营改增后与房地产估价相关的税收-好
营改增后与房地产估价相关的税收-好
营改增后与房地产估价相关的税收全国范围内营业税改征增值税已经全面推开，“营改增”后对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价参数产生较大影响。
评估师信息网经对近期出台营改增相关税收政策进行梳此外，在采用租金模式的收益法测算时，要注意一个免税政策。
国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）第六条第（三）项：其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
例：某人出租其不动产，如取得月租金在31,500元。
计算其应缴纳的增值税。
月销售额=31,500÷（1+5%）=30,000元。
其月取得租金收入未超过3万元，按照23号文相关规定免征增值税，即增值税为零。
二、成本法、假设开发法（不适用于房地产开发企业）营改增后涉及到房地产估价中成本法和假设开发法中“销售税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目。
《房地产估价规范》（GBT/T 50291-2015），房地产估价成本法运用，测算房地产重置成本或重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。
建筑物重置成本或重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润。
除追溯三、假设开发法（房地产开发项目）实际估价中，老项目一般为在建工程（存货）估价，纯土地使用权采用假设开发法测算时一般可认定为新房地产开发项目。
房地产开发项目纳税主体为一般纳税人的销售税费测算甚为麻烦，估价面临难道仍在于可抵扣进项税额测算，有估价师认为可参考简易计税方式估算，如为非房地产开发企业建设后以自持为目的的项目可能仍较为合理，但作为以销售自行开发的房地产开发企业，我们认为参照简易计税方式测算估价结果可能会出现重大误差，尤其是涉及到企业价值评估中存货估算。
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。
以下仅作为参考。
房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。
而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。
按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。
梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。
下面以估价基本事项为轴线进行说明：一、估价目的与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。
二、价值时点增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税；2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。
三、估价对象（一）区分估价对象的项目类型1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。
（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人1.一般纳税人；2.小规模纳税人；3. 其他个人。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。
这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。
对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。
本文将对此进行详细解析。
在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。
增值税的征税范围包括所有的商品和服务。
在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。
营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。
但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。
在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。
营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。
纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。
同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。
营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。
购方需凭增值税发票进行进项抵扣。
如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。
为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。
纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。
税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。
作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。
税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。
自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。
2022年营改增后房地产相关税费计算
实例：某房地产开发企业销售商品房取得收入1000万元土地增值税扣除项目金额为400万元增值额为 600万元适用税率为30%速算扣除系数为0.5%计算应纳税额为170万元。
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说明：土地增值税是对房地产转让价款扣除相关成本和税费后的余额征收的一种税旨在抑制房地产投机 和过度投资。
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注意事项：在进行土地增值税计算时应注意准确确定增值额和扣除项目金额并按照适用税率和速算扣除 系数进行计算。同时还需要关注税收优惠政策和其他相关规定。
征收范围扩大 征收标准调整 优惠政策取消 税费计算方式改变
调整土地增值税税率增加税 负压力
增值税取代营业税降低重复 征税
企业所得税税前扣除范围扩 大降低税负
房产税试点扩大对部分企业 税负产生影响
PRT FIVE
计算公式：增值税=销售额×税率-进项税额
实例：某房地产开发企业销售商品房取得销售额1000万元适用税率为10%进项税额为50万元计算增值税为40万 元。
实例：某物业管理企业提供物业服务取得销售额500万元适用税率为6%进项税额为10万元计算增值税为20万元。
实例：某房地产中介企业提供房地产经纪服务取得销售额300万元适用税率为5%进项税额为5万元计算增值税为 15万元。
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计算公式：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
添加标题
征收范围：包括销售不动产、转让土地使用权、提供劳务等业务。
税率：根据不同的业务类型采用不同的增值税税率如一般纳税人税率为11%或6%小规模纳税人 税率为5%或3%。
定义：对土地使用权转让及出 售建筑物时所产生的价格增值 额征收的税种
计算方式：根据增值额占扣除 项目金额的比例确定税费
征收目的：抑制土地投机和过 度开发增加国家财政收入
营改增后房地产、建筑业这样征税
营改增后房地产、建安业这样征税本文分为四个部分：基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、管理规定第一部分增值税纳税人的基本规定在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。
纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收率。
第二部分房地产相关的税收规定一、取得不动产的抵扣规定1. 所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
二、销售不动产的征税范围销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
三、经营租赁不动产的征税范围经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
房地产行业“营改增”后那些“税”该如何
房地产行业“营改增”后那些“税”该如何
应交增值税=（销售收入-
当前允许抵扣的土地金额）/（1+9%）*9%-抵扣税额
允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积）
允许抵扣的外购项目主要有：
依据1：
关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除9%。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
法律依据2：
1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税；
2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务9%，原材料采购13%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。
土地增值税的规定
一、不能被扣除的项目有哪些？
1.”土地闲置罚款“不参与土地增值税扣项计算；
2.”行政事业收费“不参与土地增值税扣项计算；
3.”不可预见费“按实际发生参与土地增值税扣项计算，不按计提费用来计算；
4.”管理费用“与”营销费用“参与9%土地增税扣项，有的城市90%可以参与抵扣；
5.”利息支出“可以参与土地增值税扣项计算，但超期利息不可以参与抵扣。
浅析营改增后房地产业进项税额的抵扣问题
浅析营改增后房地产业进项税额的抵扣问题随着“营改增”政策的出台，房地产业的纳税政策也发生了改革，其中最为关键的是房地产业的进项税额的抵扣问题。
营改增的实施将原来的增值税税率10%调整为11%，虽然税率的上调对企业的成本有一定影响，但对于提高税收的效率、减轻税收负担以及激发市场活力，都具有积极的作用。
本文将对营改增后房地产业进项税额的抵扣问题进行浅析，希望能够帮助读者更好地理解这一重要政策。
让我们先了解一下什么是营改增。
营改增，即营业税改为增值税。
营改增是指将原本适用于营业税征收范围的行业纳入增值税的征收范围，这一改革是为了推动税制改革、优化税收结构、降低税负、促进经济发展而进行的。
从2012年开始，我国开始在全国范围内逐步推行营改增政策，房地产业也在其中。
营改增的实施对房地产业的影响是深远的。
在过去，房地产业是适用营业税征收范围的行业之一，税率为5%。
随着营改增的实施，房地产业纳税政策发生了重大改变。
一方面，税率从5%提高到11%，使得企业在购买原材料和提供服务等方面的成本增加；企业可以通过抵扣进项税额来减少应缴的增值税，从而降低税负。
对于房地产业而言，如何合理地抵扣进项税额就成为了一个关键问题。
那么，房地产业可以抵扣哪些进项税额呢？房地产企业可以通过购买原材料、设备、服务等方式来获得发票，这些发票可以抵扣相应的进项税额。
房地产企业还可以通过支付利息、租金、工资等方式获得发票，同样可以抵扣相应的进项税额。
这些方面的进项税额抵扣对于房地产业来说是非常重要的，可以有效降低企业的税负，提高企业的竞争力。
虽然营改增政策对于房地产业的进项税额抵扣提供了很大的便利，但也存在一些需要注意的问题。
房地产企业需要严格按照国家相关规定来开具和收取发票，只有合法的发票才能作为进项税额的抵扣依据。
房地产企业在抵扣进项税额时需要注意区分税率，不同的项目可能适用不同的税率，企业需要根据实际情况来合理进行抵扣。
对于跨行业的合作和项目，企业还需要根据相关规定来进行进项税额的抵扣，不得有任何违规行为。
营改增后房地产开发企业要交哪些税
营改增后房地产开发企业要交哪些税房地产企业自行开发房地产项目，从拿地、施工到销售各环节需要交什么税？一起来瞅瞅吧~一取得土地环节开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。
1、契税应纳税额=土地成交价格×适用税率，广州为3%2、印花税应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率印花税税额=土地使用权出让合同金额×5?▎依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例二建设开发环节取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。
1、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积×适用税额注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定2、印花税常见的合同如下：印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×?＋建筑安装工程承包合同金额×?＋借款合同金额×?▎依据：穗府[xx]13号三销售环节取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
1、增值税增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
《税屋》提示——被遮挡部分文字为“—预缴税额”。
注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税。
广州市城建税为、教育费附加、地方教育附加。
3、土地增值税预缴税额=×预征率预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%4、印花税印花税税额=商品房销售合同金额×5?5、企业所得税销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。
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营改增后与房地产估价相关的税收
全国范围内营业税改征增值税已经全面推开，“营改增”后对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价参数产生较大影响。
评估师信息网经对近期出台营改增相关税收政策进行梳
项的公告》（2016年第23号）第六条第（三）项：其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
例：某人出租其不动产，如取得月租金在31,500元。
计算其应缴纳的增值税。
月销售额=31,500÷（1+5%）=30,000元。
其月取得租金收入未超过3万元，按照23号文相关规定免征增值税，即增值税为零。
二、成本法、假设开发法（不适用于房地产开发企业）
营改增后涉及到房地产估价中成本法和假设开发法中“销售税费”项
目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目。
《房地产估价规范》（GBT/T 50291-2015），房地产估价成本法运用，测算房地产重置成本或重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。
建筑物重置成本或重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润。
除追溯性评估外，均是基于2016年5月1日后的重新开发或重新建造成本，估价时，首要在于区分开发或建设主体为小规模（个人）或一
值税），当然最为合理的仍应采用清算模式测算确定。
关于预征模式和清算模式的探讨，有兴趣可查阅评估师资讯公众号的推送过的一篇文章“假设开发法评估商业住宅用地“营改增”后税负测算探讨”。
四、其他相关内容
营改增后，房地产估价活动中不仅涉及到以上三大评估方法估算过程中的相关项目，还涉及到其他需要测算增值税情形，如抵押估价中对“评估净值”测算，司法拍卖“拍卖保留价”测算，即估价中卖方实际税费负担转移的测算。
等等。
（一）差额征税或免税情况
为适用营改增试点的需要，财政部、国家税务总局对部分行业或某些业务，规定了可以实行差额征税政策。
与房地产估价相关的具体（包括但可能不限于）有：
1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销
售额计算应纳税额。
上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴增值税，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。
3.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。
4.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。
5.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税
方法向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关进行纳税申报。
6.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得
不动产时的作价后的余额为销售额，按照5% 的征收率向不动产所在地的主管地税机关申报缴纳增值税。
7.北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
8.纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
9.其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
此项在采用收益法估算出租人（纳税主体）为个人时，应予以留意。
评估师资讯公众号曾就此条款推送过测算实例，有兴趣的可查阅。
免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
（二）其他相关
1.关于以不动产对外投资是否缴纳增值税问题
《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
”
《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
”
以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。
2.关于股权转让涉及的不动产是否缴纳增值税问题
在股权转让中，被转让企业的不动产并未发生所有权转移，不缴纳增值税。
3.关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定：“支付
的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第六条规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
”房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。
目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
4.关于房地产开发企业自行开发的不动产用于出租适用简易计税方法问题
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016 年4 月30日前的房地产项目。
新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。
5.关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题
可以选择简易计税方法。
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
”
此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。
16号公告允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。
本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。
X。