大望京区域现状及第二CBD区域规划
北京CBD及泛CBD区域市场报告
第一部分：CBD及泛CBD区域市场介绍CBD区域总占地面积3.99平方公里，规划总建筑面积1000万平方米，其中办公、住宅、商业的建筑面积分配比例为50％，25％，25％。
规划体现了明显的综合性，且各类性质物业规模均较大，是一个功能齐备的综合国际商务区，明显区别于北京其他区域。
所谓泛CBD区域是指以CBD为中心，向北向、南向、东向辐射延伸区域。
CBD区域作为北京的中央商务区，写字楼林立，商务氛围浓厚，区内集中了北京60％以上的外资机构。
区域住宅购房人主要为在CBD 工作的白领人群以及企业高管等商务人士，购买力强，是北京市住宅、写字楼市场最活跃的区域。
据统计资料分析，2007年年CBD区域住宅均价已经达到20000元/平方米以上，从长期来看，此区域需求量必定会大于供给量，在售新项目只有世界城。
泛CBD区域供给量则比较丰富，尤其是CBD 东北部，新盘均价都超过10000元/平方米。
在成交量上，CBD及泛CBD区域虽然屈尊于亚运村，不过二者比较接近；CBD及泛CBD区域作为北京国际化程度较高的区域，驻华使馆及跨国企业集中，是外商投资及居住的主要区域。
CBD及泛CBD区域住宅市场特点：1、具有四通八达的网络交通体系，交通极为便利。
2、商业、写字楼及综合配套完善，体现城市核心地段高品质生活。
3、新上市住宅多为精装修，高端住宅颇受推宠，规划品质、设计风格与国际接轨。
4、市场需求体现多元化，不同面积户型市场需求量均衡。
5、地源性客户占主导需求，主要客户群体为CBD工作及此区域拆迁户。
6、CBD核心区域住宅供给量呈下降趋势，区域土地供给综合性项目占绝对主流，充分体现商务中心区性质。
泛CBD区域市场供给量较大。
第二部分：西大望路27号周边项目简介西大望路周边现在售项目有珠江帝景四期、CBD传奇、A派公寓、乐城国际四个项目。
1、珠江帝景位置：朝阳区西大望路甲23号建筑面积：100万平方米容积率：2.890绿化率：37%开发商：北京合生北方房地产开发有限公司配套：60栋中高层新古典主义建筑、15万平米欧式宫廷水景园林4万平米五星级酒店式会所、4栋5A智能化国际标准写字楼、6栋五星级酒店式服务公寓、6000平米阿波罗景观广场、2500米欧洲风情商业走廊、2500米公共艺术风雨联廊、100座唯美雕塑、150个艺术浮雕、300条经典廊柱、5400平米的启明国际双语幼儿园、13000平米国际水准双语学校、22000亩集温泉山庄和27洞高尔夫于一身的专属度假领地，120万平米新国际生活圈。
望京区域总体规划概述
望京区域总体规划概述望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，周边没有大的工业企业和污染源，空气质量较好，是北京市区中相对独立，具有工作、居住、娱乐等功能，并设有扩大地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性新区。
从望京地区的发展轨迹中可以窥见，在很多人眼中，望京最早是一个大居住区的概念，随着望京住宅建设的不断增加，更多的人把望京看做附属于城市中心的“睡城” 。
近年来，政府综合考虑各方面因素，对望京进行了新的规划调整和资源的重新配置，尤其是在商务、商业、科教文卫等公共设施配套方面进行了加强，望京的商务建设取得了巨大的成就，很多国际知名企业都选择望京作为办公场所，这一点在科技创业园一带体现的最为明显。
同时，望京地区的商业配套也在加速完善，2007 年望京地区有多个大型商业项目投入建设，以宜家、家乐福为代表的世界级商业企业也相继选择本区开设主力点或旗舰店。
此外，望京地区强化了城市基础配套设施建设，相继建设了多个学校、医院和体育场馆。
通过以上的调整，望京作为一个独立城市中心的功能正在一步步得到加强。
望京区域商品房发展状况商品房品质提升，满足该区域消费者需求。
随着望京地区国际化、现代化趋势的不断发展，使得该地区房地产备受购房人的青睐。
该地区的购房群体主要以外企员工及外国人，该地区还是韩国人的聚集地，还有一部分就是该地区有升级置业需求的购房者。
他们购房普遍对房屋的品质要求较高，而开发商也普遍意识到这一点，在开发住宅项目时把提高商品房品质摆在第一位，近几来，望京地区的商品房品质得到很大提升，充分满足该区域有购房需求的消费者要求。
首先，从产品上，望京地区部分项目摆脱以前塔楼带给人们的压抑感，开发商开始建造小短板楼，减小容积率；另外，从户型设计上，完全按照现代的居住生活理念进行设计，打破往日传统的设计思路，朝着国际化、现代化的居住方向上发展；再者，开发商普遍注重小区的环境，从景观上入手来进一步提高商品房品质。
北京CBD中服地块最详细资料(配中标企业地块分布图)20101225
北京CBD中服地块最详细资料（配中标企业地块分布图）背景资料一：中服地块风向标：80余房企疯抢大腕无一缺席从2月末的遭冷遇到昨日的“众星捧月”，中服地块再度入市，感受到了不一样的气氛。
CBD地块无论是进行整体开发，还是分散开发，都需要最优的设计方案，这不仅能保证核心区域的品质，更能提升CBD的凝聚力。
从2月末的遭冷遇到昨日的“众星捧月”，中服地块再度入市，感受到了不一样的气氛。
昨日，有超过80余家的企业赶赴九华山庄，参与北京市朝阳区东三环北京商业中心区核心区12宗土地的规划设计方案投标。
整个方案投报环节从早上9点半持续到下午3点钟左右。
万科、富力、九龙仓、中建国际、万通、首创、首开等房地产知名企业悉数出现，SOHO中国、万达等致力于商业地产的大佬也毫无悬念的在现场参与投标，曾被指为“内定”的远洋地产也出现在投标现场，此外，安邦保险、盛大网络、联通投资集团、海航、中航、三星、宝马、周大福等非专业地产开发商也出现在九华山庄。
今年1月末，中服地块首次推向市场，消息一经公布，其苛刻的竞拍条件就被只为有“内定”，还指出这是为远洋地产量身打造的竞拍条件，随后，北京市国土局联合相关部门还组织了现场踏勘及答疑活动。
2月22日正式挂牌竞价后，半个月内无人问津此地块，出让截止日期从3月8日延迟至3月25日，随后由于“地王”记录不断被刷新，北京市国土局宣布暂停中服地块等热点地区高价土地交易，中服地块华美出场又匆匆下场。
根据潘石屹的计算，中服地块总体建筑面积58万平方米，地价如果按照3万/平计算，再加上建安费、设计费等，其成本价会达到5万/左右，整个项目或耗资250亿以上，接近300亿。
“很难有开发商能够独立开发。
”此次考虑到中服地块总体开发量大，造价高，同时为避免中服地块出现总价“地王”，在新一轮招标中，原中服地块被拆分成z-3、z-4、z-5、z-6四块地，总规划建筑面积也由32.7万平方米增加到58万平方米，新增25.3万平方米。
北京大望京规划设计方案_经济汇报_SOM
易居中国决策咨询 2009年10月12日
Keywords: 生态/技术/人性/活力
首都国门 国际化企业总部集群
活力都市新中心
未来主要入驻企业类型： 高科技、信息类行业国际性企业 能源、制造业、汽车行业国际及全国性企业 其他相关上下游链条产业
项目研究逻辑
何种业态定位能够 最大程度地发挥本 项目的全部优势？
Part Two
寻找优势竞争力： 解读市场现状和动态
本项目地块发展现状
区位：
首都机场进入北京建成区的大门， 名副其实的“国门”。
交通：
多条轨道交通：13号线（在运行），14号线 （2012年），15号线（2012年） 便捷的公路连接：四环、五环、京顺路、阜通东 大街，湖光中街
规划地铁15 号线（2012
生产制造业为主：航天军工、 轨道交通、工程服务、生物 医药
代表企业： 国企（中央及北京市重点国 有及国有控股企业）和民企 为主,特别吸引外地民企在 京总部，打造总部基地
国有企业:中铁总公司、通 用技术 民营企业集团:建龙钢铁、 德龙钢铁
上地
中关村西区 石景山园
望京&酒仙桥电子城
核心商务区：
丰台科技园
写字楼总量85万平米占全市写字楼比例7租金水平53元平米天写字楼档次以乙级写字楼为主北京主要写字楼区域租金水平中关村燕莎cbd及周边区域6968685753望京写字楼基本信息从以上信息我们可以看出从望京现有的产业入驻模式来看本从以上信息我们可以看出从望京现有的产业入驻模式来看本区域对于高科技信息类行业的企业总部和研发基地具有强大的吸引区域对于高科技信息类行业的企业总部和研发基地具有强大的吸引力与本市其他科技类产业园区相比具有强大竞争优势众多力与本市其他科技类产业园区相比具有强大竞争优势众多500500强高科技行业企业都已将总部和科技行业企业都已将总部和或研发基地搬迁至此
北京望京区域商业市场研究(133页)
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思源顾问
望京区域整体分析
第二部分 望京区域发展状况
一、北京市总体规划方案中对本区域的规划 二、望京区域主要产业功能区简介
三、望京产业发展现状 四、望京居住人口和居住用地
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五、区域人口消费研究 六、望京综合服务体系现状
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望京区域整体分析
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思源顾问
望京区域整体分析
（4）出入口建设滞后 望京地区共规划了11个出入口，但目前按
照规划实施的出入口只有4个，其余出入口 或者没有建设，不具备通车条件；或者具备 通车条件，但其通行能力极为有限。
已建成出口
已建成出口 已建成出口
（5）公共交通发展滞后 轨道交通发展滞后 公交服务水平较低 公交场站建设滞后
144.0亿元
88.50%
24.40%
电子园区增加值 占朝阳区电子信息产业增加值的比重
占朝阳区工业增加值的比重
15.2亿元
75.60%
11.50%
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望京区域整体分析
望京产业园区发展特点 （一）
区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技含量高、产业 集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。
思源顾问
望京区域整体分析
一、区域的地理位置和交通
（一）区域的地理位置 “望京城”是《北京城市总体规划》中的十八边缘集团之一，位于北京市朝
阳区东北部，自四环路与机场高速公路的交汇处呈扇形向东北方向延伸，是望 京一一酒仙桥边缘集团的一部分，东南紧临机场高速公路和京顺路，西北与四 环路及和平里铁路支线为邻，东北部将跨越五环路至来广营，该区总用地范围 17.8平方公里，规划居住人口约33万人，总建筑面积1400万平方米。
大望京2#地626地块2#楼工程BIM
大望2号地626地块2#楼项目部
B5-B2层，17根钢柱上带环梁。图纸没有环梁细部节点，由总包深化。
深化考虑点： 1、环梁主筋、箍筋如何与周边已有的不同方向不同标高的框架梁连接 2、如何与周边人防墙暗柱主筋避开冲突 3、钢管柱高抛砼浇筑时透气孔留设位置如何避开环梁，并靠近钢管内 环板。
大望2号地626地块2#楼项目部
竖向桁架吊装
水平桁架及联系梁吊装
屋顶造型结构由竖向桁架及水平桁架交叉组成。塔楼顶部桁架高度约13米，宽度约2 米，最重一榀桁架约2吨，造型曲折复杂，拟采用工厂整体制作、整体运输，现场整
体吊装。
大望2号地626地块2#楼项目部
屋顶造型桁架吊装
竖向水平向桁架吊装
竖向水平向桁架吊装
桁架吊装完成
通过模型施工模拟，为每一个钢桁架构件准确定位空间坐标，让构件精准安装。 避免施工过程中出现的偏差，定位不准而给后续工作带来困难，同时也能节约 部分浪费材料、提高施工质量。
大望2号地626地块2#楼项目部
基于BIM的技术的应用
一、三维交底 二、深化设计 三、工程资料管理 四、BIMX应用
大望2号地626地块2#楼项目部
三维交底
对于钢筋过密的构件节点、利用BIM进行钢筋预排，给工人可视化交底、 能减少施工时，钢筋绑扎顺序、位置的错误。避免浇筑时无法下棒问题。
大望2号地626地块2#楼项目部
BIM技术在本工程的应用范围
投标阶段 工程施工 竣工阶段
•BIM应用方案 •投标方案动画 •技术方案体现
• 平面布置 • 碰撞检测
• BIM竣工模型 • 竣工图制作辅助
• 基于BIM的技术应用
• 基于BIM的成本管理
项目建设全过程
大望2号地626地块2#楼项目部
大望京区域现状及第二CBD区域规划
大望京区域现状及第二CBD区域规划
作为商务区，大望京有着得天独厚的资源优势，不仅与首都机场和东直门交通枢纽直接连通，三大公园环伺，而且垄断中国科技、艺术、贸易、外交等领域国家级资源，集聚全球智慧头脑。
目前，繁荣的商业氛围已成为望京最显著的特色，华联商场、家乐福、华堂商场、新世界百货、嘉茂购物中心、华彩国际商业中心等一大批商业的快速进驻，不仅为区域内居民提供了便利，也吸引着区域外的置业者、投资者。
得天独厚的地理优势，加上近年来望京区域交通瓶颈的打破以及该区域其他基础设施的完善，使望京吸引了大批跨国企业和国际商业巨头在此“着陆”。
目前望京人口已经达到了40万，其中还包括相当一部分外籍人士。
区内需求人群的不断壮大，加上区位优势的不断提升，都成为望京区域房产市场发展的有力支撑。
望京已经从号称亚洲最大社区、睡城，向兼具商业、商务的全功能区域发展。
而大望京的规划、第二CBD的整体设想，更使得大望京得以站在巨人的肩膀之上。
融科望京写字楼项目必将与望京SOHO、利星行、方恒国际中心等建筑，以及正在建设中的绿地中心•浦项中心办公楼一起形成望京地区近百万平米的办公大环境。
《北京市规划委“十二五规划”》望京第二CBD战略规划将大望京区域定位为“第二CBD”。
大望京打造第二CBD
⼤望京打造第⼆CBD⼤望京打造第⼆CBD 绿地保利远洋等⼊驻来源：新京报2013年03⽉22⽇15:11 我来说两句(0) ⾃2009年12⽉“⼤望京商务区”规划获批以来，这⽚总占地97.47公顷的⼟地以惊⼈的速度不断刷新⼈们对它的认识：⼀改脏乱差的城乡接合部旧貌，⾼楼⼤厦鳞次栉⽐，路⽹建设⽇渐完善。
在⼤望京的“进化史”上，保利、绿地、远洋（专题阅读）（拓展选址信息）等多家房产巨头功不可没。
近⽇，北京绿地中⼼摩天体验馆开放，这座⾼达260⽶的摩天⼤厦，将再⼀次刷新⼤望京科技商务创新区的形象。
⼩村庄转⾝国际化城市中⼼ ⼩村庄转⾝国际化城市中⼼ 由⾸都国际机场进⼊北京城区，⼀⽚青翠即映⼊眼帘：⼤望京公园，国门路上的新景观“⼤望京科技商务创新区”。
这⾥是曾经的⼤望京崔各庄，曾以脏乱差著称的京城著名的城乡接合部。
如今，这⽚东邻机场⾼速路，背靠中关村，与国贸、鸟巢相呼应的区域，在北京驶向世界级⾦融都市、国际化贸易窗⼝的路途上，担负起驱动引擎的核⼼功⽤。
出租车司机秦师傅告诉记者，⼗⼏年前，望京⼏乎就是个农村，位置偏远、街道狭窄、房屋破旧，除了原住民，根本看不到外国⼈。
从1996年起，与⼤望京村仅⼀街之隔的⼩望京，逐渐变成了望京新城，到2008年，楼价已经翻了⼏番。
但此时的⼤望京村却始终还是个城乡接合部。
直到2009年，北京市发改委发布朝阳区崔各庄乡⼤望京村三个区域的环境整治和⼟地⼀级开发项⽬获批，以及随之⽽来的“第⼆CBD”的规划，⼤望京村才作为⼊京门户，迎来了全新的发展机遇。
如今的⼤望京，忙碌的⼯程车正对脚下这⽚⼟地进⾏着颠覆性的重造。
⾸都门户规划、第⼆CBD落户、知名房企争相进驻……是⼤望京⼈茶余饭后津津乐道的话题。
脏乱差的城市旧貌已成为历史，取⽽代之的是拔地⽽起的⾼楼⼤厦和通达的交通路⽹。
草⽊青翠的⼤望京公园已成为⾸都国门路上的⼀处全新景观。
第⼆CBD快速崛起 第⼆ 2011年，⼤望京第⼆CBD被正式写⼊《北京市规划委“⼗⼆五”规划》。
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大望京区域现状及第二CBD区域规划
作为商务区，大望京有着得天独厚的资源优势，不仅与首都机场和东直门交通枢纽直接连通，三大公园环伺，而且垄断中国科技、艺术、贸易、外交等领域国家级资源，集聚全球智慧头脑。
目前，繁荣的商业氛围已成为望京最显著的特色，华联商场、家乐福、华堂商场、新世界百货、嘉茂购物中心、华彩国际商业中心等一大批商业的快速进驻，不仅为区域内居民提供了便利，也吸引着区域外的置业者、投资者。
得天独厚的地理优势，加上近年来望京区域交通瓶颈的打破以及该区域其他基础设施的完善，使望京吸引了大批跨国企业和国际商业巨头在此“着陆”。
目前望京人口已经达到了40万，其中还包括相当一部分外籍人士。
区内需求人群的不断壮大，加上区位优势的不断提升，都成为望京区域房产市场发展的有力支撑。
望京已经从号称亚洲最大社区、睡城，向兼具商业、商务的全功能区域发展。
而大望京的规划、第二CBD的整体设想，更使得大望京得以站在巨人的肩膀之上。
融科望京写字楼项目必将与望京SOHO、利星行、方恒国际中心等建筑，以及正在建设中的绿地中心•浦项中心办公楼一起形成望京地区近百万平米的办公大环境。
《北京市规划委“十二五规划”》望京第二CBD战略规划将大望京区域定位为“第二CBD”。