营改增后房地产相关税费计算PPT课件
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房地产行业营改增应注意的税收政策培训课件
房地产行业营改增前期准备
“进项税额”：可以抵扣的进项税额 “已交税金”：当月缴纳本月增值税额 “减免税额”：减免的增值税额 “转出未交增值税”：月终转出应缴未缴增值税 应 交税费—未交增值税的贷方 “销项税额”：销售货物或应税劳务应收取的增值税额 “进项税额转出”：购进货物、在产品、产成品等发生 非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，应 转出的进项税额（什么是非正常损失、转出到哪？） “转出多交增值税”：月终转出多缴增值税 应交 税费—未交增值税的借方
房地产行业营改增前期准备
二、进项税额 进项税额：当前准予从销项税额中抵扣的进项 税额，限于下列增值税扣税凭证上注明的增值 税额： 1、增值税专用发票上注明的增值税额； 2、海关进口增值税专用缴款书上注明的增值 税额； 3、购进农产品按农产品收购发票或销售发票 上注明农产品买价和13%的扣除率计算的进行 税额。
房地产行业营改增前期准备
5、开发产品转为自用
开发产品转为自用会计上不做销售处理； 自产货物转为自用税收上也不视同销售。相应进项税额也 不用转出。 从消费型增值税概念上看，房地产企业作为增值税链条的 一部分，将自己开发的产品转为自用并未退出增值税链条， 并且也没有从一个环节转移到另一个环节而发生增值。 （个人观点，请大家密切关注国家出台相关政策）
房地产行业营改增前期准备
然后，了解一下增值税纳税人 增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人 一般纳税人实行“购进扣税法”计算增值税 小规模纳税人适用简易计税方法计税 房地产行业虽然目前还没有相关文件透露，但 根据前期营改增相关文件不难推定，房地产行 业纳税人符合一般纳税人条件，应按“购进扣 税法”计算增值税
房地产企业会计核算及涉税事项31页PPT
依据为房地产经营收入（含预收房款），核定比例为100%， 税率为万分之五
（2）、施工环节
建筑安装工程承包合同印花税问题，由于实际 合同难以统计，实际纳税南京市地方税务局转 发《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税 征收管理的通知》的通知（宁地税发 [2004]109号）规定按房地产经营收入（含预 收房款）核定比例40%征税，既房地产经营收 入（含预收房款）乘以40%再乘以税率万分之 三。
四、关于预提（应付）费用
（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一
款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成 全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合 同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高 不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费 用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包 工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预 提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付 时可按规定税前扣除。
一、对房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率, 按下列规定执行：
（一）开发项目位于南京市城区和郊区的为15％；
（二）开发项目位于南京市江宁区、浦口区、六合
区的为10%；
（三）开发项目位于南京市溧水县、高淳县的为
5%；
（四）位于南京市属于经济适用房、限价房和危改房
的为3%。
《苏国税发〔2009〕79号》
3、土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税 纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时 间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇 土地使用税。
（2）、施工环节
建筑安装工程承包合同印花税问题，由于实际 合同难以统计，实际纳税南京市地方税务局转 发《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税 征收管理的通知》的通知（宁地税发 [2004]109号）规定按房地产经营收入（含预 收房款）核定比例40%征税，既房地产经营收 入（含预收房款）乘以40%再乘以税率万分之 三。
四、关于预提（应付）费用
（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一
款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成 全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合 同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高 不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费 用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包 工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预 提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付 时可按规定税前扣除。
一、对房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率, 按下列规定执行：
（一）开发项目位于南京市城区和郊区的为15％；
（二）开发项目位于南京市江宁区、浦口区、六合
区的为10%；
（三）开发项目位于南京市溧水县、高淳县的为
5%；
（四）位于南京市属于经济适用房、限价房和危改房
的为3%。
《苏国税发〔2009〕79号》
3、土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税 纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时 间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇 土地使用税。
营改增前后综合税负测算PPT课件
合计
1198.2
分析：原材料价税合计600元
其中：不含税成本=600÷(1+17%)=512.82
增值税=512.82×17%=87.18（元）
营改增后，甲供材工程造价中，定价成本为不含 税价512.82元，按11%税率计算增值税： 512.82×11%=56.41元，含税价为569.23元，低于600元 。
1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。 2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的
砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)
3、自来水。
4、商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝 土)。
财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通
知(财税[2014]57号)
为进一步规范税制、公平税负，经国务院批准，决
那么，我们可以得出什么结论呢？
南通市建设工程造价管理处关于明确建设工程“甲供
材料”计价方法的通知(通建价[2010]36号)
一、本通知所指的“甲供材料”，是指建筑工程中建设
方或工程发包方（合同中的甲方）提供工程用各类材料物
资、动力等给工程承接方（合同中的乙方），而工程承接
方不垫付采购资金、材料发票交由工程建设方（工程发包
税专用发票。
不含税收入=10000÷1.11=9009
销项税额=9009×11%=991
进项税额 =(7000×50%÷1.11×11%)+(1000×50%÷1.06×6%） =375
增值税=991-375=616
税负=616÷10000=6.16%
616÷9009=6.84%
利润=9009-(8000-375)=1384
75.09 0 15
16.65%
《房地产开发企业营改增税收政策培训课件.ppt-汤光寿》
税源二局
二、房地产开发企业营改增基本规定
㈥特殊规定和过渡政策 特殊政策：房地产开发企业中的 一般纳税人销售其开发的房地产项目 （选择简易计税方法的房地产老项目 除外），以取得的全部价款和价外费 用，扣除受让土地时向政府部门支付 的土地价款后的余额为销售额。
税源二局
二、房地产开发企业营改增基本规定 过渡政策：房地产开发企业中
税源二局
三、房地产企业增值税征收管理
特别注意：准予扣除的土地价款默认是 含增值税的，在计算准予扣除的销售 额时，应换算成不含增值税。 销售额=（全部价款和价外费用-当 期允许扣除的土地价款）÷（1+11% ）
税源二局
三、房地产企业增值税征收管理
举例2：某开发公司（一般纳税人）2015年5月1日开 发春江花园项目，支付土地价款8000万元，该项目 规划可供销售的建筑面积10000万平方米，配套公 共实施面积100万平方米（包括幼儿园、绿地、道 路），2016年1月份开始销售，并签订销售合同 1000万平方米（建筑面积），每平方米2万元，合 同规定2016年5月25日为一次性全额付款日期， 2016年5月当期取得进项税额100.92万元，该公司 对该项目选择简易计税方法计税，假如该企业无其 他应税项目，试计算该公司5月份应纳税额？
税源二局
三、房地产企业增值税征收管理
㈠征管范围： 一是房地产开发企业销售自行开
发的房地产项目。 自行开发，是指在依法取得土地 使用权的土地上进行基础设施 二是房地产开发企业以接盘等形 式购入未完工的房地产项目继续开发 后，以自己的名义立项销售的 （ 拥有房地产资质的单位、一手房 、房地产项目、以自己的名义 ）
税源二局
一、全面推开营改增的意义
一是全面推开营改增，标志着我国 增值税将实现对货物和劳务的全覆盖 ，延续多年的营业税将退出历史舞台 ，与国家治理体系和治理能力现代化 相适应的现代“消费型增值税”制度 将最终确立
全新营改增后房地产相关税费计算知识培训课件(内容完整 可编辑使用)
= 600002016年5月后销售6亿÷（1+11%房地产增值税率11%）×3%预缴3%=1622万元
17
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
14
经济测算中增值税具体算法
15
增值税计算房地产项目
计算公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
13
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
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增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
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经济测算中增值税具体算法
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增值税计算房地产项目
计算公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
13
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
房地产增值税PPT课件
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29
扣除计算方法
-
30
1、房地产企业支付土地出让金、征地和拆迁补偿费用、 土地前期开发费用时的账务处理：
借：开发成本——土地成本/土地征用拆迁补偿费
贷：银行存款
2、关于房地产企业交房结转收入扣除土地土地出让金、 征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用，抵减销项税额 冲减“主营业务成本”的账务处理：
一经选定简易计税方法，三十六个月不得改变
-
40
老项目的简易计税方法
房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录： 1、收到预收款时： 借： 库存现金/银行存款 贷： 预收账款（价税合计）
2、企业预缴税款：
借: 应交税费——简易计税
（按3%征收率在不动产所在地缴纳，机构所在地申报）
应交税费——应交城镇维护建设税
已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的 条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售 的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记
“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。
-
13
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费 契税 耕地占用税 增值税 （重点） 所得税
房产税 城镇土地使用税 土地增值税（重点）
不限于）： ①拆迁协议：可以公证或在拆迁办备案。
②拆迁补偿标准：应按照拆迁补偿标准计算，有评估报告、拆迁办结 算证明；
即使超过规定标准，也可以据实扣除。
③拆迁补偿费支付凭证：收条、收据、银行回单、签收单据、被拆迁 人的身份证复印件、联系方式等。
④其他证明材料：商谈纪要、会议纪要、民事裁定书、法院判决书等。
-
14
增值税纳税人
买地自建
接盘
-
15
纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
房地产企业营改增政策讲义ppt
日，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业在全国范围实行营改增。
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（一）增值税计税原理 1、增值税，是对销售货物、不动产或劳务过程中实现的增值额征收的一种流 转税。
我国通过分税制改革,确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。在1994年的税 制改革中，将增值税征税范围扩大到所有货物和加工修理修配劳务，对其他劳务、无形资产和
从我国税制改革的历史来看，我国1979年引入增值税，又于1984年设立营业税。1994年，
一、 营 改 增
不动产征收营业税。2009年，为了鼓励投资，促进技术进步，在地区试点的基础上，全面实施 增值税转型改革，将机器设备纳入增值税抵扣范围。 从我国现实的情况来看，根据我国现行的增值税和营业税制度，我国增值税的税基主要 是第二产业中的工业和第三产业中的批发零售业的增加值，营业税的税基是第二产业中的建筑 业和第三产业中除批发零售业外的其他行业的流转额。因此，在我国，增值税和营业税的收入
细分和服务外包的发展。同时，出口适用零税率是国际通行的做法，但由于我国服务
业适用营业税，在出口时无法退税，导致服务含税出口。与其他对服务业课征增值税 的国家相比，我国的服务出口由此易在国际竞争中处于劣势。
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（三）从税收征管的角度看，两套税制并行造成了税收征管实践
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征 2008-2011年增值税的收入远远超过营业税的收入。在我国现行税制结 增值税的征税范围覆盖了除建筑业之外的第二产业，第三产业的大部分行业
构中，增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种，二者分立并行。其中，
营改增后房地产企业全程会计核算方法与税务处理技巧PPT课件
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 7.城镇土地使用税计税依据
《城镇土地使用税暂行条例》 第三条 土地使用税以纳税人实际占用的土地
面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
《中华人民共和国契税暂行条例》 第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签 订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税 人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质 凭证的当天。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 4.耕地占用税计税依据
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第四条 耕地占用税以纳税人实际占用的耕
(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 9.城镇土地使用税纳税时间
《城镇土地使用税暂行条例》 第九条 新征用的土地，依照下列规定缴纳土
地使用税： (一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时
(四)人均耕地超过3亩的地区， 每平方米为5元至25元。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 6.耕地占用税纳税时间
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第十二条 获准占用耕地的单位或者个人应当在 收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕 地占用税。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
一、开发产品的账务处理
开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合 设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作 为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记本 科目，贷记“开发成本”科目。
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营改增后房地产相关税费计算
2020/1/1
1
目录
CONTENTS
2020/1/1
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
2020/1/1
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/1
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=1.1万
应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
1、销售收入和当期允许扣除的土地价款： 案例①信预息售整房理款：6亿元，土地价款3亿元
②2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款
1、预=土售地收价入款6×亿（元本期销售建筑面积÷总可售建筑面积） 2、土=3地00总00建土面地价2款0万×（方6，00当00期20销16年售56月万后销方售，的6出万让方÷金2030亿00元0总建筑面积）=9000万元 32、、可计抵算扣抵项扣：税3额亿（工工程程价价款款（、征采收购率材3料%、）装，修装费修、费其50余00增万值元税（发征票收）率3%），自行采 购材=料3010亿0元0工（程价征款÷收（率1+173%%））×，3%其小余规模增纳值税人税增值进税率项3%发+1票0300000采万购元材料÷（1+17%）×17%销售或进口货
增值税
价外税
差额计征（销项-进项）
不同行业税率不同
（服务业6%，房地产业11%，采购材 料17%等）
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率
2020/1/1
4
营改增| 对比分析
例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计 算营业税和增值税
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
备注 允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积） 允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业
管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业
性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款
法律依据2： 1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税 2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购
销项税
进项税
2020/1/1
5
PART
2
增值税计算
2020/1/1
6
2020/1/1
房地产项目增值税基本知识
7
值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围
税率 计税方法
纳税义务发生时间
境内销售或者租赁不动产
11%、5% 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
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2020/1/1
经济测算中增值税具体算法
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增值税计算房地产项目
计算公式
物增值税率17%+5000装修费÷（1+3%）×3%小规模纳税人3%+300进项税发票=2772万元
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增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
5%征收率，不能抵扣进项税
2020/1/1
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目录
CONTENTS
2020/1/1
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
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PART
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营改增
2020/1/1
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营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
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增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=1.1万
应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
1、销售收入和当期允许扣除的土地价款： 案例①信预息售整房理款：6亿元，土地价款3亿元
②2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款
1、预=土售地收价入款6×亿（元本期销售建筑面积÷总可售建筑面积） 2、土=3地00总00建土面地价2款0万×（方6，00当00期20销16年售56月万后销方售，的6出万让方÷金2030亿00元0总建筑面积）=9000万元 32、、可计抵算扣抵项扣：税3额亿（工工程程价价款款（、征采收购率材3料%、）装，修装费修、费其50余00增万值元税（发征票收）率3%），自行采 购材=料3010亿0元0工（程价征款÷收（率1+173%%））×，3%其小余规模增纳值税人税增值进税率项3%发+1票0300000采万购元材料÷（1+17%）×17%销售或进口货
增值税
价外税
差额计征（销项-进项）
不同行业税率不同
（服务业6%，房地产业11%，采购材 料17%等）
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率
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营改增| 对比分析
例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计 算营业税和增值税
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
备注 允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积） 允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业
管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业
性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款
法律依据2： 1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税 2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购
销项税
进项税
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PART
2
增值税计算
2020/1/1
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2020/1/1
房地产项目增值税基本知识
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值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围
税率 计税方法
纳税义务发生时间
境内销售或者租赁不动产
11%、5% 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
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经济测算中增值税具体算法
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增值税计算房地产项目
计算公式
物增值税率17%+5000装修费÷（1+3%）×3%小规模纳税人3%+300进项税发票=2772万元
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增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
5%征收率，不能抵扣进项税