物业公司的会计账务程序_会计学堂
物业管理会计财务处理流程
物业管理会计财务处理流程一、收入处理。
物业管理的收入来源多种多样。
最常见的就是物业费啦。
业主们交物业费的时候，会计就要开始工作咯。
我们收到物业费后，要及时把钱存到公司账户里。
这就像把小财宝放进了大宝箱。
而且要记录清楚是哪个小区、哪栋楼、哪个单元、哪家业主交的钱，这个记录可不能马虎，就像我们不能把自己的小零食乱放一样。
还有一些其他收入，比如小区里的停车位出租收入。
这时候也要准确记录，是临时停车的收入呢，还是长期租车位的收入。
这些收入就像意外之喜的小糖果，每一笔都要好好统计起来。
二、费用支出处理。
物业管理的费用支出那也是相当繁杂的。
比如说员工工资，这可是一大笔开支呢。
要给保安叔叔、保洁阿姨还有物业管理人员发工资。
计算工资的时候，要考虑加班呀、奖金呀这些情况。
就像给小伙伴们分蛋糕，每个人该得多少都得算得清清楚楚，不然大家会不开心的。
维修费用也是个大头。
小区里的电梯坏了要修，路灯不亮了要换，这些都要花钱。
会计要审核维修的发票，确保钱花得合理。
不能被那些不良商家骗了，就像我们买东西不能被高价坑一样。
还有水电费，这也是日常开销。
要根据小区总的水电用量，和水电公司结算，然后再分摊到每家每户。
这就像把一个大披萨切成小块分给大家，每一块的大小都要合适。
三、固定资产和存货管理。
物业管理公司也有固定资产的，像办公桌椅、电脑设备这些。
当购买新的固定资产的时候，会计要把它们登记入账，记录好购买日期、价格、使用年限等信息。
就像给新玩具贴上标签一样，让它有个身份标识。
存货方面呢，物业可能会有一些维修材料的存货，比如灯泡、螺丝之类的。
要定期盘点这些存货，看看有没有少的或者坏掉的。
如果少了，要搞清楚是正常使用了还是有其他原因，就像检查自己的小抽屉里的文具一样。
四、财务报表编制。
每个月或者每个季度，物业管理会计都要编制财务报表。
这个报表就像一份成绩单，要告诉老板公司的财务状况。
利润表能看出公司赚了还是赔了，资产负债表能显示公司有多少资产和负债。
物业公司账务处理流程
物业公司账务处理流程一、收款流程。
物业公司的收款流程主要包括以下几个环节，收费通知、费用核对、收款确认和账务登记。
1. 收费通知，物业公司在每个月初会向业主发送收费通知，明确说明本月的物业费、水电费等相关费用，并提醒业主缴纳时间和方式。
2. 费用核对，业主收到收费通知后，需核对费用的准确性，如有疑问可向物业公司咨询，确保费用清晰明了。
3. 收款确认，业主确认费用无误后，可选择线上或线下的方式进行缴费，物业公司负责确认收款并开具收据。
4. 账务登记，物业公司会将收到的款项及时登记到业主的账户上，确保账目清晰明了。
二、费用支出流程。
物业公司的费用支出流程主要包括费用审批、支付审核和账务登记。
1. 费用审批，物业公司在进行费用支出前，需要进行相关费用的审批流程，确保支出的合理性和合规性。
2. 支付审核，经过费用审批后，财务部门会对支出款项进行审核，并选择合适的支付方式进行付款。
3. 账务登记，支付完成后，财务部门会及时将支出款项登记到账务系统中，确保支出记录准确无误。
三、财务报表编制流程。
物业公司的财务报表编制流程主要包括数据收集、报表编制和审计核对。
1. 数据收集，各部门会按照规定的时间节点，将相关财务数据进行汇总和整理，确保数据的真实性和完整性。
2. 报表编制，财务部门会根据收集到的数据，编制月度、季度和年度的财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等。
3. 审计核对，编制完成后，财务部门会对财务报表进行审计和核对，确保报表的准确性和合规性。
四、税务申报流程。
物业公司的税务申报流程主要包括纳税申报、税务审查和税务登记。
1. 纳税申报，物业公司需按照相关税法规定，定期进行纳税申报工作，包括增值税、所得税等。
2. 税务审查，税务部门会对物业公司的纳税申报进行审查，确保纳税记录的真实性和合规性。
3. 税务登记，物业公司需及时进行税务登记，确保纳税义务的履行和税务记录的完整性。
以上即是物业公司账务处理流程的主要环节，通过严格执行这些流程，可以确保物业公司的财务管理工作有条不紊地进行，为公司的稳健发展提供有力支持。
物业会计工作流程
物业会计工作流程物业会计是指对物业管理公司或物业所有者进行财务管理和会计记录的工作。
物业会计工作流程包括了收入和支出的记录、财务报表的编制、税务申报等内容。
下面将详细介绍物业会计工作流程的各个环节。
1. 收入记录。
物业管理公司或物业所有者的收入主要来自于租金、物业管理费、停车费等。
首先，会计人员需要准确记录每笔收入的来源、金额和日期。
对于租金收入，需要记录租金的收取情况和逾期情况，及时催缴逾期租金。
对于物业管理费和停车费，也需要及时记录和催缴。
2. 支出记录。
物业管理公司或物业所有者的支出主要包括物业维护费用、人工费用、水电费等。
会计人员需要准确记录每笔支出的用途、金额和日期。
同时，需要对支出进行分类，便于后续的财务分析和管理决策。
3. 财务报表编制。
财务报表是物业会计工作的重要成果之一。
主要包括资产负债表、利润表和现金流量表。
资产负债表反映了物业管理公司或物业所有者的资产和负债情况，利润表反映了经营业绩，现金流量表反映了现金的流入和流出情况。
会计人员需要按照会计准则和法律法规的要求编制财务报表，确保报表的真实、准确和完整。
4. 税务申报。
物业管理公司或物业所有者需要按照税法的规定进行税务申报。
会计人员需要及时了解最新的税收政策，准确计算应纳税额，编制税务申报表，并按时向税务机关申报纳税。
5. 财务分析。
财务分析是物业会计工作的重要环节。
会计人员需要对财务报表进行分析，评估物业经营的盈利能力、偿债能力、经营效率等方面的情况，为管理决策提供参考依据。
同时，会计人员还需要根据分析结果提出改进建议，帮助物业管理公司或物业所有者优化财务管理。
6. 内部控制。
内部控制是保障物业财务管理工作正常运行的重要手段。
会计人员需要建立健全的内部控制制度，包括收支管理、资产保管、财务报告等方面的规定和流程，确保财务管理工作的规范和有效。
7. 外部审计。
外部审计是对物业财务管理工作的一种监督和评价。
会计人员需要配合外部审计工作，提供必要的财务资料和解释，确保审计工作的顺利进行。
物业管理公司账务流程
物业管理公司账务流程物业管理公司账务流程是指物业管理公司在日常运营中所涉及的财务管理流程和程序。
正确的账务流程能够确保公司财务的准确性和透明度，为公司的决策提供可靠的依据。
下面将详细介绍物业管理公司账务流程的主要环节和步骤。
一、收入管理物业管理公司的主要收入来源包括物业管理费、租金收入、停车费等。
在收入管理环节中，需要进行以下步骤：1. 收款登记：物业管理公司接收到收款后，需要将收款信息登记入账务系统，包括缴费人姓名、金额、缴费方式等。
2. 发票开具：根据需要，物业管理公司向缴费人开具相应的发票，以便缴费人在税务方面享受相关的优惠政策。
3. 收款核对：核对收款信息和实际收款金额是否一致，确保收款的准确性和完整性。
4. 收款存放：将收款存放在安全的地方，防止遗失和损毁。
二、支出管理物业管理公司的支出主要包括员工工资、水电费、维修费用、物业设备采购等。
在支出管理环节中，需要进行以下步骤：1. 支出申请：各部门根据实际需求提出支出申请，包括支出金额、支出事由等。
2. 支付审批：负责财务管理的人员对支出申请进行审批，核对申请的合理性和准确性。
3. 资金支付：经过审批后，财务人员按照申请的金额和方式进行支付，确保支付的及时性和准确性。
4. 支出登记：将支付信息登记入账务系统，包括支出金额、支付方式等。
三、财务报表物业管理公司需要定期编制财务报表，以便管理层了解公司的财务状况和经营情况。
财务报表主要包括资产负债表、利润表和现金流量表等。
编制财务报表的步骤如下：1. 数据收集：财务人员收集各项财务数据，包括收入、支出、资产、负债等。
2. 数据处理：对收集到的财务数据进行分类、整理和汇总，计算各项指标和比率。
3. 报表编制：根据会计准则和规定，将处理后的财务数据编制成相应的财务报表。
4. 报表审查：财务人员对编制的财务报表进行审查，确保报表的准确性和完整性。
5. 报表发布：将审查通过的财务报表发布给相关部门和管理层，供其参考和决策。
物业公司的会计账务程序
物业公司的会计账务程序Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-物业公司的会计账务程序物业管理企业会计相关账务处理一、所设相关会计科目1、资产类科目：库存现金其他货币资金短期投资应收票据应收账款预付账款其他应收款待摊费用长期待摊费用固定资产低值易耗品固定资产清理累计折旧在建工程2、负债类科目：应付职工薪酬应付票据应付账款短期借款长期借款其他应付款预收账款预提费用3、所有者权益类科目：实收资本资本公积本年利润利润分配盈余公积4、：无5、：其他业务收入投资收益营业外收入主营业务成本营业税金及附加其他业务支出管理费用财务费用营业外支出所得税费二、相关账务处理（仅供参考）：1、存现借：——农行（明细科目为银行所在名称）贷：库存现金2、提现借：库存现金贷：——农行3、预交地税款借：—营业税5% —城建税5% —教育费附加3% —地方教育费附加2% ——地方价格调节基金1% —水利基金贷:银行存款（库存现金）4、地税养老金误收退税借：银行存款贷：其他应交款—5、代付上月员工电话费借：其他应收款—员工—电话费贷：银行存款6、代收电信公司电费（预收一年，每月分摊）借：银行存款贷：预收账款—基站电费7、电信公司电费计入借：预收账款—电费贷：管理费用—电费8、转存一份借：其他货币资金—定期存款贷：银行存款9、付上月份税款借：—营业税—城建税—教育费附加—水利基金—贷：银行存款10、付上月份电话费借：管理费用—电话费贷：银行存款11、付上月份水费（分办公区、宿舍、食堂、绿化、商铺、消防、生活用水等）借：管理费用—水费（办公……）预收账款—业主二次供水（生活用水）贷：银行存款12、付上月中旬及本月中旬电费借：管理费用—电费预收账款—业主二次供电能耗—业主电梯能耗贷：银行存款13、收电信线路改造劳务费借：库存现金贷：其他业务收入—维修收入14、付万用表检测费用及购润滑油借：管理费用—维修费低值易耗品—维修用具贷：库存现金15、购书刊、洗发水（发放员工）借：管理费用—福利费贷：库存现金16、收商铺水电费借：库存现金贷：其他应收款—商铺—电费/水费17、发放上月管理员工工资借：应付职工薪酬贷：库存现金18、代付上月中队战士、搬运工工资（为减少交养老保险人数，故作总公司支付）借：其他应收款—总公司—房开公司（代付搬运工工资）贷：库存现金19、购军靴、环卫服装借：管理费用—福利费—服装费贷：库存现金20、支付上月垃圾装车费借：其他业务支出—装修垃圾清运费贷：库存现金/银行存款21、付维修电机费及购买灯光等费用借：管理费用—维修费低值易耗品—维修用具贷：库存现金22、购置保洁、维修用配件借：低值易耗品—保洁用具—维修用具贷：库存现金23、收员工上月电话费借：库存现金贷：其他应收款—员工—电话费24、收商铺管理押金借：库存现金贷：其他应付款—商铺押金25、退业主装修保证金借：其他应付款—业主—装修保证金贷：库存现金26、中队活动开支借：管理费用—活动开支贷：库存现金27、付马匹治疗费及购马饲料款借：管理费用—治安费贷：库存现金28、付购菜款柴油大米及食油款借：管理费用—伙食费贷：库存现金29、收物管费等借：库存现金/银行存款贷：预收账款—业主—物管费—业主—电梯能耗费—业主—二次供水—业主—停车综合服务费—业主—垃圾清运费其他应付款—业主—装修保证金30、代房开公司代购垃圾袋借：其他应收款—房开公司名称贷：库存现金31、罚款收入借：库存现金贷：营业外收入—赔款32、食堂购洗洁精及饭盒等借：低值易耗品—厨房用品贷：库存现金33、食堂购液化气及煤气罐一只借：管理费用——液化气贷：库存现金34、购发票办公用品、报销车费等借：管理费用—办公费—差旅费贷：库存现金35、付生活垃圾费借：管理费用—保洁费贷：库存现金36、领用低值易耗品借：管理费用—低值易耗品摊销贷：低值易耗品—维修用具—保洁用具—厨房用具37、商铺电费计入借：其他应收款—商铺——电费贷：管理费用—电费38、开办费用的摊销借：管理费用—开办费摊销贷：长期待摊费用—开办费39、计提折旧借：管理费用—折旧费贷：累计折旧40、计提本月工资借：管理费用—工资贷：应付职工薪酬41、空置房应收物管费借：其他应收款—房开公司贷：主营业务收入42、结转本月收入借：预收账款—业主—物管费—业主—车位物管费—房开公司—商铺—物管费—商铺—租金贷：主营业务收入其他业务收入43、结转开工装修垃圾费借：预收账款—业主—垃圾清运费贷：其他业务收入—垃圾清运费44、计提本月税金及附加借：营业税金及附加其他业务支出管理费用贷：应交税费—营业税—城建税教育费附加—水利基金45、计提本月养老保险借：管理费用—养老金贷：其他应付款—养老基金46、结转损益类账户借：主营业务收入其他业务收入营业外收入贷：本年利润47、结转损类账户借：本年利润贷：管理费用其他业务支出营业税金及附加关于代收的水电费的会计分录我觉得应是这样：支付给自来水公司或供电局时：借：其他应付款——代收款项贷：银行存款向业主收回时借：银行存款贷：其他应付款——代收款项物业管理公司,定期收取的物业管理费.收到时:借:库存现金贷:预收帐款当月结转收入,借:预收帐款贷:主营业务收入同时交纳营业税借:营业税金及附加贷:应交税金-营业税-城建税教育费附加结转利润借:本年利润贷: 主营业务成本营业税金及附加借:主营业务收入贷:本年利润借:本年利润贷:财务费用(支出)管理费用第一章经营收入核算管理规定1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括和其他业务收入。
某物业管理公司财务会计工作程序
某物业管理公司财务会计工作程序某物业管理公司财务会计工作程序一、总则某物业管理公司的财务会计工作程序是为了规范公司的财务会计管理，确保财务数据的准确性和可靠性，以便为公司决策提供有力的支持和参考。
本程序适用于公司全体财务工作人员，所有人员必须按照本程序执行相关工作。
二、财务会计工作程序的基本要求1. 根据财务相关法规、会计准则和公司规章制度，严格执行财务会计工作程序。
2. 根据公司业务特点，设计合理的财务会计流程，确保财务信息的准确性和完整性。
3. 充分保护公司财务数据的安全性和机密性，避免泄露和损失。
4. 做好财务会计档案的管理和备份，确保档案的完整性和可追溯性。
5. 根据需要，定期对财务会计工作进行复核和审计，保证工作的规范性和可靠性。
三、财务会计工作程序的具体内容1. 会计准则的遵循和执行根据相关的会计准则，编制和制定财务会计政策、制度和规范，并严格执行。
对所有财务会计人员进行培训，使其熟悉并掌握会计准则的要求，做到操作规范、备查材料齐全。
2. 财务会计流程的设计和执行根据公司的业务流程和管理需求，设计财务会计流程。
具体包括：收入会计流程、支出会计流程、资产负债表计算流程、利润表计算流程、现金流量表计算流程等。
并根据公司规模和业务变化的需要，不断调整和优化会计流程。
3. 财务数据的记录和处理严格执行收入、支出、资产负债等核算科目的记录和处理。
确保数据的真实性和准确性，禁止操作虚假、夸大或隐瞒事实的数据。
做到科目清晰、结算准确、数据完整。
4. 财务报表的编制和审核按照规定的时间和格式，编制财务报表。
对报表进行财务分析和审计，确保报表的真实、准确、可比性和可理解性。
对于需要外部审计的情况，配合相关部门的工作，按要求提供数据和证据。
5. 财务档案的管理和备份对财务会计档案进行分类、整理、归档和备份。
确保档案的完整性和可追溯性。
定期进行档案的检查和盘点，发现问题及时处置。
对于重要的财务档案，进行备份和存档，并制定相应的保密措施，防止泄露和损失。
物业会计工作程序及内容
物业会计工作程序及内容
物业会计工作程序及内容
1.按月编制从出纳处签收的银行收付款单据、托收单据及现金发票等，经审核无误进行收、付款及转帐制单工作，交由审核人员进行审核。
2.日常付款将公司领导批示后月预算计划转发会计部，根据用款用途由会计通知出纳员签发支票，对于超预算用款要拒付，并及时通知部门经理解决；
3.合同款付款，根据合同的有关付款条款，支付每一笔合同款前，由主管部门呈报相关的资料（附乙方工程进度报告或甲方验收单及请款书）经公司领导指示后，方可以合同付款。
4.审核所有收付款及转帐凭证，审核无误后交由出纳员登记现金银行日记帐；
5.每月末按进行工资分配的核算，计提职工福利费、工会经费、教育经费及住房基金；
6.对于往来款项各种凭据要严格审核，为领导把好第一关；
7.每年初负责电算化初始化工作，根据会计制度设置会计科目、名称及相应的核算方法。
8.负责材料明细帐，材料核算每周一收集库管员出入库单，按照物资分类和编号输入电脑，月末出库存材料明细表，与库管员进行核对，核对无误后打印有关报表，并提供给会计做转帐；
9.每月及时根据固定资产帐薄提取固定资产折旧。
10.月末结出各科目余额，与出纳人员的手工银行存款日记帐、现金日记帐核对。
11.核对无误后，提取应交的各种税金，结转各种收入、成本、费用，进行月末帐务处理，并结帐。
12.结帐后及时填制《资产负债表》、《损益表》、《现金银行持有量分析表》等，经主管会计审核无误后上报公司主管领导。
13.年底将经过会计师事务所审核无误的帐务打印出来，并装订成册，加具封面，妥善保存。
物业公司做账流程
物业公司做账流程物业公司做账流程是指物业公司在日常运营中对账务进行处理和管理的流程。
良好的做账流程可以有效地保障物业公司的财务安全，提高财务管理效率。
下面将详细介绍物业公司做账流程的具体步骤和注意事项。
第一步，收集票据和凭证。
物业公司做账的第一步是收集相关的票据和凭证，包括水电费用、物业费用、维修费用等。
这些票据和凭证是做账的基础，必须妥善保存并分类整理。
第二步，登记账目。
在收集到票据和凭证后，物业公司需要进行账目的登记工作。
这包括将票据上的金额、日期、收支项目等信息录入到财务软件或者账簿中，确保账目的准确性和完整性。
第三步，对账核对。
对账核对是做账流程中非常重要的一环，物业公司需要将账目与实际收支情况进行对比核对，确保账目的准确性。
如果发现账目有误，需要及时进行调整和纠正。
第四步，编制财务报表。
在完成对账核对后，物业公司需要编制财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表等。
这些财务报表可以帮助公司了解自身的财务状况，为经营决策提供参考依据。
第五步，审计和复核。
为了确保做账工作的准确性和合规性，物业公司需要进行审计和复核工作。
这包括内部审计和外部审计，确保账目的真实性和合法性。
第六步，报税申报。
最后一步是对做账结果进行报税申报。
物业公司需要按照税法规定，将应纳税款及时申报缴纳，确保遵纪守法，避免发生税务风险。
在做账流程中，物业公司需要严格按照上述步骤进行操作，确保财务管理的规范和有效。
同时，还需要密切关注财务法规的变化，及时调整做账流程，以适应新的法规要求。
只有做好做账工作，物业公司才能保持良好的财务状况，为企业的可持续发展提供有力支持。
总结。
物业公司做账流程是一个复杂而又重要的工作，需要公司全体员工的共同努力和配合。
只有做好做账工作，才能为公司的稳健发展提供有力的财务支持。
希望以上内容能够对物业公司做账流程有所帮助，谢谢阅读。
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其他应付款-招无标保证金三、各项成本费用构成、分类1、主营业务成本：（1）物业服务人员工资、社保、公积金和福利费。
（2）电费。
（3）水费。
（4）外聘绿化养护费。
（5）外聘清洁卫生费。
（6）外聘秩序维护费。
（7）公共设施设备日常运行维修和保养费。
2、其他业务成本：（1）对应其他业务收入发生的成本费用作为配比原则。
（2）如：零星工程维修材料采购成本、垃圾清运成本、材料损耗报废成本等。
3、营业税金及附加：城建税、教育费附加、地方教育附加等。
4、管理费用：（1）行政办公管理人员工资、社保公积金和福利费。
（2）日常经营活动费用：办公费、交通费、差旅费、通讯费、车辆费、印花税、劳动保护费等。
（3）公共设施财产保险费。
（4）固定资产折旧费、低值易耗品摊销费、长期待摊费用摊销。
（5）财务费用：利息收入和支出、银行手续费、汇兑损益等。
（6）所得税费用：利润总额的25%计提。
四、日常主要经营业务的财税处理1、收取物业管理费案例：某物业公司，一般纳税人，2016年10月，共收取物业管理费50万元，其中收取10月及以前月份物业管理费40万元（已开具增值税专用发票），收取11月至12月物业管理费10万元（其中3万元已开具增值税专用发票）。
如何确定纳税义务发生时间？如何确认收入？如何账务处理？解析：（1）《企业会计准则第14号—收入》规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。
（2）(国税函〔2008〕875号)规定，下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。
（3）财税[2016]36号文附件1第四十五条第一款规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天应确认增值税纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生。
（4）收取的10月及以前月份的物业管理费40万元，符合纳税人发生应税行为并收讫销售款项的当天应确认增值税纳税义务发生的条款。
（5）收取的11月-12月物业管理费中已开具发票的3万元，符合先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生的条款。
（1）财税[2016]36号规定，将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。
一般纳税人税率为 11%，小规模纳税人征收率为5%。
（2）判断广告位出租是属于广告业还是租赁业，关键在于出租广告位的同时是否提供了相关广告服务。
如果只是出租广告位，出租方不承担相关广告服务，应按租赁业处理。
如果在出租广告位的同时，出租方同时承担广告申请、制作、发布等一系列服务，应按广告业处理。
（3）广告业：是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、路牌、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式进行宣传和提供相关服务的业务。
包括广告代理和广告的发布、播映、宣传、展示等。
应同时符合以下条件：一是利用媒体、载体平台，二是进行了宣传，三是提供了相关服务。
租赁业：是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务，分为有形动产租赁和不动产租赁。
6、收取房屋租赁费思考：2016年4月30日前取得的不动产征收率？2016年5月1日起取得的不动产税率？小规模纳税人是否受时间限定？小规模征收率？解析：（1）财税〔2016〕36号)规定：2016年5月1日起，不动产租赁服务税率为11%。
一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，适用5%的征收率。
（2）小规模纳税人无时间限定，简易征收率5%。
1、混合销售和兼营的区别思考：物业公司在为业主提供物业服务的同时，也向业主提供车位租赁、入户维修服务、日常生活物品销售等。
是兼营还是混合销售？分别适用什么税率核算?解析：（1）财税[2016]36号文第四十条，一项销售行为既涉及服务又涉及货物，为混合销售。
（2）混合销售是指一项交易项下存在不同的应税行为,兼营是指两项或两项以上的交易。
（3）物业公司向业主提供的服务或产品，属于兼营行为，不属于混合销售，应当分别核算。
（4）提供车位租赁，按照出租不动产核算销售额。
提供维修服务，按照销售劳务核算销售额。
销售商品，按照销售货物核算销售额。
2、不同税率的发票开具思考：物业公司在为业主提供物业服务的同时，也向业主提供车位租赁业务。
适用的税率要求？不同税率如何开具发票？可否开具同一张发票？解析:（1）财税[2016]36号三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率。
（2）可以分别开一张租赁发票和一张物管费发票，以区别不同税率。
（3）不同税率可以在同一张发票上分别开具，实务中建议最好分别开具发票。
3、停车费能否申请5%简易征收率解析：（1）财税[2016]36号文件附件规定,停车服务属于销售服务/(六)现代服务/租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务，按不动产租赁服务缴纳增值税.增值税一般纳税人不动产租赁的适用11%税率为。
（2）国家税务总局公告2016年第16号第三条规定，一般纳税人出租2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳增值税。
4、房屋租赁能否申请5%简易征收率解析：（1）国家税务总局公告2016年第16号规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建及抵债等各种形式取得的不动产。
（2）若物业公司是在2016年4月30日之前承租的不动产，可以选择简易计税办法计算缴纳增值税。
5、减免物管费会被视同销售解析：（1）《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条：单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。
（2）实务中，物业公司为鼓励业主及时缴费，通常会减免部分业主的物管费，构成了视同销售行为。
（3）物业公司可以根据实际情况，制定不同的服务价格和收费方法，比如：按时缴费免费做一次室内保洁等，避免采用免交、赠送物管费方式产生视同销售而多交税。
6、应收未收的物管费对企业所得税的影响案例：某物业公司,每年应该收取物管费100万元，每年实收的物管费为90万元,剩余的10万以后期间几乎很难收回。
应收未收金额确认为收入？是否计征企业所得税？后续如何处理？解析：（1）《企业会计准则第14号—收入》规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。
（2）(国税函〔2008〕875号)规定，劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。
（3）《企业所税实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。
不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。
（4）《企业所得税法》第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
（5）《企业所税实施条例》第三十二条规定，所得税法第八条规定的损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。
（6）应收未收的10万元物管费，应按权责发生制和税法原则确认为收入。
（7）扣除成本费用后计征企业所得税。
（8）企业发生的与生产经营相关的、真实合理的资产损失，应按国税总局公告2011年第25号规定的程序和要求向主管税务机关申报扣除。
已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。
7、当月认证的进项税规定解析：（1）国税发[2003]17号文件第二条规定，增值税一般纳税人认证通过防伪税控系统开具的增值税专用发票，应在认证通过的当月按照增值税有关规定核算当期进项税额并申报抵扣，否则不予抵扣进项税额。
（2）国税函[2009]617号文件规定，超过期限未认证抵扣的凭证不能作为进项税额抵扣，要求在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。
（3）如果当月进项大于销项，最好根据销项来认证进项，保证销项和进项的合理比例，余下的以后月再认证（认证期已经360天了）。
8、费用报销时的要点及附件(列举)解析：《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。
合理的支出，是指符合生产经营活动常规的必要和正常的支出。
（1）会务费税务上的要求是根据国税[2000]84号文件的规定执行的，主管税务机关要求提供证明材料的，应能提供真实性的合法凭证，否则不得在税前扣除。
会务费报销附件应包括:会议时间、地点、出席人员、内容、费用标准、支付凭证、协议等。
（2）差旅费能够提供出差人员姓名、起止时间、地点、支付凭证等相关证明材料，可以据实在税前扣除。
逻辑关系混乱，真实性不能保证的相关材料，不能作为差旅费在税前扣除。
按企业差旅费管理办法支付给职工的差旅费津贴、误餐补助，按国税发[1994]89号规定，不属于工资、薪金收入，不征个人所得税。
（3）私车公用会计学堂官网： 前提条件：公司与员工签订租赁合同。
在租赁合同中约定使用个人汽车所发生的费用由公司承担。
租赁支出和承担的费用能取得发票。
一般纳税人取得专用发票，并且相关费用确实是使用汽车发生的，发票也是开具给公司的，支付费用相关的进项税额可以抵扣。
与车辆使用相关的汽油费、路桥费、停车费可以所得税前扣除。
与车辆本身相关的购置费、保险费不可以所得税前扣除。
（4）汇总开具发票没有销售清单不能抵扣国税发156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。
汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。
收到的“材料一批”、“汇总办公用品和劳动保护用品”的发票，没有销售清单，就不能抵扣进项税。
（5）集体福利的专用发票不能抵扣例：企业购买的饮水机、微波炉，如果是用于员工集体福利，不可以抵扣进项税。
如果是用于业主服务，可以抵扣进项税。
（6）大额合同费用付款原则根据国家税务总局2014年第39号的规定，一项销售行为或劳务行为应同时满足，销售方(劳务提供方)、增值税专用发票的开具方、款项的收款方是同一民事主体。
或者说满足“合同流、资金流和发票流”至少三流一致。
纳税人抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和取得发票。
资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。