房地产市场及其运行规律1
不动产经营与管理重点整理
第四章房地产市场及其运行规律房地产市场的含义房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起,并就某宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排房地产市场分类按地域范围划分房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场按地域范围划分,是房地产市场划分的主要方式最常见的是按城市划分按房地产的用途和等级划分按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，如居住物业市场（普通住宅市场、别墅市场、公寓市场）、商业物业市场(写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场）、工业物业市场(标准工业厂房市场、高新技术产业市场、研究与发展用房市场）、特殊物业市场、土地市场按物业的档次或等级划分,如甲级写字楼、乙级写字楼按房地产交易形式划分从土地市场的角度,包括国有土地使用权出让子市场（土地一级市场)和转让子市场（土地二级市场）新建成的房地产交易，存在销售（含预售)、租赁（含预租）和抵押等子市场面向存量房屋的交易,则有租赁、抵押、保险等子市场按房地产购买者目的划分自用型市场投资型市场其他划分方式按产权特点划分，有完全产权交易市场和部分产权交易市场；商品房租售市场和公有房屋租售市场按进入时间顺序划分有一级市场（土地使用权出让市场)、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场(存量房地产交易市场);增量房市场、存量房市场；一手房市场、二手房市场。
房地产市场的特性房地产市场是房地产产权权益的交易市场房地产市场的交易对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益(或权利）而不是土地或物业本身地区性市场房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房地产市场是一个地区性市场要求高素质的专业顾问服务易于出现市场的不均衡和垄断房地产市场的功能配置存量房地产资源和利益显示房地产市场需求的变化指导供给以适应需求的变化房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调整过程能指导政府制订科学的土地供应计划引导需求适应供给条件的变化房地产市场的周期循环定义：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生(影响房地产的社会经济因素)原因：影响供需的主要因素,以金融因素的变动最为关键；市场信息不充分、从供需两个调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理因素；政策因素；制度因素;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势第五章房地产开发项目的可行性研究可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究,详细可行性研究,项目的评估和决策可行性研究的内容项目概况，开发项目用地的现状调查及动迁安置，市场分析和建设规模的确定，规划设计方案选择，资源供给，环境影响和环境保护,项目开发组织机构和管理费用研究，开发建设计划，项目经济及社会效益分析。
报告房地产市场销售周期分析
报告房地产市场销售周期分析房地产市场作为我国经济的重要组成部分，对于国内外投资者、开发商以及购房者来说，都具有重要意义。
了解房地产市场销售周期对于制定投资策略、预测市场走势以及购房决策具有重要的指导意义。
本报告将对房地产市场销售周期进行分析，以帮助各类参与者更好地理解市场运作的规律。
一、背景介绍房地产市场销售周期是指从开发商推出项目到最终售罄的整个时间周期。
销售周期的长短直接影响到房地产市场的供需关系、价格走势以及市场风险等方面。
因此，了解销售周期对于投资者和开发商来说至关重要。
二、销售周期的影响因素1. 供需关系：市场供需关系是决定销售周期长短的最主要因素之一。
当供大于求时，销售周期相对较长，反之则相对较短。
2. 土地开发周期：土地的开发、规划以及审批等环节也会影响销售周期。
一个高效的土地开发流程可以缩短销售周期。
3. 宏观调控政策：政府对于房地产市场调控的政策也会直接影响销售周期。
例如，限购、限贷等政策措施会导致销售周期延长。
4. 房地产企业集中度：市场上竞争激烈的房地产市场，由于企业众多，销售周期相对较长；而当市场上主导企业较少时，销售周期相对较短。
三、销售周期的影响1. 对投资者的影响：投资者可以通过分析销售周期预测未来市场走势，从而制定相应策略，降低投资风险。
2. 对开发商的影响：了解销售周期可以帮助开发商合理安排项目开发计划，优化销售策略，提高销售效果。
3. 对购房者的影响：购房者可以通过了解销售周期合理地选择购房时间，以获取更好的购房体验和投资回报。
四、案例分析以某城市的住宅项目为例，分析该项目的销售周期。
该项目共推出500套住宅，销售周期为12个月，销售方式采用抢购模式。
开发商通过一系列营销手段，吸引了大量客户参与抢购，最终在12个月内售罄。
五、结论与建议1. 销售周期的长短受多种因素的影响，供需关系、土地开发周期、宏观调控政策以及房地产企业集中度等都是起到关键作用的因素。
2. 投资者、开发商和购房者都应该重视销售周期的分析和预测，以帮助他们做出更明智的决策。
房地产基础知识笔记
第一章房地产归纳一、房地产基本含义：是指能满足人们从事生产、生活等活动，能在市场上依法进行交易的房和地的综合体。
拥有排它性。
二、房地产的特点：1、稀缺性（土地不能再生），2、不能搬动性（决定了它是地域性市场，不存在全国性市场，不存在全球性市场，不一样地域是不一样样的；决定了它是产品差异化的市场，不能够实现完好取代，不能够实现竞争）3、价值量大4、房地产使用期长5、拥有相互影响的特点（受通风、环境等）6、房地产受政策调控和限制（政府经过四种权益实现：管制权、收税权、征收权、充公权）。
三、房地产按用途的分类：1、居住所地产，分为住所、集体宿舍。
2、非居住所地产，又分为：A、商业房地产；B、办公房地产（办理公事的商务楼、写字楼、行政办楼）C、餐饮房地产（顾客用餐的酒楼、美食城、餐馆、快餐店等）D、酒店房地产（旅客住宿的旅店、饭店、酒店、酒店式公寓、度假村、酒店、招待所等）E、金融房地产（金融事务用的银行、存储所、信用社、信托、证券、保险企业、财务企业等）F、信息用房地产（信息产业的邮电、电讯部门）G、娱乐房地产（供人消遣的游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫场）H、工业和仓储房地产（厂房、库房）I、农业房地产（农地、农场、林场、牧场、果园）J、特别用途房地产（车站、机场、码头、医院、学校、教堂、寺庙、墓地）K、综合房地产（拥有上述2种用途的房地产）四、房地产按开发程度分类：1、生地：不拥有城市基础设施的土地，如荒地、农用地等2、毛地：拥有必然城市基础设施，但尚末达成房屋迁居补偿部署的土地。
3、熟地：拥有较完满的城市基础设施且土地平展，能直接在其进步行房屋建设的土地（七通一平）4、在建工程5、现房（含土地）五、房地产按可否产生收益分类：1、收益性房地产（能直接产生租借或其他经济收益的房地产）2、非收益性房地产（不能够直接产生经济收益的房地产，如高级个人宒邸、末开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等）如某套公寓目前尚末出租出去而闲置着，没直接产生收益，但仍属于收益性房地产。
物业经营管理必过提纲(第五章--房地产市场与市场分析)
第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念广义上的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式，狭义上的房地产市场是指当前潜在的房地产买者和卖者以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
房地产市场是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。
二、房地产市场的运行环境（一)社会环境包括人口数量及结构、家庭数量及结构、各地的风俗习惯、民族特点等。
（二）政治环境是投资者最敏感的问题。
（三）经济环境包括经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等.(四）金融环境（五）法律制度环境（六)技术环境(七)资源环境(八)国际环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量(一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等。
2、经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。
3、政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。
（二)影响房地产市场转变的社会经济力量包括金融业的发展、信息和通信技术水平的提高、生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁。
第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，需求数量与价格呈逆相关关系。
除了价格,还有以下因素会影响商品住宅的需求：收入的变化、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
二、房地产市场的供给供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线,供给数量与价格呈正相关关系.除了价格，还有以下因素会影响商品住宅的供求:房地产开发成本、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
第五章 工商业房地产市场的运行
(一)商业房地产类型
1．按照使用的直接性，分为直接用于商用 的房地产和间接用于商用或辅助的房地产。 直接用于商用的房地产一般就是指商业机构 进行经营办公活动的或是商品服务进行交易 的场所，如写字楼、商场、休闲娱乐中心等 的主建筑物部分，是用于直接容纳商业活动 的地方。 间接用于商用的房地产则是指所有商业房地 产中的主建筑物以外的部分，如广场、道路、 绿化地等等。
当期租金水平影响当期的净吸纳量和 竣工量，当期的净吸纳量和竣工量又 将影响当期空置率，当期空置率影响 下期的租金水平。这三者不断调整， 直至市场上租金水平不再变动，空置 率也保持在一个特定的水平上。这时， 市场达到均衡。 需要强调的是，工商业企业的发展对 房地产的引致需求是影响房地产吸纳 量和空置率的因素。而空置率和吸纳 率仅仅是影响未来租金的直接因素或 者投资者的直接决策依据，其背后的 经济发展状况才是未来租金水平的决 定因素。
(二)工业用地的特点
发展工业房地产需要有合理的用地规 划和土地分区，包括充足的占地面积、 使用便利的停车场、高效廉价的外部 运输措施等。
(二)工业用地的特点
1．对配套设施的依赖 2．对铁路运输的需求和依赖 3．对公路运输的需求和依赖 4．对水路运输的需求和依赖
接 开 发 区 凤凰一路
107国道
乙级写字楼
乙级写字楼一般具有良好的地理位 置，建筑物自然状况良好，建筑质 量达到有关建筑条例或规范的要求； 但建筑物的功能不是最先进的(有 功能陈旧因素影响)，有自然磨损 存在，收益能力低于新落成的同类 建筑物。
丙级写字楼市场
丙级写字楼市场中的物业已使用的年 限(楼龄)较长，建筑物在某些方面不能 满足新的建筑条例或规范的要求；建 筑物存在较明显的自然磨损和功能陈 旧，能满足新的建筑条例或规范的要 求；建筑物存在较明显的自然磨损和 功能陈旧，但仍能满足低收入租客的 需求并与其租金支付能力相适应；相 对于乙级写字楼市场，虽然租金较低， 但仍能保持一个合理的出租率。
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲课程编码：611063课程名称：房地产开发经营与管理英文名称：Real Estate Development and Management开课学期：6学时/学分：48/3 （其中实验学时：0）课程类型：专业教育课程选修课开课专业：土地资源管理专业选用教材：叶剑平主编：《房地产经营与管理》中国农业出版社2010主要参考书：刘洪玉主编：《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；北京：中国建筑工业出版社2008一、课程简介房地产业作为国民经济的支柱产业，已经愈发引起政府、投资者的广泛关注。
房地产开发经营与管理课程分为六章：主要介绍了房地产及房地产业的基本概念、房地产投资的特性及投资风险、如何应用经济学知识评价投资效益、房地产开发的程序及管理、房地产市场及房地产开发工程的可行性研究等内容。
该门课程综合性强，涉及管理学、经济学、建筑学等相关学科知识，学习该课程的目的是让学生了解并掌握房地产行业相关知识，并借助多学科理论及方法，解决房地产行业的实际问题。
Introduction to the courseTo be a pillar industry of the national economy, real estate industry has become increasingly causing attention of governments and investors. Rea I estate development and management curriculum is divided into six chapters, introduces the basic concepts of real estate and real estate, real estate investment characteristics and investment risks, and how to apply knowledge of economics to evaluate investment returns, procedures of real estate development and management, the real estate market and feasibility research of real estate development projects and so on. The course is very comprehensive, involves knowledge management, economics, architecture and other related disciplines.the main purpose of learning this course is to enable students to understand and master knowledge of the real estate industry, and solve practical problems in real estate industry with multi-disciplinary theories and methods.二、课程性质、目的与任务房地产开发经营与管理是土地资源管理专业的专业选修课,本门课程从理论和实际相结合的角度出发，全面系统地阐述了房地产开发经营与管理的基本理论和方法，详细分析了房地产投资与投资风险、房地产市场及其运行规律、房地产开发程序、房地产开发工程可行性研究、房地场金融、房地产开发工程管理、房地产市场营销以及物业管理等方面的问题。
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(新版)1、[试题]对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。
( )【答案】错误2、[试题]关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是( )。
A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】A【解析】本题考查的是市场交易指标。
吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。
在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
参见教材P43。
3、[试题]房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。
( )【答案】√【解析】本题考查的是房地产开发贷。
房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收人或房地产抵押贷款。
为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。
开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。
参见教材P302。
4、[试题]估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中( )是估价主体。
A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价师和估价机构【答案】D【解析】本题考查的是估价当事人。
估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。
其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。
参见教材P27。
市场周期的规律与应对
市场周期的规律与应对
市场的运行是有规律可循的，其中市场周期是一个非常重要的规律。
市场周期包括繁荣期、衰退期、萧条期和复苏期四个阶段。
在繁荣期，市场景气度高，企业业绩强劲，投资者信心增强，股票、房地产等资产价格上涨；衰退期则是景气度开始下滑，市场信心减弱，经济增长放缓；萧条期是市场最低迷的时期，企业倒闭、失业率上升；而复苏期则是市场开始走向好转，经济逐渐复苏。
在面对市场周期的不同阶段时，投资者和企业需要采取相应的应对策略。
首先，在繁荣期，投资者应保持理性，不随波逐流，避免过度投机；企业则应加大研发投入，提高产品质量，为衰退期积累实力。
其次，在衰退期，投资者应谨慎投资，控制风险，多元化投资组合；企业需要降低成本、提高效率，保证现金流稳定。
接着，萧条期对投资者和企业来说是一个严峻的考验，投资者应保持耐心，不轻易抛售资产；企业需要加强市场营销，谨慎扩张，精简成本。
最后，在复苏期，投资者和企业应抓住机遇，积极布局，在市场回暖时获得更多收益。
在市场周期中，政府也扮演着重要角色。
政府应通过宏观调控政策，引导市场运行，稳定经济增长。
在繁荣期，政府可以适当收紧政策，防止过度繁荣；在衰退期和萧条期，政府应加大投资，拉动需求，稳定市场信心；在复苏期，政府可以适当松绑政策，促进市场进一步复苏。
总的来说，市场周期是一个必然存在的规律，投资者、企业和政府都需要了解和应对市场周期的变化。
只有在不同阶段采取合适的策略和措施，才能应对市场的挑战，获得更好的投资回报和经济效益。
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❖ 4．供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同 档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判 别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
❖ 5．投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资 方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间 的动态协调关系。
房地产市场的需求： 一个特定时期，一个价格下，愿意且能够购买的房地产数量。 影响房地产需求量的因素： 该类房地产的价格、消费者收入及偏好、替代房地产的价格、 房地产价格的预期变动等
房地产的供给； 一个特定时期，一个价格下，房地产开发商愿意且能够提供的 房地产数量。
影响因素：房地产的价格、开发成本、建筑技术水平、替代房 地产的价格、房地产价格预期变动等
第二章
房地产市场及其 运行规律
第一节 房地产市场概述
市场概念
一种商品或劳务所有潜在购买者的需求总和 市场的容量=f(人口,购买能力,购买欲望) 构成市场的基本要素:商品,供给,需求,价格
一、房地产市场的概念
从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一 切交易途径和形式。
二 房地产市场的运行环境
=无穷大 完全富有弹性
房地产供给弹性
价格
S0
S1
S2
短期内,供给弹性为0,
数量
短期房地产的供给 价格
S1
价格
S1
S2
d2
d3
d d1 b
a
பைடு நூலகம்
c
b
d1
a
d2 数量
S3
e
f
长期房地产的供给
数量
影响房地产供求的因素
人口 就业及工资水平 利率及抵押贷款的条件 税率、土地利用的控制、租金水平控制 土地价格、建筑工人的工资、建筑材料的价格 建筑技术的变化 售价、租金水平、空置率
二、房地产市场的细分
按地域细分（房地产市场划分的主要方式）
按房地产用途划分
居住物业市场 商业物业市场 工业物业市场 土地市场
存量增量划分
一级市场 土地出让市场 二级市场 土地转让，新建商品房租售 三级市场 存量房地产的交易
❖ 交易的形式划分： 买卖市场，抵押市场，租赁市场
❖ 目标市场划分： 低档、中低档、中档、中高档、高档
三、房地产市场的影响因素
（一）影响房地产市场发展的社会经济因素
➢ 社会因素 ➢ 经济因素 ➢ 政策因素
（二）影响房地产市场转变的社会经济力量
➢ 金融业的发展 ➢ 信息、通讯技术水平的提高 ➢ 生产和工作方式的转变 ➢ 人文环境的变化 ➢ 自然环境的变化 ➢ 政治制度的变迁
第二节 房地产市场的供求关系
第三节 房地产市场结构
一 房地产市场的主要结构关系： （1）总量结构 （2）区域结构 （3）产品结构 （4）供求结构 （5）投资结构
❖ 1．总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售 之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。
❖ 2．区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发 育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产 市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的 差异。
供求均衡
价格 P1
供给曲线
需求曲线
Q1
数量
供求弹性
弹性是一个变量对于另一个变量的敏感性的度量 需求的价格弹性=需求量变化的百分比/价格变化的百分比。即 价格变化1％，需求量变化的百分之多少。 需求的收入弹性，供给的价格弹性，交叉价格弹性等等
＝1 单元弹性
弹 >1 富有弹性
性 分
<1缺乏弹性
类 =0完全缺乏弹性