如何估算项目现金流
如何估算项目的现金流量
如何估算项目的现金流量随着经济市场的不断变化，估算项目现金流量变得越来越重要。
因为现金流量是一个项目在投资期间拥有的现金流量总量，这是我们投资是否成功或失败的最重要的指标之一。
所以如何估算项目的现金流量就成为了我们需要关注的主要问题之一。
本文将分享一些关于如何估算项目的现金流量的技巧和方法。
1. 确定现金流量的组成部分在估算项目的现金流量之前，我们需要熟悉现金流量的组成部分。
现金流量的组成部分包括现金流入和现金流出。
现金流入指的是项目在未来某一时期内所收到的现金总量，通常包括销售收入、利息收入等。
而现金流出指的是项目在未来某一时期内需要支付的现金总量，通常包括项目中的成本、费用、债务利息等。
确保你理解现金流量的组成部分可以确保你能够准确计算现金流量。
2. 使用财务报表来计算现金流量估算项目现金流量的最常见方法是使用财务报表。
对于公司来说，现金流量计算通常通过连续三年的现金流量报表来完成。
现金流量报表列出了公司在一段时间内的现金流入和现金流出记录。
通过分析现金流量报表，可以推测出公司的未来现金流量。
对于初创企业来说，可能没有完整的财务报表，这时我们可以通过市场研究和竞争对手分析来预估未来现金流量。
3. 预测未来急需现金额预测未来急需现金总金额是另一种方法来预估未来现金流量。
这可以通过储备现金和削减费用等手段来实现。
预测未来急需现金总金额可以确保项目在资金短缺的情况下可以保持业务运营，从而保持持续现金流量的稳定。
4. 考虑现金流量的时间价值估算现金流量时，必须考虑时间价值。
因为我们的钱在不同的时间点采取不同的价值。
未来的现金流量和现在的现金流量不是等价的。
未来的现金流量需要以适当的汇率进行折现，使其在现在的价值更容易理解。
这样可以准确地反映出项目的实际价值。
5. 科学的风险评估风险是影响投资回报和现金流量的两个主要因素。
因此，对风险进行科学评估对估算现金流量也非常重要。
在投资中承担的风险越高，估算现金流量就越不确定。
投资项目现金流量
2016/2/7
5
• 初始现金流量主要项目： • （一）购建长期资产支出 • 购建长期资产，比如购买土地使用权、建 造厂房、购买机器设备、购买专利技术等， 都会发生现金流出。 • （二）投资项目报建支出 • 项目投资之前，通常都要向政府有关部门 申报建设项目，在报建待批的过程中一般 会发生相关支出。
2016/2/7 21
• （07年会计中级职称考试题——单选题） • 已知某完整工业投资项目预计投产第一年 的流动资产需用数100万元，流动负债可用 数为40万元；投产第二年的流动资产需用 数为190万元，流动负债可用数为100万元。 则投产第二年新增的流动资金额应为 （ ）万元。 • A.150 B.90 C.60 D.30
2016/2/7
12
Example
• 例1： • 某项目寿命期终了时的长期资产账面 价值为100000元，所得税率为25%。 • 试分别确定出售所得价款净收入为 100000元、90000元、110000元时的终 结现金净流量。
2016/2/7
13
• 分析：
• （1）当出售所得价款净收入为100000元时，由于 账面价值也是100000元，故不需缴纳所得税，终 结现金净流量等于100000元。 • （2）当出售所得价款净收入为90000元时，由于 账面价值是100000元，故不需缴纳所得税，终结 现金净流量等于90000元。 • （3）当出售所得价款净收入为110000元时，由于 账面价值是100000元，故需缴纳所得税为2500元 【（110000-100000）×25%】，终结现金净流量 为107500元（110000-2500）。
2016/2/7 31
• 表3-1
甲公司新型冰箱项目初始现金流量估算表
（三）完整工业投资项目的现金流量估算
（三）完整工业投资项目的现金流量估算（三）完整工业投资项目的现金流量估算1.现金流入量的内容（1）营业收入＝预计单价×预计销量原理上，营业收入＝当期现销收入＋收回前期赊销，财务管理都采用简化的方法，假设收回前期赊销等于当期的赊销，所以：营业收入＝当期现销收入＋当期的赊销收入。
（2）补贴收入：与经营期收益有关的政府补贴（包括退税、定额补贴、财政补贴）提示：考试中涉及到补贴收入，通常会直接给出。
（3）回收额：（新建项目均发生在终结点）回收固定资产余值：按固定资产的原值乘以其法定净残值率即可估算出。
回收流动资金：在终结点一次性回收的流动资金应等于各年垫支的流动资金投资额的合计数。
例如：本人打算卖冷饮，从冷饮厂拿货，付款方式是：先销售后付款。
且冷饮厂提供冰箱一台。
可以看出，这个项目不需要什么资金，但至少要准备一些零钱周转，比如有100元零钱用来找赎。
到第一年末100元的资金并没有被消耗掉，而是会被收回来，第二年还想要卖冷饮，这100元还要继续投入到第二年，假如到第五年末不想卖了，这100元的零钱会被收回来。
流动资金即一个营业周期可以周转回来的资金。
接上例，如果第一年投入100元零钱不够，需要增加100元，到第二年已投入流动资金200元，但还不够，第二年又增加投入100元，到第三年末收回流动资金300元。
2.现金流出量的内容（1）建设投资（考试时会给出已知数）包括固定资产，无形资产以及开办费的投资，是建设期的主要的流出量。
主要应当根据项目规模和投资计划所确定的各项建筑工程费用、设备购置成本、安装工程费用和其他费用来估算。
固定资产投资和原值是不一样的。
会计上固定资产原值不仅包括买价运杂费等费用，还包含资本化利息，但是财务管理的建设投资是不含资本化利息。
项目总投资含资本化利息（2）流动资金投资计算公式：某年流动资金投资额（垫支数）=本年流动资金需用数-截止上年的流动资金投资额或=本年流动资金需用数－上年流动资金需用数本年流动资金需用数=该年流动资产需用数-该年流动负债可用数例如：企业生产新产品，除了设备外还需要材料，项目没有建设期，固定资产1000万元，材料资金100万元，其中材料资金有50％赊购，即应付账款50万元，第一年需要的流动资产＝100-50＝50万元，这50万元是流动资产，第一期末可以收回来。
营运现金流的风险评估-现金流估算和风险分析
是指当它是公司的唯一资产而且再无其 他股东时该项目的风险.
忽略公司和股东的多样性.
通过 或 NPV 的CV, IRR, 以及 MIRR 来进行衡量.
Probability Density
平坦的分布, 越大, 个别风险就越大.
0
E(NPV)
NPV
公司开始逐渐采用这样的曲线图.
2. 公司风险:
因此,公司风险相关性是最大的.
个别风险最容易衡量,但是直观性太强 .
核心项目和其他资产都是紧密相关的, 所以个别风险一般也会影响公司风险.
如果项目与经济状况高度相关的话,那 么个别风险同样也会影响市场风险.
什么是敏感性分析?
计算如销售额的百分比变化会对NPV 或 IRR的影响是多少.
除了一个变量改变外其他变量保持不 变.当改变这个变量时,看其对NPV 或 IRR的影响是多少.
情景分析存在什么问题吗?
只考虑了部分结果的可能性. 假设变量是完全相关的—所有的”糟糕”情
况或者所有的”好”情况都会同时发生. 尽管我们可以进行主观判断,但是主要依据
还是个别风险.
什么是模拟分析?
应用计算机来进行的模拟分析采用的是 持续的概率分布.
根据给定的概率分布,计算机为每个变量 选值.
销售现金流=销售收入-应付税额
基于销售价格和计税价格的不同,税额是有 所不同的.
计税价格 = 原价 – 累计折旧.
例如:如果在3年之后出售 (000s)
原价 三年之后 售价 应纳税
现金流
= $240. = $17 余额. = $25. = 0.4($25-$17) = $3.2.
= $25-$3.2=$21.7.
机器成本 运输费+安装费. NWC的改变额
现金流量估算的原则
未来现金流量的预测-5
独立投资项目现金流量的估算
某生物制品有限公司已开发出一种新的保健品。公司销售部门预 测，如果产品的价格定在每盒20元，则年销售量可达到16万盒，因 此，年销售额为320万。根据工程部的报告，该项目需要添一座新 厂房，公司可花96万；另花64万购买机器、设备等。此外，公司将 增加流动资产48万。以上这些支出均发生在第一年（t=0）。 项目 将在t=１开始投产，估计经济年限为５年，厂房和设备第二年开始 采用直线折旧法（终结时，厂房残值为３０万）。在项目５年中， 每年固定成本（除折旧外）为４０万，每年的可变成本为１９２万 元，企业所得税税率为３０％。且假定所有收入和支出均发生在各 年年底。
第4章 投资价值评价方法
第4章 投资价值评价方法
资本预算的概述 未来现金流量的预测
投资项目
内部收益率法 投资回收期法
资本预算概述
资本预算（capital budget）是提出 长期投资方案（其回收期在1年以上） 并进行分析、选择的过程。
资本预算的分类 (1)按投资的目的划 分 ①扩充型项目 ②调整型项目 ③研发型项目 (2)按关系划分 ①相互独立的项目 ②相互排斥的项目 ③相互关联的项目
资本预算的过程涉及以下几个方面的内容： （1）提出与公司战略目标相一致的投资方案； （2）预测投资项目的税后增量营业现金流量； （3）预测项目的增量现金流量（净现金流）； （4）依据财富最大化目标选择投资项目； （5）继续评估修正后的投资项目，审计已完成 的投资项目。
资本预算决策过程
资本预算决策是公司利用资本市场提供的不同借贷行为，对所拥有的资产、尤 其是固定资产投资进行分析、筛选和计划的过程。 投资决策第一原则 项目评估的步骤 评审 审批 监控 1. 资本性支出项目通常涉及大量的花销和资源使用。 2. 资本投资决策很难逆转。 3 .公司的战略和策略计划的角度考虑投资决策。 4 .资本项目的年限可能是许多年，未来回报也不肯定。 （未来的不确定性） 审计 资本项目评估中的决策控制周期 初步 调查 详细的 评估 风险 分析 融资 渠道 批 准
房地产开发项目成本估算及现金流测算
目录
• 房地产开发项目概述 • 房地产开发项目成本估算 • 房地产开发项目现金流测算 • 房地产开发项目风险评估与控制 • 房地产开发项目成本估算及现金流测
算的优化建议
房地产开发项目概述
01
房地产开发项目的定义与特点
房地产开发项目是指通过土地、资本、劳动力等生产要素的投入，进行房屋和基础设施建设的经济活动。其特点包括投资规 模大、建设周期长、风险较高、涉及多方利益等。
建立完善的风险评估机制，对项目潜在风险进 行全面分析和评估。
加强风险应对措施
制定针对性的风险应对措施，降低风险对项目 的影响和损失。
提高风险管理意识
加强风险管理培训和宣传，提高全员风险管理意识和能力。
THANKS.
02
房地产开发项目成本
估算
土地取得成本
土地购置费用
包括土地出让金、土地转让费等。
土地使用权证办理费用
如土地使用税、登记费等。
土地拆迁补偿费用
因开发需要而进行的拆迁补偿。
土地交易中介费用
如中介服务费、评估费等。
建设成本
建筑工程费用
包括基础工程、主体结构、内 外装修等费用。
安装工程费用
如水、电、暖、气等安装费用 。
室外工程费用
如道路、绿化、照明等室外设 施建设费用。
设备购置及安装费用
如电梯、空调等设备购置及安 装费用。
营销及销售成本
营销费用
包括广告宣传、推广活动等费用。
销售费用
如销售人员工资、佣金等。
售后服务及维修费用
如物业服务费、维修基金等。
其他相关税费
如增值税、所得税等税费。
管理及财务成本
项目财务现金流分析报告(3篇)
第1篇一、项目背景本项目为XX地区某新建工业园区，总投资额为人民币XX亿元，占地面积XX平方公里，预计建设周期为XX年。
项目主要包括基础设施建设、产业集聚区、生活配套区等部分。
本报告旨在通过对项目财务现金流的分析，评估项目的盈利能力和财务风险，为项目投资决策提供参考。
二、项目财务现金流分析1. 收入预测（1）基础设施建设收入：项目基础设施建设主要包括道路、桥梁、供水、供电等，预计总投资额为XX亿元。
基础设施建设收入主要来源于政府投资、企业自筹和银行贷款等。
根据项目进度，预计基础设施建设收入将在项目运营初期逐年增加，至第三年达到顶峰，之后逐年递减。
（2）产业集聚区收入：产业集聚区主要包括厂房、仓库、办公设施等，预计总投资额为XX亿元。
产业集聚区收入主要来源于企业租赁费用。
根据项目规划，预计产业集聚区收入将在项目运营初期逐年增加，至第五年达到顶峰，之后逐年递减。
（3）生活配套区收入：生活配套区主要包括住宅、商业、教育、医疗等设施，预计总投资额为XX亿元。
生活配套区收入主要来源于物业费、租金、销售收入等。
根据项目规划，预计生活配套区收入将在项目运营初期逐年增加，至第七年达到顶峰，之后逐年递减。
2. 成本预测（1）基础设施建设成本：基础设施建设成本主要包括土地费用、建设成本、设备采购等。
根据项目进度，预计基础设施建设成本将在项目运营初期逐年增加，至第三年达到顶峰，之后逐年递减。
（2）产业集聚区成本：产业集聚区成本主要包括土地费用、建设成本、设备采购、运营维护等。
根据项目规划，预计产业集聚区成本将在项目运营初期逐年增加，至第五年达到顶峰，之后逐年递减。
（3）生活配套区成本：生活配套区成本主要包括土地费用、建设成本、设备采购、运营维护等。
根据项目规划，预计生活配套区成本将在项目运营初期逐年增加，至第七年达到顶峰，之后逐年递减。
3. 现金流分析（1）项目运营初期：在项目运营初期，收入主要来源于基础设施建设，成本主要集中在基础设施建设。
2013春--8.2投资项目现金流的估计
其他资产投资（开办费、生产准备费）
垫支营运资金
付现成本
付现成本＝生产经营费用－折旧费用（包括摊 销）（不含财务费用）
所得税
营业现金 营业现金收入＝当期现销收入＋收回前期的赊 收入 销收入
回收收入 回收的固定资产余值
回收的营运资金
23.03.2022
风险和报酬
现金净流量（NCF）＝现金流入量－现金流 出量
[例]A企业某投资项目投产第一年预计流动 资产需用额为3500万元，流动负债可用额 为1500万元，假定该项投资发生在建设期 末；投产第二年预计流动资产需用额为 4000万元，流动负债可用额为2000万元， 假定该项投资发生在投产后第一年末。
投产第一年的营运资金需用数＝ ？
第一年营运资金投资额＝ ？
– ③对于营业现金流量，尽管其流入和流出都是陆续发生的， 如果没有特殊指明，均假设营业现金净流入在“计息期末” 得。
23.03.2022
风险和报酬
二、现金流流量内容和估算
（一）按现金流动的方向划分
分类
现金 流出
量
现金 流入
量
具体内容
建设 固定资产投资（不含资本化利息）
原始投资 投资 无形资产投资
额
风险和报酬 23.03.2022
【例·多项选择题】
下列关于相关成本的论述，正确的有（ ）
相关成本是指与特定决策有关、在分析评价时必须加以考虑的 成本
差额成本、未来成本、重置成本、机会成本等都属于相关成本
A设备可按3200元出售，也可对外出租且未来三年内可获租金 3500元，该设备是三年前以5000元购置的，故出售决策的相关 成本为5000元
投产第二年的营运资金需要用数＝ ？
第二年营运资金投资额＝ ？
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沉没成本
❖ 试验营销成本（已经支付） : $250,000.
机会成本
❖ 拟定厂址的现有市值（公司所有）: $150,000.
❖ 保龄球机器成本（按照加速法分5年计提折旧）:
$100,000
❖ 净营运资本增量： $10,000.
❖ 机器5年生命期内，每年产量（单位）：5,000, 8,000,
12,000, 10,000, 6,000.
❖ 乘车的相关月现金支出（元）：
保险：120 公寓停车场租金：150 火车票：140
续
❖ CF（接受） = CF（乘车） =-120-150-140=-410
❖ CF（拒绝） = CF（开车） =-120-150-90-110=-470
项目CF= CF（乘车）- CF（开车）=60
鲍德温公司案例
21 .8 1 .097 4
21 .3 481 .2 1 .097 5
307
三、估算现金流的原则
❖ 实际现金流原则 ❖ 相关不相关原则
实际现金流原则
❖ 投资的现金流必须按实际发生的时间测量， 如：税费
❖ 项目未来现金流的架子必须用未来的价格和 成本来计算，如：通货膨胀
❖ 预期现金流必须用同种货币来测量
❖ 第一年单价为$20；此后年增长率为2%。
❖ 第一年生产单位成本为$10，此后每年按10%的速度增长
❖ 年通货膨胀率：5%
❖ 流动资金：期初为$10,000，此后随销售变动。
鲍德温公司现金流量量表
第0年 第1年
投资（Investments）:
(1) 保龄球机器
–100.00
(2) 累计折旧Accumulated depreciation 20.00
❖ FCFF = EBIT(1-t) +Dep –CD – WC = 经营现金流 – CD - WC
CD:资本性支出 WC:追加营运资本
❖ 适用贴现率为WACC
FCF计算
Revenue
- Cost
(including depreciation!)
= EBIT
x (1 - t)
= EBIAT
+ Depreciation
- Cap
NWC
= FCF
连续价值
❖许多场合n为精确计算期，而不是 项目实际寿命期
❖ 连续价值指精确计算期以后项目的 剩余价值
❖ 项目价值=精确计算期价值+连续价 值
连续价值的计算
❖许多场合n为精确计算期，而不是 项目寿命期
❖ 对应的CV为连续价值，即精确计算 期以后项目总价值
❖ 假设从n+1起，FCF以稳定的g增长 CV=FCFn+1 /（k-g）
21.76*
82.72
94.24
17.28
5.76
150.00
21.22
❖ 注意分摊费用（间接费用） ❖ 忘记沉淀成本
“ 已经投入了这么多”并不意味着我们得继续扔钱为决策错误弥补。
❖ 记住营运资本（净增量） ❖ 包括机会成本
估算步骤
❖预测销售 ❖实现上述销售所需的投资预算 ❖成本与利润估计 ❖最终结果：现金流估计表
例开车还是乘车？
❖ 开车有关的月现金支出（元）：
保险：120 公寓停车场租金：150 办公室泊车费：90 汽油及相关服务：110
二、项目现金流的概念
❖ 期初（t=0)： 固定资产投资、流动资金
❖ 期间(t=1, …, n)：经营现金流 = EBIT(1-t) + Dep（折旧）， 不考虑财务费用
❖ 期末(t=n)： 残值SV、释放的流动资金
公司自由现金流(FCFF)
❖ FCFF（Free cash flow for firm)属于公 司所有权利要求者（股东与债权人）
一、投资项目的分类
（１）按相关性分类 ❖独立项目——淘汰型决策
根据既定标准，淘汰不达标者 ❖互斥项目——择优型决策
根据既定标准，选择最优者
(2)按风险大小分类
❖ 政策与法律规定的支出——如环保 项目，无须经济分析
❖ 维修现有资产或减少成本——确定 性决策
❖ 现有业务的扩张——具有一定风险 ❖ 投资于新产品或新行业——风险大
（3）按现金流类型分类
❖常规型： (-, +, … , + ) 现金流符号只变化一次
❖非常规型: (-, +, …, +, -) 现金流符号变化两次或以上
例：矿山等自然资源开发项目
（4）按灵活性分类
❖承诺项目：必须马上做出决策 ❖机会项目：允许等待或延迟决策 ❖注意：不同的项目适用于不同的评
价方法
相关不相关原则
❖ 与投资决策有关的相关现金流是指由于投资 决策而引起的公司全面的未来现金流状况变 化的现金流；是增量现金流。
❖ 项目的CF=公司的增量CF =公司的CF（接受）-公司的CF（拒绝）
估算现金流的注意事项
❖ 包括所有附带效应
如新产品的问世使顾客对现有产品的需求减少，“腐蚀 ”和“自相残 杀 ”都很糟糕。
k为贴现率
例： 某企业拟兼并另一家公司
❖ 公司资本结构如表 ❖ 单位：百万元，所得税率：34% ❖ 兼并后该公司现金流表 ❖ 对方要求：收购价格不低于总资产帐面
价值307 ❖ 决策
资本结构
来源
金额 税后成本%
贷款1（7%） 13 5
贷款2（8%） 80 5.3
债券（9.5%） 150 6.3
股东权益
(3) 折旧后机器调整基础（年末）
80.00
(4) 机会成本 仓库
–150.00
(5) 净营运资本
10.00 10.00
年末(end of year)
(6) 净营运资本变动 –10.00
–6.32
第 2年
52.00 48.00
16.32 –8.65
第 3年
71.20 28.80
24.97 3.75
第 4年 第 5年
64 24
合计
307 9.7 =WACC
比重% 4.2 26. 48.9 20.8 100%
T
1
2
3
4
5
EBIT 22.7 29.8 37.1 40.1 42.1
- 利息 21.6 19.1 17.8
16.7
15.8
折旧
21.5 13.5 11.5
12.1
12.7
-固定资产 1.7 3.2
7.0
11.5 13.1
投入
-营运资本 -12.3 1.9
4.2
5.2
6.1
追加
NCF 47.0 28.1 24.8 21.8 21.3
连续价值计算
CV = 21.3 (1+5%) / (9.7%- 5%) = 481.2
决策
❖ 根据预期现金流量表，兼并另一家公司的 NPV：
47 1 .097
1
28 .7 .097
2
24 .8 1 .097 3