土地一级开发的内容是什么
土地一级开发
土地一级开发，是指按照规划和储备开发计划，土地一级开发主体对一定区域范围内的土地，依法实施征地补偿、拆迁安置、土地平整，并进行适当的市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地供应标准的土地开发行为。
也就是说将“生地”变为“熟地” 。
五、土地一级开发的内容1、办理手续（授权、规划、预审、核准、环评、交评等）2、筹措资金3、具体实施：征地补偿、拆迁安置、土地平整及市政公用基础设施建设等工作。
2.5 企业为什么要做一级开发？大公司：为了取得二级开发权，同时增加土地储备，为公司上市做准备；上市公司：为了取得二级开发权，同时增加公司业绩,股市上赚钱；中（小）公司：“曲线拿地”，目的很明确，就是为了取得二级开发权，力争通过做完一级开发取得二级开发权。
“曲线拿地”是“上有政策、下有对策” 。
一级开发商为了二级拿到地，可以说是奇招迭出：如在土地上设置障碍，“净地不净”；提出苛刻的付款条件；或在合同中规定一些苛刻的附加条款等。
迫使其他开发商退出。
但是如果做完一级还是没拿到地怎么办？那就要在一级开发中把成本做大，把利润提前挣出来。
2.6 企业参与土地一级开发对取得二级开发权到底能够获得多大优势？2.6.1 企业通过一级开发，对地块盈亏平衡点及项目内幕情况了解更清楚，比其他企业更具有信息优势，容易取得二级开发权；2.6.2 如果参与土地一级开发，就相当于对这个地块进行了一次深刻的前期调研，也就是说在土地入市之前的调研工作在一级开发过程中就已经完成了，容易对将来的二级市场作出较准确的判断；2.6.3 企业通过一级开发与政府密切合作，相互磨合,容易和政府有关部门形成一定的默契，有利于取得二级开发权。
3.1 政府主导型：即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发。
3.2.政府主导企业参与型：北京:《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定：“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。
土地一级开发(围
2020/7/21
锦天城刘志斌，黄知斌团队
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相关法律法规（续）
11.《中华人民共和国合同法》 12.《中华人民共和国物权法》 13.《工程建设项目施工招标投标办法》 14.《中华人民共和国城市房地产管理法》 15.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 16.《土地登记办法》 17.《建设用地审查报批管理办法》 18.《建设用地审查报批管理办法》 19.《协议出让国有土地使用权规定》 20.《石家庄市市区土地一级开发暂行办法 》
2020/7/21
锦天城刘志斌，黄知斌团队
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相关法律法规
1. 《中华人民共和国土地管理法》 2. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 3. 《中华人民共和国海域使用管理法》 4. 《海域使用权证书管理办法》 5. 《海域使用申请审批暂行办法》 6. 《江苏省海域使用管理条例》 7. 《报国务院批准的项目用海审批办法》 8. 《中华人民共和国海洋环境保护法》 9. 《防治海洋工程建设项目污染损害海洋环境管理条例》 10. 《中华人民共和国行政许可法》
4 审批机构
申请人
编制海域使用论证
1
报告书和海洋环境
影响评价报告
有海域使用权论证资质的单位
海域使用 权证书
2020/7/填海竣工
后3月内
5
用海域使
用权证换
发国有土
地使用权
证
县土地管理部门
6
填海造地相关案例
2004年1月，山东荣成海达公司，因未取得海域使用 权证书非法填海57亩而被国家海洋局勒令恢复海域原 状，诉求北京市一中院撤销海洋局的行政处罚决定。 荣成公司前后共投资3000 多万元，当时填海是先用 石块、水泥形成围堰，然后往里边填土。57亩海域被 填平后，该海域的滩涂、礁石、潮汐等生态环境已经 发生了很大变化，根本不可能恢复原状。现在恢复原 状面临三大难题，一是经咨询专家，技术上无法实施； 二是拆除现有设施并挖出石块和已凝固的水泥、沙土， 肯定会大面积污染周围海域；三是造海的费用比当初 填海的3000多万更多，经费无法落实。最后，一审二 审维持了国家海洋局的行政处罚决定。
土地一级开发制度
土地一级开发制度土地一级开发制度是指在土地资源利用的整个过程中，以土地为对象，对土地资源的开发利用、土地利用方式的调整和土地利用权限的划定进行的一级管理制度。
土地是人类生存和发展的基础，土地资源的开发利用关系到国家经济、社会发展和人民福祉，因此建立和完善一级开发制度具有重要意义。
一级开发制度的核心是土地利用总体规划。
土地利用总体规划是国家和地方政府在国家经济社会发展的战略布局和基本要求的指导下，制定的统一的、系统的土地利用发展的规划。
土地利用总体规划的制定应充分考虑国家经济社会发展的需要、生态环境保护的要求和群众利益的诉求，确保土地资源利用的科学性、合理性和可持续性。
一级开发制度还包括土地利用规划和土地利用管理制度。
土地利用规划是对土地利用总体规划在区域、用途和时间等方面进一步细化和具体化的规划，为土地的开发利用和管理提供了具体的指导。
土地利用规划应当充分考虑土地资源的利用潜力、技术条件和市场需求，确保土地的高效利用和土地利益相关各方的均衡发展。
土地利用管理制度是对土地利用规划的执行和土地资源开发利用的具体要求的规定，包括土地利用方案的编制、核准和实施、土地供应和出让、土地使用和承包等方面的内容。
一级开发制度还应当完善土地管理体制和监督机制。
土地管理体制是指土地行政管理机关的组织机构、职责和权限的配置和协调机制，应当合理划定土地行政管理机关的职责范围，明确政府部门和市场力量在土地资源管理中的分工和协作关系。
监督机制是指监察部门对土地行政管理机关和土地利用各方行为进行监督和管理的制度安排，包括建立完善的投诉举报机制、加强对土地利用项目的审查和监督等方面。
总之，土地一级开发制度是指在土地资源利用的整个过程中对土地资源的开发利用、土地利用方式的调整和土地利用权限的划定进行的一级管理制度。
建立和完善一级开发制度，需要制定土地利用总体规划，制定土地利用规划和土地利用管理制度，完善土地管理体制和监督机制，以确保土地资源的科学利用、合理开发和可持续利用。
土地一级开发、出让业务交流
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
土地一级开发内容介绍
4组织实施开发 土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方
案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时 做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标 。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。
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土地一级开发内容介绍
如果政府进行一级开发，政府就是一级开发的主体，应由政府履行义务并承担责任， 如果政府委托一级开发企业进行土地一级开发，一级开发企业就成为一级开发的主体，那 么是一级开发企业要承担责任？还是仍由政府承担责任？如果拆迁问题产生争议，拆迁裁 决书中的主体应该是政府还是一级开发企业？
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土地一级开发内容介绍
3、政府主导的市场化运作模式 土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地方法规的一个基本原则，也是“政府
主导”的主要体现。“市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过行政行为完成的事项 之外的开发事项，通过市场竞争方式选择具备资格的企业投资完成；体现在土地一级开发 应符合市场需求，并按市场需求实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的发展趋 势。
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土地一级开发内容介绍
2、法律关系 在土地一级开发中，政府是土地所有权的代表，土地储备机构是政府授权负责土地一级
开发工作的专门机构，土地一级开发企业是开发的具体实施者，而被拆迁人及被征地农民 则是一级开发前的土地使用者。如何理顺三个主体之间的法律关系，尤其是政府与一级开 发企业之间的法律关系，对土地一级开发的顺利进行，至关重要。
地产实务┃土地一级开发的主要模式
地产实务┃土地一级开发的主要模式摘要：土地一级开发的主要模式包括土地储备机构自行开发模式、以企业为主体的开发模式，在以企业为主体的开发模式下，房企的盈利模式包括以土地储备机构主导的模式和企业为主导的模式两种。
企业主导的情况下，盈利模式主要有固定收益方式、土地出让收益分成方式、开发企业投资公建配套设施方式和一二级联动开发方式。
土地一级开发的主要内容包括筹措资金、办理规划和项目核准（立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。
一、土地一级开发的主要模式分类根据一级开发实施主体的不同，可以将土地一级开发的主要模式分为两种：一种是土地储备机构自行开发，但是可以委托企业进行管理；另一种是企业通过招投标方式取得土地一级开发权。
鉴于土地储备机构在资金筹措方面的困难，目前市场上无论是何种模式，参与土地一级开发企业的参与几乎都必不可少。
（一）土地储备机构自行开发模式政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。
土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款（或国有股本）进行土地一级开发，开发完成后将熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。
这种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下。
如《上海市土地储备办法》规定：“土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。
储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回”。
（二）以企业为主体的开发模式以企业为主的开发模式是指土地储备机构委托开发企业实施一级开发，由开发企业负责筹集资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
土地一级开发
（4）土地农转用审批
三、土地一级开发流程
省市土地批复
三、土地一级开发流程
（5）农用地转建设用地费用标准
三、土地一级开发流程
3.宗地推入国有土地交易市场（即挂牌）土地征转用批复下达后，办理项目规划设计条件土地权属确认、地籍信息查询、查看现场、形成书面意见可否做国有土地使用权收回办理国有土地使用权收回批复后再次形成报告转相关部门进行前期成本认定及土地价格评估（4）前期成本申报、审核，报资金审核小组会审核通过土地价格评估，报土地储备中心办公会审核通过招拍挂管理委员会审核交易委员会审核通过编制挂牌文件、发布挂牌公告
四、目前我公司土地一级开发工作进展
挂牌
1.大东沟135项目已挂牌；2.017、020项目正在进行前期成本审核，待挂牌3.由家村140项目正在进行挂牌前期准备工作
四、目前我公司土地一级开发工作进展
土地管理与调控相关法律法规如：《中华人民共和国土地管理法》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）土地规划利用相关法律法规如：《中华人民共和国城乡规划法》（主席令 第74号）《土地利用总体规划编制审批规定》（国土资源部令第7号）《土地利用年度计划管理办法》（土地资源部令第26号） 3.土地征用相关税费法规如：《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（财政部、税务总局第49号令）《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》（财综[2006]48号）
二、土地一级开发方式
三、土地一级开发流程
协议土地（土地锁定）土地征转用宗地推入国有土地交易市场（即挂牌）附件：土地整理流程
1.协议土地确定意向土地：需符合城市发展规划，项目立项可获政府支持，进行概念性规划设计（确定产品类型、规划用地面积等）对意向地块及周边土地现状进行调研，概算土地前期费用（土地补偿费、动迁费、政府收益等），结合周边土地出让价格，进行土地成本及利润测算与土地所有者沟通洽谈（土地补偿费标准及付款方式、居民及企业等动拆迁方式），起草土地补偿协议与土地所有者进行地上物摸底调查（包括居民、企业、地上附属物、青苗、基础设施等），夯 实补偿及动迁费用签订土地补偿协议动拆迁、净地、场地平整
土地一级开发的内容,模式与流程
土地一级开发的内容，模式及流程
一，土地一级开发
土地一级开发是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
二，土地一级开发的模式
（一）一级开发项目模式具体可细分为八大类：
1，旧城改造项目
2，城中村改造项目
3，旧厂房改造项目
4，国有土地收购储备项目
5，土地一级开发项目
6，中心城区棚改项目
7，一次性招标棚改项目
8，土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
（二）各模式对比
三，土地一级开发的流程
（一）、土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
（二）一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操
作中，这些节点在时间上存在交叉性。
土地一级开发的定义
土地一级开发一、什么是土地一级开发土地一级开发，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、绿化、土地平整等城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。
二、土地一级开发意义土地一级开发是进一步规范土地市场秩序，增强土地储备的作用和功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，有效配置土地资源，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。
通过实施土地收储、一级开发工作，将增强政府对土地市场的调控能力，实现新城城市基础设施配套到位和熟地供应、保障重点项目用地的总目标。
三、土地一级开发范围未实施征收的集体建设用地、需组织报批的新增建设用地及其他符合收储条件的存量国有土地。
四、土地一级开发方式（一）存量国有土地收储一是有偿收回。
因实施城市规划等公共利益目的，报经市政府批准，依法收回土地使用权并给予补偿，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
二是有偿收购。
根据土地储备计划，土地储备机构与土地使用权人签订土地使用权收购合同进行收储，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
（二）集体建设用地确定一级开发实施主体后，根据土地利用总体规划、城乡规划和土地储备计划，提出收储方案，报经市政府审定后，办理农用地转用、土地征收批准手续，土地登记机关办理注销原土地登记手续，开展土地一级开发，土地一级开发验收完成后，纳入土地储备。
五、主要程序1、编制土地储备、供应计划。
市土地储备中心作为牵头单位，县（区）政府依据城市总体规划、土地利用总体规划情况，汇总重大项目用地需求，协助市储备编制土地储备、供应计划。
2、编制土地储备初步方案。
县（区）政府为牵头单位，根据土地储备、供应计划，确定一级开发范围、土地权属、规划设计条件、一级开发成本、资金预算、完成时限等，初步方案上报市储备、市政府审批。
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土地一级开发的内容是什么
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
流程：
（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开
发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议
（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续
(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。
危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
（九）组织验收
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费
4、纳入市土地储备库。