上海汉勤建筑装饰工程有限公司与上海晓帮暖通设备工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书裁决书

上海市青浦区人民法院

民事判决书

*********** 原告：上海汉勤建筑装饰工程有限公司，住所地上海市奉贤

区新林路1111号13幢311室。

法定代表人：陆菊勤，执行董事。

委托诉讼代理人：彭小亮，上海云廊律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姚萌萌，上海云廊律师事务所律师。

被告：上海晓帮暖通设备工程有限公司，住所地上海市青浦

工业园区崧秀路489弄59号1幢底层西侧。

法定代表人：刘有生，总经理。

委托诉讼代理人：刘毅，上海东炬律师所事务所律师。

原告上海汉勤建筑装饰工程有限公司诉被告上海晓帮暖通设

备工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月7

日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2022年2月22日公开开庭进行了审理，原告法定代表人陆菊勤及其委托诉讼代

理人姚萌萌、被告委托诉讼代理人刘毅到庭参加诉讼。本案现已

审理终结。

原告上海汉勤建筑装饰工程有限公司向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告支付原告房屋占有使用费人民币21,817元；二、判令被告物业管理费1,026.70元；三、判令被告支付原告违约金30,000元。事实与理由：2018年3月20日陆洲与被告签订了一份《厂房租赁合同》，陆洲与原告法定代表人系父子关系。

之前被告在另案中起诉过陆洲，被法院驳回，认定租赁关系是

原、被告之间发生的。上述合同对房屋租赁期间、租金、违约责

任等事项均有明确约定。2020年开始，被告未按照约定支付租金，经原告多次催讨，被告一直未按照约定支付租金。被告迟迟未支付租金的行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。虽然原、被告双方之间的合同已经解除，但是原告主张占有使用费参考合同约定，合同约定租金每两年递增10%，则2020年3月7日以后，年租金102,000元X1.1=112,200元。被告支付租金至2020年9月6日，之后的租金未支付。计算方式：按照年租金112,200元的标准，自2020年9月7日起计算至2020年11月15日为21,817元。之所以计算至2020年11月15日，原告支付给上家租金至2020年11月15日，原告与上海湘图国际物流有限公司之间的合同已经解除，此外被告与大房东之间的合同自2020年11月16日建立租赁合同关系。自2020年11月16日开始原告已经退出了上海湘图国际物流有限公司以及被告之间的租赁关系。合同约定物业管费每两年递增10%，则2020年3月7日以后每月物业费400元X1.1为440元。被告支付物业费至2020年9月6日，之后的物业费未支付。计算方式：按照每月440元的标准，自2020年9月7日起计算至2020年11月15日为1,026.70元。之所以计算至2020年11月15日，原告支付给上海湘图国际物流有限公司物业费至2020年11月15日，原告与上海湘图国际物流有限公司之间的合同已经解除，此外被告与大房东之间的合同自2020年11月16日建立租赁合同关系。自2020年11月16日开始原告已经退出了上海湘图国际物流有限公司以及被告之间的租赁关系。原告参考合同第7.1条约定主张违约金，违约方向守约方支付违约金3万元，被告的违约行为在于未按时支付租

金，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。原告认可在之前的判决中已经明确解除，但是原告坚持该项诉请。

被告上海晓帮暖通设备工程有限公司辩称：不同意全部诉讼请求。针对诉请一，2020年10月15日双方的租赁关系已经结束，根据被告提供的收据显示，确认2019年3月8日至2019年4月14日期间的租金未支付，理由是原告未按合同约定每两年增长租金，而是提前一年涨了10%的租金，故原告法定代表人与被告法定代表人双方口头协商，2019年3月8日至2019年4月14日期间的租金不需支付，而是自2019年4月15日开始支付租金，对于双方口头协商无法提供书面证据。自2020年10月16日被告与大房东上海创源建材制造有限公司先行签订1个月合同，租期至2020年11月15日为止，该期间的租金，被告已向大房东支付过租金，故不同意再次支付上述期间的租金。关于系争房屋一直由被告使用，从未搬离。对于原告参考合同约定计算方式是认可的，但是2020年10月15日应按照前一年的租金标准计算，由于原、被告之间的合同已经解除，对于2020年10月15日当天的占有使用费307元，被告同意支付给原告。针对诉请二，不同意支付。原告已经直接向大房东支付物业费，对于2020年10月15日当天的物业费1.20元，被告同意支付给原告。其他意见同诉请一。针对诉请三，不同意支付违约金。由于原、被告之间的合同解除原因在于原告违约，被告系按合同约定向原告支付租金，但是原告未向案外人支付租金从而导致原、被告之间的合同予以解除。被告不存在违约行为。

经开庭审理查明：2018年3月20日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了租赁合同一份，该合同约定：甲

方将位于青浦区赵巷镇崧秀路489弄号的部分厂房或仓库（以下简称租赁物）租赁与乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为1间租赁给乙方作为铝合金加工使用，乙方对租赁物的承租期为2018年3月1日起至2021年9月19日止。租费2018年3月7日至2019年3月7日，每年租金为102,000元（不含票），每两年递增10%。物业管理费每月400元，每两年递增10%。本租赁物水电费用，应按实际使用结算。电费按基础费35KV用电量+5%损耗，水费按5.50元每吨计算，甲方并开具收据给乙方。乙方首次需支付6个月租金51,000元十2个月押金17,000元+装修押金5,000元+物管费2,400元。乙方在签订本合同3个工作日内向甲方第一期租金及其他押金75,400元，此后每期租金支付时间为第6个月的30日之前交付下期租金（先支付租金后使用），如遇到国家法定节假日顺延至节假日后的三个工作日内缴纳，租金每半年一付。如逾期支付则按预期支付金额的1%天计算滞纳金。逾期7天未支付租金的，视为乙方违约并承担违约责任，甲方有权终止合同，租赁保证金不予退还。甲乙双方必须严格遵循和履行本合同，若因一方的过错，造成本合同不能履行或不能完全履行时，违约方需向守约方支付违约金3万元。该合同还约定了其他内容。

合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。

2020年9月23日，由本院出具的公告【案号：***********全部厂房。系争厂房被法院强制腾退。

2020年10月29日，原告向被告出具解除合同通知书载明：2016年10月15日，被告与原告签订了厂房租赁合同，该合同对于租金的支付方式以及违约责任有明确约定，因被告未向原告支

付相应租金及相关费用，现通知被告解除合同，并赔偿原告违约金叁万元，按合同约定原告有权扣留保证金等相关费用。现令被告于2020年11月5日之前搬出，并办理交接手续。

再查明，系争房屋是由上海创源建材制造有限公司出租给上海华芳货运服务有限公司，上海华芳货运服务有限公司出租给上海湘图国际物流有限公司，上海湘图国际物流有限公司出租给原告，原告再出租给被告。因上海创源建材制造有限公司与上海华芳货运服务有限公司、上海华芳货运服务有限公司与上海湘图国际物流有限公司、上海湘图国际物流有限公司与原告之间的诉讼，经本院审理后，上述主体之间的租赁合同关系均于2018年12月17日解除。

再查明，2021年8月9日，上海晓帮暖通设备工程有限公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉上海汉勤建筑装饰工程有限公司，要求原、被告于2018年3月20日签订的厂房租赁合同于2018年12月17日予以解除；判令上海汉勤建筑装饰工程有限公司返还押金22,000元；三、判令上海汉勤建筑装饰工程有限公司支付违约金30,000元。本院立案后于2021年12月9日作出***********民事判决：一、上海晓帮暖通设备工程有限公司与上海汉勤建筑装饰工程有限公司签订的《厂房租赁合同》于2018年12月17日予以解除；二、上海汉勤建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海晓帮暖通设备工程有限公司押金22,000元；三、上海汉勤建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付上海晓帮暖通设备工程有限公司违约金8,000元。上海汉勤建筑装饰工程有限公司对此判决不服，提起上诉，目前案件仍在二审审理中。

另查明，系争房屋于办理了不动产权证，登记权利人为上海创源建材制造有限公司。

以上查明的事实，由原、被告的陈述，厂房租赁合同、民事判决书、民事裁定书等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。

审理中，关于房屋占有使用费问题。被告认为，根据被告提供的收据显示，确认2019年3月8日至2019年4月14日期间的租金未支付，理由是原告未按合同约定每两年增长租金，而是提前一年涨了10%的租金，故原告法定代表人与被告法定代表人双方口头协商，2019年3月8日至2019年4月14日期间的租金不需支付，而是自2019年4月15日开始支付租金，对于双方口头协商无法提供书面证据。自2020年10月16日被告与大房东上海创源建材制造有限公司先行签订1个月合同，租期至2020年11月15日为止，该期间的租金，被告已向大房东支付过租金，故不同意再次支付上述期间的租金。对此，原告认为，被告支付租金至2020年9月6日，之后的租金未支付。计算方式：按照年租金112,200元的标准，自2020年9月7日起计算至2020年11月15日为21,817元。

关于腾退房屋的交接问题，被告表示，双方未进行交接手续，被告也未腾退房屋，后续直接与大房东签订新的租赁合同。原告表示，双方未进行交接手续，被告也未腾退房屋，2020年11月16日鉴于被告直接与大房东签订新的租赁合同，原告与大房东电话沟通，也确认系争房屋由大房东于2020年11月16日收回，故原、被告双方不需要另行交接。但原、被告均确认原、被告之间的租赁合同已于2018年12月17日解除。

被告为证明自2020年10月16日以后原告向案外人大房东支付租金及物业管理费，不同意支付此后的租金及物业管理费给原告，还提供了厂房租赁合同、发票（复印件）、转账凭证等证据。

原告对被告的上述证据的真实性均不予认可。

根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，案涉租赁合同系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。生效判决文书已经认定第三人与上海华芳货运服务有限公司、上海华芳货运服务有限公司与上海湘图国际物流有限公司、上海湘图国际物流有限公司与原告之间的租赁合同均于2018年12月17日解除，且执行公告也要求原告搬离房屋，因此，按照合同约定，若因一方的过错,造成本合同不能履行或不能完全履行时,违约方需向守约方支付违约金。解除合同的责任在于被告。原、被告均确认原、被告之间的租赁合同已于2018年12月17日解除，原告再以被告未按合同约定按时支付租金，构成违约，主张违约金，缺乏相应的合同依据，本院对此不予支持。被告认为，根据被告提供的收据显示，确认2019年3月8日至2019年4月14日期间的租金未支付，理由是原告未按合同约定每两年增长租金，而是提前一年涨了10%的租金，故原告法定代表人与被告法定代表人双方口头协商，2019年3月8日至2019年4月14日期间的租金不需支付，而是自2019年4月15日开始支付租金，对于双方口头协商无法提供书面证据。对于被告的上述抗辩意见，因未提供相关证据，且未提供2020年9月6日之后支付给被告房屋占有使用费相

关凭证，故本院对被告的抗辩意见不予采信。合同解除后，基于合同相对性，被告理应腾退并向原告交付房屋，因被告未履行房屋交付义务，且继续占有使用系争房屋，现原告确认系争房屋由大房东于2020年11月16日收回，故原、被告双方不需要另行交接。原告参照合同约定，主张自2020年9月7日起至2020年11月15日期间的房屋占有使用费21,817元及物业管理费1,026.70元，有相应的事实依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、被告上海晓帮暖通设备工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉勤建筑装饰工程有限公司房屋占有使用费人民币21,817元；

二、被告上海晓帮暖通设备工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉勤建筑装饰工程有限公司物业管理费人民币1,026.70元；

三、驳回原告上海汉勤建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,121.09元，减半收取计560.55元，由被告负担185.55元，由原告负担375元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员林青

二〇二二年三月三十日

法官助理周磊杰

书记员周磊杰附：相关法律条文