西安高新控股财产权推介资料

中融国际信托有限公司 -西安高新区财产权信托项目 中融 中融方案简介
尊敬的投资人，感谢您选择中融信托： 中融国际信托有限公司是经中国银监会批准设立的金融机构，成立 于 1987 年。成立 20 多年来，中融信托始终致力于提升综合资产管理能力，在货 币市场、资本市场、金融衍生产品、房地产投资、风险投资等领域积累了丰 富经验。近年银信合作、私募股权投资、证券投资、房地产投资等业务快速 发展，为高端客户财富管理开拓了广泛的空间。2008 年至 2010 年，公司资产 管理规模分别为 708 亿元、1323 亿元、1799 亿元，居同行业前列；2010 年实 现净利润 6.95 亿元，创造了良好的经济效益和社会效益。中融信托拥有完善 的治理结构、良好的风控体系、严谨的合规管理、优秀的业务团队、强大的 盈利能力，努力实现合作伙伴、高端客户、员工和公司的多方共赢。
五、应收账款项目情况——富裕新农村建设 西安高新区富裕新农村建设项目是西安高新区 2009 年计划实施的重点工程之一， 项目 工程内容包括所涉及拆迁村庄村民的拆迁及公建设施建设。项目占地面积 375 亩用于鱼化 街办漳浒寨等 9 个村庄的相关市政设施建设。 西安高新区管委会决定开展新农村建设项目， 并委托其控股公司现高新控股公司采取委托代建的方式承接此项目。 该项目经西安市高新区管理委员会《关于西安高新区富裕新农村建设项目可行性研究 报告（立项）的批复》批准。 本项目位于西安市高新技术开发区北临科技路、经二十五路以东、经二十三路以西、鱼 斗路以北。项目选址土地性质为农村集体建设用地。项目总投包括市政设施建安工程费在 内合计 21.2 亿元。经高新控股提供进度说明并经管委会确认，截止目前该项目已经进展到 40%，本部分应收账款可以得到确认。
签署担保合同
受托人
缴纳认购款 资金 签署认购合同
担保人（西安高新区草堂基地科技产业发展
有限公司）
受益人
三、委托人基本情况——西安高新控股有限公司 （一）基本情况 西安高新控股有限公司成立于 2003 年 10 月 17 日， 注册资本为人民币 113,000 万元， 是由西安高新技术产业管理委员会和西安高新技术产业开发区科技投资服务中心出资设 立的公司。公司性质为国有企业，主要从事高新区的土地开发和市政配套、社区管理、环 境营造等基础设施配套建设等。 西安高新控股为西安高新区管委会和西安高新区科技投资服务中心合资成立的国有 企业，公司的经营范围包括城市基础设施建设、园区配套开发建设、写字楼开发经营、绿 化工程及市政工程维护等。 西安高新控股成立初属于政府融资平台性质，主要从事高新区的土地开发及市政配 套、社区管理、环境营造等基础设施配套建设等。2012 年 1 月 5 日起，经陕西省银监局批 准，西安高新控股有限公司转为一般公司类客户管理，正式退出平台类公司。
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的流动负债总额比例略有上升，原因主要是由公司应付账款及一年内到期的非流动负债增 加所致。 截止 2011 年末，西安高新控股有限公司没有短期借款，长期借款 54.6 亿元，共计占 总负债的 54.79%。公司总的资产负债率为 68.91%，负债结构相对合理。 （3）短期偿债能力分析
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（二）交易结构图
签署《西安高新区石庙新农村建设项目融资代建（BT） 合作协议》 、 《债权债务确认书》及《债权转让通知书》
委托人 （西安高新控股有 限公司 ）
签署信托合同 支付认购款
债务人（西安高新技术开发区管 理委员会）
签署三方债权 确认协议
二、信托要素及交易结构 （一）信托要素 � 信托规模：6 亿元（可分期） � 信托方式：西安高新控股有限公司以其对西安高新区管委会的应收账款信托给我 司成立财产权信托 � 信托类别：财产权信托 � 信托期限：24 个月，受托人有权根据项目进展决定是否延长 12 个月 � 资金用途： 融资方拟将我公司提供的信托资金用于西安高新区石庙新农村建设项 目 � 担保措施：西安高新区草堂基地科技产业发展有限公司将为西安高新控股回购未 实现的信托受益权提供连带责任保证
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一、项目背景 西安高新控股有限公司（以下简称“西安高新控股” ）于 2009 年承接了西安高新区管 委会的——西安高新区富裕新农村建设项目，总投资 212,010 万元。项目由西安高新控股 有限公司负责融资、投资、建设，后由西安高新区管委会予以回购。西安高新控股拟以对 应“富裕新农村项目”享有西安高新区管委会的应收账款分期信托给中融信托，成立中融 -西安高新区财产权信托，信托资金用于西安高新控股承接了西安高新区管委会的另一个 BT 项目——西安高新区石庙新农村建设项目，西安高新区管委会按合同约定支付回购款 作为还款来源，以实现该项目的信托受益权。 西安高新区管委会将出具财政资金安排文件，承诺优先以其财政收入和土地收入支 付到期债务，若仍不足支付的，由其督促安排资金向我司支付到期债务。西安高新控股 承诺如西安高新区管委会不能如期支付债务，则由西安高新控股回购本信托计划下受益 人享有的信托受益权，西安高新区草堂基地科技产业发展有限公司将为西安高新控股回 购未实现的信托受益权提供连带责任保证。
指标 流动比率 速动比率
西安高新控股有限公司短期偿债能力指标值 2011 年 2010 年
1.51 1.47 1.89 1.83
2009 年 2.11 2.04
从 2009 年到 2011 年，公司的流动比率、速动比率虽然有所下降，但是流动比率始终 保持在 1.5 以上，而速动比率则始终保持在 1.45 以上，说明公司的资产流动性较好，短 期偿债能力很强。 （4）长期偿债能力分析
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（二）经营状况 西安高新控股公司，获得银行金融支持，取得管委会大开发所需的资金，为建设世界 一流科技园区做出贡献。积极投身于加快高新区区域经济发展和完善高新区区域投资环境 的建设，以资本运作为手段，积极探索新领域。自成立伊始至今，致力于高新区的土地开 发、市政配套、社区管理、环境营造，完成了高新区新区、软件园及创业园 18 平方公里 的土地开发和基础设施配套建设，为西安高新区的区域经济发展做出了重要贡献。 截止 2012 年 6 月 30 日，高新控股已经发展成为总资产达 163 亿元，净资产达 49.5 亿元，产业涉足市政基础设施配套、区域服务业、高科技产业等多个领域，年销售收入超 过 5.47 亿元。 （三）财务状况 （1）资产状况分析 西安高新控股有限公司获得了西安高新区管委会的大力支持。近年来，西安高新控股 通过承接当地管委会基建工程使公司的资产规模不断扩张。西安高新控股的资产总额从 2009 年的 94.5 亿元增加到 2011 年的 144.7 亿元， 增长了 53.2%， 其中非流动资产从 2009 年的 61.8 亿元增加到 2011 年的 115.7 亿元，增长了 87.3%。 资产构成方面，近年来西安高新控股的资产以非流动资产为主，其中在建工程，投资 性房地产以及长期股权投资占总资产的比例较大。2009 年和 2010 年，西安高新控股的非 流动资产占总资产的比例为 65.36%和 75.72%。2011 年末，公司的非流动资产为 115.7 亿元，占总资产的比例为 79.92%，其中规模较大的是在建工程，规模是 84.9 亿元，主要 由”石庙新农村”BT 项目和“富裕新农村“BT 项目组成，因均为政府委托代建项目，收回 风险较小。 （2）负债状况分析 近年来，西安高新控股有限公司的负债规模呈现持续上升趋势，主要是由于最近国家 级科技园区三星科技园区从重庆迁西安，加大建设需求所致。从 2009 年的 59.7 亿元增加 至 2011 年的 99.7 亿元，增加了 67.1%。出现此现象的原因在于承接的政府委托代建项目 回款还未流入，预计从 2012 年底开始政府回款会陆续到账，缓解公司的负债压力。 从负债结构来看，相对于流动负债，公司的非流动负债占比更大。 2009 年到 2011 年 期间，融资方的非流动负债总额占总负债比例分别为 74.00%，81.28%和 80.59%。2011 年
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六、用款项目情况 西安高新区石庙新农村建设项目是西安高新区 2009 年计划实施的重点工程之一，项 目工程内容包括：所涉及拆迁村庄的拆迁及公建设施建设。项目占地 445 亩，主要涉及村 庄包括北等村等。 该项目经西安市高新区管理委员会《关于西安高新区石庙新农村建设项目可行性研究 报告（立项）的批复》 （批准字号）批准。本项目位于纬二十路以南、经三十八路以西、 纬二十八路以北、 经四十路以东， 项目选址土地性质为农村集体建设用地。 本项目占地 445 亩，项目总投资为 249,339 万元。
四、债务人基本情况——西安高新区管委会 （一）基本情况 西安高新区创建于 1991 年 6 月，位于西安市科研、文教单位相对集中的南郊。总规
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划面积达 97.7 平方公里，已完成 15 平方公里的开发建设。高新区距离咸阳国际机场 2.5 公里，距离西安火车站 8 公里，有 9 条国家高速在此交汇，具有很强的区位交通优势。区 内建设六个专业园区，四个大学园区和长安科技产业基地，形成“十园一基地”的产业发 展格局。西安高新区是我国西部地区人居环境最佳、社会和谐、最适宜兴业居住的区域。 区内有齐全配套的商务、商贸、餐饮、娱乐和文化设施，有设备先进的医院和全省知名的 学校，有多个国家康居示范小区，有 6 个大型主题公园，绿化养护总面积达到 240 万平方 米，总绿化覆盖率达到 40.68%。 （二）财政实力情况 从 2008 年到 2011 年，西安高新区管委会财政收入由 31.3 亿元增至 65.4 亿元，增加 了 108.7%；其中一般预算收入从 2008 年的 21.7 亿元增加至 2011 年的 47.1 亿元，增长 了 117.3%，税收收入从 17.5 亿元增加至 36.4 亿元，增加了 108.5%，非税收入从 4.2 亿 元增加到 10.7 亿元，增加了 153%。增幅均较大。 根据西安高新区财政局提供的地方政府债务余额与综合财力统计显示， 截止 2012 年 5 月，高新区负债合计 14.39 亿元，债务率 21.9%，债务相对合理。 西安高新区财政和债务情况均在合理范围内，承建的 BT 项目目前已完成 40%，政府 领导班子稳定、担保方西安高新技术产业开发区土地储备中心及西安高新区草堂基地科技 产业发展有限公司实力较强、信托项目的符合合规要求，政府具有履约意愿。