城市级别商业综合体分析与城市级别主题综合体
全面解析城市商业综合体设计方案
全面解析城市商业综合体设计方案大家都知道，城市商业综合体在现代城市发展中占据着极为重要的位置。
它不仅仅是一个购物中心，更是一个涵盖了购物、餐饮、娱乐、文化、休闲等多种功能的城市综合体。
那么，在设计城市商业综合体时，我们需要考虑哪些方面呢？本文将从规划布局、建筑外观、室内设计、人流管理、商业结构等多个方面进行全面解析。
规划布局规划布局是决定一个商业综合体形态的关键。
合理的布局可以有效引导人流，提升商业效益。
在规划时，要考虑开放性、互动性和灵活性，打造一个吸引人的空间。
合理的布局可以让不同功能区域有机衔接，让顾客流畅地体验各种服务。
建筑外观商业综合体的外观设计直接影响到其形象和吸引力。
现代的商业综合体注重个性化和创新，建筑外观要凸显独特性但又不失和谐。
色彩、材质、造型等方面的设计都要考虑到周围环境和受众的偏好，使整体风貌尽显现代感和活力。
室内设计室内设计是商业综合体的核心。
舒适、便捷、舒心是室内设计的关键词。
设计师应该注重空间的利用率和流线感，创造出让顾客愿意停留和消费的氛围。
灯光、装修、摆设都要与商业定位相契合，打造独特的消费体验。
人流管理人流管理是保障商业综合体运营的重要环节。
合理的人流引导可以减少拥堵，提升整体运营效率。
在设计方案中，需要考虑到不同时间段和不同区域的人流情况，合理设置导视标识、通道布局等，确保顾客能便捷地到达目的地。
商业结构商业结构的设计直接影响到商业综合体的盈利能力和吸引力。
要构建多元化的商业结构，将各种业态有机融合，提供全方位的消费选择。
同时要注重品牌搭配、业态创新，不断满足消费者多样化的需求。
设计一个成功的城市商业综合体需要考虑方方面面，从规划布局到商业结构都要全面考量。
只有在多方面的设计方案中做到合理搭配和统筹安排，才能打造一个具有吸引力和竞争力的商业综合体。
城市商业综合体的设计方案应该以用户体验为核心，兼顾商业需求和消费者需求，创造出独具特色且具有吸引力的空间，实现经济效益和社会效益的双赢局面。
城市综合体的城市价值和商业模式研究报告
城市综合体的城市价值和商业模式研究报告第一篇：城市综合体的城市价值和商业模式研究报告《城市综合体的城市价值和商业模式研究报告》——陈晨一、案例索引1、东京城市副中心——新宿2、德国柏林市波茨坦广场——索尼中心3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4、香港IFC5、香港太古城6、纽约洛克菲勒中心7、加拿大多伦多伊顿中心8、东京的阳光城9、新加坡新达城10、上海新天地11、伦敦码头区——金丝雀码头12、法国拉德方斯13、日本横滨港未来21区14、泰国长春广场二、城市综合体定义所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。
中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。
城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
三、城市综合体商业模式3.1开发体量近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。
一二线城市综合体的开发体量存在差异。
北京、上海、深圳等一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。
功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅。
案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC。
城市综合体的城市价值和商业模式
城市综合体的城市价值和商业模式城市综合体是指集商业、办公、居住、娱乐等多种功能于一体的建筑群落，它在城市发展中具有重要的价值和商业模式。
城市综合体的建设和发展不仅能够提供多元化的城市服务，满足人们多样化的需求，还能够带动城市的经济发展和提升城市的品质。
首先，城市综合体具有重要的城市价值。
城市综合体提供的各种功能和服务能够满足人们在城市生活中的各种需求，比如购物、就业、居住、娱乐等。
这种多功能集聚的特点使得人们可以在一个地方解决多种问题，提高了人们的生活便利性和舒适度。
同时，城市综合体还能够改善城市环境，增加城市的绿化率、景观价值，提升城市形象和品质。
它可以成为城市的新地标，吸引居民和游客，带来人流、物流和资金流，推动城市经济的发展。
其次，城市综合体具有创新的商业模式。
传统的商业模式往往是单一的商业形态，而城市综合体将各种商业形态集合在一起，形成了多元化的商业模式。
比如，城市综合体既可以有大型购物中心、超市等传统的商业设施，也可以有创意孵化中心、共享办公空间等新兴的商业形态。
这种多样性的商业模式能够吸引不同类型的消费者，满足他们不同的购物需求。
此外，城市综合体还能够整合各种资源，集结各种品牌商家，实现商家之间的互利共赢。
商家可以通过城市综合体的共享服务、共同推广等方式降低成本、拓宽销售渠道，提高市场竞争力。
再次，城市综合体的商业运营模式具有可持续性。
城市综合体一般由专业的开发商打造和运营，他们会进行市场调研和规划，确保商业设施的合理布局和功能配置。
同时，城市综合体还会注重人性化的设计，提供便捷的交通、舒适的环境、便利的服务等，吸引人们的前来。
随着城市综合体的建设和发展，其周边的房地产价值也会得到提升，进一步促进城市的发展。
而且，城市综合体还可以不断创新和升级，引入新的商业品牌和服务，以适应市场的变化和人们的需求，保持商业的活力和竞争力。
总之，城市综合体在城市发展中具有重要的城市价值和商业模式。
它不仅可以为居民和游客提供多样化的城市服务，满足他们各种需求，还能够带动城市经济的发展和提升城市的品质。
城市综合体的类型分类
城市综合体的类型分类
按性能分：
商务综合体：一般是CBD，酒店和写字楼为主导，未居住物业。
商业综合体：区域中心，以购物中心为主导。
生活综合体：郊区和新城，居住比例高于30%.
单一综合体：一为住宅、公寓的纯综合体；一为单栋建筑多种功能。
综合体群：一个以上的综合体复合体或商圈。
按地段分：
都市综合体；副中心综合体；区域和新城综合体；社区综合体。
按品位分：
高端奢侈型综合体：源于一线城市，五星酒店、5A写字楼、顶级品牌。
中档生活型综合体：三星级酒店、大卖场主力店、小体量写字楼。
1。
城市综合体的城市价值和商业模式教学教案
可分为小型综合体、中 型综合体、大型综合体 等。
按地理位置
按建筑风格
可分为城市中心综合体、 城市郊区综合体、新兴 区域综合体等。
可分为现代风格综合体、 传统风格综合体、混合 风格综合体等。
02 城市综合体的城市价值
城市综合体与城市发展
01
城市综合体是城市发展的重要载体，通过建设城市综合 体，可以提升城市的形象和品质，增强城市的吸引力和 竞争力。
中国知名城市综合体案例
上海环球金融中心
作为上海的地标性建筑，环球金融中 心集办公、酒店、观光等功能于一体 。它的建成提升了上海的国际形象， 吸引了大量国内外投资和人才。
深圳华润万象城
华润万象城是国内知名的城市综合体 ，涵盖了购物、餐饮、娱乐等多种业 态。它通过精细的商业规划和运营， 成为城市居民休闲购物的首选之地。
城市综合体的发展趋势和前景
05
城市综合体的发展趋势
01
多元化功能
城市综合体正朝着集购物、办公、居住、休闲、娱乐等 多功能于一体的方向发展，以满足人们日益多样化的需 求。
02
绿色生态理念
随着环保意识的提高，城市综合体更加注重绿色生态理 念的融入，如绿色建筑、绿色能源、绿色交通等。
03
智能化管理
借助现代科技手段，城市综合体正逐步实现智能化管理 ，提升运营效率，为消费者提供更便捷的服务。
B
C
立体化
城市综合体内部空间布局复杂，通常采用立 体化设计，使得各功能区域能够相互连通， 提高空间利用效率。
绿色环保
城市综合体注重环保和可持续发展，通常配 备有绿色建筑和节能设施，以降低能耗和减 少对环境的影响。
D
城市综合体的分类
按功能类型
城市综合体,综合体祥细分析,核心商圈,
B：酒店式公寓
—投资者：高级经理人，外籍人士。（也可以自大持物业） 户内设施设备完善，通常配备高档家具电器，星级装修（尤其 是公共区域）。 提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务。 通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务。 设专属公寓：专家公寓、留学生公寓、IT公寓、经理人（CEO） 公寓、艺术家公寓等。留住不同层次的人在综合体内。 超标准服务式公寓、相对宽大的露天生活空间。 长、短期租户相结合：长期定居、临时居住（其余时间需弹性 出租和日常打理）、临时居所（其余时间用于假期出租）、出 租、轮流的假期客房预约。
(本区主要的作用：对玩乐已日益重要的今天， 这对凝聚整个综合体的人气有重要及核心的 作用，一般放在中心广场、最高层或者次高 层，以拉高其它各层的人气、人流。)
（七）休闲、健身区--⑪真冰溜冰场、 ⑮游泳馆、 ⑲乒乓球会所 ⑵美体会所、 ⑫网球馆、 ⑬羽毛球馆、 ⑭蓝球馆、 ⑯武术俱乐部、 ⑰卓球会所 ⑱保龄球会所 ⑳桑拿、按摩会所 ⑴美容沙龙、 ⑶沐足会所
（三）4A、5A写字楼区
（超高层5A甲级写字楼） （面积超10万平方米、40层以上）
有商务中心、高档餐厅、小型会客厅，大型会议厅、休闲娱乐设施。 设施方面：建筑品质一流，顶级装修。高效中央空调系统，智能 化楼宇自控系统，先进的数据通信。 为用户提供现代化、优质、高效、便利的商业办公环境。
吸引优质租 户。
（六）视听、娱乐区—
① 晚会娱乐------演艺界、文化界的知名人士 出场的大型商业活动、公活动、慈善会、 （主要在广场免费举行，让消费者、游客观 看，带动气，吸引人流，作为综合体宣传 投资。） ②大型欢乐城-----可将深圳欢乐谷、迪士尼等 适合的节目搬进综合体，是利润相当好的 项目。 ③国际影院--------立体影院、国际影院、歌剧 院。 ④大型歌舞厅、酒吧、网吧、电玩天地等。
二三线城市中的商业综合体设计
二三线城市中的商业综合体设计【摘要】二三线城市及其商业建筑设计的特点非常明显，从设计的角度来说，商业建筑设计必须要跟二三线城市商业的特点相结合。
商业建筑说到底是为商业服务的，建筑只是一个载体，最终实现的是商业价值。
【关键词】二三线城市；商业综合体；设计【abstract 】two three lines and commercial building design of city characteristic very clearly, from a design point of view, commercial building design must be two or three city with the characteristics of the business combination. Commercial buildings in the final analysis is for business services, the floor is a carrier, and finally achieve is the commercial value.【key words 】two three city; Commercial complex; design1 综合体概念及其典型特征1.1 城市综合体的概念城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住以及餐饮还有会议以及交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个高效率、多功能的综合体。
类似东莞，西安，还有青海这些二三线城市在功能的选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般而言，写字楼、酒店以及购物中心功能是最基本的组合。
1.2 城市综合体的典型特征（1）超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。
由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
城市商业综合体建筑设计探析
城市商业综合体建筑设计探析随着城市化进程的加快，城市商业综合体作为城市现代化发展的重要组成部分，成为了城市商业发展的重要载体。
商业综合体不仅仅是商业建筑，更是城市发展的重要标志性建筑，它的建筑设计直接关系到商业运营和城市形象的塑造。
本文将对城市商业综合体建筑设计进行探析，探讨其设计要素和特点，以期为城市商业综合体的设计提供一定的借鉴和参考。
一、城市商业综合体的定义和特点城市商业综合体是指具有多功能、综合性质的商业建筑群，包括购物中心、写字楼、酒店、公寓、影剧院等多种商业业态，是以商业为主题，集购物、娱乐、餐饮、休闲等多种功能于一体的大型商业建筑综合体。
城市商业综合体的特点包括以下几个方面：1. 多功能性：城市商业综合体集购物、餐饮、娱乐、休闲、办公等多种功能于一体，能够满足人们生活、工作、娱乐的多方面需求。
2. 大型化：城市商业综合体往往占地面积较大，建筑体量庞大，多层次、多层面的空间组织，具有较强的城市化气质和影响力。
3. 地理位置优越：城市商业综合体通常位于城市的繁华商业区、交通枢纽、人流密集地段，地理位置优越，便于人们的到达和流通。
4. 集聚效应：城市商业综合体吸引了大量的商业、文化、娱乐业态进驻，形成了良好的集聚效应，吸引了大量的人流和客流。
5. 社会公共性：城市商业综合体不仅是商业建筑，更是城市社会生活的一部分，具有一定的社会公共属性，对城市形象和文化底蕴具有一定的影响。
城市商业综合体的建筑设计涉及多个要素和特点，包括建筑外观、空间组织、功能布局、景观设计等多个方面。
1. 建筑外观设计：城市商业综合体作为城市的标志性建筑之一，其外观设计直接关系到城市形象的表达和商业综合体的品牌定位。
建筑外观的设计应当符合城市的整体风貌和规划要求，在表达商业综合体个性化的也应与周边建筑保持一定的和谐和统一。
2. 空间组织设计：城市商业综合体的空间组织应当体现多功能性和多层次性，具有合理的空间序列和流线设计，方便人们的流通和体验。
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一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析： B.项目分区：
� A区 �主要功能：办公、学校、零售 �总建筑面积：24500平方米 �层数：地上12层、地下3层 �高度：59.33米（最高点） � B区 �主要功能：办公、零售、美术馆 �总建筑面积：380000平方米 �层数：地上54层、地下6层 �高度：238.05米（最高点） � C区 �主要功能：住宅、办公、服务 �住宅规模：840单元，约2000人
2、空间体系
�交流空间 �露天广场舞台使用 背景 �制定详细营销推广 计划
3、营运措施
4、艺术文化 与休憩设施
�拥有大量的艺术文 化与休憩设施
一、城市级别商业综合体案例研究
D.案例综述：
交通体系
交流空间
露天广场舞台使用场景
大型商业综合体项目是现代生活不断进步的产物，它以科学、人性的商业规划为前 提，营运着新一代人群的消费及生活观念，在有限的项目体量中创作一个全新的生活新 城，代表前卫、高端，引领潮流、风范。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑 群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体 通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。
铜 锣 湾 业 态 组 合 及 布 局 定 位
三、商业综合体的招商运营
1、确定招商思路： 如确定以出售经营为主，租售并举以获取稳定、良好的投资回报为目标。 2、招商方式：
�传统租赁：按照市调分析和商业计划书的业态品类配比与布局建制相应的经营楼宇，测算好投入收 益及年度和月度租金租赁给符合要求的经营者。 加盟店：由经营者向品牌商户缴纳一定数额的加盟费（额度按各品牌而定），经营者即可获得 �代理 代理加盟店： 该品牌的使用权、货源由品牌商户以较高的价格折扣提供。 �商品代销：由经营者设立专柜，商户按一定的价格提供货源（价格根据货品而定），经营者将其商 品价格上浮，再放到专柜内出售，货品售出后与商户结算，上浮部分利润由经营者获得。 �保底分成：发展商制定一个合理的分层比例，确定最低的营业额度作为保底线，营业额高于保底线 按制定的比例分成，低于确定的营业额度不作分层的一种方法，将商铺租给商户使用。 �合作分成：合作分成即从营业额中提取一部分作为商场的回报（提取额度根据各行业而定），发展 商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。此方法风险由发展商与商户共同承担，使商家消除市场 的顾虑。 纯租金：发展商直接将商铺租赁给商户使用，收取固定的租金，商户自己经营，自担风险，但会使商 场缺乏统一经营、统一管理的形象。引申到市调与招商的作用
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析：
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析： C.商业中心三大创新理念：
� 三大创新理念：垂直花园城市、新都市生活、艺术文化城市
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析： C.商业中心三大创新理念：
① 垂直花园城市
� � 整合分散的土地 城市功能立体复合 � 超高层建筑 � 紧凑型街区 增加每个人的都市空间 绿意盎然的开放空间
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析：
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析：
� 区位 �东京都港区，毗邻： �皇宫 �新桥虎门商业街 �霞关的政府机关 �青山赤坂商业区 �麻布、广尾高档住宅街区 � 国际性的信息场 �外资企业、媒体、时尚 � 交通便捷 �地铁：日比谷线、南北线、 大江户线、千代田线。 � 城市功能丰富 �商业、文化、办公、住宅 � 项目意义 �都市中心区改造与创新 �引导街区的复兴 �激发都市中心的活力和魅力。
3、20世 纪80年 代 4、90年 代初至 今
北京国际 信托投资 公司大厦
中国国际 贸易中心
第二章：商业综合体开发策略研究
一、商业综合体市场调研：
1、项目所在城市及周边主要经济指标：
�项目所在城市的城市GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数； �人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况； �城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）； �统计年鉴（城市经济指标）总表； �周边环境、配套设施、在区域的商业概况、该区域人口状况、消费水平。
2、城市综合体的基本特征：
一、城市级别商业综合体案例研究
东京六本木新区 3、中外最具代表的城市综合体：
�东京六本木新区： 以办公大楼森大厦（MoriTower）为中 心、具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设 施，是一超大型符合性都会地区，划开了东京城市发展的宏 伟蓝图，为无数后人顶礼膜拜，世界游人争相参观，确立了 世界经典综合体地位。 �巴黎拉德芳斯： 城市综合体规划史上最成功例子，其规 划建设有着鲜明的特色，即彻底的人车分离交通规划体系、 重视功能分区和环境设计、富有特色的建筑等。
2、城市商圈状况分析：
�商圈结构组织； �商圈演变过程时间节点； �城市未来3-5的市政规划和商业规划。 �商圈内代表性企业及其与目标项目的实际距离； �项目周边交通组织、公交系统； �商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电器、步行街等）数量、租金水平。 �商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分3、城市商业个案分析： （选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街） �整体规模 �业态结构 �业态配比； �租金水平 �辅助及配套设施情况。 4、自身项目情况分析： 与政府谈判中土地出让条件 包括：拆迁、消防、人防、配套设施、市政能源配套、 地上地下障碍物等的约定。
巴黎拉德芳斯
�纽约洛克菲勒中心： 20世纪最伟大的都市计划之一， 由19栋建筑围塑出来的活动区城，对于公共空间的运 用开启了城市规划的新风貌，成为继华尔街之后的纽约 第二个市中心，也是又一个向世界输送经济能量的巨大 综合体。
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析： 项目概况： A. A.项目概况：
二、商业综合体的定位策划：
1、定位需满足的目标： A.符合城市整体发展要求， 符合政府控规要求
2、定位依据：
城市和区域市 场 城市化 发展
1 2 3
B.具有鲜明特色，体现项目 地段价值
定位依 据
城市和区域地 理环境 历史、 4 文化、 5 民俗、 6 民情 政府规划及功 能定位
C.符合市场要求，实现 整体开发与经营目标
城市级别商业综合体分析与 城市级别主题综合体
天奥朝阳
目录
第一章
城市综合体溯源与发展
第二章
商业综合体开发策略研究
第三章
商业综合体产品研究
第四章
商业综合体的盈利与资本运作
第一章：城市综合体溯源与发展
一、城市级别商业综合体案例研究
1、什么是城市级商业综合体： 城市级商业综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩 等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高 度集中的街区群体。
二、城市级别商业综合体的发展历史和各阶段特点
时间 1、20世 纪初
案例 北京东安 市场
功能 店铺、茶楼、饭馆、 杂耍场、戏院、棋社
特征 1、商业步行街是组织市场群体空间的主角。 2、建筑综合体早期的例证。 1、高低层结合、混合式布置。
2、20世 纪50年 代
北京民族 文化宫
展览、办公、图书馆、 2、建筑面积3万多平方米。 游戏、健身、剧场。 3、综合体的各功能间有一定的联系，且有相当的开放 性。 1、在垂直方向以叠合方式布置各类功能用房。 办公、公寓、旅馆、 餐厅 2、集中空调、自动消防报警系统。 3、我国对外开放初期建筑综合体典型的案例。 集办公、住宿、会议、 1、国内大城市相继建成了一批建筑综合体。 展览、购物和娱乐等 2、对城市的面貌影响显著。 多功能于一体
C. 推广定位： C.推广定位：
建立项目个性标签如案名、推广名、形象推广语等，并做好市场导入计划。
二、商业综合体的定位策划：
类别： 定位类别： 3、定位 经营业态功能定位： D. D.经营业态功能定位：
�经营业态功能定义 ：根据项目总平规划定义每块地的功能业态。 �经营业态功能比例 ：对各物业比例进行科学定位、并确定各业态功能面积及楼层位置。 �与现有项目的差异化： 从产品差异化方面突出项目设计特点，营造产品自身独特个性。
� �
② 新都市生活
� � 居住就近 “都市休养胜地” � 生活安全、舒适、丰富
③ 艺术文化城市
�融合 �艺术、知识 �复兴 �街区活力 �维也纳式艺术街区
一、城市级别商业综合体案例研究
D.项目整体特色与创新：
特色与创新
1、交通体系
特色与创新部分
�区内交通体系 �内部交通体系
内容