房地产业营改增主要政策
房地产业营改增主要政策
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）
4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）
5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）
一、纳税人
（一）基本规定
在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。
在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
（三）两类纳税人
纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。
二、税率及征收率
房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。
三、应纳税额的计算
（一）计税方法
增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。
一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。
房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
（二）一般计税方法应纳税额的计算
计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
销项税额=销售额×税率
销售额=含税销售额÷（1+税率）
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
（三）简易计税方法应纳税额的计算
计算公式：应纳税额=销售额×征收率
销售额=含税销售额÷(1+征收率)
四、销售额
（一）一般计税方法
1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（1）代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费；
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或者受政府委托收取的土地价款的单位直接支付的土地价款。
向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
当期销售房地产项目建筑面积，房地产可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
3.差额扣除凭证
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；纳税人按照上述规定扣除在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿款时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
4.差额扣除其他特殊规定
（1）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照上述规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月（税款所属期）起按照规定计算扣除。
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款：①房地产开发企业、项目公司、政府部门三房签订变更协议或者补充合同，将土地受让人变更为项目公司；
②受让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或者补充合同时，土地价款总额不变；
③项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体，下同）、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司时，项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有，属于上述“项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”。
7.差额扣除台账登记
一般纳税人应建立台账登记土地价款（包括向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用）的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（二）简易计税方法
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目以及一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用未销售额，不得扣除对应的土地价款。
（三）视同销售
下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
1.单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；
2.单位或者个人向其他单位向个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；
3.财政部或者国家税务总局规定的其他情形。
(四）纳税人销售不动产价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
1.按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。
2.按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。
3.按照组成计税价格确定。
组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×(1+成本利润率) 成本利润率由国家税务总局确定。
2023年营改增政策对建筑业及房地产业的影响分析
营改增政策对建筑业及房地产业的影响分析我国从2022年1月1日开头，分行业逐步推行“营改增”改革。
实施4年多来，只剩下建筑、房地产、金融和生活服务四个行业还未掩盖到。
根据今年政府工作的支配，今年要全面完成“营改增”改革。
营业税这一从前的地方大税种将由此退出历史舞台。
5月1日起，“营改增”将掩盖建筑、房地产、金融、生活服务等四大行业，影响不一，营改增最新政策对建筑业及房地产业的影响分析详述如下。
自国务院明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革，“营改增”便大步向前。
我们可以观看到2022年“营改增”起步以来，详细分三步走，第一步是扩围，即“营改增”方案在地区和行业上的扩围，即全面推动营改增;其次步是改制，即进一步改革和完善增值税制度制度;第三步是立法。
目前还处于扩围阶段。
目前，建筑业、房地产业、生活服务业、金融保险业四大行业营业税改增值税总方案即将公布，这将直接影响四大行业的800余万户企业，涉及年营业税税额1.6万亿元。
铂略财务培训从各渠道了解到，估计6月下旬财政部和国税总局把四大行业的“营改增”草案上报国务院。
若进展顺当，估量该草案最快可能在将来一周内出台，正式的实施日期可能最早会在10月1日，最晚在明年1月1日。
建筑业、房地产税率定为11%建筑、房地产行业性质较为特别，房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。
建筑业主要是为房地产业供应服务，两者上下联通，相辅相成。
假如房地产行业不一起改，而只改建筑业，那就只改上游不改下游，下游企业得不到抵扣。
所以需要联动改革，将上下游一起改革，从而形成完整的抵扣链。
由于这两类行业业务简单，牵扯的主体多，金额高，对其“营改增”的设计方案从提出到完成历时最久，可见是特别审慎地作出打算的。
目前，我国房地产企业普遍采纳5%的营业税税率，建筑业营业税税率为3%，基于行业与经济进展的现状，此次“营改增”房地产、建筑业的增值税税率均为11%。
更多最新建筑行业分析信息请查阅发布的《2022-2022年中国建筑行业进展分析及投资潜力讨论报告》。
营改增国家相关政策文件参考
营改增国家相关政策文件参考一、综合规定1."中华人民**国增值税暂行条例"〔中华人民**国国务院令第538号〕2."中华人民**国增值税暂行条例实施细则"〔财政部、国家税务总局令2008年第50号〕3."财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知"〔财税〔2016〕36号〕4.国务院关于做好全面推开营改增试点工作的通知〔国创造电〔2016〕1号〕5.国家税务总局关于发布"营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管理方法〔试行〕"的公告〔国家税务总局公告2016年第29号〕6."财政部、国家税务总局关于营业税改征增值税试点假设干政策的通知"〔财税〔2016〕3 9号〕7."国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告"〔国家税务总局公告2015年第90号〕二、行业规定〔一〕建筑业8.国家税务总局关于发布"纳税人跨县〔市、区〕提供建筑效劳增值税征收管理暂行方法"的公告〔国家税务总局公告2016年第17号〕9.国家税务总局关于在境外提供建筑效劳等有关问题的公告〔国家税务总局公告2016年第69号〕〔二〕房地产业10.国家税务总局关于发布"房地产开发企业销售自行开发的房地产工程增值税征收管理暂行方法"的公告〔国家税务总局公告2016年第18号〕11.国家税务总局关于营改增后土地增值税假设干征管规定的公告〔国家税务总局公告2016年第70号〕〔三〕金融业12.财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知〔财税〔2016〕46号〕13.财政部国家税务总局关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知〔财税〔2016〕70号〕14.财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助效劳等增值税政策的通知〔财税〔2016〕140号〕15.财政部、国家税务总局关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知〔财税〔2017〕2号〕〔四〕生活效劳业16.国家税务总局关于局部地区开展住宿业增值税小规模纳税人自开增值税专用发票试点工作有关事项的公告〔国家税务总局公告2016年第44号〕17.国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告〔国家税务总局公告2016年第45号〕18.国家税务总局关于物业管理效劳中收取的自来水水费增值税问题的公告〔国家税务总局公告2016年第54号〕19."关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣效劳、收费公路通行费抵扣等政策的通知"〔财税[2016]47号〕20.财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险不动产租赁和非学历教育等政策的通知〔财税〔2016〕68号〕21.财政部国家税务总局关于继续执行高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知〔财税〔20 16〕82号〕22.财政部国家税务总局关于收费公路通行费增值税抵扣有关问题的通知〔财税〔2016〕86号〕23.财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助效劳等增值税政策的通知〔财税〔2016〕140号〕24.国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告〔国家税务总局公告2016年第86号〕〔五〕不动产管理相关规定25.国家税务总局关于发布"纳税人转让不动产增值税征收管理暂行方法"的公告〔国家税务总局公告2016年第14号〕26.国家税务总局关于发布"不动产进项税额分期抵扣暂行方法"的公告〔国家税务总局公告2016年第15号〕27.国家税务总局关于发布"纳税人提供不动产经营租赁效劳增值税征收管理暂行方法"的公告〔国家税务总局公告2016年第16号〕28.国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告〔国家税务总局公告2016年第73号〕29.国家税务总局关于纳税人销售其取得的不动产办理产权过户手续使用的增值税发票联次问题的通知〔税总函〔2016〕190号〕三、征收管理30.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告〔国家税务总局公告2016年第23号〕31.国家税务总局关于明确营改增试点假设干征管问题的公告〔国家税务总局公告2016年第26号〕32.国家税务总局关于营改增试点假设干征管问题的公告〔国家税务总局公告2016年第53号〕33.国家税务总局关于明确营业税改征增值税有关征管问题的通知〔税总函〔2016〕181号〕34."国家税务总局关于"三证合一〞登记制度改革涉及增值税一般纳税人管理有关事项的公告"〔国家税务总局公告2015年第74号〕35."增值税一般纳税人资格认定管理方法"〔国家税务总局令第22号〕四、纳税效劳36.国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告〔国家税务总局公告2016年第2 7号〕37.关于营业税改征增值税局部试点纳税人增值税纳税申报有关事项调整的公告〔国家税务总局公告2016年第30号〕38.国家税务总局关于调整增值税一般纳税人留抵税额申报口径的公告〔国家税务总局公告2016年第75号〕39.国家税务总局关于进一步优化营改增纳税效劳工作的通知〔税总发〔2016〕75号〕40.国家税务总局关于全面推进营改增试点分析工作优化纳税效劳的通知〔税总发〔2016〕9 5号〕41.国家税务总局关于进一步做好营改增税控装置安装效劳和监视管理工作有关问题的通知〔税总函〔2016〕170号〕42."国家税务总局纳税效劳司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函"〔税总纳便函〔2016〕71号〕五、发票管理43."关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知"〔国税函〔2009〕617号〕44.国家税务总局关于修订"增值税专用发票使用规定"的通知〔国税发〔2006〕156号〕45."国家税务总局关于加强增值税征收管理假设干问题的通知"〔税发[1995]192号〕46."国家税务总局关于推行通过增值税电子发票系统开具的增值税电子普通发票有关问题的公告"〔国家税务总局公告2015年第84号〕47."国家税务总局关于停顿使用货物运输业增值税专用发票有关问题的公告"〔国家税务总局公告2015年第99号〕48."关于纳税信用A级纳税人取消增值税发票认证有关问题的公告"〔国家税务总局公告20 16年第7号〕49.国家税务总局关于发布增值税发票税控开票软件数据接口标准的公告〔国家税务总局公告2016年第25号〕50."关于局部地区开展住宿业增值税小规模纳税人自开增值税专用发票试点工作有关事项的公告"〔国家税务总局公告2016年第44号〕51."国家税务总局关于加强增值税税控系统管理有关问题的通知"〔税总函[2016]368号〕52.国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告〔国家税务总局公告2016年第4 7号〕53."关于被盗、丧失增值税专用发票有关问题的公告"〔国家税务总局2016年第50号公告〕54."关于保险机构代收车船税开具增值税发票问题的公告"〔国家税务总局公告2016年第5 1号公告〕55.国家税务总局关于优化完善增值税发票选择确认平台功能及系统维护有关事项的公告〔国家税务总局公告2016年第57号〕56.国家税务总局关于纳税人申请代开增值税发票办理流程的公告〔国家税务总局公告2016年第59号〕57.国家税务总局关于按照纳税信用等级对增值税发票使用实行分类管理有关事项的公告〔国家税务总局公告2016年第71号〕58.国家税务总局关于进一步加强营改增后国税、地税发票管理衔接工作的通知〔税总函〔2 016〕192号〕59."国家税务总局关于优化完善增值税发票查询平台功能有关事项的公告"〔国家税务总局公告2016年第32号〕60.国家税务总局关于全面推行增值税发票网上申领有关问题的通知〔税总函〔2016〕638号〕61.国家税务总局关于开展增值税发票使用管理情况专项检查的通知〔税总函〔2016〕455号〕62.国家税务总局关于走逃〔失联〕企业开具增值税专用发票认定处理有关问题的公告〔国家税务总局公告2016年第76号〕63.国家税务总局关于启用全国增值税发票查验平台的公告〔税务总局公告2016年第87号〕64.国家税务总局关于启用增值税普通发票〔卷票〕有关事项的公告〔税务总局公告2016年第82号〕六、委托代征65.国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告〔国家税务总局公告2016年第19号〕66.国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知〔税总函〔2016〕145号〕67."财政部、国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建立税和教育费附加政策问题的通知"〔财税〔2016〕74号〕68."国家税务总局关于标准国税机关代开发票环节征收地方税费工作的通知"〔税总发〔20 16〕127号〕七、其他规定69."财政部、国家税务总局关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知"〔财税〔2012〕15号〕70.国务院关于印发全面推开营改增试点后调整中央与地方增值税收入划分过渡方案的通知〔国发〔2016〕26号〕71.财政部国家税务总局关于局部营业税和增值税政策到期延续问题的通知〔财税〔2016〕8 3号〕72."关于促进残疾人就业增值税优惠政策的通知"〔财税[2016]52号〕73.国家税务总局关于发布"促进残疾人就业增值税优惠政策管理方法"的公告〔国家税务总局公告2016年第33号〕74."财政部、国家税务总局关于科技企业孵化器税收政策的通知"〔财税〔2016〕89号〕75."财政部、国家税务总局关于国家大学科技园税收政策的通知"〔财税〔2016〕98号〕76.国家税务总局外交部关于发布"外国驻华使〔领〕馆及其馆员在华购置货物和效劳增值税退税管理方法"的公告〔国家税务总局外交部公告2016年第58号〕77.财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知〔财税〔2016〕43号〕78.财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建立费政策及征收管理问题的通知〔财税〔2016〕25号〕79."财政部、国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建立费政策及征收管理问题的补充通知"〔财税〔2016〕60号〕80.财政部关于印发"增值税会计处理规定"的通知〔财会[2016]22号〕。
房地产开发企业增值税政策
※计算公式：不得抵扣旳进项税额=当期无法划分旳全部进项税 额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
※清算：主管税务机关能够按照上述公式根据年度数据对不得抵 扣旳进项税额进行清算。
四、进项税额
3、 只能取得3%旳专票进项税额：
二、房地产业纳税人
（二）纳税人类型及计税措施 3、房地产开发企业中旳一般纳税人销售房地 产老项目按要求能够选择合用简易计税措施计 税。 ※房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明旳协议动工日 期在2023年4月30日前旳房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明协议动工日 期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑 工程承包协议注明旳动工日期在2023年4月30 日前旳建筑工程项目。 ※一经选择简易计税措施计税旳，36个月内不
三、销售额旳拟定
国税发[2023]31号 公共配套设施费：指开发项目内发生旳、独立 旳、非营利性旳，且产权属于全体业主旳，或 免费赠与地方政府、政府公用事业单位旳公共 配套设施支出。 国税发〔2023〕187号 房地产开发企业开发建造旳与清算项目配套旳 居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、 物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体 场馆、学校、幼稚园、托儿所、医院、邮电通 讯等公共设施 。
建筑工程总承包单位为房屋建筑旳地基与基础、 主体构造提供工程服务，建设单位自行采购全部或 部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件旳，合用 简易计税措施计税。
地基与基础、主体构造旳范围，按照《建筑工 程施工质量验收统一原则》（GB50300-2023）附 录B《建筑工程旳分部工程、分项工程划分》中旳 “地基与基础”“主体构造”分部工程旳范围执行。 （财税〔2023〕58号 ）
2024年房地产业营改增办税指南
房地产业是我国经济发展的重要支柱行业之一，但在过去的几年里，房地产业的发展面临诸多问题和挑战。
为了推动房地产业的可持续发展，我国政府于2024年出台了房地产业的营改增办税指南，以降低房地产企业的税负，增加其盈利空间。
以下是我对2024年房地产业营改增办税指南的一些解读和评价。
营改增是将原来的营业税改为增值税，目的是降低企业的税负，增加其盈利能力。
房地产业作为一个非常特殊的行业，其税收政策也具有一定的特殊性。
根据营改增办税指南，房地产企业在计算增值税时，可以采取两种方法，一种是按12%的税率计算，即税率为12%，另一种是按5%的税率计算，即税率为5%。
房地产企业可以根据自身情况选择合适的税率进行增值税的计算。
根据营改增办税指南，房地产企业计算增值税时，可以采取以下方法。
首先，房地产企业可以根据增值税税率表，按照规定的税率进行计算。
其次，房地产企业可以根据增值税增量法进行计算。
增值税增量法是指将企业应交增值税包括在企业销售价格中，以实现增值税的内部划分。
对于房地产企业来说，采取哪种计算方法取决于企业自身的情况。
如果房地产企业的销售价格在税率为12%的情况下能够获得更高的利润，那么该企业应该选择12%税率进行计算。
相反，如果房地产企业的销售价格在税率为5%的情况下能够获得更高的利润，那么该企业应该选择5%税率进行计算。
在实际操作中，房地产企业应根据市场需求和政策环境来确定合适的税率进行增值税的计算。
营改增办税指南的出台对房地产企业来说是一项利好政策。
通过将营业税改为增值税，可以降低房地产企业的税负，增加其盈利空间。
这将促使房地产企业加大投资力度，扩大产能和规模，推动房地产业的可持续发展。
此外，营改增办税指南还提出了对房地产企业的一些税收优惠政策，比如对首次购房者的购房贷款利息，可以享受税收抵扣的优惠。
这将为首次购房者提供更多的购房机会，促进房地产市场的健康发展。
然而，营改增办税指南也存在一些问题和挑战。
3(赵小刚)“营改增”对房地产业的影响与应对
（七）房地产业“营改增”后，土地增值税的 去留问题？
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财政部财科所建议：“营业税改增值税后，应 适当考虑合并土地增值税、契税等税种，进一 步消除重复征税，降低房地产流转环节税负。 房地产保有环节则通过开征新的房地产税加以 调节。”
二、“营改增”对房地产业影响与税负变化分 析 （一）账务处理难度增加
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由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一 个会计科目。而增值税采用抵扣的核算模式， 其应纳税额等于销项税额减进项税额，至少需 增加十个会计科目，核算难度较原来大幅增加 。“营改增”不仅改变了企业的会计核算体系 ，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵 扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账 务处理稍有不慎便会产生风险。
针对普通住宅、公寓和酒店及商业地产（工业 地产），房地产公司取得的利润不同，差异很 大，税率也可能分开规定。
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（二）房地产与建筑行业同时纳入到营改增的 试点，主要是财税部门考虑到房地产与建筑业 之间关系过于紧密，如果两者纳入营改增存在 时间差，那么在这段时间差之内开发商将有一 大笔进项税无法抵扣，这对开发商的成本将产 生很大的影响。
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5、增值税一般纳税人取得的增值税专用发票 、已认证，但未在认证通过的次月申报期内申 报抵扣的，不得抵扣。
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解决措施： 国家税务总局公告2011年第78号 经主管税务机关审核，允许纳税人继续申报抵 扣其进项税额。
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（四）房地产开发能取哪些专用发票抵扣 1、建安成本 2、工程设计费 3、交通运输费 4、房地产可行性研究 5、房地产工程勘察勘探
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2024年房地产税费计算营改增
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2024年5月份销售取得预售房款6亿元，2024年12月如期交房。其中 2024年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2024年4月30日前的项目 7
级数 1
增值额与扣除项目金额 比率（%）
税率（%）
速算扣除系数 （%）
增值税公式
不超过50%
30%
0%
土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%
2
50%～100%
40%
5%
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3
100%～200%
50%
15% 土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
开发成本细项
土地征用及拆迁补偿费
房地产 开发成
本
前期工程费 建筑安装工程费
工程材料 基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
金额
不涉及增值税
对应税率 对应税率 对应税率
6% 11% 17%
房地产开发企业“营改增”政策效应分析(彭水税收分析第5期)(DOC)
税收分析第 5期彭水县国家税务局彭水县地方税务局 2016年 7月28 日房地产开发企业“营改增”政策效应分析一、房地产开发企业“营改增”相关政策分析房地产企业“营改增”，不仅行业主体税种发生了变化，而且通过计价方式的调整（从价内税调为价外税），进项抵扣链条的完善，有效消除了原来营业税重复征税的弊端，导致包括城市维护建设税、土地增值税、企业所得税及教育费附加、地方教育费附加等由税务机关征收的税费（以下统称税收）均发生了不同程度变化，对企业产生了较大的影响。
现将主要政策梳理如下：⒈老项目1具有征收方法的选择权。
增值税一般纳税人销售自行开发的房地产老项目既可以选择按5%的征收率计税的简易征收方法（但不得抵扣增值税进项税额），又可以选择按11%的适用税率计1老项目指《施工许可证》或者《合同》注明开工时间在2016年4月30日前的项目。
税的一般征收方法（可以抵扣增值税进项税额），而对新项目只能适用一般征收方法。
⒉土地价款可以从销售额中扣除。
增值税一般纳税人选择一般征收方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房产项目土地价款后的余额计算销售额。
⒊土地增值税的计税依据调整。
“营改增”后，土地增值税的计税依据为不含增值税收入。
二、房地产开发企业相关税收分析㈠当前房地产项目成本结构及增值税进项抵扣分析。
现行增值税实行以进项扣税凭证2为依据的购进扣税法，在房地产开发项目的相关成本确定后，其进项税额就基本确定3。
因此，对房地产开发项目的成本分析变得非常重要。
通过对彭水县当前多个在建楼盘成本费用综合取数分析，我们得出图表1的系列数据，并呈现以下特点：一是土地价款在成本总额中占比接近40%（一、二线城市会更高），由于该项支出在计算增值税时可直接从销售额中扣除，当其达到销售收入的49.55%时4，一般征收项目在不抵扣任何进项税额的条件下达到与原营业税的税负平衡点，其金额、占比大小与增值税负成反比。
二是占比较高的建安成本相对稳定，区域差异不大，且全部可以从施工方取得11%的进项税抵扣凭证，其金额、占比大小与增值税负也成反比。
房地产业营改增税收政策指引
房地产业营改增税收政策指引一、房地产业纳税人（一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人,为房地产业增值税纳税人。
(二）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
1、应税行为(包括在境内销售服务、无形资产或者不动产）的年应征增值税销售额（以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元）的房地产业纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税.年应税销售额未超过规定标准的纳税人,会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人。
二、征税范围（一）房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目;（二)房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目，以及“不动产融资租赁服务"税目（不含“不动产售后回租融资租赁”）。
三、税率和征收率（一）房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11%（二)房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产,以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的，征收率为5％。
四、计税方法增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法.（一)一般计税方法房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。
一般计税方法应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
公式中所述销项税额，是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额.销项税额计算公式:销项税额=含税销售额÷（1+税率）×税率（二）简易计税方法1、房地产开发企业中的小规模纳税人，以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人，适用简易计税方法计税,按以下公式计算应纳税额：应纳税额=含税销售额÷(1＋征收率）×征收率2、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，按规定可以选择适用简易计税方法计税。
四大行营改增实施细则范文（4篇）
四大行营改增实施细则范文四大行业营改增指的是金融、地产、生活服务和金融租赁行业的增值税改革措施。
具体的实施细则如下：1. 金融行业：将金融服务业的增值税税率从17%降至13%。
包括银行、证券、保险、基金等金融机构的服务，例如利息、手续费、佣金等。
2. 地产行业：将房地产销售环节的增值税税率由11%改为6%。
而房地产租赁环节的增值税税率仍然为17%。
这一政策将促使房地产市场的成交量增加，刺激经济发展。
3. 生活服务行业：将餐饮、住宿等生活服务行业的增值税税率由10%降至6%。
这些服务包括餐馆、酒店、旅游、健身、美容等消费项目。
4. 金融租赁行业：将金融租赁业的增值税税率从17%降至13%。
这包括租赁金融公司和金融租赁子公司提供的金融租赁服务。
这些实施细则的目的是通过减轻企业的税负，促进经济发展，提高消费者的购买力，进而推动经济结构的优化和升级。
四大行营改增实施细则范文（2）行业营改增是指将现行的增值税(商品和服务税)适用范围由工业部门扩大到商业和服务领域的一项税制改革措施。
为了保证改革的顺利进行，需要制定相应的实施细则。
下面是四大行营改增实施细则范本，供参考。
四大行营改增实施细则范本第一章总则第一条为了贯彻执行国务院关于加快税制改革的决策部署，促进经济发展，推动行业升级和优化，根据《中华人民共和国增值税法》等相关法律、法规的规定，制定本细则。
第二条本细则所称“行业”是指XX行业（具体行业根据实际情况填写），包括生产、加工、批发、零售、住宿、餐饮、银行、保险、证券、期货、信托、基金、租赁、物流、旅游等相关行业。
第三条行业营改增实施的目标是通过转变税制促进行业升级，增强经济增长动力，提高行业竞争力，促进就业增长。
第四条改革后，行业中以前纳税人的应税销售额以上进项税额为抵扣税款的方式改为应税销售额减去其它扣除项目的金额再乘以相应的税率，计算应纳税额，并相应调整税收政策。
第二章适用范围第五条行业适用营改增主要包括（列举部分行业，具体根据实际情况填写）：1.生产企业：包括制造业、加工业等行业。
房地产企业有关的增值税政策
（1）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其 他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照上述月（税款 所属期）起按照规定计算扣除。
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联 合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公 司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项
房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销 售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。 （二）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的 不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过 500 万 元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规 模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为 11%，征收率为 5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方 法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以 选择简易计税方法按照 5%征收率计税。一经选择简易计税 方法的，36 个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未 取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的 开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （二）一般计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率 销售额=含税销售额÷（1+税率） 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分 可以结转下期继续抵扣。 （三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 四、销售额 （一）一般计税方法 1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人） 销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按 照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目