太原星河湾开盘报告
星河湾海怡半岛总结0912311(K改)
迅速将“6小时40亿”放大到极致， 顺利升级为“星河湾品质感动中 国”，为下阶段“载誉上海、荣 归广州”作有效铺垫。
“求变、创新”的宣传推广
推广线
报纸广告：通过创新的版式设计树立项目高端形象 电视广告：生动展现项目岛居生活的与众不同 新闻炒作：补充报纸、电视没法详细解说的其他卖点
报纸广告
推广线
为使“岛居”效果更强化，大量采用“竖1/2异型”，这在广州没见过。 本着“求变创新”的思路，一切皆为“画不惊人誓不休”让路。
构建“番禺商核”
一反常规“产品卖点先行”的推广思路。纵观整个推广期，以“品牌、 地块、平台”为主线，如打造奢侈品一样塑造星河湾的软性价值，完 全没有对产品硬性卖点的详细描述。即使在大规模的“珠三角巡展”
中，连户型图等基本资料都不具备。
品牌叠加
推广线
星河湾：善于利用单个项目的标榜动态， 叠加整个品牌的“航空母舰”
成交金额达25亿元 80天签约超20亿元
蝉联广州10月、11月份签约金额冠军
这样的业绩如何创造？
2009年8月8日，浦东星河湾创造日销40亿元的世 界纪录后，我们迅速制定了我们的营销策略：
战略上：风起浦东，横扫南中国 战术上：（1）无孔不入，一网打尽
（2）连续组合拳，层出不穷
推广线：如卖奢侈品一般的宣传推广 公关线：高密度公关活动构筑高端价值平台 拓展线：横跨全国的大范围客户拓展 营销线：精准的定价与营销策略 销售线：一支创造纪录的团队 团队线：精诚团结，共创辉煌
地产专家：这个成绩不仅仅是中国纪录，也是世界纪录…… 今日地产：相当于7亿美金的业绩，即便印美钞连续开印也需8小时……
大范围——除选择如“广日、南都” 重点媒体外，还有大量杂志，范围涉及《云中 往来》、《盛世》、《领袖》、《观点中国》、《房地产导刊》、《今日地产》、《尊 品》、《胡润》、《财富生活》、《生活元素》等十数种，进行新闻策动及专访达54种， 面向全国甚至海外，各种参与炒作报类广州本地的已达9种，范围涉及广州日报、南方都 市报、羊城晚报、新快报、信息时报、21世纪、时代周报、南方日报、。
房地产市场调研报告【三篇】
【导语】调研报告是整个调查⼯作，包括计划、实施、收集、整理等⼀系列过程的总结。
以下是整理的房地产市场调研报告，仅供参考！ 篇⼀ ⼀、背景介绍 从20xx年⾄今，房地产⾏业经历了萌芽、发展、壮⼤的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。
据不完全统计，xx市⽬前的房地产开发企业近千家，有项⽬企业预计300余个。
单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项⽬120余个，我们从税收这个⾓度就可以衡量出房地产业这⼏年的发展。
20xx年税收收⼊0.9亿，20xx年截⽌11⽉份，已增到12亿，房地产⾏业已占地⽅税收收⼊50%以上。
可以说，房地产⾏业已成为⼩店区⽀柱型产业，该⾏业的兴衰成败直接影响地⽅政府财政收⽀情况。
纵观200xx年-20xx年xx市房地产⾛势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价⼀直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不⼤。
在刚刚闭幕的上，关于对财税体制的改⾰，集体⼟地使⽤权的变化，以及房地产税的开征及推⼴，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产⽣⼀定影响。
我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，⽽对⾮普通住宅、商铺等⾼档住房或奢侈品房的价格将会下降。
⼆、影响房价的变动因素 ⼟地费⽤：⽬前这是重要组成部分。
政府是⼟地财政，财政中⼀⼤部分源于政府转让⼟地使⽤权的收⼊，也就是卖地，地价越⾼，⼟地成本越⼤，这部分成本都会转稼到消费者头上。
随着改⾰⼒度加⼤，中央对财税体制的改⾰，⼟地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民⽣的普通住宅的供应将会增⼤，也就是说未来房地产市场的改⾰⽅向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。
税⾦及费⽤：20xx年房地产企业的税负率7%左右，⽬前的税负率近13%。
拿⽬前销售不错的⾸开房地产来说，当年的销售收⼊过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平⽶房价增加535元。
20100302【太原】星河湾2010开盘前工作思路【一稿】
广告投放预算
媒体类型 户外 费用（万元） 200 所占 比例 9.10％
报纸
电视 杂志 网络 定向直投 分众传媒 电台 销售物料 SP活动 其它 合计
370
150 80 80 40 70 60 450 600 100 2200
16.82％
6.82％ 3.63％ 3.63％ 1.82％ 3.18％ 2.73％ 20.45％ 27.27％ 4.54％ 100％
省外——以魅力山西在外围制造影响力
4月，“魅力山西”第二轮活动，以“大 家山西”为主题，并在北京以“晋英家 谱征募活动”向全国吹响“晋英集合号 角”，征募重走晋商路参与者。
5月下，“魅力山西”第三轮活动，以“大爱 山西”为主题，在北京以“汶川两周年”为主 题，邀请在京，在沪的晋商参加公益山西籍书 画艺术家作品拍卖募捐活动。
及各大BBS网站上，进行活动新闻报道、品牌大稿发布、持续舆论传播及产品猜想。
客户会：发售白金5星酒店VIP卡，集聚客户。
7月---8月开盘热销期
目标：
随着成品实景公开，现场举办各类高端活动，吸引客户现场洽谈，进行摸排，实现开盘前第三 波蓄水，最终达到引爆开盘，并为第二次开盘进行升温。 渠道： SP:三地产品推介会、第二届中国星河湾大会、开盘盛典。 DS作业：内部认购、业内高管看房、媒体记者团看房、答谢酒会 户外：精装成品开盘信息告知，再次更换为开盘热销感恩回馈信息，滨河路及龙城大街路旗。 网络：各大网站产品硬广发布及开盘信息预告。 平面媒体：《山西晚报》\《山西日报》\《太原晚报》\《新晋商》\《太原楼市》\《东方航 空》产品硬广及开盘信息发布及开盘热销感恩回馈。 电视：《山西卫视》、《太原一台》（项目广告片，现场采盘）。 楼宇电视：《分众传媒》楼宇电视、高端场所、机场等项目VCR滚动播放。 电台广播：《太原交通台》产品卖点+开盘预告。
XXXX年太原万国城魔码整合策略暨行动计划
主题派对 每周1次
4月
5月
6月
12月
天籁·刘三姐
瑞典卡尔伯格 现代芭蕾舞团
& 挪威特隆赫姆
交响乐团
漂流季（野营 篝火、放灯）
长风文化商务区 马云、柳传志
山西省
远景论坛
宁高宁
低炭环保论坛
谈企业发展之道
彼得林奇 投资讲座
新年音乐会
山西首届国际
中印建交60年
马拉松系列活动 ZEE宝莱坞歌舞团表演
区域排他性，资源独有
方案2
独特科技标识
长风新区中央 当代建筑奇迹
区域核心
方案3
中央新区 智能公寓
方案4
中央新区 国际低碳公寓
方案5
十大科技 建筑世界舒适样板 恒温·恒湿·恒氧·微噪
SLOGAN
主推方案1
深呼吸，低碳长风
方案2
从此低碳
方案3
再见空调，再见暖器
方案4
抛弃空调 抛弃暖器
方案5
（后留下视频，上传网站；与《MOMA家》内容同步；集合出版《MOMA 建筑故事》，成为建筑初学者教科书籍）
我们要展示高超的技术、精选的用料，就需要业主懂得！
平台运作
通过资源互动……
“Moma家”俱乐部运作
带动太原甚至整个山西省的生活、事业、修为资源平台 分为私人派对、公共聚会、社会活动3类
项目又一强力价值点！
秀 这一次我们 的是生活
生活平台
事业平台
修为平台
旨在 为业主 整合更多高端品牌资源 提高生活质素
旨在 为业主 整合更多理财投资 商业交际等平台 如：商会
旨在 为业主 提升个人修养 承担社会责任 投身公益慈善等
为差异化星河湾 平台内容关键词：科技、人文、艺术、节能、环保、低碳等主题
星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士
星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士目前内地的大城市当中，生活圈子非常国际化的一群人具备无尽的购买潜力。
因此，星河湾在许多细节上都融入国际元素，来博得买家青睐。
据熟悉，星河湾的采购人员渗透至世界各地，包含园林的花草树木，与室内装修材料，许多都是从世界各地辗转而来。
星河湾的目的很简单，就是要营造一个国际社区的氛围。
为此，星河湾不惜血本，接待大批国际人士，其中包含新西兰等国原政要领事等等。
据透露，去年年底，仅接待欧洲商会的一次短期考察，广州星河湾便一掷千金，投入高达170万元。
相关于仅花几万或者者几十万元来搞一次活动的普通楼盘而言，星河湾堪称大手笔运作。
星河湾有自己的目标，即走出国门进行产品与品牌的双重营销，而其标志，便是日前与香港中原地产的合作。
今年，星河湾地产全国战略提速，推出太原星河湾、上海星河湾与广州星河湾七期。
加上目前正在运作的三大项目，六大项目将同时运作。
太原星河湾是星河湾地产在非一线城市中打造的首个项目。
在去年楼市低迷的2月份，星河湾地产以13.26亿元竞得太原龙城大街南侧1020亩地块。
估计该项目在今年下半年面市。
“太原项目比星河湾以往的任何一个项目都要精彩。
”梁上燕透露，太原星河湾的楼距超宽，达到六十米；环境一流，小区内有一个2万平方米的湿地公园。
尤为重要的是，星河湾进军太原，希望全面对接山西五千年的文明。
上海浦东星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。
距离陆家嘴大约8公里，直接同意2010展会辐射。
与其对街相望的是浦东图书馆新馆（在建）与浦东干部学院，轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路邻近，与该案距离约1公里。
只是，周边日常生活配套关于这一豪宅来讲，利好甚微，星河湾定位为一个高档住宅，内部就规划有学校、菜场等全方位的配套，结合由五星级酒店演化而来的“金钥匙家政服务”，丰富而私密的生活完全能够在园内解决。
上海浦东星河湾定位为豪宅产品，价格首先是周边楼盘所不能比拟的，从广州、北京的星河湾项目来看，产品的特殊性与高端程度，表达在选材、建造到装修等全系列的高端化，园林式的社区景观，甚至达到室内装修的精巧程度。
星河湾集团简介
星河湾集团介绍星河湾集团的前身“广州市宏宇集团股份有限公司”成立于1994年7月，1996年成为广州市第一家私营股份制企业集团。
星河湾集团是一家致力于营造高品质住宅、高品位生活平台的企业。
以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、建筑设计、物业管理、商业经营、生产制造以及教育事业等六大业务板块；旗下现有30余家子公司，现有员工超过5000人；始终秉承“舍得、用心、创新”的企业理念，努力成为受世人尊敬的企业。
公司自成立以来，始终坚持以产品品质为核心，并全程督控项目品质的企业经营管理模式；锤炼出一整套以高品质、精细化为特征，涵盖设计管理、质量控制和管理服务、多元协调的全程品质管理体系，培养了一支以品质追求为核心的高素质企业团队。
在房地产开发上，星河湾集团恪守品质信念，潜心执着于星河湾品质生活的营造，成为市场和业界认可并尊重的开发商。
集团属下的广州宏富房地产有限公司、广州番禺海怡房地产开发有限公司、上海浦东星河湾房地产开发有限公司、上海金色紫都房地产开发有限公司、北京富华园房地产开发有限公司、太原星河湾房地产开发有限公司、鄂尔多斯市星河湾房地产开发有限责任公司等七家房地产开发公司。
其中：【广州星河湾】位于广州市番禺区，占地面积1200亩，总建筑面积148万平方米，项目分八期建设，目前第六期已售罄，第七期“星河湾·盛荟”预计于2011年年中面市。
【北京星河湾】位于北京市朝阳区，占地面积511亩，总建筑面积60万平方米，目前项目整体销售已经进入尾声。
【浦东星河湾】位于上海市浦东区花木地块，占地面积约348亩，总建筑面积约50万平方米，第一期已售罄，第二期计划于2011年年中推出市场。
【上海星河湾】位于上海市闵行区，占地面积52.5万平方米，总建筑面积约100万平方米。
一期于2010年10月10日正式开盘。
【太原星河湾】位于太原市小店区，占地面积约1000亩，总建筑面积约200万平方米，已于2010年7月31日盛大开盘，以全实景体验形式对外销售。
太原星河湾-太原星河湾三号园住宅项目2012年成本预算
围墙工程(A.01.03.08.05) 康体设施工程(A.01.03.08.06) 室外零星设施工程(A.01.03.08.07) 游泳池设备工程(A.01.03.08.08) 其它园林景观工程(A.01.03.08.99) 建安返修工程(A.01.03.09) 建安零星工程(A.01.03.10) 工程相关费(A.01.04) 工程监理费(A.01.04.01) 检验检测费(A.01.04.02) 桩基检测(A.01.04.02.01) 沉降观测及基坑监测(A.01.04.02.02) 其他检测(A.01.04.02.99) 项目管理费(A.01.04.03) 咨询服务费(A.01.04.04) 造价咨询费(A.01.04.04.01) 其他咨询费（招标代理费等）(A.01.04.04.99) 小区基础设施工程(A.01.05) 供电工程(A.01.05.01) 供电工程(A.01.05.01.01) 供水工程(A.01.05.02) 供水工程(A.01.05.02.01) 供气工程(A.01.05.03) 供气工程(A.01.05.03.01) 供热工程(A.01.05.04) 供热工程(A.01.05.04.01) 道路排水工程(A.01.05.05) 园区内道路结构工程(A.01.05.05.01) 园区内道路排水工程(A.01.05.05.02) 中水工程(A.01.05.06) 中水工程(A.01.05.06.01) 其他基础设施工程(A.01.05.99) 公共配套设施工程(A.01.06) 水电气暖增容费(A.01.06.01) 人防易地建设费(A.01.06.02) 回迁房建筑安装工程费(A.01.06.03) 回迁房建安工程劳保基金(A.01.06.03.01) 回迁房岩土工程(A.01.06.03.02) 回迁房基础工程(A.01.06.03.03) 回迁房土建工程(A.01.06.03.04) 回迁房机电安装工程(A.01.06.03.05) 回迁房装修工程(A.01.06.03.06) 回迁房专业工程(A.01.06.03.07) 回迁房园林景观工程(A.01.06.03.08) 回迁房其它工程(A.01.06.03.99) 营销中心建筑安装工程费(A.01.06.04) 营销中心建安工程劳保基金(A.01.06.04.01) 营销中心岩土工程(A.01.06.04.02) 营销中心基础工程(A.01.06.04.03) 营销中心土建工程(A.01.06.04.04) 营销中心机电安装工程(A.01.06.04.05) 营销中心装修工程(A.01.06.04.06) 营销中心专业工程(A.01.06.04.07) 营销中心园林景观工程(A.01.06.04.08) 营销中心其它工程(A.01.06.04.99) 幼儿园建筑安装工程费(A.01.06.05) 幼儿园建安工程劳保基金(A.01.06.05.01) 幼儿园岩土工程(A.01.06.05.02) 幼儿园基础工程(A.01.06.05.03) 幼儿园土建工程(A.01.06.05.04) 幼儿园机电安装工程(A.01.06.05.05) 幼儿园装修工程(A.01.06.05.06)
星河湾集团介绍PPT
星河实验小学
北京市、朝阳区教委重点扶 持的公立学校。独特的教育理 念，先进的管理经验，雄厚的 师资力量和国内资深教育专家 顾问团队全面提升孩子学习能 力，使其充分体会到学习中的 乐趣。幽雅的环境和一流的生 活条件为孩子全方位缔造理想 中的求学胜地。
建筑设计
在产品设计上，星河湾集团拥有超过100人的专业设计团队，产品不断创新，以达到 建筑与环境的和谐统一。而内部的居室空间上，星河湾集团则注重在实用中流露着高 雅，表现的是一种彰显成功身份的品质。
在这些传奇的背后， 凝聚了星河湾对建筑艺术‚品质‛的追求， 展之本‛
倾力打造
建筑艺术品
在高新技术产业领域， ‚苹果‛是品质的代表， 在建筑界， 星河湾将产品打造成艺术品质的代表。
自有团队，打造建筑界的艺术品。
高贵典雅的立面，进口澳洲砂岩干挂工艺， 超过60种GRC预置线条装饰，管线隐蔽工 程，精确到2mm的施工精度„„成就传世 艺术精品。
国际残奥会主席菲利普克雷文留下亲笔感谢信
广州亚残会组委会授予 广州星河湾酒店的荣誉 证书
星河湾酒店接待各界名人
2008年3月，英超豪门切 尔西球队到访广州星河湾酒 店，召开发布会。
2010年3月，广州星河湾酒店 接待斯诺克天才巨星奥沙利文。
星河湾酒店接待各界名人
2011年7月，星河湾•海怡半岛酒店成为英超红军利物浦 “2011亚洲之旅” 广州站指定接待酒店。
星河湾德福双语幼儿园
让孩子站在国际起跑线 上。秉承国际化幼儿教育理 念，吸取当代教育精髓，以 前瞻型教育模式，运用生动、 自然的教学方法，打造高品 质、国际化、综合性的育儿 教育中心。星河湾双语幼儿 园设有国际班、双语班。园 内设有图书馆、涂鸦墙、感 官世界、电脑室、室外训练 区等，从全方位开启幼儿的 智力，一切为孩子的全面成 长。