商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告

关于福地广场商业模式定位业态分布及招商计划的

策划报告

福地广场位于成都市北三环外大丰片区大天路与西一路交汇处，占据大丰中心稀缺黄金地段。项目总体量约18万㎡，产品包括大型购物中心家乐福、风情商业街和城市中心华宅，涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和居住等功能，是复合性极强的城市综合体。同时本项目的打造对升级大丰商业档次、改写大丰商业格局、铸造大丰新中心、助推大丰向成都主城区迈进的高度有着很大影响。

本项目通过订单式地产模式，与世界500强以及全国上百家品牌商家强强联手，汇聚众多知名品牌店，更齐聚家乐福、苏宁电器等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、行，打造多元化、多样性、一站式的商业中心，全新铸就大丰商业中心功能，开创大丰首个繁华都市商业圈。

商业地产经营的核心是人气，尤其对一个新开项目来说，人气就是生气。而人气是可以通过差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动的。这就要求商业项目在功能定位上应做出特色，避免千篇一律，同质化竞争；业态划分和商家组合上，应尽可能多元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，如餐饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进KTV、

影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补。

业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径，各业态布局相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。业态的互融相关性更多的是考虑功能互补，各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；目标客群的一致，特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。

一、福地广场商业模式定位

在策划福地广场招商之前，首先，要确定的商业模式，以及商业主体业态类型。目前，在我国商业模式一般有三种：

㈠.主题商业模式

这种商业模式是通过打造一定的主体来营造商业环境。例如，宽窄巷子是通过打造川西民俗文化的主题来营造购物、休闲、餐饮等商业营运模式；而一品天下则是通过打造食文化主题来营造千姿百态的饮食、休闲等商业营运模式；、锦里则是通过打造三国文化主题来构成休闲、观光、饮食、购物等的商业营运模式。

㈡.休闲商业模式

这类商业营运模式往往是和旅游地产紧密结合在一起的，以旅游地产为载体的商业营运模式。蓝光地产下属控股公司的峨眉山蓝光文

化旅游置业有限公司打造的财神文化旅游商业小镇、杭州的宋城等就都是此类营运模式。

㈢.城市综合体商业模式

城市综合体商业模式一般为单体建筑或建筑群，城市综合体内主要的商业业态包括购物中心，电影城，娱乐中心，健身中心，大型中式酒楼，特色餐饮美食广场，美容美发等。万象城、万达广场、嘉信茂等都是说成是综合体的商业营运模式典范。

福地广场为单体建筑，根据这种建筑结构特点，以及现已经加盟商家的状况，建议将福地广场商业模式定位为城市综合体商业营运模式，即结合建筑结构和主题环境的实际情况，将福地广场打造成为一种“shapping mall”的模式。

二、福地广场商业主题的定位

在确定了福地广场的上映营运模式之后，为了打造“shapping mall”的模式，我们就必须确定商业主题的为题。

一个商业模式没有商业主题，那么，这个商业模式将没有特色，个人的感觉将是一个综合大市场，反之，主题太多，将重点不彰显，同样不具有特色。

根据福地广场现已加盟主力店的实际情况，建议将福地广场的商业主体定位五大主题，即：

1.以家乐福为核心的超市主题；

2.以影院为核心的影视文化主题；

3.以肯德基为核心的餐饮主题；

4.以百货为核心的购物主题；

5.以休闲为核心的休闲主题。

在这五大商业主体中，福地广场将重点打造影视文化主题、超市主题以及餐饮主题。通过这三大主题拉动其他二个主题的发展。

三、围绕商业主题的业态分布设计

根据福地广场已签约的主力店的地理位置分布，以及商业主体的定位，福地广场围绕商业主题的业态分布设计如下：

㈠.百货主题

主要业态：风情商业街、品牌男装、女装、运动装、电器、珠宝首饰、化妆品、眼镜、鞋类、箱包等。

主要区域为：-1F、1F；

㈡.餐饮主题

主要业态：肯德基、乡村基、中餐、火锅、快餐等。

主要区域为：-1F、2F；

㈢.影视主题：

主要业态：电影、KTV、电玩、小吃、儿童乐园等。

主要区域为：3F；

㈣.超市主题

主要业态：超市店前店等。

主要区域为：-1F—3F；

㈤.休闲主题业态

主要业态：咖啡、茶楼、保健浴足、水疗、洗浴等。

主要区域为：2F、4F。

福地广场商业主题业态分布一览表

序号商业主题图例业态类型分布区域

1 影视主题电影、KTV、电玩、小吃、儿童乐园等-1F、2F

2 餐饮主题肯德基、乡村基、中餐、火锅、快餐等-1F、2F

3 百货主题风情商业街、品牌男装、女装、运动装、

电器、珠宝首饰、化妆品、眼镜、鞋类、

箱包

-1F、1F

4 超市主题超市店前店-1F—3F

5 休闲主题咖啡、茶楼、保健浴足、水疗、洗浴等2F、4F

四、招商运作计划

综合体内的业态刚性很强,有很高的稳定性,但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性。购物中心发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同,业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。

因此，福地广场的招商拟分为三个阶段进行：

㈠.填场期

这一阶段的招商任务是:

商业的成熟需要一个时期，即为商业培育期。在商业培育期，由于卖场的客流量尚未达到一定的程度，一些资金紧缺或急于收取回报