荣宝斋项目产品项目策划实施方案
拍卖公司项目实施方案
拍卖公司项目实施方案一、项目背景。
随着经济的发展和社会的进步，拍卖行业在我国的发展越来越成熟，拍卖公司作为拍卖行业的重要组成部分，承担着拍卖物品的征集、评估、展示和拍卖等一系列工作。
为了提高拍卖公司的运营效率和服务水平，我们制定了拍卖公司项目实施方案，旨在优化拍卖流程，提升客户满意度，实现公司的可持续发展。
二、项目目标。
1. 提高拍卖公司的运营效率，缩短拍卖周期，提升拍卖效果；2. 优化拍卖流程，提升工作效率，降低运营成本；3. 提升客户满意度，增加客户黏性，拓展市场份额；4. 实现公司的可持续发展，提升品牌影响力和竞争力。
三、项目实施方案。
1. 优化拍卖流程。
通过引入先进的信息化技术，建立完善的拍卖管理系统，实现拍卖流程的全面数字化、自动化管理，包括拍卖物品征集、评估、展示、竞拍、结算等环节，提高工作效率，降低人力成本。
2. 提升客户服务水平。
建立健全的客户关系管理体系，对客户进行分类管理，制定个性化的服务方案，提供更加专业、便捷的服务，增加客户黏性，提升客户满意度。
3. 加强市场营销。
通过多种渠道开展市场推广活动，提升公司品牌知名度，扩大市场影响力，吸引更多的潜在客户，拓展市场份额。
4. 强化内部管理。
加强对员工的培训和管理，提升员工的专业素养和服务意识，构建高效的团队合作机制，提高工作效率，保障服务质量。
四、实施步骤。
1. 制定详细的项目实施计划，包括项目时间表、实施目标、责任部门、工作内容等，确保项目实施有条不紊、有序进行。
2. 开展拍卖管理系统的建设工作，包括系统需求分析、系统设计、系统开发、系统测试、系统上线等环节，确保系统稳定运行。
3. 开展客户关系管理体系的建设工作，包括客户分类、服务方案制定、客户服务流程优化等，提升客户服务水平。
4. 加强市场营销工作，包括制定市场推广计划、开展广告宣传、举办拍卖活动等，提升公司品牌知名度。
5. 加强内部管理工作，包括员工培训、团队建设、内部流程优化等，提高公司运营效率和服务质量。
2024年古董收藏品项目发展计划
古董收藏品项目发展计划目录概论 (4)一、风险应对评估 (4)(一)、政策风险分析 (4)(二)、社会风险分析 (4)(三)、市场风险分析 (5)(四)、资金风险分析 (5)(五)、技术风险分析 (5)(六)、财务风险分析 (5)(七)、管理风险分析 (6)(八)、其它风险分析 (6)二、后期运营与管理 (6)(一)、古董收藏品项目运营管理机制 (6)(二)、人员培训与知识转移 (7)(三)、设备维护与保养 (8)(四)、定期检查与评估 (8)三、工程设计说明 (9)(一)、建筑工程设计原则 (9)(二)、古董收藏品项目工程建设标准规范 (9)(三)、古董收藏品项目总平面设计要求 (9)(四)、建筑设计规范和标准 (10)(五)、土建工程设计年限及安全等级 (10)(六)、建筑工程设计总体要求 (10)四、古董收藏品项目概论 (10)(一)、创新计划及古董收藏品项目性质 (10)(二)、主管单位与古董收藏品项目执行方 (11)(三)、战略协作伙伴 (12)(四)、古董收藏品项目提出背景和合理性 (13)(五)、古董收藏品项目选址和土地综合评估 (14)(六)、土木工程建设目标 (15)(七)、设备采购计划 (15)(八)、产品规划与开发方案 (16)(九)、原材料供应保障 (16)(十)、古董收藏品项目能源消耗分析 (17)(十一)、环境保护 (18)(十二)、古董收藏品项目进度规划与执行 (19)(十三)、经济效益分析与投资预估 (19)(十四)、报告详解与解释 (20)五、科技创新与研发 (21)(一)、科技创新战略规划 (21)(二)、研发团队建设 (22)(三)、知识产权保护机制 (24)(四)、技术引进与应用 (25)六、人员培训与发展 (26)(一)、培训需求分析 (26)(二)、培训计划制定 (27)(三)、培训执行与评估 (28)(四)、员工职业发展规划 (30)七、质量管理与监督 (31)(一)、质量管理原则 (31)(二)、质量控制措施 (33)(三)、监督与评估机制 (34)(四)、持续改进与反馈 (36)八、古董收藏品项目落地与推广 (39)(一)、古董收藏品项目推广计划 (39)(二)、地方政府支持与合作 (40)(三)、市场推广与品牌建设 (41)(四)、社会参与与共享机制 (42)九、合规与风险管理 (42)(一)、法律法规合规体系 (42)(二)、内部控制与风险评估 (43)(三)、合规培训与执行 (44)(四)、合规监测与修正机制 (46)十、市场营销与品牌推广 (48)(一)、市场调研与定位 (48)(二)、营销策略与推广计划 (49)(三)、客户关系管理 (50)(四)、品牌建设与维护 (52)十一、员工福利与团队建设 (54)(一)、员工福利政策制定 (54)(二)、团队建设活动规划 (55)(三)、员工关怀与激励措施 (55)(四)、团队文化与价值观塑造 (57)概论在快速变化的商业世界中，古董收藏品企业要想保持竞争力和持续增长，就必须进行战略层面的思考和规划。
藏品运营策划方案模板
藏品运营策划方案模板一、项目概述1.1 项目背景藏品运营是指对珍稀、独特的艺术品、古董、文物等进行管理、推广和销售的活动。
随着人们对传统文化的重视和收藏投资的增长，藏品运营成为了一个新兴的行业。
通过专业的运营策划，可以帮助藏品收藏者和投资者更好地了解藏品价值和市场趋势，提升藏品的品牌价值和市场竞争力。
1.2 项目目标本项目旨在为藏品收藏者和投资者提供一站式的运营服务，包括藏品鉴定、保管、展览、销售和投资咨询等。
通过专业的运营策划，帮助藏品实现更好的保值增值，增加投资回报率。
1.3 项目内容本项目主要包括以下内容：（1）藏品鉴定：对藏品进行专业鉴定，评估其真伪、价值和市场前景。
（2）藏品保管：提供安全、专业的藏品保管服务，保障藏品的安全和完好。
（3）藏品展览：举办藏品展览，向公众展示精品藏品，提高藏品的知名度和价值。
（4）藏品销售：通过线上线下的渠道进行藏品销售，满足藏品收藏者和投资者的需求。
（5）投资咨询：为投资者提供专业的藏品投资咨询服务，帮助其进行投资决策。
1.4 项目特色本项目的特色主要包括：（1）专业化：拥有一支专业的鉴定团队和运营团队，保障藏品的专业运营。
（2）全面性：提供一站式的运营服务，覆盖藏品的鉴定、保管、展览、销售和投资咨询等方面。
（3）安全性：独立的藏品保管空间，确保藏品的安全和完好。
（4）专业性：与各大艺术品交易中心和拍卖行建立合作关系，为藏品的销售和投资提供更多选择。
二、运营模式2.1 藏品鉴定（1）团队建设：建立专业的鉴定团队，包括文物鉴定专家、艺术品鉴定师、古董鉴定师等。
（2）鉴定流程：建立系统的鉴定流程，包括藏品资料收集、实物检验、资料分析、鉴定报告等环节。
（3）鉴定报告：提供专业的鉴定报告，包括鉴定结论、鉴定依据、鉴定结论等内容。
2.2 藏品保管（1）保管空间：租赁或建设专业的藏品保管空间，保障藏品的安全和完好。
（2）保管服务：提供24小时的监控和保护服务，确保藏品受到良好的保护。
某地产项目产品策划报告(doc 28页)
某地产项目产品策划报告(doc 28页)淄博荣宝斋项目产品策划报告广州凌峻房地产咨询有限公司2003年4月位予以系统的阐释，从而有效地促进销售，实现项目的商业价值，从专业的角度体现了营销的本来面目。
目录一、项目产品策划的三大原则二、竞争策略三、构筑核心竞争力四、项目产品开发理念思路五、建筑平面设计思路六、交通组织七、公共空间八、停车场九、景观设计十、照明设计十一、建筑风格十二、产品物业类型的发展模式十三、SOHO商务公寓具体操作模式一、项目产品策划的四大原则1、以销售为导向原则荣宝斋项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。
基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产品。
2、快速销售原则根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。
在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。
3、强强联合的原则在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。
4、构筑“荣宝斋”的品牌平台原则良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“荣宝斋”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。
二、竞争策略1、竞争策略选择1.1 竞争策略类型：1.1.1价格竞争策略：以低于竞争者的价格赢得市场。
1.1.2差异化竞争策略：顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。
1.1.3全面领先竞争策略：即以我为主，开发理念先进、产品精良、价格合理的产品，从而取得全面领先的市场地位。
结论：本项目选择全面领先竞争策略。
为保证全面领先，必须构建他人不可模仿与超越的“核心竞争力”，才可以立足市场，并在竞争中占据有利的地位。
古董展厅销售方案策划
一、方案背景随着我国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，古董收藏市场逐渐火热。
为了满足市场需求，提升品牌形象，拓宽销售渠道，我们特制定本古董展厅销售方案。
二、目标与定位1. 目标：- 提升品牌知名度和美誉度。
- 拓展销售渠道，增加销售业绩。
- 满足古董爱好者的需求，提供专业、优质的古董收藏体验。
2. 定位：- 打造高端、专业的古董展厅。
- 集古董展示、销售、鉴定、修复、收藏于一体的综合性平台。
- 塑造独具特色的古董文化氛围。
三、销售策略1. 产品策略：- 严格筛选古董，确保其历史价值、艺术价值和收藏价值。
- 涵盖瓷器、书画、玉器、青铜器等多个品类。
- 定期推出限量版古董，增加收藏价值。
2. 价格策略：- 采用市场调研，结合古董的稀有程度、历史价值等因素，制定合理的价格。
- 实施分级定价，满足不同消费群体的需求。
- 提供分期付款、优惠折扣等优惠政策。
3. 推广策略：- 利用网络平台、社交媒体、户外广告等多种渠道进行宣传。
- 邀请知名专家、学者进行讲座，提升展厅文化内涵。
- 举办古董鉴定、拍卖等活动，吸引消费者关注。
4. 服务策略：- 提供专业鉴定、修复、保养等服务。
- 设立客户投诉处理机制，确保客户满意度。
- 建立会员制度，为会员提供专属优惠和服务。
四、营销活动1. 开业庆典：- 举办盛大的开业庆典活动，邀请知名人士、媒体参与。
- 开展限时折扣、赠品等活动，吸引消费者关注。
2. 主题展览：- 定期举办不同主题的古董展览，如“明清瓷器展”、“古代书画展”等。
- 邀请专家进行讲解，提升展览的文化价值。
3. 古董鉴定日：- 定期举办古董鉴定日活动，邀请专业鉴定师现场鉴定。
- 为消费者提供免费咨询服务，解答古董收藏相关问题。
4. 跨界合作：- 与金融机构、拍卖行等机构合作，拓宽销售渠道。
- 联合举办古董拍卖会，提升品牌影响力。
五、预期效果通过本销售方案的实施，我们期望在短时间内实现以下目标：- 品牌知名度显著提升。
荣宝斋项目整体发展战略暨营销推广方案
荣宝斋项目整体发展战略暨营销推广方案广州凌峻房地产咨询有限公司2003年6月目录第一部分荣宝斋大厦整体发展战略及产品力提升方案一、荣宝斋大厦整体策划目标二、荣宝斋大厦开发定位三、荣宝斋大厦整体发展四大原则四、荣宝斋大厦整体竞争策略五、项目消费群定位分析六、销售力的深入整合与提升第二部分荣宝斋大厦营销推广计划一、销售目标二、十大推销原则三、推广阶段划分四、推广阶段划分表五、各阶段推广策略前言通过对项目的接触及对其竞争区域市场的调查，我们发现与这些竞争产品相比，本案目前具有比较明显的优势。
一方面，市委领导比较关注本项目；另一方面，本项目将要建设成为淄博城市形象的代表作。
因此，如何让项目在竞争中强势入市、一炮打红，如何让发展商及产品的品牌、形象和淄博城市标志物业形象同时搭建和树立起来，这是我们需要认真去做、去解决的。
因此，我们在进行本项目的营销策划时，策划思路的出发点不仅仅是立足于荣宝斋大厦项目本身，而是立足于淄博城市建设发展战略的高度来考虑。
这样一来就可以使项目与淄博城市共同发展，相互依存。
鉴于此，本案将以创造项目的全程销售力为核心，多角度对项目进行全方位地阐述，力争全面、务实地解析整个项目，最大力度地推动项目的全面销售成功。
在策划思路中，我们希望能够整合项目目前拥有的各种优势资源，力求树立荣宝斋项目的独特的个性和鲜明市场形象，提高项目整体的核心竞争能力。
根据本项目的具体情况，我司用创新、实效的专业态度，通过认真细致的研究分析，拟提出以下营销推广方案。
第一部分荣宝斋大厦整体发展战略一、荣宝斋大厦整体策划目标1、荣宝斋大厦是淄博城市功能的补充淄博以“建设经济强市、文化大市、绿色城市”实施的“扩城战略”将成为鲁中地区名牌产品集散地，成为国际知名品牌和国内知名品牌的鲁中地区的大本营。
而作为淄博CBD的张店区却缺乏能够代表淄博城市形象标志物业，这与国际接轨的标准十分不相称。
荣宝斋的进驻是响应淄博市提出建设“文化大市”战略“请进来”的结果。
荣宝斋画展策划方案
荣宝斋画展策划方案一、背景介绍荣宝斋是中国传统文化艺术的代表性品牌之一，以收藏、研究、鉴赏和经营中国书画、玉器、陶瓷、古玩等为主要业务的综合性文化公司。
荣宝斋一直致力于推广中国传统文化和艺术品，促进中国艺术行业的发展。
为进一步宣传和推广中国传统文化艺术品，荣宝斋拟举办一次画展，集中展示中国古代名家、现代著名画家的绘画作品，展示中国传统文化艺术的优秀的传统和精髓。
二、展览时间和地点展览时间：2022年1月1日至2022年1月7日。
展览地点：北京市朝阳区三里屯。
三、策划目标1. 宣传和推广荣宝斋品牌此次画展是荣宝斋推广品牌的重要活动之一，旨在让更多的人了解荣宝斋，促进广大人民群众对中国传统文化和艺术品的认知和了解，提高荣宝斋品牌知名度和美誉度。
2. 展示中国传统艺术文化通过展览中国古代名家、现代著名画家的绘画作品，让观众更深入地了解中国传统艺术文化，领略中国传统文化艺术的内涵和精髓，增强中国文化和传统艺术的认知和理解。
3. 增加荣宝斋的销售收入展览期间，荣宝斋将有专门的销售区域，展示和销售中国书画、玉器、陶瓷、古玩等文化艺术品。
同时，荣宝斋将提供展品的赏析和鉴定服务，为广大消费者提供高品质、高水平的文化艺术品消费体验。
四、策划内容1. 展品准备荣宝斋将从自己的珍藏库中选出数十件珍贵的文化艺术品作为展品，包括中国古代名家的绘画作品、现代著名画家的作品、玉石、文玩等，展示中国文化艺术的多样性和内涵。
同时，荣宝斋将与一些著名的画家合作，特别邀请他们创作一些与主题相关的绘画作品，让展览更加生动、丰富。
2. 布展策划布展设计和策划是展览的重要环节，要让展区的整体氛围与主题匹配，注重视觉效果，创造独特的展览氛围。
首先，荣宝斋将选择一个适当的展览场地，为展品的布展提供充足的空间和合适的环境。
其次，荣宝斋将邀请专业的展览设计师和布展人员，根据展览主题，设计和布置展览区，呈现最佳的视觉效果。
3. 协同推广荣宝斋将通过各种渠道进行宣传和推广，以提高展览的知名度和影响力。
文玩项目策划方案
文玩项目策划方案一、项目背景。
文玩是中国传统文化的重要组成部分，具有丰富的历史文化内涵和艺术价值。
随着人们生活水平的提高和文化自信的增强，文玩市场逐渐兴起，成为了一种热门的文化消费品。
因此，开展文玩项目具有重要的现实意义和市场潜力。
二、项目定位。
本文玩项目旨在挖掘和传承中国传统文化，推广文玩艺术，提升人们对传统文化的认知和喜爱度，同时也希望通过文玩项目的开展，为相关产业的发展提供新的动力和机遇。
三、项目内容。
1. 文玩展览，通过举办文玩展览，展示各类文玩艺术品，包括玉器、瓷器、书画、古籍等，让人们了解和欣赏传统文化的魅力。
2. 文玩交流，组织文玩爱好者和收藏家进行交流活动，分享收藏心得和文玩鉴赏技巧，促进文玩市场的健康发展。
3. 文玩拍卖，举办文玩拍卖会，促进文玩市场的繁荣，提升文玩艺术品的价值和知名度。
4. 文玩教育，开设文玩艺术培训班，传授文玩鉴赏知识和技巧，培养更多的文玩爱好者和专业人才。
5. 文玩旅游，设计文玩主题旅游线路，结合文化、历史和自然景观，吸引游客前来体验文玩之乐。
四、项目特色。
1. 传统文化，本项目以传统文化为核心，致力于传承和弘扬中国传统文化，展示文玩艺术品的独特魅力。
2. 艺术鉴赏，通过举办展览、交流和拍卖等活动，提升人们对文玩艺术品的鉴赏能力和审美水平。
3. 教育培训，开设文玩艺术培训班，为爱好者和专业人士提供学习和交流的平台，促进文玩市场的健康发展。
4. 旅游体验，设计文玩主题旅游线路，结合文化、历史和自然景观，为游客提供丰富多彩的文玩体验。
五、项目推广。
1. 媒体宣传，通过电视、广播、报纸、杂志等媒体，进行项目宣传报道，提升项目知名度和美誉度。
2. 网络推广，利用互联网平台，进行项目宣传推广，包括建立官方网站、开展社交媒体营销等。
3. 合作交流，与相关机构、企业和组织进行合作交流，共同推动文玩项目的开展和发展。
4. 活动策划，组织各类文玩活动，吸引人气和关注度，提升项目的影响力和市场竞争力。
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荣宝斋项目产品策划报告一、项目产品策划的四大原则1、以销售为导向原则荣宝斋项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。
基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产品。
2、快速销售原则根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。
在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。
3、强强联合的原则在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。
4、构筑“荣宝斋”的品牌平台原则良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“荣宝斋”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。
二、竞争策略1、竞争策略选择1.1 竞争策略类型：1.1.1价格竞争策略：以低于竞争者的价格赢得市场。
1.1.2差异化竞争策略：顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。
1.1.3全面领先竞争策略：即以我为主，开发理念先进、产品精良、价格合理的产品，从而取得全面领先的市场地位。
结论：本项目选择全面领先竞争策略。
为保证全面领先，必须构建他人不可模仿与超越的“核心竞争力”，才可以立足市场，并在竞争中占据有利的地位。
三、构筑核心竞争力基本思考点:1、构筑他人不可模仿和超越的核心竞争优势;2、传统的SWOT分析只能找到市场粗略位置，无法找到项目的核心竞争力，在此我们采取核心竞争价值分析核心竞争力的实现:1、荣宝斋代表着权威、专业、高品质、是信心的保证。
2、荣宝斋品牌文化为产品构建核心“荣宝斋”已经是一个非常悠久的老字号品牌。
它最能够直接地给予人们联想到的纯文化类——古玩，字画等。
对于荣宝斋品牌的理解仅仅只是局限于一个狭义上的文化。
如何将常人认同荣宝斋品牌狭义文化进行拓展与创新，与项目产品形态进行有效地对接，包容现代的新文化，形成项目产品形态在市场上的独创性与不可模仿性。
3、地段优势最大化项目的核心优势正是显而易见的地段优势。
地段优势也恰恰是竞争对手无法模仿与复制的。
因此，将地段优势进行最大化，在项目的产品规划与销售中真正将地段价值进行升华，达到地段商业价值最大化的最终目的。
4、产品形态独特化项目的独特买点是以项目的地段为基础，在此基础上，结合当地市场进行产品的规划设计，形成了“人无我有，人有我新”的局面。
寻找当前市场的空白点，做符合市场需求同时又在市场上畅销的产品。
在对于项目的独特买点的设计中，必须要结合地段优势从投资角度来进行考虑，这是项目独特卖点考虑重点。
正是投资型物业，这才是吸引人们最基本也是最核心的利益点，因为从市目前的状况来看，潜在买家对营业房的需求尚处于上升状态，市场对可以销售的营业房特别是黄金路段营业房的需求十分旺盛，人们对共青团路段的营业房十分看好，有很强的投资购买欲望，不少的经营者和投资者正伺机购买。
四、项目产品开发理念思路开发理念=核心竞争力+与消费者取得共鸣核心竞争力：必须是别人不可模仿和不可超越的。
与消费者取得共鸣：必须是针对目标消费群的潜在投资心理为出发点，同时引导投资消费。
项目的开发理念源于市场，体现在引导市场需求，是源于对“体验经济”下商业形态变迁的深刻思考。
设计项目开发理念的核心在于确立项目核心竞争优势，在竞争化社会，只有不断推出新，独树一帜，避免产品同质化，项目才能找到生存之道。
因此，荣宝斋项目的开发理念为：CBD上具有独特文化魅力与标识的地标物业理念阐释：项目正是位于的CBD上的核心地段。
拥有了独一无二的核心优势，不仅仅是如此，在文化强市的背景下，项目以高档次、高水准、高起点横空出世将成为CBD上当只无愧的地标志物业。
项目具备了成为地标物业的两个因素：第一，建筑设计的独特性。
从目前产品的概念规划来看，项目的产品设计将力求打造成为一流国际型的建筑造型，项目从建筑形象上能够独树一帜。
正是由于在这一地段上，周边的配套设施非常完善与成熟。
随着本地段新商圈的形成，构筑了的CBD（中央商务区）。
而项目恰恰是位于CBD的标志性地段，将成为地段上的形象所在。
第二个方面，荣宝斋品牌文化的导入，创造了乃至齐鲁地区文化地产的新模式，形成了新一轮地产新思维的聚焦，赋予项目鲜明的时尚的现代文化涵，能够真正地丰富产品形象涵，从建筑视觉冲击上能够给予视觉的震撼，同时，它不仅仅是一个建筑混凝土的建筑物，而是富有文化涵，成为ＣＢＤ上的文化代名词。
荣宝斋项目不仅仅是将文化与商业进行有机的结合；同时，它更是一种文化的创新与变革，引领一种新文化潮流，成为一种新的文化支撑点，它也是以后项目进行推广时的参考依据。
可以想象，荣宝斋项目的出现，为地产带来了一场文化地产的裂变。
也正是如此，荣宝斋项目正以一种不可思义的文化地产方式来彻底地征服人。
五、建筑平面设计思路一）建筑平面设计原则一个成熟的商业区的形成决非一朝一夕可以形成的，需要机遇与时间的配合，这一点对于大多数开发商来说都是不具备也无法改变的。
因此，我们应该更多地考虑项目自身的规划设计，使项目的规划能够很好地融合到整体规划中，在特定的商业环境中缔造出项目的竞争优势，这才是开发商业物业的制胜之道。
本项目地处当地最繁华的商业地带，本身已经具备了开发商业物业的条件，因此，在进行整体规划时，要考虑几方面的问题，包括：⏹区域功能规划，必须对项目所在区域的功能定位有深刻的理解，并能把握项目所在地段未来规划变动的脉搏，特别要对项目所在地段商业功能规划有清晰的概念。
项目所在的区域是的CBD区域，它成为CBD核心圈的一个重要组成部分。
⏹交通功能规划，对城市交通状况及城市发展态势做出明确的判断，掌握住城市居民消费流向的规律。
它属于CBD区域，但它所服务的不仅仅是CBD的人群，而是高层面的消费群体。
⏹要有一定的前瞻性，要适应未来商业市场发展的需要。
项目的设计，既保证产品的畅销性，同时更需要产品的前瞻性，引领市场。
二）建筑平面功能分布建筑的平面设计其目的是获得一个理想的商业销售平面，满足商业活动的要求。
在结合前期与发展商进行良好沟通的基础上，建议项目总层高为17层，具体各楼层功能分布规划如下：1）1—5层为商场部分；其中1—3层为名店城4层为文化艺术名城5层为荣宝斋办公自留部分6层为转换层，为空中会所，作为本楼宇的配套设施部分。
2）7—17—21层为SOH0公寓3）地下为负一、二层设计为停车库。
其中负一层可以将一部分作为商场的销售面积。
三）建筑平面布局思路1、商场部分在对于项目建筑平面布局集合今后经营的商店群与空间的组合，各种相互联系的空间不是简单的沿着已有的街道延伸，而是通过规划设计使之成为自身形成的新的平面模式，并结合项目的地段与城市道路结构等条件。
1）十字放射性布局在项目整体平面布局上我们建议在采用中心围合的整体规划思路。
通过与中庭广场连接的通道，形成放射状通道的处理，使得共青团西路成为项目的主体线，使前沿营业房呈对称格局。
这样就可以充分利用周边原有商场带来的客流量提升自身的商业价值，促进项目的营业房的销售。
在放射状的规划设计中，步行人流流线明确，既能够合理地将人流引入到商场中，而且要在部合理组织人流，让购物者满意，同时有要让经营者获得效益，最大限度让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能够达到最佳效果。
从项目的本身来看，放射性的通道的长度不超过50米，将是最理想的组织人流的距离。
2）通道的处理研究表明，当商场人均空间为4m2时，每位步行者可以在各个方向自由活动，当商场人均空间减至2m2时，步行者将会对周围的人持警戒状态，而当商场人均空间减至1.5m2时，步行者之间就会容易产生逆行的冲突。
因此，在研究营业房间隔策略时要充分考虑到这些因素。
建议室步行街部主要通道宽2—3米左右。
商场整体面积与商场部分的公摊面积、通道面积与的比例为1：0.4。
也就是说，项目商场部分的实用率初步规划为60%，其中，公摊面积包括了电机房、通道、电梯井等公共面积。
3）商铺面积配比建议在服从项目总体规划布局的原则下，商场一层的外围部分全部做成“复式”的两层商铺，尽量多做临街的商铺。
“复式”商铺面积开间与进深的比例为1：3，即商铺位的开间为4.5米左右，进深为13米左右。
首层空间为面向道路开门（临街商铺），二层空间向商场开门。
因此，“复式”商铺将有两个人流的出入口，既可以从临街的入口进入，也可以兼顾二楼人流，形成了了循环的人流。
六、交通组织从严格意义上认为，项目的1—5层都应该是作为一个统一整体来考虑。
特别是交通组织方面。
除了平面的交通组织外，项目的1—5层的垂直结构形式，需要处理中心化空间和线性空间，也就是中庭空间和步行街（平面布局）之间的结构形式。
步行街与中庭广场的交叉出现能够使公共空间变得生动，而且各层能够共享中庭。
一）垂直交通组织对于本项目来说，引导人流垂直向上运动是成功的关键，在设计上，需要从下面几个方面进行考虑：1、利用中庭广场的功能与作用中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间的序列的高潮，这里人流集中，流量大，最可能鼓励层间运动。
但是，要引导购物者做他们实际上并不想做的事情并不容易。
如果通过适当的功能安排，将购物者向上运动处理成一个有目的的过程，能够大大提高上部空间的吸引力。
购物者为了观赏中庭空间和参与其中的公共表演活动，也会上到更高的楼层。
2、中庭空间的造型与空间的交流中庭空间的造型非常重要。
例如，圆形中庭广场利于开展公共表演活动，围绕中庭的座椅给共享和参与中庭的活动提供了方便。
同时，在任何一层能够看到其他层具有吸引力的活动与景观，也会大大促进购物者在层与层之间的运动。
3、从不同层面上吸引人流一般来说，说服人从上往下走比说服人从下往上走要容易得多。
从项目本身功能规划设计来看：项目本身具有5层商场的设计，在对于提升商场人流方面，主要通过室的电梯提升人流；4、两个中庭的设置第一个中庭1—3层设置一个中庭广场，借助于中庭广场聚集人气的作用，为中部的营业房带来充足的客源，有助于促进中部及北部营业房的销售。
第二个中庭4—5层设置一个中庭广场，通过设置中空天棚进行采光。
同时，设立室外的大型手扶电梯上四层。
5、第二个“首层”设计项目在室外设立大型扶手电梯直接上四层，直接将户外人流提升到四层，人为制造人流的运动，最大化将共青团路的人流吸纳到一楼和通过大型室外手扶电梯的人流提升到四楼，实现了第二个“首层”的概念，实现商业价值最大化。
二）手动扶梯商场手动扶梯不仅仅是人流的提升，是关系到商场交通组织的重要部分。
对于手扶电梯的选择，选择斜度为35度的扶梯即可。