土地一级开发
土地一级开发
土地一级开发，是指按照规划和储备开发计划，土地一级开发主体对一定区域范围内的土地，依法实施征地补偿、拆迁安置、土地平整，并进行适当的市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地供应标准的土地开发行为。
也就是说将“生地”变为“熟地” 。
五、土地一级开发的内容1、办理手续（授权、规划、预审、核准、环评、交评等）2、筹措资金3、具体实施：征地补偿、拆迁安置、土地平整及市政公用基础设施建设等工作。
2.5 企业为什么要做一级开发？大公司：为了取得二级开发权，同时增加土地储备，为公司上市做准备；上市公司：为了取得二级开发权，同时增加公司业绩,股市上赚钱；中（小）公司：“曲线拿地”，目的很明确，就是为了取得二级开发权，力争通过做完一级开发取得二级开发权。
“曲线拿地”是“上有政策、下有对策” 。
一级开发商为了二级拿到地，可以说是奇招迭出：如在土地上设置障碍，“净地不净”；提出苛刻的付款条件；或在合同中规定一些苛刻的附加条款等。
迫使其他开发商退出。
但是如果做完一级还是没拿到地怎么办？那就要在一级开发中把成本做大，把利润提前挣出来。
2.6 企业参与土地一级开发对取得二级开发权到底能够获得多大优势？2.6.1 企业通过一级开发，对地块盈亏平衡点及项目内幕情况了解更清楚，比其他企业更具有信息优势，容易取得二级开发权；2.6.2 如果参与土地一级开发，就相当于对这个地块进行了一次深刻的前期调研，也就是说在土地入市之前的调研工作在一级开发过程中就已经完成了，容易对将来的二级市场作出较准确的判断；2.6.3 企业通过一级开发与政府密切合作，相互磨合,容易和政府有关部门形成一定的默契，有利于取得二级开发权。
3.1 政府主导型：即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发。
3.2.政府主导企业参与型：北京:《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定：“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。
一级二级三级土地开发全流程详解
一级二级三级土地开发全流程详解土地开发是指将土地从未利用或低效利用状态开发成能够满足人们需求的经济活动。
土地开发可以分为一级、二级和三级三个阶段。
一、一级土地开发一级土地开发是指将未利用或低效利用的土地进行初步规划和开发，使其能够满足基本的农业、林业、牧业或养殖业需求的过程。
首先，一级土地开发需要进行勘察和初步评估。
勘察包括对土地的地质、水文、气候等要素进行调查和测量，评估土地的开发潜力和可行性，确定适宜的开发方式和规模。
接下来，根据勘察和评估结果，进行土地规划和设计。
土地规划是指根据土地的自然条件、人口需求和经济要求，确定土地的合理利用方式和布局。
设计是指确定土地的具体开发方案，包括道路、排水系统、灌溉设施等各种基础设施的设计。
然后，进行土地开垦和整地。
开垦是指清理土地上的杂草和树木，并进行平整和浚沟，以便后续的土地利用。
整地是指调整土壤的结构和肥力，以便种植作物或养殖动物。
最后，进行基础设施建设和种植或养殖。
基础设施建设包括建设道路、水利设施、电力供应等，为土地开发提供必要的条件。
种植或养殖是指根据土地的特点和市场需求，选择适宜的农作物或养殖动物进行种植或养殖。
二、二级土地开发二级土地开发是指在一级土地开发的基础上，进行更加细致和深入的开发，包括将农业土地转化为工业或城市用地的过程。
首先，进行精细化规划和设计。
在一级土地开发的基础上，对土地进行更详细的规划和设计，确定土地的具体用途和规模。
包括确定建筑物的位置和高度、道路的宽度和走向、公共设施的布局等。
接下来，进行土地复垦。
土地复垦是指对废弃或废弃的土地进行清理和整治，使其适合于工业或城市建设的需要。
包括清理废弃物、填充和平整土地、恢复土地的肥力等。
然后，进行工业或城市建设。
工业建设包括建设工厂、仓库、办公楼等工业设施。
城市建设包括建设住宅、商业中心、公园等城市设施。
同时，还需要建设相应的基础设施，如供水、供电、通讯等。
最后，进行工作区域的划分和分配。
土地一级开发制度
土地一级开发制度土地一级开发制度是指在土地资源利用的整个过程中，以土地为对象，对土地资源的开发利用、土地利用方式的调整和土地利用权限的划定进行的一级管理制度。
土地是人类生存和发展的基础，土地资源的开发利用关系到国家经济、社会发展和人民福祉，因此建立和完善一级开发制度具有重要意义。
一级开发制度的核心是土地利用总体规划。
土地利用总体规划是国家和地方政府在国家经济社会发展的战略布局和基本要求的指导下，制定的统一的、系统的土地利用发展的规划。
土地利用总体规划的制定应充分考虑国家经济社会发展的需要、生态环境保护的要求和群众利益的诉求，确保土地资源利用的科学性、合理性和可持续性。
一级开发制度还包括土地利用规划和土地利用管理制度。
土地利用规划是对土地利用总体规划在区域、用途和时间等方面进一步细化和具体化的规划，为土地的开发利用和管理提供了具体的指导。
土地利用规划应当充分考虑土地资源的利用潜力、技术条件和市场需求，确保土地的高效利用和土地利益相关各方的均衡发展。
土地利用管理制度是对土地利用规划的执行和土地资源开发利用的具体要求的规定，包括土地利用方案的编制、核准和实施、土地供应和出让、土地使用和承包等方面的内容。
一级开发制度还应当完善土地管理体制和监督机制。
土地管理体制是指土地行政管理机关的组织机构、职责和权限的配置和协调机制，应当合理划定土地行政管理机关的职责范围，明确政府部门和市场力量在土地资源管理中的分工和协作关系。
监督机制是指监察部门对土地行政管理机关和土地利用各方行为进行监督和管理的制度安排，包括建立完善的投诉举报机制、加强对土地利用项目的审查和监督等方面。
总之，土地一级开发制度是指在土地资源利用的整个过程中对土地资源的开发利用、土地利用方式的调整和土地利用权限的划定进行的一级管理制度。
建立和完善一级开发制度，需要制定土地利用总体规划，制定土地利用规划和土地利用管理制度，完善土地管理体制和监督机制，以确保土地资源的科学利用、合理开发和可持续利用。
一级土地开发分析
一级土地开发分析一级土地开发是指对原始农田进行整理、改造和开发利用的过程，旨在提高土地的生产力和经济效益。
一级土地开发具有重要的经济和生态意义，对于保障粮食安全、促进农业现代化、改善农民生活水平以及保护生态环境都具有重要作用。
本文将从土地开发的目的、方法和要素等方面进行详细分析。
一、土地开发的目的1.提高土地产能：通过对土地进行整理、疏浚、改造等手段，提高土壤肥力和通透性，增加土地的产量和产值。
2.解决粮食安全问题：一级土地开发可以使土地面积增加，提高土地的利用率，增加粮食生产，从而保障国家的粮食安全。
3.发展农业现代化：一级土地开发可以提供农业生产所需的基础设施，如灌溉系统、道路交通等，促进农业的现代化进程，推动农业产业化发展。
5.保护生态环境：通过有效的土地整治和开发，可以减少土地的退化和污染，保护生态系统的稳定性和生物多样性，实现可持续发展目标。
二、土地开发的方法1.开展土地整治：包括土地平整、固土保水、排灌建设等，通过改善土地结构和环境条件，提高土地的适宜度和耕作质量。
2.实施灌溉工程：通过修建灌溉渠道、水库蓄水和引水设施等，保证耕地的充分灌溉，提高土地的利用效率和产量。
4.推广现代农业技术：通过引进先进的种植、养殖技术和设备，提高农业生产效益和产品质量，实现农业的可持续发展。
5.发展农业产业化：通过整合农业资源，推动农产品的加工和销售，形成农业产业链，提高农产品的附加值和市场竞争力。
三、土地开发的要素1.政策支持：政府应制定相关政策和措施，鼓励土地开发，加大资金投入和政策支持力度，提供土地整治和开发的技术指导和经济奖励。
3.资金投入：加大对土地开发的资金投入，包括土地整治、基础设施建设、农业技术推广等方面，保障土地开发的顺利进行。
4.农民参与：鼓励农民积极参与土地开发活动，加强农民的意识培养和能力提升，增强他们的参与意愿和主动性。
5.生态环境保护：注重土地开发与生态环境保护的统筹，采取科学的土地利用规划和环保措施，防止土地的过度开发和环境破坏。
一级土地开发流程
一级土地开发流程一级土地开发是指对未经开发利用的土地进行规划、建设和开发的过程。
这一过程涉及到多个环节和部门的合作，需要严格按照相关法律法规和规划要求进行。
下面将对一级土地开发的流程进行详细介绍。
首先，一级土地开发的第一步是土地选址和规划。
这一阶段需要对土地进行勘测和评估，确定土地的适宜用途和开发潜力。
在确定土地开发规划之后，需要进行相关手续的审批和备案工作，确保规划符合国家和地方政策法规的要求。
接下来是土地征收和清理。
一级土地开发往往需要对原有的土地进行征收和清理，以便进行后续的开发工作。
这一阶段需要与相关部门进行协调，确保征收和清理工作的合法合规，并妥善处理涉及到的土地所有权和资源补偿问题。
然后是土地平整和基础设施建设。
在完成土地征收和清理之后，需要进行土地的平整和基础设施的建设，包括道路、排水、供电等基础设施的规划和建设。
这一阶段需要进行施工图设计和施工管理，确保基础设施建设的质量和进度。
接着是土地开发和建设。
一级土地开发的核心是土地的开发和建设工作，包括房屋、工厂、公共设施等建筑物的建设。
这一阶段需要进行施工管理和质量控制，确保建设工程的安全和质量。
最后是土地使用和管理。
一级土地开发完成后，需要对土地进行合理的利用和管理，确保土地资源的可持续利用和保护。
这一阶段需要进行土地的规划管理和监测评估，以及相关环保和安全管理工作。
总的来说，一级土地开发是一个复杂的系统工程，需要多个环节和部门的合作，涉及到土地规划、征收、建设和管理等多个方面。
只有严格按照规定的流程和要求进行，才能确保土地开发的顺利进行，实现经济效益和社会效益的双赢。
土地一级开发
（4）土地农转用审批
三、土地一级开发流程
省市土地批复
三、土地一级开发流程
（5）农用地转建设用地费用标准
三、土地一级开发流程
3.宗地推入国有土地交易市场（即挂牌）土地征转用批复下达后，办理项目规划设计条件土地权属确认、地籍信息查询、查看现场、形成书面意见可否做国有土地使用权收回办理国有土地使用权收回批复后再次形成报告转相关部门进行前期成本认定及土地价格评估（4）前期成本申报、审核，报资金审核小组会审核通过土地价格评估，报土地储备中心办公会审核通过招拍挂管理委员会审核交易委员会审核通过编制挂牌文件、发布挂牌公告
四、目前我公司土地一级开发工作进展
挂牌
1.大东沟135项目已挂牌；2.017、020项目正在进行前期成本审核，待挂牌3.由家村140项目正在进行挂牌前期准备工作
四、目前我公司土地一级开发工作进展
土地管理与调控相关法律法规如：《中华人民共和国土地管理法》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）土地规划利用相关法律法规如：《中华人民共和国城乡规划法》（主席令 第74号）《土地利用总体规划编制审批规定》（国土资源部令第7号）《土地利用年度计划管理办法》（土地资源部令第26号） 3.土地征用相关税费法规如：《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（财政部、税务总局第49号令）《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》（财综[2006]48号）
二、土地一级开发方式
三、土地一级开发流程
协议土地（土地锁定）土地征转用宗地推入国有土地交易市场（即挂牌）附件：土地整理流程
1.协议土地确定意向土地：需符合城市发展规划，项目立项可获政府支持，进行概念性规划设计（确定产品类型、规划用地面积等）对意向地块及周边土地现状进行调研，概算土地前期费用（土地补偿费、动迁费、政府收益等），结合周边土地出让价格，进行土地成本及利润测算与土地所有者沟通洽谈（土地补偿费标准及付款方式、居民及企业等动拆迁方式），起草土地补偿协议与土地所有者进行地上物摸底调查（包括居民、企业、地上附属物、青苗、基础设施等），夯 实补偿及动迁费用签订土地补偿协议动拆迁、净地、场地平整
土地一级开发模式和二级开发模式总结
土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。
一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。
二级开发模式是基于一级开发的基础上，再次对土地进行改造和利用的模式。
本文将对这两种模式进行总结，并探讨它们的差异和优劣势。
一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。
常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。
在一级开发中，通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。
一级开发的优势在于可以充分利用土地资源，满足人们的居住、生产和发展需求。
然而，一级开发也存在一些问题，比如破坏原始生态环境、浪费土地资源，以及可能造成的环境污染等。
因此，对于一级开发，应采取科学合理的规划和管理，以最大限度地减少负面影响。
二级开发模式是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。
这种模式多见于城市化进程中，随着城市的不断发展，原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。
二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。
二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用，提高城市功能和用地效益。
二级开发还有助于改善城市环境，提升居民生活质量。
然而，二级开发也存在一些挑战，包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。
因此，在进行二级开发时，需要充分考虑这些问题，制定相应的政策和措施。
综上所述，一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。
一级开发是对原始土地进行首次改造和利用，可以满足人们的居住和生产需求，但也存在一些问题和挑战。
二级开发是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用，能够进一步充分利用土地资源，提高城市功能和效益，同时也要面对一些挑战和难题。
因此，在土地开发中，应根据具体情况选择适合的开发模式，并加强规划和管理，以实现可持续发展的目标。
土地一级开发课件
政府与企业合作模式
政府与企业合作模式是指政府与企业 共同作为土地一级开发主体，合作完 成土地整理、基础设施建设等开发工 作。
同时，合作模式也有利于实现政府和 企业的共赢，促进经济发展和社会稳 定。
政府与企业合作模式的优点在于能够 充分发挥政府和企业的优势，提高开 发效率和市场竞争力。
土方开挖与回填
根据规划要求，进行土方开挖与 回填，满足场地标高要求。
土地平整与压实
对开挖或回填后的土地进行平整 与压实，确保土地质量。
03
土地一级开发模式
政府主导模式
政府主导模式是指由政府作为土地一级开发主体，负责土地整理、基础设施建设等 开发工作，最终将开发完成的土地出让给开发商或企业。
政府主导模式的优点在于能够快速推进土地开发进程，并且有利于政府对土地资源 的整体规划和调控。
规划设计
总体规划
根据项目定位和目标，制 定土地一级开发的总体规 划。
详细规划
对项目范围内的各类用地 进行详细规划，明确功能 分区、用地布局等。
规划调整与优化
根据实际情况，适时调整 和优化规划方案，提高土 地利用效率。
征地拆迁
确定征地范围
组织实施
依据规划设计，确定需要征收的土地 范围。
依法依规组织实施征地拆迁工作，确 保工作顺利进行。
土地一级开发课件
• 土地一级开发概述 • 土地一级开发流程 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发的风险与挑战 • 土地一级开发的优化与建议 • 土地一级开发案例分析
01
土地一级开发概述
定义与特点
• 定义：土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区 域内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、 安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围 内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的 建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
一级土地开发的理解
一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让（上市或储存起来）的标准。
在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。
北京市一级土地开发业务流程：四个阶段：计划编辑阶段、前期策划阶段、征询意见和审批阶段、组织实施阶段。
计划编辑阶段：主要包括土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划。
其中土地供应计划是市人民政府根据《北京市过有建设用地供应办法》，结合北京市土地资源利用的现状和供给潜力来制定的；土地利用年度计划是根据土地利用总体规划、国民经济和社会发展年度计划和对计划年度土地需求和供给的预测进行编制，用以调控年度的土地利用状况；土地储备开发计划是为了规范土地储备和一级开发行为，更好的事实城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应“熟地”而编制。
北京市土地储备开发计划编制的依据是《北京市国有建设用地供应办法》和《北京市土地储备和一级开发暂行办法》。
前期策划阶段主要包括土地一级开发的申请，以及一级开发实施方案的编辑。
即原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意的前提下，向市国土资源局提出土地一级开发申请，之后由是国土资源局受理申请并委托市、区县土地储备机构编辑土地一级开发实施方案。
征询意见和审批阶段主要分为以下几个过程：委办局联席会对一节开发实施方案提出原则意见；是国土资源局会同相关部门通过委托或招标的形式确定土地一级开发主体、下达土地一级开发批复和签订土地一级开发合同；有土地一级开发实施主体到各个部门取得相应的意见批复；由市人民政府批准办理各项相关手续，包括新增集体土地办理、农用地征收或农用地转用手续和存量国有建设用地收回国有土地使用权。
土地一级开发内容
土地一级开发内容土地一级开发是指对未利用或未充分利用的土地进行开发建设，以实现土地资源的最大价值。
土地一级开发的内容涉及土地的规划设计、基础设施建设、土地整理与开垦、绿化美化等方面。
下面将从这些方面逐一介绍土地一级开发的内容。
一、土地规划设计土地规划设计是土地一级开发的首要步骤，它包括对土地利用现状进行调查和评估，确定土地利用规划的总体方向和目标，制定具体的土地利用方案。
在规划设计中，需要考虑土地的自然条件、社会经济条件、环境保护要求等因素，合理确定土地用途和布局，以实现土地资源的有效利用和优化配置。
二、基础设施建设基础设施是支撑土地利用的重要条件，它包括道路、供水、供电、通信、排水、燃气等基础设施的建设。
土地一级开发需要根据土地利用规划确定的用途和布局，合理规划和建设基础设施，以满足土地利用的需要。
在建设过程中，需要考虑基础设施的可持续性和环境友好性，确保基础设施的质量和效益。
三、土地整理与开垦土地整理与开垦是指对土地进行改造和改良，以提高土地的利用效益和生产力。
土地整理包括土地的平整、填埋、排水、固化等工程措施，以改善土地的地形、土质和排水条件。
土地开垦包括农田的开垦、园林绿地的建设、工业用地的开发等，以扩大土地的利用范围和增加土地的产出。
四、绿化美化绿化美化是土地一级开发的重要内容，它包括植树造林、绿化景观、花坛草坪、水体景观等绿化措施，以提高土地的生态环境和景观效果。
绿化美化不仅可以改善土地的生态功能和生态效益，还可以提升土地的使用价值和观赏价值，为人们提供良好的生活和工作环境。
土地一级开发的内容涉及土地的规划设计、基础设施建设、土地整理与开垦、绿化美化等方面。
这些内容相辅相成，相互关联，共同构成了土地一级开发的整体内容。
通过科学规划和合理设计，合理建设基础设施，改造和改良土地，以及进行绿化美化，可以有效提高土地的利用效益和生态效益，实现土地资源的可持续利用和优化配置。
而在实际开发过程中，需要充分考虑土地的自然条件、社会经济条件、环境保护要求等因素，注重生态环境保护和可持续发展，以实现土地一级开发的目标和效果。
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土地一级开发土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿。
从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式。
一、概述土地一级开发会进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
（房地产开发商用土地盖房子属于二级开发）二、开发流程（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。
危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
（九）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库三、一级土地开发模式当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。
根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。
这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。
尽管国家三令五申强调，今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。
这是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白的。
第二，指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。
第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。
在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种，在惠州市政府与中信深圳集团一级开发合作中，政府作出了土地增值收益全部归中信的承诺。
第四，新城公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发经营，好处是政府主导，缺点是与市场脱节，甚至滋生腐败。
第五，借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资，其缺点是政府容易陷入被动。
如香港华润曾经操作的10平方公里海南石梅湾项目采用的就是这一形式。
四、盈利模式1、工程总承包模式土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8%）。
2、利润分成模式重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。
3、土地补偿模式土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。
此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。
五、开发主体土地储备机构负责实施开发的，其为主体。
通过招标方式选择开发企业负责整理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%，并由土地储备中心同开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
六、土地开发费获得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
1．基础设施配套费。
对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。
“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。
“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
2．公共事业建设配套费用。
这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。
3．小区开发配套费。
同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。
七、暂行办法第一条为规范市区土地一级开发行为，更好地落实土地利用总体规划和城市总体规划，确保有计划供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)和《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)和《土地储备管理办法(国土资发〔2007〕277号)》等有关规定，制定本办法。
第二条本办法所称土地一级开发，是指土地储备机构按规定确定土地一级开发单位，依照土地利用总体规划和城市规划，对国有土地、集体土地依法实施拆迁、收回、征收和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
城中村和旧城改造，按本办法规定实施土地一级开发。
第三条市国土资源局(以下简称市国土局)负责土地一级开发管理工作，市土地储备机构负责组织实施。
市发改、建设、规划、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相关工作。
第四条土地一级开发坚持以政府主导、市场运作的原则，可以由土地储备机构承担，也可以由土地储备机构通过招标方式选择有实力的经济实体承担。
一级开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策供应土地。
第五条土地一级开发主要包括：(一)办理一级开发相关政府审批手续，包括规划、项目核准或备案、征地、拆迁、市政建设、交评、环评等一级开发审批手续; (二)实施集体土地征收工作; (三)实施国有土地收回(收购)及地上建筑物征收工作; (四)完成地上附着物拆除、地下构筑物拆移等工作; (五)根据规划条件进行土地平整及其他市政、配套基础设施建设;(六)其他一级开发工作。
第六条土地一级开发实施方案由市土地储备机构或辖区政府商市土地储备机构编制，经市国土局审核后，报市政府批准。
土地一级开发实施方案应包括地块现状情况、土地及地上建筑物权属情况，规划条件及供地方向，一级开发成本，资金筹备计划，一级开发实施方式及时间安排等内容。
第七条土地一级开发成本包括：(一)前期费用; (二)征地补偿费、拆迁补偿费、工程费; (三)市政基础设施、公共配套设施建设费用; (四)财务费用和相关税费; (五)不可预见费。
第八条土地储备机构负责实施土地一级开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
管理费用按照土地一级开发成本的2%列支。
通过招标方式进行土地一级开发的，由土地储备机构与中标单位签订土地一级开发协议。
中标人负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地一级开发的预计总成本和利润，利润不高于成本的10%。
第九条土地一级开发由土地储备机构或土地储备机构委托土地一级开发实施单位向建设、规划、国土等部门办理相关手续，涉及交通、园林、文物、环保、人防等有关单位的，应办理相关手续。
第十条土地一级开发涉及集体土地、农用地的，依法办理土地征收、农用地转用审批手续。
第十一条国有土地一级开发，由土地储备机构、土地一级开发实施单位与土地使用权人、房屋产权人签订补偿协议。