各地房地产企业营改增开票方法零税率
凭什么不给开发票？——房地产公司预收款开票问题
乐税智库文档财税文集策划 乐税网凭什么不给开发票？——房地产公司预收款开票问题【标 签】营改增,房地产业务,预收款开票【业务主题】增值税【来 源】牛眼看税 营改增后，房地产公司预收款到底开不开发票?这是一个未明确的问题，各地对此解读并不相同。
甚至大相径庭，有的地方开发票，有的地方开收据，有的地方不准开发票，五花八门，怎一个乱字了得。
现将各地对这个问题的解读汇总下，做一个对比。
第一种：不开发票，不申报，以河北为代表。
“房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。
”既然不开具发票，自然在申报表也就不体现。
第二种：开发票，零税率，以山东为代表。
“营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。
开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。
在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
” 第三种：可以开发票或者收据，以浙江为代表。
“营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，我们建议房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具纳税人的普通发票或其自行印制的收据，待不动产移交时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票或专用发票。
” 第四种：开具普通发票，以青岛为代表。
“2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。
”《营业税暂行条例实施细则》 简单回顾下，规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
各地房地产企业营改增开票方法-(零税率)
各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。
预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。
预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。
2、如购买方是夫妻双方的,发票台头上填写两个人名字，税号写一个人的身份证号码，另一个的身份证号码标注在备注栏中。
3、规格型号栏填写不动产的房号：“几幢几单元几零几”。
4、备注栏：需要注明不动产的开发楼盘的名称和具体所在地。
5、交房管局（办房产证）的所开发票联次：增值税专用发票第六联、增值税普通发票第三联6、交地税局（办理契税）的所开发票联次（余杭地税暂定）：增值税专用发票第四联、增值税普通发票第四联内蒙古国税：四、关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由内蒙古自治区地方税务局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。
该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。
待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。
湖南国税：（二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。
数电房地产零税率发票模板
数电房地产零税率发票模板一、引言在房地产交易中，发票是一项重要的凭证，它记录了交易的金额和税额等信息。
然而，对于一些特定的房地产交易，如数电房地产，可以享受零税率政策，这就需要使用特定的发票模板来开具发票。
本文将详细介绍数电房地产零税率发票模板的相关要求和注意事项。
二、数电房地产零税率发票模板要求为了符合数电房地产交易的零税率政策，发票模板需要满足以下要求：1. 发票抬头发票抬头需要明确标明“数电房地产零税率发票”字样，并注明开票单位的名称、纳税人识别号等信息。
2. 发票内容发票内容需要详细列明房地产交易的相关信息，包括房屋的地址、面积、单价、总价等。
同时，还需要注明交易的零税率政策依据，并提供相应的法规条款。
3. 发票格式发票格式需要符合国家税务局的相关规定，包括发票的版式、字体、字号等要求。
同时，发票上需要有统一的发票代码和发票号码，并留有购买方和销售方的签章空间。
4. 发票附加信息为了便于核对和管理，发票模板还可以包含一些附加信息，如交易的合同号、购买方和销售方的联系方式等。
三、数电房地产零税率发票模板注意事项在使用数电房地产零税率发票模板时，需要注意以下事项：1. 核对信息准确性在填写发票模板时，要仔细核对交易的相关信息，确保准确无误。
任何错误或遗漏都可能导致发票无效或产生纠纷。
2. 保存发票原件发票是交易的凭证，需要妥善保存。
购买方和销售方都应保存好发票的原件，以备日后需要核对或申报。
3. 合规操作在开具数电房地产零税率发票时，需要遵守国家税务局的相关规定，确保合规操作。
任何违规行为都可能受到税务机关的处罚。
4. 定期更新模板随着法规的变化，发票模板的要求也可能会有所调整。
因此，购买方和销售方需要定期更新发票模板，以符合最新的要求。
四、数电房地产零税率发票模板示例以下是一个数电房地产零税率发票模板的示例：数电房地产零税率发票开票单位：XXX房地产开发有限公司纳税人识别号：XXXXXXXXXXXXX发票内容：地址：XXX省XXX市XXX区XXX街道XXX号面积：XXX平方米单价：XXX元/平方米总价：XXX元依据：《增值税法》第XX条第X款发票格式：统一发票发票代码：XXXXXXX发票号码：XXXXXXXX附加信息：合同号：XXX购买方联系方式：XXX销售方联系方式：XXX五、结论数电房地产零税率发票模板是在房地产交易中的一种特殊发票模板，它需要满足一定的要求和注意事项。
营改增后各行业税率及征收率一览
营改增后各行业税率及征收率一览2016年5月1日起，全国实行“营改增”。
各行业全部纳入“营改增”范围之后，多个行业加多个税率，不太容易弄清楚。
“营改增”后各行业的税率和征收率都是怎样确定的呢?税率的确定17%销售或进口货物(除适用13%的货物外)提供加工、修理、修配劳务提供有形动产租赁服务13%销售或进口粮食、食用植物油自来水、暖气、冷气、热水、每期、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品图书、报纸、杂志饲料、化肥、农药、农机、农膜、农业产品国务院规定的其他货物11%转让土地使用权销售不动产提供不动产租赁提供建筑服务提供交通运输服务提供邮政服务提供基础电信服务6%现代服务(租赁服务除外)：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务、其他现代服务金融服务增值电信服务销售无形资产(销售土地使用权除外)提供生活服务：文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务、其他生活服务零税率国际运输服务航天运输服务向境外单位提供的完全在境外消费的相关服务：1.研发服务2.合同能源管理服务3.设计服务4.广播影视节目(作品)的制作和发行服务5.软件服务6.电路设计及测试服务7.信息系统服务8.业务流程管理服务9.离岸服务外包业务10.转让技术财政部和国家税务总局规定的其他服务纳税人出口货物(国务院另有规定的除外)征收率的确定3%增值税征收率统一为3%(财政部和国家税务总局另有规定的除外)。
5%1.销售不动产一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5% 的征收率计算应纳税额。
小规模纳税人销售其取得的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产)，按照 5% 的征收率计算应纳税额。
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法的按照 5% 的征收率计税。
营改增后最新发票使用规定解答
营改增后最新发票使用规定解答营改增后最新发票使用规定解答一、增值税发票开具有关问题答：提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县名称及项目名称。
销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
二、营改增后代收代缴车船税管理中有关发票信息的问题答：根据《国家税务总局财产行为税司关于营改增后落实好车船税征管中有关发票信息工作的通知》文件，5月1日营改增后，保险公司在开具的增值税发票备注栏中应注明车船税税款信息，具体信息包括：保险单号、税款所属期、代收车船税额、滞纳金、合计等。
三、5月1日全面实施营改增之后，作为纯地税纳税人，原有的开票设备是否还能够使用？如不能使用应如何办理？答：原有开票设备不能再继续使用，您需要重新到国税机关核定增值税发票，参加技术服务单位免费税控操作培训，购买新的开票设备。
同时，根据《关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知》文件规定：增值税纳税人2016年12月1日以后初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。
四、营改增纳税人不开发票是否还需要安装税控装置？答：营改增纳税人推行增值税发票税控装置的范围是：增值税一般纳税人，以及销售货物、提供加工修理修配劳务月销售额超过3 万元，或者销售服务、无形资产月销售额超过3 万元的小规模纳税人。
对于纳入推行范围，但暂不需要开具发票的纳税人，国税机关可以根据其实际情况，尊重纳税人的意见，经纳税人确认后可暂不安装，待以后纳税人需要的时候，国税机关再行安排安装。
[最新知识]营改增建筑施工企业的税率
![[最新知识]营改增建筑施工企业的税率](https://img.taocdn.com/s3/m/a96a354353ea551810a6f524ccbff121dd36c590.png)
营改增建筑施工企业的税率营改增建筑施工企业的税率，在会计行业经常会遇到此类问题，下面由我们为大家整理相关内容，一起来看看吧。
营改增建筑施工企业的税率建筑业：一般纳税人征收10%的增值税；小规模纳税人可选择简易计税方法征收3%的增值税。
根据试点方案，在现行增值税17%和13%两档税率的基础上，新增设11%和6%两档低税率。
新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策。
新增四大行业营改增的实施：建筑业：一般纳税人征收10%的增值税；小规模纳税人可选择简易计税方法征收3%的增值税。
房地产业：房地产开发企业征收10%的增值税；个人将购买不足2年住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
生活服务业：6%。
免税项目：托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务等。
金融业：6%。
免税项目：金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、国债地方政府债、人民银行对金融机构的贷款等的利息收入等。
营改增之后企业税收最大的变化是什么？营改增的最大特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。
营改增可以说是一种减税的政策。
在当前经济下行压力较大的情况下，全面实施营改增，可以促进有效投资带动供给，以供给带动需求。
对企业来讲，如果提高了盈利能力，就有可能进一步推进转型发展。
每个个体企业的转型升级，无疑将实现产业乃至整个经济体的结构性改革，这也是推动结构性改革尤其是供给侧结构性改革和积极财政政策的重要内容。
“营改增”最大的变化，就是避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端，实现了增值税“道道征税，层层抵扣”的目的，能有效降低企业税负。
更重要的是，“营改增”改变了市场经济交往中的价格体系，把营业税的“价内税”变成了增值税的“价外税”，形成了增值税进项和销项的抵扣关系，这将从深层次上影响到产业结构的调整及企业的内部架构。
房地产营改增的选择计税方法
房地产营改增的选择计税方法1、简易计税方法老项目选择简易计税方法，需要解决的问题主要是预收房款缴纳营业税的开票问题、预售房款预交增值税和销售的增值税计算和发票。
（1）预收房款的处理。
所谓预售房款是指房地产企业销售未完工开发产品而收取的款项，不包括与所售开发产品无直接关系的会员费等赋予一定权力而收取的费用。
分两种情况，一是规定时间以前收取，二是规定时间以后收取。
规定时间以前收取的，按规定应计算缴纳营业税，需要开具发票的，原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票，如果在年底前由于不具备条件不能开具发票的，应及时与税务机关沟通。
按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款。
如果是销售前开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53 号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。
另一个主要问题就是规定以前收取的预售房款，未按规定的期限缴纳营业税，一拖就给拖到了现在，交营业税人家地税局收不了，交增值税又怕以后查出又要补缴营业税，存在交双份税款的风险，如何是好？根据营改增相关文件规定：“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
”这是原则，方正税务师认为为稳妥起见，不能证明预收收入发生在规定以后，还是补缴营业税，如果正常无法申报，那就走自查，按照查补税款处理，当然按规定要交滞纳金【房企财税微值fdccsdr】规定时间以后收取的，按规定应计算缴纳增值税，按预收房款除以1加5% 征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
如果开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。
营改增通知附件跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定
附件4：跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定一、中华人民共和国境内（以下称境内）的机构和个人销售的下列服务和无形资产，适用增值税零税率：（一）国际运输服务。
国际运输服务，是指：1.在境内载运旅客或者货物出境。
2.在境外载运旅客或者货物入境。
3.在境外载运旅客或者货物。
（二）航天运输服务。
（三）向境外机构提供的完全在境外消费的下列服务:1.研发服务。
2.合约能源管控服务。
3•设计服务。
4.广播影视节目（作品）的制作和发行服务。
5.软件服务。
6.电路设计及测试服务。
7.信息系统服务。
8.业务流程管控服务。
9.离岸服务外包业务。
离岸服务外包业务，包括信息技术外包服务（IT0）、技术性业务流程外包服务（BP0）、技术性知识流程外包服务（KPO）,其所涉及的具体业务活动，按照《销售服务、无形资产、不动产注释》相对应的业务活动执行。
10.转让技术。
（四）财政部和国家税务总局规定的其他服务。
二、境内的机构和个人销售的下列服务和无形资产免征增值税，但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税率的除外：（一）下列服务：1.工程项目在境外的建筑服务。
2.工程项目在境外的工程监理服务。
3.工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。
4.会议展览地点在境外的会议展览服务。
5.存储地点在境外的仓储服务。
6.标的物在境外使用的有形动产租赁服务。
7.在境外提供的广播影视节目（作品）的播映服务。
8.在境外提供的文化体育服务、教育医疗服务、旅游服务。
（二）为出口货物提供的邮政服务、收派服务、保险服务。
为出口货物提供的保险服务，包括出口货物保险和出口信用保险。
（三）向境外机构提供的完全在境外消费的下列服务和无形资产：1.电信服务。
2.知识产权服务。
3.物流辅助服务（仓储服务、收派服务除外）。
4.鉴证咨询服务。
5•专业技术服务。
6.商务辅助服务。
7.广告投放地在境外的广告服务。
8.无形资产。
（四）以无运输工具承运方式提供的国际运输服务。
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各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税
1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。
预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。
预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。
待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。
湖南国税：
（二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？
房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。
无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。
正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。
对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。
湖北国税：
“零
“预
一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；
二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。
三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
关于房地产开发企业预收款开票问题
《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。
该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
1、关于房地产开发企业预收款开票问题
房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。
开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。
预收款不通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
二、关于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，收到预收款时如何开具发票问题
营改增前，企业收到预收款后，开具由我省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。
购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理贷款等相关业务，但不能办理房证。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，开具预收款的增值税普通发票时应在“货物名称”栏注明“预收房款”字样，税率暂选择“零税率”，开票金额为实际收到的预收款全款，并在“备注”栏注明“预收款发票，不得作为办理不动产登记证凭据”字样，。