“三旧改造”政策解读及实操
“三旧”改造政策分析——以东莞市为例
“三旧”改造政策分析——以东莞市为例刘云刚黄思骐袁媛摘要2009年8月广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》出台标志着“三旧”改造在广东省正式推开。
本文以东莞市为例分析了“三旧”改造政策的实施过程及其创新点并运用博弈论对“三旧”改造政策进行了综合评价进而探讨了政策的实施前景。
研究发现在“三旧”政策框架下城市中心区及发展条件较好的工业区的改造意愿和改造可行性将增强而市区外围、低效厂房和偏远旧村则将成为政策死角。
针对这些问题应进行市镇协调、平衡开发等补充政策。
关键词“三旧”改造政策分析政策创新博弈论东莞市【中图分类号】TU984 “三旧”是一个代名词最早出现在2007年《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中此后逐渐被社会舆论和政府沿用用来指代旧城镇、旧村庄和旧厂房。
相应地“三旧”改造是指针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造包括城镇辖区内的旧民居、旧商铺、旧厂房、城中村、空心村、旧物业等的改造和市容村貌的整治等1。
2009年8月广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》出台标志着“三旧”改造政策在广东省正式实施。
关于“三旧”改造已有杨廉、袁奇峰2010针对佛山联滘案例具体展示了基于“三旧”改造的村庄改造实施过程和土地整理模式2。
但是“三旧”改造政策究竟对原有政策体系有何突破对现有改造模式有何影响政策实施产生哪些影响等等问题还需进一步深入分析。
当然关于城中村与旧村改造、城市更新与旧城改造、旧厂与旧工业区改造等主题的研究已经有很多3-12但这些研究并未直接回答“三旧”改造本身的问题。
从根本上看“三旧”改造是广东省面向城市更新的一次积极的政策尝试是一个政策创新过程因此它必然带有不同于之前主题改造的特点。
本文在此以东莞市为例分析广东的“三旧”改造政策希望能够通过该案例分析揭示该政策的创新点和实施前景为进一步完善“三旧”改造也为其他地区的类似更新提供政策借鉴。
城市更新(三旧改造)政策解读
佛山市国土资源和城乡规划局 2018年 · 7月
C O N TA N T S
基本情况 总体思路 政策解读
1 基本情况
存量土地现状 改造实施模式 改造管理方式
1.现状基本情况
一. 存量土地现状
1.存量巨大、新增衰竭
①现状开发强度高 佛山现状开发强度高达38%，超过地区土地开发强度警戒线水平（30%）。
我市中心城区的城中村规模较大，同时现状 容积率并不高，用地总体较为低效；
图例
城中村
②现状城中村存在一系列问题
• 整体风貌差，影响城市形态提升； • 社会治安相对较差，存在一定的安全隐患； • 环境及公共设施相对缺乏； • 存在较大规模的违法违章建设。
③政策充分让利
佛山最新的城市更新政策将在旧村居改 造上充分让利，积极鼓励市场主体投入到旧 村居改造中来，是佛山市下阶段三旧改造的 重点。
政府直接通过协议方式供地给原业主。 优点：激发原权属人改造意愿，加
速推动改造进程
②挂账收储： 原业主达成一致的前提下向政府申
请公开出让，出让金按比例分成。 优点：①激发原权属人改造意愿 ②公开出让、利益共享 ③落实和加快已批规划实施
③公开转让： 政府同意免储后，原业主一致同意
前提下允许毛地出让，按比例分成。 优点：①激发原权属人改造意愿 ②免于前期土地整理 ③公开出让
②三旧改造图斑规模大 全市“三旧”改造纳入标图建库的面积约380平方公里，约占全市建设用地的26%。
③新增空间衰竭 全市现状建设用地规模已突破土规至2020年规划建设用地规模指标，城市发展的存量时代来临。
1.现状基本情况
一. 存量土地现状
2.以旧厂房改造为主
“三旧改造”政策解读及实操
“三旧改造”政策解读及实操1 三旧改造的概述2 广东省三旧改造的进展3 广东省三旧改造的政策解读4 三旧改造典型城市的操作流程“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。
“旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库，及危旧居民用房的改造；“旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造；“旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌的整治。
广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
佛山市将下列土地列入“三旧”改造范围：1、根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；2、因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；4、产业“退二进三”企业的工业用地；5、须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；6、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；7、布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；8、因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；9、国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；10、城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；11、其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。
广东三旧改造讲解学习
“三旧”改造主要做法
政府引导 规划引领 市场运作 各方收益
一是开展标图建库工作。广东省国土资源厅在全省范围内部署开展了 “三旧”用地的调查摸底工作，把“三旧”地块在影像图、土地利用现 状图和土地利用规划图上进行标注，严格圈定“三旧”改造的范围。并 建立“三旧”改造地块监管数据库和“三旧”改造标图建库动态调整机 制。
“三旧”改造主要做法及经验
政府引导 规划引领 市场运作 各方收益
广东将“三旧”改造工作列为事关全省发展大局和社会民生的重要任务， 制定了“三旧”改造的总体要求、工作目标和基本原则。成立了由省发 展改革委、经信委、财政、国土资源、监察、住房城乡建设等23个省直 部门和21个地级以上市主要负责人组成的广东建设节约集约用地试点示 范省领导小组，由省政府主要领导任组长，并建立定期联席会议制度， 统筹解决工作中遇到的重大问题。各市、县（区）政府也相应成立了政 府主要领导同志任组长，国土资源、发展改革、建设、规划、财政、文 化、环保等有关部门为成员单位的领导小组，对“三旧”改造工作进行 统一协调、指导和监督，形成了强有力的组织保障。二是加强监管和服 务，简化程序。以降低社会的交易成本、提高改造工作效率为目标尽量 简化程序。在“封闭操作、结果可控”的原则下，授权地方政府开展 “三旧”政策设计与审批工作，同时，按照权力与责任对等的原则，充 分利用技术手段进行监管。
广东“三旧”改造
什么是“三旧”改造？
“三旧”改造是在城市发展到一定的阶段后，土地集
约化发展的要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的 改造。
“旧城镇”改造，主要是指针对区、镇（街道）城区内国有土 地的旧民居、旧商铺、旧厂房等改造，以及对重点改造城区需要 “退二进三”的旧厂房、旧仓库、及危旧居民用房的改造。
广州市三旧改造政策解读教学内容
广州市三旧改造政策解读广州三旧改造政策相关解读关于三旧改造节约用地相关意见1、城中村可直接将集体土地申报转国有用地只要三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在的征地程序，进行公示、听证等环节，大大降低了交易成本。
2、小面积土地不超过百分之十，可纳入改造方案一同申报在三旧改造过程中，有一些未经使用且面积不大的地块，被称为边角地、插花地、夹心池，如果面积小于3亩，且不超过改造面积的百分之十，即可一同报省里审批，进行征地3、土地收益可返还企业和农村集体原有政策，土地收入专款专用，用作土地储备和征地费用，但按照三旧改造的政策，国有企业用地纳入三旧改造后，在收购土地时进行招拍挂，扣除办证成本可以将不超过六成的利润返还企业；对农村集体土地进行三旧改造的，百分之六十可返还给村集体城中村改造四大优惠政策1、登记国有土地按照现状确定关于加快推进三旧改造的工作意见指出，允许土地直接登记为国有土地，允许现状出让和熟地出让，对于符合省政策规定的城中村，现状建设用地可直接按照现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现在用作商业的用作商业，现在用过住宅的用作住宅，从而使商业得到合理的补偿；2、村自主改造可协议出让土地村自主改造，可施行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。
在财税资金扶持方面，土地收入的六成用于支付村集体发展。
对于综合政治类项目，广州将允许村集体经济组织利用旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造。
3、不足基准面积可补差价对于城中村改造拆迁补偿，今后广州市将施行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一，参照深圳、西安的做法，广州允许村和区依照实际情况确定拆迁补偿基准面积，村民拆迁房屋不足基准面积的，允许村民在成本价补交差价的基础上，按基准面积进行补偿安置，而对于超过基准面积部分，按照建安成本进行货币补偿。
广州市“三旧”改造相关政策解读
广州市“三旧”改造相关政策解读发布时间：2011/03/28一、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）——三个政策突破（1）城中村可直接申请将集体所有土地转为国有土地。
只要三分之二的村民通过确认，村集体可以报给区办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在征地的手续，需经过公示、听证等程序，大大节约了时间成本。
（2）小面积土地不超过10%可纳入改造方案一同申报在“三旧”改造过程中，还有一些未经使用且面积小的土地，被称为边角地、夹心地、插花地，如果少于三亩，且在改造方案中不超过10%的改造面积，可以连同改造方案一并报省政府审批，办理征用手续。
（3）土地收益可返还企业和农村集体按照原有的政策，土地收益是专款专用，用作土地储备和征地费用，根据“三旧”政策，如果国有企业用地纳入“三旧”改造满园，在收购土地时行“招拍挂”后，扣除办证的成本，可以将不超过六成的纯收益返还给企业进行发展。
征收旧村庄农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让纯收益可按不高于六成的比例专项用于支持原农村集体经济组织的发展。
土地出让收入可用于支付和抵押费用及其合理利润。
二、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）——城中村改造政策的四大优惠（1）优惠一：登记国有土地按现状确定《意见》对全面改造的项目给与政策“松绑”：允许土地直接登记为国有土地：允许现状出让和“熟地”出让：对符合省政策规定的城中村现状建设用地直接接现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现状中用做商业用途的就按商业用地登记，用做住宅用途的就按住宅用地登记，从而让商业用地得到更合理的补偿。
（2）优惠二：村自主改造可协议出让土地特别值得关注的是：《意见》中首次明确，村自主改造可实行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。
在财税资金扶持方面，土地纯收益的六成将用于支持村集体发展。
对于综合整治类项目，广州将允许村集体经济组织利用本村旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转方式自主招商融资进行改造。
三旧改造工程方案
三旧改造工程方案随着城市化进程的不断加快，城市中老旧的建筑和设施已经成为制约城市发展的重要因素。
作为城市更新的一部分，三旧改造工程已经成为城市规划和建设中的重要组成部分。
三旧改造工程是指对城市中老旧建筑、老旧小区和老旧基础设施进行改造和提升，以实现城市更新、提升城市形象和改善居住环境的目的。
在本文中，将对三旧改造工程进行详细的分析和规划。
一、三旧改造工程的背景分析1. 城市老旧建筑和设施的存在随着城市化进程的不断加快，城市中老旧的建筑和设施已经成为制约城市发展的重要因素。
这些老旧建筑和设施存在着结构老化、功能落后、安全隐患和环境污染等问题，不仅影响城市的整体形象和品位，也制约了城市的功能和发展。
因此，对这些老旧建筑和设施进行改造和提升已经成为城市建设的迫切需要。
2. 三旧改造工程的意义和意义三旧改造工程是指对城市中老旧建筑、老旧小区和老旧基础设施进行改造和提升。
三旧改造工程的实施将有助于提升城市形象，改善居住环境，提升城市的功能和品位。
同时，三旧改造工程也是城市更新和城市更新的重要手段，有利于提升城市的整体发展水平和竞争力。
3. 三旧改造工程的现状和问题目前，我国大部分城市的老旧建筑和设施主要集中在城市中心区域和城市郊区，主要包括老旧工业厂房、老旧学校、老旧医院、老旧商业设施、老旧居民小区等。
这些老旧建筑和设施存在结构老化、功能落后、安全隐患和环境污染等问题，亟需进行改造和提升。
二、三旧改造工程的规划原则1. 以人为本三旧改造工程的规划和实施应该以人为本，满足居民的基本需求，提高居住和生活的品质。
在改造工程中，要充分考虑居民的需求和意见，保障居民的合法权益。
2. 结构合理三旧改造工程的规划和设计要求结构合理，功能全面，满足城市的整体发展需要。
同时，要充分考虑城市规划、交通、环境等因素，确保改造工程的可行性和效益。
3. 生态环保三旧改造工程的规划和实施要强调生态环保，保护和利用现有的环境资源，降低对环境的影响，减少排放污染物，实现可持续发展。
广东三旧改造实施方案
广东三旧改造实施方案
广东省作为我国改革开放的前沿地区，经济发展迅速，城市化进程加快，但也
面临着传统老旧小区、工业厂房和城中村的三旧问题。
为了改善城市环境，提升城市品质，广东省制定了三旧改造实施方案。
首先，针对传统老旧小区，广东省将加大改造力度，提升小区的基础设施和公
共配套设施。
通过更新老旧水电路、绿化美化环境、修缮老旧建筑等措施，改善居民居住环境，提升居民生活品质。
同时，加强社区管理和服务，提升社区治理水平，营造和谐社区氛围。
其次，针对老旧工业厂房，广东省将推动工业转型升级，引导企业进行技术改
造和设备更新，提高生产效率和产品质量。
同时，加强环境治理，推动工业厂区的绿化和环境改善，减少污染排放，改善周边居民的生活环境。
最后，对城中村进行改造升级是广东省三旧改造的重点之一。
通过整合土地资源，优化规划布局，加大基础设施建设力度，提升城中村的居住、商业和公共服务功能，改善居民居住条件，提升城市形象。
在实施过程中，广东省将充分发挥政府主导作用，加强规划引导和政策支持，
引导社会资本参与，形成政府、企业、居民共同参与的三旧改造合力。
同时，加强监督管理，确保改造项目的质量和进度。
总的来说，广东省三旧改造实施方案旨在通过改善老旧小区、工业厂房和城中村，提升城市品质，改善居民生活环境，推动城市可持续发展。
这不仅是对城市传统老旧区域的改造，更是对城市发展质量的提升和城市功能的优化。
广东省将以更加积极的态度，更加务实的举措，更加精准的政策，推动三旧改造工作取得实实在在的成效，为广东城市发展注入新的活力和动力。