世家成都部分项目踩盘报告下
2023成都别墅市场报告
2023成都别墅市场报告1. 引言成都是中国西南地区的重要城市，作为省会城市，其经济发展迅速。
随着经济的增长和人口的增加，成都别墅市场也成为投资者关注的焦点。
本报告将对2023年成都别墅市场的情况进行详细分析，并提供有关市场发展趋势的预测。
2. 市场概况2.1 市场规模成都别墅市场在过去几年中保持稳定增长，2022年总交易额达到X亿元人民币。
预计到2023年，市场规模将进一步扩大，交易额预计达到X亿元人民币。
2.2 市场需求随着居民收入水平的提高和生活质量的追求，越来越多的居民对别墅的需求也在增加。
别墅不仅提供了更大的居住空间和更好的生活环境，还代表了成功和地位的象征。
因此，市场需求一直处于稳定增长的状态。
2.3 市场竞争成都别墅市场竞争激烈，不仅有本地开发商的产品，还有一些知名的全国性开发商进入市场。
为了吸引客户，开发商们提供了各种各样的销售策略和优惠政策，例如购房补贴、分期付款等。
此外，地理位置、配套设施和建筑质量也是购房者考虑的重要因素。
3. 市场趋势分析3.1 二手房市场随着别墅市场的发展，二手别墅交易也成为市场的重要组成部分。
在2022年，二手别墅交易量占总交易量的X％。
预计到2023年，二手别墅市场将继续增长，并占总交易量的X％。
3.2 租赁市场当前，成都别墅租赁市场相对较小，但随着人们对高品质生活需求的增加，别墅租赁市场潜力巨大。
预计到2023年，别墅租赁市场将迎来快速发展，并成为市场的一个新的增长点。
3.3 区域发展差异成都别墅市场的发展存在区域差异。
目前，郊区别墅市场较为活跃，许多开发商将目光投向郊区的新项目开发。
然而，随着城市扩张和交通网络的改善，市中心地区别墅市场也有望逐渐崛起。
4. 市场前景4.1 市场机会成都别墅市场具有巨大的发展潜力，主要体现在以下几个方面：•城市发展：成都作为西南地区的中心城市，未来的发展潜力巨大。
城市规划和基础设施建设的进一步完善将为别墅市场提供更多机会。
踩盘心得体会(精选10篇)
踩盘心得体会（精选10篇）踩盘心得体会篇15月12日下午,参观了星河湾、美林湖畔花园同时也看了金碧世纪花园，回来后颇有体会。
星河湾和美林湖畔花园在布局上、规划上都各有千秋。
星河湾突出的有几点：一是环境卫生方面做得比较突出，给人感觉整个园区干净、整洁包括扶栏都是一尘不染;二是绿化养护方面管理得当，绿化地清洁，花木生长茂盛，没有杂物，没有坏死现象，并对较为名贵、稀有或数量较大的品种在适当的地方用标志牌对其名称、种植季节、生长特征、管理方法等都做了公告，可见管理人非常熟悉花草树木的名称、特性和培植办法。
三是优质的服务，走进物业管理公司，看到的是他们那微笑服务，热情对待住户，做到了住户有问必答，有求必应，为住户解决实际困难，对任何人、处理任何问题都做到文明礼貌、耐心、细致。
美林湖畔花园整个园区都突出了它独特的一面，不管是从建筑还是其它设计方面还是保安的着装方面都感觉身在异国他乡，走在园区真让人心旷神怡。
从参观两个园区可以看出在布局是合理的，设计上是科学的，功能上是齐全的，配套是完善的。
从外观上可以看出有一支年轻、专业齐备、业务熟练，思想活跃的管理队伍。
在物业管理上无不体现时时事事求创新，坚持高标准、高起点、严要求。
再看金碧世纪花园，相比之下不足之处自然暴露出来，不管是从环境卫生还是建筑方面均无法相比。
相对比，金碧世家物业管理公司在工作上也还存在着一定的差距。
作为行政主管，我深深感到自身工作的不足及压力，因为公司的生死存亡我有很大的责任。
为有效地避免某些环节工作的沉淀和盲点，使办公室工作处于最佳状态，首先培养全局观念，从公司的整体需要出发，以公司最高效益为自己的工作宗旨。
第二是具有强烈的参谋意识，在各个方面当好领导的助手，充分发挥办公室在公司的作用。
第三把工作效率和工作质量作为自己的首选目标，力求处理事情迅速准确，事半功倍。
我相信只要有决心、有信心按照许主席的要求和标准，按照公司领导的要求把本职工作做好，定能为集团公司打造精品，重塑大恒做出贡献。
成都中海龙湾半岛地产项目发展定位报告98页
职业主要为外企及合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。
第三局部 典型案例研究
〔一〕曼哈顿·自然派
1、工程简介
根本数据 占地面积：27亩 总建筑面积：34000平米 容积率：4.8 层数：2幢20层高层电梯公寓 公摊：21％ 销售均价：4000元/平米 总户数：622 绿化率：31% 户数车位比：1：0.6 梯户数：2梯15户
宽度不大于4米。
4、工程基地条件小结
C地块占地面积较小，对档次及品质提升有所限制，特色及差异化的 产品将成为C地块核心竞争力。
临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米，进深很长 约204米。
商业控规受限较多：独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。 约3770平米的公共绿地是C地块可利用资源。 C地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。 加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响，不利于价值的提升。
产品创新
9-50m2私家院落〔入 户花园〕
每四层一个8.4米空中 四合院
中空镀膜玻璃
2、工程特点
特色鲜明小盘，通过差异化定位及特色产品的创新突破了地块规模、 较高地价、高容积率等局限。
产品创新同比区域其他工程溢价率为5.26%。 特色产品创新：80-200平米跃层户型设计、中空镀膜玻璃使用、9-50
广场的容积率最高，分别为3.81和4.49。 绿化率的均值为33.9%，93.1%的绿化率在30%-36%. 光华板块供给量最大占总量的48.2%；其次为五大花园板块，占总量
的28.5%；外双楠板块供给量相对较少，占总量的23.3%。 54.7%的产品形态为小高层，其次为小高层+高层和小高层+多层，分
房地产营销策划 -2015麓湖生态城踩盘报告
景观系统——项目癿景观设计强调山地和森林癿相互关系，保留山体景
观，变化湖区景观，建筑内部又不外部景观形成互动，无论身处何处都有 最佳癿观景体验。而得益于得天独厚癿癿地形资源，项目内湖域、湿地、 草地、森林构成了多样化癿景观体系。
类型 高密1类 高密2类 高密3类
低密1类
低密2类
低密3类
组团名 琉璃溪岸
云树 澜语溪岸
麒麟荟 蓝花屿 白玉台 沉香谷 隐溪岸 黑珍珠 黑蝶贝
价栺级别 130万-360万 200万-500万
700-1000万
客群 中产阶级中癿享受者 企业高管、企业主等，喜欢电梯豪宅癿人群
追求高层享受癿有钱人
600-1000万
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公共区域：麓客岛——麓湖打造的主题公园
目前寻麓君咖啡馆不儿童 挑战乐园已投入使用，其 余项目也在建设中。
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项目小结
1. 项目的优势 ① 位于天府新城核心区，区位优势明显； ② 项目交通十分便利，紧邻天府大道南延线，地铁一号线在区域内停留三次； ③ 项目自身自然资源得天独厚，项目内生态环境极佳； ④ 产品类型多样，满足高端人群各项所需； 2. 项目的劣势 ① 周边配套丌够完善，基本生活丌够便利; ② 部分别墅区楼间距较小，私密性较差； 3. 项目销售整体认知
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营销手法：
二、社会化营销
麓湖放弃了影响力越来越贫弱癿平面媒体营销斱式；通过研究客群癿特点，以“寻麓之旅”为主题，行之有效癿不互联网相结合，透过 “寻麓之旅”微単、微信平台，以时下流行癿“互联网社交”癿形式，不客群迚行面对面癿沟通、交流、宣传，幵通过“麓沙龙”癿形 式不线下相结合，成功癿拉拢了客群，了解客群癿需求，幵传递出产品癿特点。
房地产枫林华府项目发展及产品定位终期报告
经过spss交叉分析 26—30岁的年龄段主要是组建家庭阶段，36—40岁的年龄段主要是改
善居住条件，46—50岁年龄段主要是为了帮助小孩置业。
目标客户年龄分析
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
25.30%
4.20%
13.30%
目标客户与高新区主流中高端客户的职业特征基本相符，也是对前面客 户定位的细化；同时由于高新区近年来企业数量大幅增加（2004年为2771 家，其中绝大多数是小企业，是周边省会城市高新区企业数的3-4倍），这 些私营业主是需要重点关注的客层 。
25.00% 22.00%
20.00%
17.00%
15.00%
爱西
华庭 本案
碧泽园
中海 华庭
唐南 香榭
城市 风景
医院
核心居住区域
紫薇 臻品
米罗 梧桐 蓝山 朗座
医院
中华 世纪城
枫叶 新都市
新西蓝
世纪 颐园
易初 莲花
西部 国际
世纪 金花 高科
国际
高新 一小
高新 二中
高新 一中
电信 广场 人民
银行
四季 风景
枫林 绿洲
核心商务配 套区域
紫薇 馨苑
绿地 世纪城
注：蓝色代表商业、公建配套；粉红色代表在售住宅楼盘
目标客户对住房面积的需求分析
40.0
30.0
20.0Biblioteka 10.00.080平米以下 80-100平米 100-120平米 120-140平米 140平米以上
现实 3.1 潜在 2.4
17.0 18.1
32.1 32.8
金科景业·雍景园怎么样？实地踩盘报告送给大家！
⾦科景业·雍景园怎么样？实地踩盘报告送给⼤家！⼴州的刚需买房客现在除了增城能买，要么从化要么市区破旧⼩了。
增城地⼴房多，平均价确实不⾼。
但是⼩范围的房价却曾曾上涨，增城3万开头的楼盘也有挺多的。
⼴州刚需买房看新塘，⽽塘的新房的价格是刚需遥不可及的。
加上新塘新房供应已经⽐⼆⼿的少三倍还要多，所以新房有底⽓把价格卖这么⾼。
增城新房供应两最⼤的可能就是朱村那边了，新房永远成交占⽐⾮常的⾼。
中新镇也是增城⼀个热门的板块，像御溪世家和奥园中新誉府这些项⽬在⼴州热门盘成交量也是⾮常的惊⼈。
今天踩盘不是这两个盘，⽽是坑贝地铁站的盘---⾦科景业雍景园。
这个项⽬最吸引眼球的就是这个地铁站了，这个盘距离21号线的肯贝站确实挺近的，⼿机地图测量⼤概100⽶左右。
对于市区的刚需客来说，搭乘地铁去市区上班是⾮常⽅便的⼀个交通⼯具。
21号线快线到达黄埔，换乘5号线去珠江新城，这个时间⼤概1个多⼩时。
这个盘的竞争对⼿奥园中新誉府，⾦科景业雍景园⽐较占据优势。
项⽬体量不⼤由8栋楼组成，总体计算⼤概有1000来户左右的住户。
因为中新的商业就在中新地铁站周边，⽽该项⽬距离中新还有⼀个地铁站的距离。
所以商业⽅⾯需要⾃给⾃⾜了，想要逛街可能需要到更远的地⽅了，⼤型商场最⽅便的就是萝岗万达或者增城万达，实在不⾏去到知识城边去了。
不过听其他中介说，朱村这边会规划⼀个万达⼴场。
商业⼀直是中新这边房⼦的硬伤，所以能买这边基本都是知道中新是个什么情况。
买房都知道郊区教育⼀直是买房者的问题，如果有名校驻扎的楼盘就算没有地铁也是买的⽐较活的。
买房者最为关注的就是⾸先第⼀就是交通，其次是学校最后才是最低的⼊⼿价。
没有地铁那就名校加持，但是⾦科景业雍景湾有地铁没赔学校，确实挺尴尬的。
不然像新塘的品秀星图⼀样买的这么⽕，地铁+名校往往是购房最为关注的楼盘。
项⽬最好的⼀个名校的是华南师范⼤学第⼀附属双语学校，但是去年才引进还在建设中，公⽴还是私⽴⽬前还不知道。
成都新都地块可行性分析报告
成都新都地块可行性分析报告目录1. 内容简述 (2)1.1 项目背景 (3)1.2 项目目的 (4)1.3 报告范围与假设 (4)2. 项目概述 (5)2.1 地块信息 (6)2.2 位置与交通 (7)2.3 周边环境 (8)3. 市场分析 (9)3.1 房地产市场现状 (11)3.2 目标客户群体分析 (12)3.3 竞争对手分析 (13)4. 财务分析 (15)4.1 成本预算 (16)4.2 投资回报分析 (18)4.3 经济效益预测 (18)5. 法律与政策分析 (19)5.1 法律法规要求 (21)5.2 政策支持与限制 (21)6. 技术可行性分析 (23)6.1 地块土质与地质条件 (24)6.2 建设技术要求 (26)6.3 环境影响评估 (27)7. 社会可行性分析 (28)7.1 社区影响评估 (30)7.2 社会接受度 (31)7.3 文化建设 (33)1. 内容简述本报告旨在对位于成都新都区的特定地块进行全面的可行性分析，以评估其作为商业、住宅或者综合开发项目的潜力。
本报告将对该块地的地理位置进行详细分析，考虑其与成都市中心、交通网络（包括高速、地铁、公交）的连接性，以及地块周遭的配套设施完备度。
也会研究地块现状，如土地利用情况、地形地貌、生态环境等，评估其是否适宜大规模开发。
将深入分析市场需求和供给情况，包括对成都地区当前的房地产市场趋势、人口结构变化、以及潜在的经济增长点等进行考量。
通过竞争分析，了解周边类似地块的情况，识别市场空缺和目标客户群体。
在经济可行性方面，报告将围绕土地获取成本、建设成本、预期收益、运营费用以及财务回报周期等问题进行详尽计算和比较。
还会考量政策环境、环保标准以及未来可能面临的挑战和风险。
本报告将提供一份全面的、多维度地块的投资建议，包括但不限于环境、社会经济、管理和技术上的可行性评估。
其目的是为了帮助决策者做出明智的投资选择，最大化地利用土地的价值，同时确保环境友好和社会和谐发展。
2024年上半年成都房地产研究报告
一、市场总体情况2024年上半年，成都房地产市场保持了较为稳定的发展态势。
受到国家政策的影响，调控政策继续加强，房价涨幅得到了有效控制。
在供需关系方面，供应量逐渐增加，而市场需求总体上持续稳定。
二、成交量与价格成都房地产市场上，2024年上半年的成交量相比于去年同期有所下降。
其中，住宅市场成交量下降了10%，商业市场成交量下降了5%。
而价格方面，平均房价较去年同期上涨了3%，涨幅相对较低。
三、土地市场土地市场方面，成都在上半年共出让了43宗土地，总成交价为260亿元。
其中，住宅用地成交数量较多，占比超过50%，商业用地和工业用地成交数量较少。
四、供需关系供应方面，2024年上半年成都新增住宅供应面积达到了360万平方米，同比增长了10%。
商业用地供应面积为110万平方米，较去年同期增长了5%。
需求方面，新购住宅需求相对平稳，改善性需求有所增加。
商业市场需求相对较为稳定，投资购房者和自住购房者占比均衡。
五、项目表现2024年上半年，成都市场上一些特色项目表现突出。
其中，企业用地供应达到85万平方米，其中包括了一些高新技术和互联网企业的用地需求。
此外，一些高端住宅项目和商业综合体项目也取得了较好的销售成绩。
六、投资方向根据市场实际情况，2024年上半年成都房地产市场的投资方向主要集中在以下几个方面：住宅项目投资仍然是主要方向，尤其是以改善性需求为主的改善型住宅项目；高新技术企业用地供应也是一个投资热点；商业地产项目也具有一定的投资价值。
七、展望下半年展望2024年下半年，成都房地产市场将继续保持稳定发展的态势。
政策调控将继续加强，确保市场的稳定性。
另外，未来土地市场仍将保持活跃，住宅和商业用地供应量有望继续增加。
市场需求方面，改善型住宅和企业用地需求将继续增加。
总结：2024年上半年，成都房地产市场发展稳定，成交量和价格相对较低。
土地市场活跃，供应量逐渐增加。
供需关系保持平衡，改善性住宅和商业需求持续增加。
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130平米户型
半赠送 全赠送
三面采光，客厅卧室全部朝南 厨卫相联，节约水道 厨房连接生活阳台，保证通风采光
半赠送 全赠送
南北通透，全部通风采光 大赠送面积实用、稀缺 餐厅独立并连接阳台、结构板，延长室 内空间 动静完全分区
项目卖点及不足
项目卖点
品牌：该项目是由具有很强实力的央企保利集团所开发的。 区域地段：项目位于成都老核心都市区的核心位置，临近美领馆。 特色：项目是呈现出来的时尚感。
富力桃园经济指标
基本指标 开发商
占地面积
内容 成都富力地产开发有限
公司
280亩㎡
总建筑面积（㎡） 建筑设计公司 总户数(户)
108万㎡
四川天利建筑工程有限 公司
近8000户
车位比
车位总数：5776个
容积率 绿化率 梯户比 户型区间
4.5
37% 在售的有三梯八户和两
梯五户
79—128平米平米
销售均价区间 销售均价5700元 /平米
客户情况
客源区域 新都专业市场
城北 其他
所占比例 70%公务员、生意人等
该项目的客户主要以城北客户为主，在城北客户中，主要以要新 搬迁专业市场的可以为主。 职业多为生意人和企业员工。 买房意图主要是刚需，自主为主。
户型分析
118米户型
76平米户型
项目不足
一：售楼部标识不明确，导致有些异地客户会找不到售楼部。 二：项目现场直观上去的感觉比较混乱。
郎御
项目区位
项目位于锦江区大慈寺路3号，项目到春熙路步行仅3分钟，到东大街步行2分 钟，离地铁2号线与3号线站点仅500米左右。毗邻锦江、大慈寺及水井坊、兰 桂坊、活水公园、香格里拉、合江亭等。
朗御经济指标
外观/立面
——从建筑外立面来看该项目融入了东南亚的典型元素，
园林景观
该项目外依锦水河，1000米的林和景观带，3000平米的中心湖区， 7000余平米东南亚风情园林。
项目包装和营销推广
路口售楼部昭示
项目接送车
售楼部外
沙盘
售楼部内
广告
本项目在项目包装上做的比较到位，景观全部呈现，东南亚风情浓厚，在推广上用到了户外大牌，网络， 短信，报广等。
项目包装及推广
路口售楼部昭示
售楼部大堂
围墙包装
沙盘
售楼部文件提示
围墙包装
本项目在项目包装上用了常规的包装，推广上包括有报广杂志，短信，户外等。
客户情况
客源区域 省外一线城市
外籍客户 省内
所占比例 65% 25% 10%
客源职业 投资客户 投资型客户
投资型
该项目以外省一线客户为主要购买力。 其次是外籍客户。 此类型客户以投资型为主，自主的很少。
赠送面积大，布局合理，干湿动静分明 厨房客厅分别连接了生活阳台和大露台 主卧配有大飘窗
产品推售及销售情况
37F3梯4户 37F3梯5户
37F3梯4户
37F3梯4户
28F3梯4户售罄 38F3梯4户售罄 21F3梯13户loft，已售罄 21F4梯23户loft，已售罄
如图所示，项目东区LOFT已销售完毕，西区临街部分也销售完毕，周六即将推出的是西 区靠南的住宅。
户型分析
90平米户型
总平/规划
富力桃园项目是成都富力地产开发有限公司在成都地区发展的第二个大型项目。 地块整体呈长方形，项目占地280亩，整个小区总建筑面积约108万平方米，商 业配套约3万平方米。拟建26-32层高层住宅 。北临省重点中学新都一中；东临 大件路；南临锦水河；西临大型安置居住区；地块中间为20米规划道路，北面长 约660米，东面长约390米，南面长约600米，西面长约310米。
基本指标 开发商
占地面积
内容 新加坡新嘉置地
7337㎡
总建筑面积（㎡）
77124㎡
景观建筑设计公司 联设计建筑设计事务所
总户数(户) 车位比 容积率 绿化率
468户
1:0.8 车位总数：390个
7.35 28.6%
梯户比
五梯四户和五梯两户
户型区间
85.09—225平米
销售均价区间
5-20层180000元/平米， 20-38层22000元/平米，
38以上2.2万
总平/规划
该项目建筑主体由51层的双塔式电梯高尚住宅组成，建筑高度 175米，建筑风格现代简约，大气时尚。户型面积在79㎡到560㎡ 之间，精装报建，精装交房。
外观/立面
——朗御建筑及景观由多次获得新加坡建筑师协会颁发的建筑设计奖项的新加坡联设计 建筑师事务所担纲设计规划。 建筑外立面主色调采用深灰色调，主楼外立面的主材采用 现代时尚的玻璃幕墙和高贵稳重的深灰色进口大理石，时尚大气。
产品推售及销售情况
该项目像双子塔一样的设计，于2010年3月开盘销售一栋，当时均 价14000元/平米，到10月份还剩25%房源，紧接着开出第二栋， 到目前为止还剩余50%，从销售来看，最为畅销的户型是89.95平 米的户型，位置在10-20层之间。
户型分析
85.09平米户型
89.95平米户型
大面积挑高空中花园 270度全景飘窗设计 全明空间的设计 卧室设计稍显有些拥挤
富力桃园
项目区位
项目位于新都新城区， 到成都市中区有三条主 要道路：大件路、北新 干道、蜀龙路，公交 650、651均可到项目现 场，未来地铁3号线。 到成都约20分钟车程。 项目周边生活配套齐全， 有省重点中学新都一中 试验中学、三原外国语 学校、四川音乐学院、 石油大学等学校，附近 另有万科双水岸、润扬 双河鹭岛等大型居住社 区，距离新都老城区仅 5分钟车程，区域内生 活便捷。
超大客厅和卧室 270°转角飘窗设计，独立景观书房 明厨明卫，干湿分区
项目卖点及不足
卖点
建筑卖点：打造成市中心最高豪宅，175米的高度，地标。 区域地段：项目位于成都市中心的位置，配套相当成熟。 户型特色：项目是做到80多平米的套一精装房，大飘窗，270度的观景效果。
不足
公摊很高，高达28%，层高相对有点低。户型上有些缺陷。
工程进度
项目一期1,2,3,4栋已现房，第二批次的，5—8栋正在修建中基本封顶。 二期项目会所处的景观已经基本打造完毕。
产品推售以及销售情况
1——4栋
项目分三期开发，一期拟建14栋，由79-128平米的精装户型为主，现 在销售的是1-8栋，26-32层，现房剩余20%，户型为128平米，主要以 刚需为主。9号楼预计中旬开。盘