深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新
深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新
实施管理规定
第一章总则
第一条为有序引导旧工业区向创新驱动、功能完善、空间优质、集约高效的高质量产业空间转型，防止工业用地房地产化、避免产业空心化，保障实体经济持续稳健发展，同时加大公共设施、公共空间落实，打造成为国际科技产业创新中心的重要支撑和粤港澳大湾区核心引擎的重要平台，依据《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》、《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市加快推进国际科技产业创新中心建设的工业区转型升级工作方案》等相关政策法规及文件要求，结合当前我区旧工业区改造工作实际，制定本规定。
第二条本规定适用于更新方向为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）的旧工业区拆除重建类城市更新。
第三条区城市更新局（以下简称“区更新局”）负责统筹组织、协调旧工业区拆除重建类城市更新工作。
区发展和改革局、区经济促进局、区科技创新局、区投资推
广署等产业相关单位（以下简称“区产业部门”）以及生态环境部门依据本规定对旧工业区拆除重建类城市更新工作提出意见和建议。
第二章项目准入与报审
第四条鼓励符合以下条件之一的城市更新项目申报，以利于引导产业片区统筹更新、推进重点片区产业升级、落实公共利益：
（一）有利于落实福田区重点片区城市更新统筹规划的项目；
（二）有利于推进福田区重点产业片区转型升级，按照“深港科技创新合作区”相关规划及管理规定，落实合作区建设的产业类项目。
（三）为落实政府近期急需建设的学校、医院、轨道交通、次干道以上道路、河道整治等大型公共服务设施和基础设施的项目；
（四）移交独立占地的医疗、教育、养老、交通等重大公共设施建设的项目。
第五条城市更新项目产业发展方向应符合《深圳市工业区块线管理办法》、《福田区现代产业体系中长期发展规划（2017-2035年）》等产业布局要求，产业准入应符合《福田区现代产业集聚发展导向目录》等相关规定。
第六条城市更新单元计划申报前，申报主体应先编制产业规划并报区产业部门审查。
区产业部门自受理之日起5个工作日内，就更新改造方向（M1或M0）、产业准入类型、产业未来发展方向与规模结构等内容提出书面意见，作为区更新局受理计划规划申报、开展计划规划审查的依据。
本规定实施前，已列城市更新单元计划、未批准更新单元规划的项目，申报主体应取得区产业部门对产业规划的书面意见，作为区更新局受理规划申报、开展规划审查的依据。
第七条城市更新单元计划申报前，申报主体应依据《深圳市建设用地土壤调查评估工作指引（试行）》等相关政策规范，开展土壤环境调查评估等相关工作。
市、区生态环境部门对于土壤环境调查评估相关工作的审核意见，作为区更新局受理计划规划申报、开展计划规划审查的依据。
对经市、区生态环境部门认定确需开展土壤环境治理修复的，区更新局应在更新单元计划公告中明确“城市更新单元项目主体应当完成治理修复方案确定的治理修复工作，并委托第三方机构对治理修复效果进行评估，评估结论认为治理修复效果符合相应规划用途土壤环境质量要求的，方可进入用地审批程序”。
本规定实施前，已列入城市更新单元计划、拟申报城市更新单元规划的项目，前述要求应当在规划批准文件中予以明确。
第八条城市更新单元规划经批准后，区产业部门即根据《深圳市工业区块线管理办法》及工业楼宇转让等相关规定，结合项目实际情况，启动产业监管协议拟定工作，并在更新项目实施主体确认之日起一个月内，与实施主体签订产业监管协议。
实施主体在申请签订土地使用权出让合同时，需提交与区产业部门签订的产业监管协议，作为土地使用权出让合同的附件。
第三章项目监管
第九条区产业部门对产业监管协议具体内容落实情况定期进行考核评估，对于未达到协议要求的项目由相关职能部门对具体违约事项依法依规进行处置。
第十条项目实施主体向区更新局申请出具项目预售意见时，应提供区产业部门关于产业监管协议履行情况的意见。
第四章附则
第十一条本规定实施前更新单元规划已经区城市更新和土地整备工作领导小组审议并公示的更新项目不适用本规定。
第十二条本规定由区更新局负责解释。
本规定未明确的其他城市更新事项，按照《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》、《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引》（试行）、《深圳市加快推进国际科技产业创新中心建设的工业区转型升级工作方案》等相关政策法规及文件要求办理。
第十三条本规定自**年**月**日起施行，有效期三年。
深圳城市更新(旧改)操作流程完整版
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程 准பைடு நூலகம்工作：申请核查土地及建筑物信息 申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主
流程
前提
第一阶段全：市申城报市更城新市专更项规新划单中元划计定的划拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行
拟定更新单元 确定申报主体，由其组织展开申报： 权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部
门 改造意愿征集： 单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积； 申报材料准备： 申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片； 审批过程： 区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）—
严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
城市更新
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及
旧屋村等）
基础投资大
开发周期长
规划有弹性 与前瞻性
各区自治 政策复杂 调整频繁 操作难度大
利益方众多 谈判成本高
信息不对称 不公开 一事一议
成本结构复 杂
按建面计算 土地成本
第三阶段：确定单一实施主体
机构直接实施
基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元： 为拆除重建活动划定的相对成片区域 基本单位： 落实目标和责任的基本管理单位 多个项目： 一个城市更新单元可包含一个或多个更新项
关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知 深规土(2010)59号
关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知深规土（2010）59号一、年度计划申报及制定城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。
（一）申报渠道1、区政府（管委会）根据本辖区城市更新工作的需要，组织城市更新年度计划申报工作，提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料，并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。
2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。
3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。
（二）申报内容及条件1、申报城市更新单元规划制定计划的，须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报，并提供相关材料。
2、申报城市更新项目实施计划的，须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体（或拆迁人）核准文件，达到辖区政府相关监管要求，具备实施条件。
（三）年度计划的制定市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划草案，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府常务会议审批。
批准后的城市更新年度计划由市规划国土委在全市主要媒体发布公告（市规划国土委内部工作程序另行制定）。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的更新单元，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续。
深圳市城市更新办法拆除重建解析
《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读自市政府颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（深府…2004‟177号，下称“城中村改造暂行规定”）和《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》（深府…2007‟75号）以来，我市相继开展了城中村和工业区升级改造工作。
广东省政府于2009年8月出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2009‟78号，下称“省三旧改造意见”），进一步明确了广东省三旧改造的相关政策，市政府按其相关规定制定颁布了《深圳市城市更新办法》（市政府令第211号，下称“更新办法”），该办法自2009年12月1日起施行。
一、从“旧城改造”到“城市更新”更新办法中不再沿用以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述,而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。
所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。
更新办法将城市更新的目标明确为进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力、拓展发展空间、促进社会经济可持续发展，改变了旧城改造只是简单的拆除重建或穿衣戴帽物质形态改变的观念，更注重城市功能提升和旧城区活化的内涵。
更新办法为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择,未来深圳的城市更新将实行多种形式有机结合,而且尽可能以综合整治为主。
二、两个新概念（一）城市更新实行年度计划管理制度更新办法规定“城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度”。
我市的城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分，将每一年度的城市更新单元规划编制和将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项目做出计划安排,强化城市更新的计划管理,保障城市更新工作的有序进行。
在已经完成的2010年年度计划申报工作基础上，市更新办调整了更新单元规划制定计划管理模式，年度计划不再采用一年一报的形式，而是常态申报的形式。
拆除重建类城更新
（二）律师服务
第一阶段 计划申报审批阶段
（1）对项目范围内权利人土地、建筑物及其他附着物权属 状况进行尽职调查，形成完整、详实的《尽职调查报告》； （2）协助完成城市更新单元制定计划申报所需委托协议、 意向书等法律文书（作为更新意愿证明材料）的签署，并 收集、整理更新单元内土地及建筑的相关权属证明材料； （3）协助项目单位根据《深圳市城市更新单元规划制定计 划申报指引》（试行）的规定填写并提交申报材料； （4）协助项目单位完成《区城市更新单元规划制定计划》 的审批工作。
旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村、 旧屋村。
特定条件的区域包括：
（1）城市基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （3）现有土地用途、建筑物使用功能等不符 合经济发展要求，影响城市规划实施； （4）依法或者经市政府批准应当进行城市更 新的其他情形。
二、城市更新种类
城市更新种类
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
（一） 综合整治类城市更新
（1）不改变主体结构； （2）不改变使用功能； （3）不加建附属设施。
（二）功能改变类城市更新
（1）改变部分或者全部建筑物使用功能； （2）不改变土地使用权主体； （3）不改变土地使用年限； （4）不改变主体结构。
（三）拆除重建类城市更新
城市更新法规解读 及律师服务
主讲人：郭东伟 律师
主 要 内 容
一、城市更新定义 二、城市更新种类 三、拆除重建类城市更新项目的操作 及律师服务
一、城市更新定义
《深圳市城市更新办法》所称城市更新是 指由符合办法规定的主体对于特定城市建 成区具备特定条件的区域，根据城市规划 和规定程序进行综合整治、功能改变或者 拆除重建的活动。
《深圳市福田区城市更新实施办法》政策解读
为加快建设高质量发展的社会主义现代化典范城区，深入贯彻落实城市更新“强区放权”的改革要求，进一步规范城市更新行为，明确部门职责，优化城市更新流程，保障我区城市更新工作稳妥有序推进，根据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》以及城市更新其他相关规定，我区制定新的实施办法（以下简称新办法）。
一、出台新办法的背景及目的？“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，强区放权工作的持续推进，市区机构改革以及市政府及市级部门陆续出台的系列城市更新相关政策，均对城市更新工作提出了新的更高的要求。
一是为抢抓粤港澳大湾区建设重大机遇、落实“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，市政府以及市规划和自然资源局等市级部门出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》等相关政策法规，旨在发挥城市更新在节约集约利用土地等方面的重要作用，促进深圳高质量可持续发展，有序、规范、高效推进城市更新工作。
二是随着强区放权工作的持续推进，区级决策权不断调整和强化。
事权下放以来，市规划和自然资源局就开具城市更新项目《付清地价款证明》、城市更新项目已移交贡献用地涉及地上地下互联互通空间审批权问题等事宜明确由区城市更新机构负责。
三是2019年以来市、区机构改革方案对机构职能进行了较大幅度的调整，部分机构名称、职能也发生变化，与原有城市更新办法存在较大差异。
四是市政府以及市级部门陆续印发了《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》等系列政策法规，并且正在研究出台《深圳经济特区城市更新条例》等法律法规，对城市更新审批提出了新的要求。
综上，结合我区城市更新工作实际，需对《深圳市福田区城市更新实施办法（试行）》（福府规【2016】1号）进行修订后研究出台新办法。
二、出台新办法的依据？《深圳市城市更新办法》（市政府令第290号）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规【2019】4号）《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》（深人环【2018】610号）《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规土规【2018】15号）《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规【2019】2号）《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（市政府令第311号）《深圳市地价测算规则》（深府办规【2019】9号）三、各职能部门角色有何变化，如何配合推进城市更新工作？区政府成立区城市更新和土地整备工作领导小组，负责领导全区城市更新工作，对城市更新的重大事项进行决策。
深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述
地方经济深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述龙登贵 深圳市天居置业有限公司摘要：深圳市的城市更新走在全国前列，其做法及经验值得其他城市借鉴与学习。
本文在对深圳市拆除重建类城市更新关键特征概括总结的基础上对其流程进行系统梳理，并简略介绍关键节点的基础逻辑及基本做法，以供参考。
关键词：城市更新；拆除重建；流程中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)018-0475-03一、深圳市城市更新概况（一）深圳市城市更新的基本情况2008年国务院颁布《关于促进节约集约用地的通知》，要求“大力促进节约集约用地”，2009年国土资源部及广东省试点促进节约集约用地试点示范省建设，同年深圳市在全国首创《深圳市城市更新办法》，2012年起每两年定期更新城市更新的“暂行措施”，2015年在罗湖区实施城市更新工作的改革试点，2016年在“强区放权”的背景下在全市范围内全部铺开罗湖区改革试点的经验，将事权全面下放至区政府，编制并颁布《城市更新“十三五”专项规划》，统筹、规划及指导全市的城市更新工作，强调“规划引领、政府引导、市场运作、公益优先”的城市更新基本原则。
同时，陆续出台各类操作规程及配套措施，明确和细化办理流程。
一直都是创新不断，改革不止。
截止至今年3月，深圳市已批城市更新计划数量为698项，已批更新单元规划411项，通过规划提供可开发建设用地21.86k㎡、贡献用地10 k㎡，提供幼儿园243所、中小学120所、社康中心222所、医院3所、公交首末站164所、保障性住房653万㎡、创新产业用房85.13万㎡。
2012年城市更新的存量土地供应首次超过增量土地供应，并逐年提高。
通过拆除重建城市更新方式配建大量公共配套设施，不仅改善了城市环境、提升物业价值，还实现了土地的节约集约高效利用、促进产业转型升级。
（二）深圳市拆除重建类城市更新的关键特征1.土地一二级联动开发，更新改造用地可以协议方式出让，改变了经营性用地若改变功能和容积率必须进行招拍挂方式出让，极大调动了原业主及市场主体推进城市更新的积极性；2.更新单元范围内的零星未建设用地，可以通过规划进行空间腾挪置换，并与更新改造项目作为整体一并出让，实现零散用地的空间整合；3.区分城中村、旧屋村、旧工业区等不同类型，制定差异化的地价标准，建立以基准地价为基础的更新地价与规划容积率调整的联动机制；4.提出“城市更新单元”概念，确立城市更新单元规划制度。
深圳城市更新典型案例
深圳城市更新典型案例深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新是其发展的重要部分。
下面列举了深圳城市更新的十个典型案例。
1. 深圳市福田区的CBD改造：深圳市福田区的CBD改造是深圳城市更新的典型案例之一。
福田区CBD改造项目通过拆除老旧建筑，建设高层写字楼、商业综合体和公共设施，提升了该区的商业和办公环境，吸引了大量国内外企业入驻。
2. 深圳湾科技生态园：深圳湾科技生态园是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用深圳湾的地理优势和科技资源，建设了一批高科技企业总部，形成了集科研、孵化、创新和产业化为一体的创新生态圈。
3. 深圳市龙岗区的老旧小区改造：深圳市龙岗区的老旧小区改造是深圳城市更新的重要任务之一。
通过拆除老旧建筑，建设新的住宅楼和公共设施，提升了居民的居住环境和生活品质。
4. 深圳市南山区的文化创意园区：深圳市南山区的文化创意园区是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用区内的旧厂房和废弃工业用地，打造了一批文化创意企业聚集的园区，促进了文化创意产业的发展。
5. 深圳市罗湖区的城中村改造：深圳市罗湖区的城中村改造是深圳城市更新的一项重要任务。
通过拆除老旧建筑，修建新的住宅楼和公共设施，改善了城中村居民的居住条件和生活环境。
6. 深圳市宝安区的交通枢纽建设：深圳市宝安区的交通枢纽建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过修建地铁站和交通枢纽，提升了该区的交通便利性，促进了区域的经济发展。
7. 深圳市盐田区的滨海旅游开发：深圳市盐田区的滨海旅游开发是深圳城市更新的一项重要任务。
通过开发滨海旅游资源，建设旅游景点和配套设施，提升了该区的旅游产业发展水平，增加了就业机会。
8. 深圳市龙华区的新农村建设：深圳市龙华区的新农村建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过改善农村基础设施，提升农民生活水平，推动农村产业发展，实现城乡一体化发展。
9. 深圳市光明区的生态城建设：深圳市光明区的生态城建设是深圳城市更新的一项重要任务。
政策解读：深圳市2020年度城市更新和土地整备计划
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2020年总规模较2019年增加约30公顷。其中： ① 南山区2019年已无增量，今年新增1.5公顷； ② 宝安及龙岗区分别增加10公顷、24公顷。
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2020年深圳市拆除重建类城市更新单元计划用地规模共 计679公顷，其中： ① 罗湖区、龙岗区、宝安区三区占到总量的62%； ② 前海合作区无更新规模。
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2020年深圳市拆除重建类城市更新单元计划用地规模较 2019年增加了49公顷。其中： ① 福田区、罗湖区、南山区较2019年规模有所增加，宝
8.9平方公里； ② 盐田、前海无任务。
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2020年产业空间整备专项工作任务较2019年减少了2平 方公里，可以看出： ① 原关外区域外依然为主要供应区域； ② 宝安区、龙岗区各增加60公顷，光明区减少270公顷、
土地整备利益统 筹工作任务 7%
其他土地整备工 作任务 23%
《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读
关问题的决定》；
划建设标准与准则》。 造。
规定》；
1989年《深圳市人民
2005年发布《深圳市
政府关于制止农村违章
城中村（旧村）改造总
使用土地、搜自出租土
体规划纲要》 （2005--
地的紧急通知》；
2010）；
1989年，《关于深圳
2009年颁布《深圳市
经济特区征地工作的若
城市更新办法》。
干规定》。
1992年：农村城市化 1996年：总体框架定型
1992年，深圳市在特区内进行全面城市化，关外撤县改区。 市区内土地全部国有化，确定村内股份公司的股份划分，并 划定非农建设用地。
两规出台，查处特区内违法建筑，解决历史遗留问题 ，但 国有土地的历史遗留问题未得到解决。 2004年：宝、龙城市化
宝、龙两区城市化转地，处理历史遗留问题。旧城改造推 进缓慢。
（2）深圳城市更新发展历程
深圳城市更新演变过程中，城市更新政策主要围绕着快速城市化带来的原居民的违规建筑和违 法占用土地问题，以及推进城市化发展开展城市化征转集体土地，并逐渐制定相关政策规范、引导 城中村改造活动，推动城市存量土地利用。
深圳的城市更新活动伴随着深圳城市发展的整个历程，按照城市发展的四个阶段：
2
城市萌芽期 80年代初——90年代初
城市快速扩张期
城市稳步发展期
90年代初—90年代中期 90年代中—90年代末
城市提升完善期 21世纪初—至今
•
目 主要针对自发更新中的 针对建设标准制定、违 考虑居民生存和产业发 严控违章建设和占地，源自标 违法占地章建筑查处
展、重申查处违建活动 推进存量土地集约利用
理暂行办法》；
济特区土地使用权出让 性城中村改造试点补偿 决查处违法建筑和违法
【总结】深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告
【关键字】总结深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市革新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市革新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市革新处于“见物不见人”的状态城市革新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市革新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市革新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
2、以大拆大建为主导的城市革新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够城市的历史文化是城市在发展过程中经过大浪淘沙历史沉淀的成果，承载了城市发展的命脉，是城市的灵魂，是城市进步和发展的积极力量。
而在现行城市革新过程中，虽然革新方式一般分为综合整治、功能改变和拆除重建三种，但现在一般提及城市革新，均是以拆除重建为主，大拆大建的城市革新建设一方面破坏了历史的痕迹，磨灭的城市的历史记忆，另一方面造成城市仅存的少有历史建筑、风貌区等城市文化遗产的破坏，致使城市的人文精神逐渐散失。
如何在保护好历史文化遗传的同时更好的进行城市革新建设，完善城市功能有待进一步探究。
3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同深圳市城市革新遵循“政府主导，市场运作”的原则，这一原则提高了资源配置的效率，但与此同时也导致市场和政府之间的关系定位不清晰，市场与政府两者的力量和关系失衡，引发“市场过度、政府空缺”等一系列问题：（1）“市场过度”，当前城市革新主要由市场主导，计划由市场申报，规划由市场行使等一方面导致城市革新项目普遍存在“挑肥拣瘦”的现象，开发商往往倾向于改造易于实施、容积率较低且具有较大商业价值的区域，一些亟待通过革新完善城市功能的老旧片区由于经济收益有限而难以推动，政府意愿和市场操作发生错位；另一方面开发商往往更注重短期经济效益，基本上偏向于商业、住宅开发，对基础设施和公益事业建设不足，对社会、环境、文化等方面的整体提升关注度不够，导致城市革新规则失序，公共利益受损、社会利益分配失衡。