功能为主
开发单元六
以创新产业、居住、商务公寓等功能为主
开发单元七
以商业、商务公寓等功能为主
开发单元八
以商业、商务公寓等功能为主
开发单元九
以商业、商务公寓等功能为主
开发单元十
以创新产业、居住等功能为主
开发单元十一 以居住、商业、商务公寓等功能作为主 开发单元十二 以市政公用设施功能为主 开发单元十三 以市政公用设施功能为主 开发单元十四 以商业、艺术文化娱乐等功能为主
（兼顾游览功能）。
开发单元十五 以商业、商务公寓、居住等功能为主
52.3
139
73
16
4
—
—
3
4
14
6
派出所（1所）。
通信机楼(1处）；邮政支局(1处）；小型垃圾转运站配(建1 2 处 2000 平方米非独立占地的公交
处）；消防站(1处）。
场站。
开发单元十六 以商业、商务公寓等功能为主 开发单元十七 以商业、居住、港口等功能为主 开发单元十八 以商业、居住、商务公寓等功能为主
医疗卫生用地
教育设施用地
特殊用地
交通设施用地
港口用地 物流仓储用地 水域
农林和其它用地
01片区 通则片区编号
03-01-01
R2
地块编号 用地性质代码
发展备用地
公园入口
大南山公园主要登山道 微波通道 高压走廊 滨海慢行带 城市紫线 通则控制范围线 规划范围 自贸区批复范围 轨道线-已建在建 轨道站点-已建在建
设施图例
派出所 社区管理用房
中 中学 九 九年一贯制学校
社区警务室
小 小学
便民服务站（社区服务中心） 幼 幼儿园
菜 社区菜市场
学 国际学校
文 文化活动中心
党 党校
文 文化活动室
法 国际法庭
体 综合体育活动中心
社区体育活动场地
街道办事处
保 文物保护用地
高 普通高中/寄宿制高中
医 国际医院
初 初中
综合医院
—
72
3
17
—
—
—
—
25
7
15
220kv 变电站(1处）；小型垃圾转运站(1处）配；建区域2供 处 2000 平方米非独立占地的公交
冷站（1处）。
场站。
3
派出所（1所）。
配建 1 处 2000 平方米非独立占地的公交 220kv 变电站(1处）；小型垃圾转运站(1处）。
场站。
6
小型垃圾转运站(1处）；消防站(1处）；通信机楼(配1建 3 处 2000 平方米非独立占地的公交 九年一贯制（≥54班）（1所）。