昆明市商业网点发展规划及布局(—2020)培训资料
商业地产购物中心动线规划铺位分割平面设计知识培训
大盘时代、城市运营商与郊区化（新城）。底商——一铺养三代。
2002年商业地产概念的提出；2008年的发展和普及；2012年的转型和提速。
商 业 业 态 发 展 水 平
第一阶段 传统百货
第二阶段 超市/大卖场
第三阶段 集中专卖店
第四阶段 街区式商业/ 购物中心
第五阶段 创新体验式 消费目的地
县级城市
洛阳等 四线城市
人流动线：由平面人流动线、垂直人流动线和节点组成，是组织和联系各个承
租户的纽带，使承租户创造出最大的商业价值
物流动线：是在购物中心内由货物出入口到割占铺之间的内部物流，取决丁购物
中心的货物出入口位置、卸货场地、货物通道、货梯规模及位置、中转库房的位置、 业态的选择等
消防动线：
动线的分类 以运营功能分类|以空间形式分类
枝形布局包括风车形、 十字形、Y形、T形等
哑铃形
矩形
风车形
折线形
三角形
十字形
弧线形
复合环形
T形
动线的类型 线形布局|环形布局|复合环形布局|矩形布局|T形布局|枝形布局|十字形布局
线形布局 适用于狭长的基地，规模 较小的购物中心，在线形 步行街两侧布置店铺
环形布局 适用于较大面积方形地 块，步行街形成环路 店铺可获得更为均等的 被浏览几率，迴游性好， 可提高交易成功率，且 便于利用平面中明确的 向心性来组织中庭空间
持有比例
万达
凯德商用
中粮
龙湖
开发销售型
资金平衡型 资金实力
开发持有型
电商发展对商业地产发展的影响
商业时代，对我们生活的改变
商业时代，对我们工作的改变
商业时代，对我们眼界的改变
动线知识及商铺划分 （基本知识）
商圈及城市商业网点规划课件
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树立质量 法制观 念、提 高全员 质量意 识。20. 10.21 20.10. 21We dnesd ay, Oct ober 2 1, 202 0
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人生得意 须尽欢 ，莫使 金樽空 对月。 18:15: 0518:1 5:051 8:1510 /21/2 020 6: 15:05 PM
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安全象只 弓，不 拉它就 松，要 想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 10.21 18:15: 0518: 15Oct-2021-Oct-2 0
5(公里)
Ａ*
*
*Ｂ
中介点
B 地区
B 地区
18 公里
A 地区
14 公里
5 公里 D 地区
C 地区
C 地区
图：A地区大概的商圈
A 地区 D 地区
雷利法则的另一种数学等式：
式中：
Ba是A都市从中间地C都市吸引来的销售额；
Bb是B都市从中间地C都市吸引来的销售额；
Pa是A都市的人口；
Pb是B都市的人口；
四、现代商圈的特点
➢开放性 ➢层次性 ➢交叉性
五、现代商圈理论
（一）集聚理论 商圈的大小取决于商业业态和功能的积聚程 度。 包括功能的积聚和同业种的积聚。
（二）规模理论
商圈的大小还取决于它的经营规模的大小。 销售总量=商圈人口×可投入购买力 可投入购买力=收入水平×消费系数 规模=销售总量/保本销售额
边缘商圈
• 是指次级商圈以外的区域，在这个区域 内顾客来店购物不够方便。一般来说， 小型店铺的边缘商圈在1.5公里以外，顾 客步行来店在20分钟以上；大型店铺的 边缘商圈在8公里以外，不论使用何种 交通工具，顾客来店都要在40分钟以上 。边缘商圈的顾客大约占10%。
昆明市商业网点规划
昆明城市商业网点规划（2002—2010）说 明 书昆明市规划设计研究院2004年1月项目名称：昆明城市商业网点规划工程号：2002G-35完成单位：昆明市规划设计研究院协作单位：昆明市人民政府商业网点办公室完成日期：2004年1月院长：王学海高级规划师、总工程师分管总工程师：陈文高级工程师、副总工程师项目设计人：刘小燕工程师王晟工程师目录前言 (1)第一章现状分析 (1)第一节现状概况 (1)第二节发展特点及存在问题 (4)第二章规划的必要性 (11)第三章商业发展思路 (12)第四章规划总则 (15)第五章规划范围划定及目标 (18)第一节规划范围划定 (18)第二节规划目标 (19)第六章规划布局 (21)第一节昆明市域商业网点总体规划 (21)第二节昆明主城商业功能区规划 (23)第三节昆明主城商业网点规划 (24)第七章专题规划 (29)第一节大型零售商店（场）、商业街规划 (29)第二节大型商品批发市场规划 (35)第三节生鲜超市规划 (38)第八章实施规划的对策和措施 (40)附录 (42)一．名词注释 (42)二．附表 (45)昆明商业分级指标 (45)昆明市九种零售业态基本条件一览表 (45)昆明市商业、服务业网点普查表 (45)昆明市零售商业网点普查表 (45)昆明市区商业、服务业网点普查表 (45)昆明市区零售商业网点普查表 (45)昆明市区商场、超市普查表 (45)全市各区县（市）人口统计表（2002年） (45)大型综合超市现状统计表 (45)百货店现状统计表 (45)三．附图 (45)零售商业现状分析图 (45)农贸市场现状分析图 (45)大型专业市场分布示意图 (45)商业功能区规划图 (45)零售商业规划布局图 (45)前言城市商业网点规划是城市总体规划和城市商业发展的重要组成部分，对于合理有效利用资源，确保城市商业健康、有序发展都起着重要作用。
1998年，昆明市人民政府商业网点办公室委托市规划院对昆明城市商业网点建设进行中长期规划。
城市商业网点规划资料汇编
附件城市商业网点规划资料汇编一、《城市商业网点规划编制规范》补充说明（一）规划指标1．社会消费品零售总额指国民经济各行业售给城乡居民和社会集团的消费品零售总额。
2．人均社会消费品零售额指社会消费品零售总额与城市常住人口之比。
反映人均消费水平。
3．零售业人均销售额指零售行业销售总额与该行业从业人数之比。
反映零售行业的劳动产出效率。
4．零售业地均销售额指零售行业销售总额与该行业网点营业面积之比。
反映零售商业网点资源产出效率。
5．消费拉动反映城镇居民消费性支出对GDP的贡献。
指t年城镇居民消费性支出增量与t-1年城市GDP之比；其中城镇居民消费性支出为城镇居民人均消费性支出与城镇人口的乘积。
6．消费拉动率指城镇居民消费性支出增量与城市GDP增量之比。
反映经济增长率中消费拉动所占的份额。
7．商业就业贡献指t年商业就业人数增量与t-1年全社会就业人数之比。
反映商业行业新增就业岗位对城市就业的贡献。
8．商业就业贡献率指商业就业人数增量与全社会就业人数增量之比。
反映全社会就业增长率中商业就业贡献所占的份额。
9．连锁经营比重指连锁企业实现销售额与同行业实现销售额之比。
反映连锁经营相对发展程度。
（二）调查研究工作要点调查研究包括现场调查、基础资料收集与整理两个方面。
调查可以采取专访、现场调查、问卷调查和座谈会等方式。
1．现场调查规划的编制人员必须对城市主要商业网点的空间分布、组成结构、商业功能、新发展地区和与城市商业网点建设密切相关的城市路网形式、城市景观、文化景观等有明确的形象概念，必要时，应对重点样本进行深入考察。
必须认真听取各方面的意见，进行必要的民意调查，注意发挥专家的作用。
2．基础资料收集与整理2.1基础资料收集的内容2.1.1城市行政区划、总体规划、人口分布、路网、土地级别基准地价和必要的专项规划图；2.1.2城市总体规划及其相关规划；2.1.3城市社会经济发展计划；2.1.4城市服务业发展规划与计划；2.1.5城市商业网点普查资料；2.1.6城市统计资料；2.1.7市属各区县商业服务业发展规划与计划；2.1.8城市与城市商业发展历史方面的资料；2.1.9城市民俗特点和文化景观方面的资料；2.1.10城市常住人口、乡镇居民人口、人口分布状况等资料。
商业网点规划
商业网点规划1. 引言商业网点规划是指对商业地产进行科学、合理的规划和布局，以达到提高商业网点效益和满足消费者需求的目的。
商业网点规划的成功与否直接影响着商业地产的经营状况和效益。
因此，商业网点规划具有重要的实践意义和应用价值。
本文将从商业网点规划的概念、目标和原则出发，结合实际案例，以Markdown文本格式输出商业网点规划的详细内容，旨在提供一个参考框架，以便于实际运作中的规划工作。
2. 商业网点规划的概念商业网点规划是指商业地产从业者根据市场需求和区域特点，通过科学的分析和合理的布局，确定商业网点的数量、位置和规模等重要参数，以满足消费者的需求，并达到商业地产的经营目标。
3. 商业网点规划的目标商业网点规划的目标主要包括以下几个方面：•满足消费者需求：商业网点规划要根据消费者的需求，确定适合的商业网点类型和规模，以提供优质的服务和产品，满足消费者的需求，提高客户满意度。
•提高商业地产效益：商业网点规划要以提高商业地产的效益为目标，通过科学的布局和合理的规模，实现商业地产的经营目标，提高商业地产的收入和利润。
•优化资源配置：商业网点规划要考虑到区域资源的利用情况，合理配置商业网点，避免资源浪费和重复竞争，实现资源的最大化利用。
•创造良好的消费环境：商业网点规划要注重创造良好的消费环境，通过优化商业网点的布局和设计，提供舒适、便捷的消费场所，提升消费者体验。
•促进区域经济发展：商业网点规划要结合区域经济发展的需要，积极促进区域经济的发展，引导消费和投资，带动相关产业的繁荣。
•保障商业地产的可持续发展：商业网点规划要考虑到商业地产的长远发展，避免盲目扩张和过度竞争，保障商业地产的可持续发展。
4. 商业网点规划的原则商业网点规划应遵循以下几个原则：•科学性原则：商业网点规划应基于科学的分析和研究，通过收集和分析市场数据，了解消费者需求和行为特点，确定商业网点的类型、规模和布局。
•合理性原则：商业网点规划应根据具体情况和市场需求，合理安排商业网点的数量、位置和规模，避免过度集中或分散，以提高商业地产的效益和竞争力。
昆明城市商业网点规划(2002-2010)
昆明城市商业网点规划（2002—2010）文 本昆明市规划设计研究院2004年1月目录第一章总则 (1)第二章规划目标 (1)第三章规划布局 (2)第一节昆明市域商业网点总体规划 (2)第二节昆明主城商业功能区规划 (4)第三节昆明主城商业网点规划 (4)第四章专题规划 (9)第一节大型零售商店（场）、商业街规划 (9)第二节大型商品批发市场规划 (10)第三节生鲜超市规划 (12)第五章实施规划的对策和措施 (13)附表 (14)昆明商业分级指标 (14)昆明市九种零售业态基本条件一览表 (14)附图 (14)商业功能区规划图 (14)零售商业规划布局图 (14)第一章总则第一条第二条第三条第四条本规划是昆明城市商业网点建设和发展的指导性文件，在主城城市规划区内进行商业建设活动的所有单位和个人，均应按照《中华人民共和国城市规划法》的规定，执行本规划。
次级城市、县城和建制镇在编制商业网点规划时，应符合本规划的要求。
本次规划编制的重点是：《昆明城市总体规划调整（2002—2010）》所确定的主城范围内大中型商业网点的布局和设置要求。
规划年限为：2002年——2010年。
第二章规划目标城市发展目标2010年主城区人口达223万，建设用地达215平方公里。
商业发展目标发展总目标：实现商业活动规范化，强化中心商业区的辐射功能，提升昆明城市商业网点总体经营实力和竞争力。
发展社区连锁超市，搞好农贸市场超市化改造建设。
培育设施功能现代化、管理规范化，具有发挥较大的吸纳辐射功能的专业市场和现代化物流中心。
推进会展业和旧货业的发展。
2010年规划基本指标：——社会消费品零售总额计划达到630亿元，年平均增长10%；——人均拥有零售商业网点面积达到1平方米，零售商业总面积达223万平方米。
远景发展目标：形成完备的商业网络体系，建立统一、开放、竞争、有序的现代化市场体系，昆明将建成体系完备、设施先进、功能齐全的面向东南亚、南亚的商贸中心和物资集散（物流）中心、信息中心。
城市商业网点规划
城市商业网点规划1、城市商业网点规划的定义：是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。
2、城市商业网点规划的原则：（a）以人为本，远近结合，协调发展的原则；（b）结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则；（c）大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则；（d）坚持可持续发展的原则；（e）规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则；（f）技术进步的原则。
3、城市商业网点规划的主要内容:3.1城市商业中心的规划布局（a）名称、区位；（b）在城市商业中的地位和功能；（c）消费服务定位、主力业态与特色要求；（d）总规模和大型零售网点的数量；（e）业态结构调整的重点。
3.2 区域商业中心的规划布局。
3.3社区商业的规划布局（a）优先发展的零售与服务网点的业态、类型、组织形式、千人拥有的零售与生活服务网点面积；（b）主要零售与生活服务业网点的商圈半径。
3.4 商业街的规划布局（a）名称、区位（含长度）；（b）商业历史与人文环境特征；（c）消费服务定位的特点；（d）主力业态与配套的商业设施；（e）打造特色商业街品牌的重点。
3.5 农产品批发市场的规划布局（a）相对均衡的布局要求；（b）主要农产品批发市场名称、区位、规模与辐射半径；（c）主要农产品批发市场改造的重点；（d）主要农产品批发市场与城郊农产品流通体系的关联。
3.6 生产资料批发市场的规划布局（a）主要生产资料批发市场对城市优势产业或支柱产业的服务功能；（b）主要生产资料批发市场相对集中的布局要求和优先发展的地域；（c）主要生产资料批发市场的经营特色、规模与辐射地区；（d）主要生产资料批发市场改造的重点。
3.7 其他商品交易市场的规划布局（a）商品交易市场在城市商品流通中的地位与作用；（b）主要商品交易市场名称、区位、规模与经营特色；（c）主要商品交易市场改造的重点。
商业网点规划主要理论
目录主要理论一：单店面积极限理论 (1)主要理论二：商圈理论 (2)主要理论三：城市商业规划与网点布局理论 (4)主要理论四：数量与行为地理学 (7)主要理论一：单店面积极限理论规模与效益不是正比关系。
一定规模产生一定效益，适度规模产生适度效益，最佳规模产生最佳效益，过度规模就会产生零效益或负效益。
体现零售商业企业的规模的主要指标之一是商店的营业面积，影响商店营业面积确定的因素很多，而其中顾客的生理和心理承受能力是最为直接的因素。
人保持某种状态的时间是有限的，时间过长必然产生疲劳，从而就会放弃某种活动。
顾客在商店游览购物，同样存在着疲劳度，超过这个度，不仅使一部分设施空置，导致部分购物区无人光顾，而且会直接影响购物情绪，甚至产生“恐惧感”。
根据测算，一般情况下儿童疲劳时间的极限为 40 — 60 分钟，成人为90 — 150 分钟。
按此推算： 1 、顾客在商场（店）的时间一般不会超过两个半小时超过这个时间就处于疲劳状态，终止购物； 2 、普通人休闲步速为 30 —40 米／分，顾客在店内浏览购物步行距离一般不会超出 8000 米； 3 、每平方米营业面积的顾客通过距离为 0.35 — 0.4 米，因此，顾客对商场营业面积的心理最大承受量为： 150 分钟× 40 米／分钟÷ 0.35 米／平方米≈ 17143 平方米。
而经测算，顾客对商场营业面积的最大生理承受极限一般在 2.2 — 2.3 万平方米，超过这一限度，顾客就会因“累”而不再继续。
因此，单体商场面积一般以不超过 2.5 — 3 万平方米为宜。
主要理论二：商圈理论商圈又称“商业圈”或“商势圈”。
它是指商业企业吸引顾客的区域范围。
商圈对企业而言，则是其业务活动的空间，在这个空间范围内向消费者提供商品和服务。
对消费者而言，则是他们方便的购买行为的空间。
一个设定的商圈，从市场势力范围这一角度考察，其构成为点、线、面、流四个方面。
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规划方法
借鉴新加坡的经验，按照大通道—大流通— 大商贸—大市场的思路进行规划布局推理。
工业园区
物流园区
现代物流 物流加工 工业仓储
商贸 物流
城
商贸 物流
点
市
点
商贸 物流
商
商贸 物流
点
点
业
商贸
商贸
物流 点
圈
物流 点
物流园区
现代物流 物流加工 工业仓储
工业园区
境内 – 实体平台
对外 – 虚拟 平台
其它 国家
高新区。
规模（亩） 100
北市区配送中 大波村支线与昆曲
心
高速交叉口附近。
100
马街配送中心 昆明西马街。
100
官渡配送中心
昆明主城南部，官 渡工业区内。
100
马金铺配送中 昆玉高速高新区出
心
口的产业园区内。
100
其余9县（市、 县城边缘交通便利、
区）城区配送 用地条件好、环境 200
中心
影响小的地方。
交易市场规划布局 14个泛亚商贸中心涉及5种类型，总用地2.01万亩
类型
综合农 产品批 发市场
特色农 产品批 发市场
生产资 料批发 市场
大件消 费品批 发市场
小件消 费品批 发市场
名称
嵩明小街农产品商贸物流 中心
禄劝农产品商贸物流中心
宜良农产品商贸物流中心
石林农产品综合商贸物流 中心 呈贡斗南国际花卉交易中 心
公、铁 路枢纽
其它 国家
主要货运配送通道
快速货运配送通道
其它 国家
其它 国家
空港
其它 国家
其它 国家
物流基地规划布局 形成两圈五带的大物流布局格局。
内圈层：三环与内绕城之间，以物 流配送为主；
外圈层：内绕城与外绕城之间，以 区域性大宗物流为主。
五条物流大通道：
昆安大通道：服务滇西及滇西北 ，辐射南亚、东南亚；
规划背景
《国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡 的意见》正式出台，对昆明发展提出新的目标要求。
东南亚、南亚以及我国西南地 区内涉及19个国家和地区，有 重要城市18座，南亚人口约 13亿、东南亚人口约1.2亿。
规划背景
将滇中地区培育成为云南省经济发展的重要增长极，使之成为重要的区 域性国际交通枢纽，全国重要的烟草、旅游、文化、能源和商贸物流基 地，以化工、有色冶炼加工、生物为重点的区域性资源深加工基地，承 接产业转移基地和出口加工基地。
参考发达国家城市的经验标准值，以市域人均零售商业网点经营面积1.2 m2为标准，按照 千万级人口规模，全市零售商业营业面积将达到1200万m2。按照中心城区占全市零售营业面 积约80%计，则中心城区零售商业营业面积达到约1000万㎡。
规划思路
规划对象
1 物流基地 2 商贸中心 3 商业网点
将物流基地、交易市场、商业中心和特色网点作为重点规划内容， 突出了战略商业节点布局，并着力构筑了各商业行业内的体系化布 局格局。
按照商务圈、商贸圈、物流圈、产业协作圈四个圈层，以
商贸中心规划布局 五条大通道为指引进行布局。
主城区退批进零，商铺向商贸中心 集中。
在内绕城线附近新建7个以消费品 交易为主的商贸中心，提高昆明商 贸城市职能。在服务全省的基础上 ，辐射全国及南亚、东南亚地区。
结合外绕城线及高速公路节点新建 7个以商品集散为主的商贸物流中 心，推动城市外围区域的发展。在 服务全省的基础上，辐射全国及南 亚、东南亚地区。
区
物流基地规划布局 规划建设10个物流园区
序号
园区名称
位置
规模
1
嵩明物流飞地经济 杨林工业园和四营
区
片区
2
桃花村铁路物流园 区
大桃花村
3
嵩明石化储备物流 园区
牛栏江镇
4
寻甸化工矿产物流 园区
羊街
5
草铺工业能源物流 园区
草铺
6
昆阳多式联运物流 昆阳青山片区、上
园区
蒜片区。
—— 6km2 12km2 16km2 10km2 15km2
支持把昆明建成面向东南亚、南亚的区域性金融中心，把昆明建设成为 全国性物流节点城市和区域性国际物流中心。
发展目标
总体发展目标
全国性物流节点城市和区域性 国际物流中心 区域性国际商贸中心 面向南亚、东南亚的区域性金 融中心 西南地区国际化购物中心 具有高原湖滨特色的游憩商业 城市
发展目标
具体发展目标
以GDP年均增长13%计，规划期末全市GDP达到6800亿元。以物流产业增加值占 GDP14%计，期末物流业增加值达到约1000亿元。
预测到2020年昆明市的货运总量达3.5亿吨左右。物流用地需求规模约为80～100平方公 里。
2010年全市社会消费品零售总额为1060亿元，以规划期内社会消费品零售总额年均增长 18%计，到2020年达到约5500亿元。
规划内容
物流基地体系布局、5大陆港基地、10大物流园区、14个物流配 送中心。 商贸中心布局体系布局、14个泛亚商贸中心布局。
中心城区内区级商业中心规划布局，明确了街区商业中心规划 布局原则和业态配置指引，对轨道沿线商业网点提出配置指引。
4 特色商业
明确了特色商业构成体系，对3类特色商业网点进行了布局。
昆玉大通道：服务滇中、滇南， 辐射南亚、东南亚；
昆河大通道：辐射东南亚，对接 珠三角；
昆嵩大通道：服务滇北、滇东北 ，辐射全国；
昆武大通道：服务滇北、辐射西 藏、西北。
按照两圈四带的格局在城市对外交通的主要方向组织 物流基地规划布局 5个国际陆港基地建设
安宁南亚国际 晋宁东南亚国
陆港
际陆港
以滇缅石油管
道为支撑的
以铁路、公路
“铁路—公
运输为依托的
路—管道运输” 国际陆港型物
复合型国际陆 流配送基地。
港型物流基地。
呈贡铁路集装 国际空港物流 嵩明物流陆港
箱陆港基地
基地
基地
以铁路物流为 以航空运输为 国际空港型保
核心的国际陆 核心的国际空 税港区和“飞
港型物流基地。 港型物流基地。 地型”物流港
7 空港物流园区
小哨片区
5.5km2
洛羊片区、王家营、
8
王家营铁路集装箱 物流园区
螺蛳湾片区、羊堡、 金马村、昆明东、
15.7km2
昆明南。
9 宜良果蔬物流园区 宜良县
0.3km2
10 石林物流园区
台湾农民创业园
0.93km2
物流基地规划布局 规划布局14个配送中心。
县（区、市）
位置
高新区配送中 心
空港经济区国际商贸物流 中心
杨林工业品商贸物流中心
昆阳农业生产资料商贸物 流中心 安宁工业生产资料商贸物 流中心
长坡工业品商贸物流中心
晋城工业品商贸物流中心
金马-阿拉工业品综合商贸 物流中心 新螺蛳湾国际商贸物流中 心 清水生物医药商贸物流中 心
经营内容
规模 （亩）