商铺投资分析

商铺投资分析

现今投资商铺成了一个热门话题。那么，投资商铺，回报率究竟有多高？我们选择商铺的时候，应该注意哪些要素？规避哪些风险呢？

商铺6-8年收回投资，此后每年的出租收益率是16%左右，真是很诱人啊。现在，大家手里都有了一些钱，希望能投资一些好的项目。最近，商铺成了新的投资热点。

投资，最主要的目的当然是希望能够"钱生钱、利滚利"，多赚一些钱！而时下正卖得红红火火的商铺，其最大的卖点就是回收成本快、投资回报率高。

可是，选择商铺的时候，也不能只听商家的宣传，这商铺投资回报率究竟有多高？其实，我们自己也能算出个大概来，那怎么计算呢？

年收益率一般8%

一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算。

第一种方法，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金-每月物业管理费）畛12 =年租金收入

年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率

反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限

第二种方法，主要适用于贷款投资的收益计算。

计算公式为：（税后月租金-按揭月利息-每月物业费）畛12 =年租金收入

（首期房款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回报年限

反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭贷款）=年投资收益率

投资，当然是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。

投资专家告诉我们，上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略：

首先，在商铺的前期购买环节中的支出：

1.购买商铺应交的契税，为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。比如商铺总价为50万元，仅契税一项就要交1.5万元。

2.在贷款政策方面，商铺的贷款利率也相对较高，为5.76%，这样，贷款利息也会增加投资的成本。

3.购买后再出售，还要缴纳总房价的5%的综合税。比如，转手出售50万元的商铺，就要缴纳2.5万元的税费。

其次，在商铺后期使用过程中的支出：

1.商铺的水、电、气、热、物业管理等费用，都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。

2.商铺的装修、维护、修缮的费用和支出，也要考虑在内。

所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

今后考察商铺，也别只听商家的宣传，自己也可以算一算。

不过，任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风险。

有四大风险

1.商铺的空置率，做出租经营的商铺，如果长期空置，损失是很大的。

2.商铺所在的位置，在近年城市规划中，有没有拆迁、改建的可能，或是新建道路、建筑等影响商铺生意。

3.开发商的资质、实力，是否存在问题，以免影响工程质量和交工时间。

4.如果是贷款投资，应当考虑在贷款利息方面，国家政策有可能进行的调整。

看来，除了要计算投资收益、更要考虑到风险，不过专家说，投资商铺还是大有前途的，不过，一定要善于选择有升值潜力的商铺。那究竟该怎么选呢？

选铺六大要素

无论是选住宅还是买商铺，地理位置都是最重要的。那好的地理位置，有什么标准呢？

选择商铺要素1——‘两心’：

第一，商铺最好要处于核心商圈。怎么讲呢？城市的商业中心是大的核心商圈；社区、居民区的商业中心是小核心商圈，这些区域客流量大、商业气氛浓，生意自然会更好！

第二，要关注新商圈。一般新形成的或正在发展中的商圈，其商铺的价格要比成

熟市场便宜得多，而且，不少商圈还有很大的发展和升值的潜力，在经过认真的考察之后，投资新商圈，也是不错的选择。

选择商铺要素2——实力、规模

选择商铺，除了位置和价格，还有很重要的两点，常常容易被大家忽略：就是开发商的实力和商铺规模。开发商的雄厚实力，一方面可以保证商铺的工程质量和交工时间；另一方面，他们的商业眼光和投资选择，也更加可信。同时，商铺的开发规模也是一个重要标准：比较大规模的商铺，更容易吸引客流、聚集人气，而且吃、喝、玩、乐、购物等各项配套设施也更完备。

选择商铺要素3——主力店效应

如果您对自己的投资眼光还不是太自信的话，那还有一个很重要的参考因素，就是做一个参照，看你的商铺周围有没有主力店。什么叫做主力店呢？--第一类：大型百货商场、购物中心；第二类，各类品牌店、专卖店；第三类，一些知名的中外品牌餐厅。如果您的商铺，紧邻着这些主力店，那您的成功率就又可以大大的提高几分。为什么呢？理由有两个：

第一，这些大型商场或是品牌店，他们选择商铺，通常都由一些专业机构来评估，并且有一套科学严格的评估标准和计算方法，所以他们的选择更可信。

第二，这些大型的主力店，本身具有强大的聚客能力，他们能够吸引客流、带旺周边的商铺。

选择商铺要素4——周边道路的通畅性

第一，商铺周围最好不要有护栏、高速路、电线杆等障碍物，这样会影响客流。另外，商铺周围应当有足够的停车位。第二方面就是顾客来店方便程度。以两幢相距只有20米的楼来举例，分析来客方便程度。

选择商铺要素5——通用性

商铺的外环境我们都选好了，现在来看内部商铺的格局和功能。不论是自己经营还是出租，商铺都有可能不断地变换多种经营项目，因此，商铺的通用性和多功能很重要。

比如说，开餐饮店就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施等等。而有些商铺，就没有预留这些设施。如果商铺功能不全，出租经营就会受到很大限制。

选择商铺要素6——商圈的变动因素

选商铺的时候，通常大家都要看看商家的规划图，看一下商铺周边的交通、商业网点、配套设施等等要素，这一点很重要。不过，除此之外，还有第二张大规划图一定要了解，那就是城市规划图。投资之前，最好向城建部门咨询：商铺所处的位置，在近些年是否有拆迁、改建的可能，这也是规避投资风险最重要的一招。投资商铺还有一个秘诀，就是要胆大心细，也就是不要错过机会，还要学会精打细算，因为商铺的价格通常都比较高，所以，好多朋友通过贷款来投资，那么商铺贷款最多可以按揭几成几年？利率是多少？另外，办理商铺贷款需要具备哪些条件呢？

想投资商铺，手里又没有那么多钱，只好求助于银行贷款了。据我的了解：现在，大多数的商业银行都开展了商业房产的贷款业务，那具体是什么政策呢？

商铺贷款的形式：

个人贷款：银行提供6成十年按揭。

法人贷款：银行提供五成五年按揭。

利率是6.25%。