某家新人入职培训课程8《二手房税费政策和交易流程》
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《二手房交易培训》PPT课件
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Contents
43 第四部分：关于住房限购的相关政策
1、限购的范围：成都市中心城区内的住房（五城区加 高新西区）如果在中心城区以拥有一套住房，现在只 能购买一套住房，郊县不限购 本地人：在大成都范围，以户口本为准，夫妻有一方 为成都本地人，那么这个家庭就属于成都本地家庭， 可以在成都购买俩套住房。（户口不在一起的情况， 那么夫妻双方的户口本都要提供，在有配偶或是已婚 且户口本上婚姻状况一栏为空白，那么就要提供结婚 证。 外地人：在提供社保缴存证明或是纳税证明的可购买 一套住房，只要家庭中有一个人购买了社保，那么家 庭成员都可购买
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二手房交易费用流程
二手房交易税费的产生主要包括以下4种情况：1．正常过户1.营业税：（税率5.55% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。
一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。
②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。
另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
2. 个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。
在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。
如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。
另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%3. 印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。
4. 契税：（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
二手房交易培训课件(PPT 37张)
2019/2/17
房产部经纪人岗前培训—税费计算
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2、契税
概念解释：契税是以所有权发生转移变动的不动产 为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 纳税人：买方 税率：普通住宅：90㎡以下税率为1% 90㎡以上140 ㎡以下1.5% 非普通住宅：税率为3%
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契税征收有哪些优惠政策？
优惠一：土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用 后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超 出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税； （比如拆迁户可免契税）； 优惠二：城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征 契税； 优惠三：按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权 属，免征契税；
房产部经纪人岗前培训—税费计算
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土地出让金缴纳标准
买方：无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都 需要按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金 卖方：所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价 购买的，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积 ×6%支付土地出让金
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房产部经纪人岗前培训—税费计算
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房产部经纪人岗前培训—税费计算
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优惠四：居民上市出售已购公有住房前后一年内 新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房 成交价的差额计征契税；
优惠五：房屋交换价格相等的，免征契税；交换 价格不相等的，由多交付方缴纳款； 优惠六：对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋 所有权证变更登记，免征契税 。
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房产部经纪人岗前培训—税费计算
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公式中的几个概念解释
——购房原值：商品房购房原值是指购置该房屋时实际 支付的房价款及交纳的相关税费 ——合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房 装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 注：虽然第二种计算方式可以扣除一些费用，但也不是无限 制的扣除，国家规定最高扣除额为： （1）已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%； （2）商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%
某家新人入职培训课程9《房屋税费计算》
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原有房屋
购买
享受 减免契税
优惠
成都市拆迁户用拆迁补偿款新购房产： •若税务局计税价格大于拆迁补偿款，按照差额缴契税（按3%征收） •若税务局计税价格小于拆迁补偿款，免征契税（差额部分可以继续使用） 温馨提示：拆迁人夫妻及未成年子女均可使用
商品房的缴税
帮助记忆-顺口溜 商品房三种税 契税个税营业税 契税税率3个点 二套非普都交3 首套契税有优惠，90（含）以下1个点 90直至144（含），契税可以减半征 房产证要满5或2年，个税营业税可能免 业主家庭唯一房，可以享受免个税 商品住房若普通，营业税也免征， 除了上述情况外，个税营业税还得征
商品房的缴税
税种
计算方式
缴纳人
90平米(含)以下
税务局计税价× 1%
契税
C& D
首套购房 二套购房
90-144（含）平米
税务局计税价×1.5%
144平米以上或超过市场平均价 1.4倍
税务局计税价×3%
税务局计税价×3%
购买方
普通住宅
非普通住宅
A & D营业税
房产证下发 满两年
免征
差额×5.6% 差额=此次交易的计税总价-上次购 出售方
课程内容
商品房的缴税 经济适用房/房改房的缴税 缴税回顾小结
经济适用房/房改房的缴税
经济适用房/房改房缴税
契税
个税
营业税
（计算方式同商品房） （计算方式同商品房） （计算方式同商品房）
土地出让金
客户属于几 套购房
房屋面积
业主家庭名 下房产数量
房产证 下发日期
房屋非普/普 通
具体讲解 见下页
首
90平米(含)以下
二手房税费培训
各项税费讲解
（６）房屋所有权登记费 是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理 职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核 发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的 登记费
征收标准：80元/宗
各项税费讲解
（７）房地产交易手续费 是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设 立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过 户等手续所收取的费用。
各项税费讲解
2.契税填 发日期
各项税费讲解
个人所得税 财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、 建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其 他自有财产给他人或单位而取得的所得，包括 转让不动产和动产而取得的所得。
各项税费讲解
个人所得税 征收标准：课税价×3%或差额的20%
差额=课税价-原购价-相关必要费用
各项税费讲解
案例 2.竹苑某物业套内面积130平方米。房产证登 记日期2006年3月，契税发票填发日期2006 年4月。业主原购价20万，课税价35万。业 主红本在手唯一住房。客户是首次购房。
各项税费讲解
答案 契税：10500元 营业税：7500元 城市建设税：525元 教育费附加：225元 地方教育费附加：150元 个人所得税：免征 土地权属调查、地籍测绘费：18元 房地产产权证明费：50元 房屋所有权登记费：80元 房地产交易手续费：买卖双方各390元 工本费：20元 印花税：10元
各项税费讲解
业主： 营业税 是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产 或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营 业额征收的一种税。
各项税费讲解
营业税 征收标准：课税价×5%
普通住宅满5年，免征
非普通住宅满5年，可选择差额（课税价-原购 价）征收
各项税费讲解
房产部经纪人岗前培训课件——税费计算课件
企业所得税计算
总结词
企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
详细描述
企业所得税的计算公式为：应纳税所得额 = 营业收入 - 成本 - 费用 - 损失 - 允许抵扣的税金。然后， 应纳税额 = 应纳税所得额 × 适用税率 - 减免税额 - 抵免税额。其中，适用税率根据企业的应纳税所 得额有所不同，一般在25%左右。
增值额
纳税人转让房地产取得的收入减除 规定的扣除项目金额后的余额。
05
其他相关税费计算
印花税计算
总结词
印花税是根据经济合同、产权转移书据、营业账簿等应税凭证所载金额的一定比 例征收的税种。
详细描述
根据经济合同的种类和金额，印花税的税率有所不同，一般在0.05%至0.1%之间 。产权转移书据的税率一般为0.05%，营业账簿的税率一般为0.05%。
财产租赁所得、财产转让所得和偶然 所得，适用比例税率，税率为20%。
个人所得税的计算方法
工资、稿酬等综合所得的计算：应纳税所得额=每月收入额-起征点-专项 扣除-专项附加扣除-依法确定的其他扣除；应纳税额=应纳税所得额×适 用税率-速算扣除数。
企业分红利润的计算：应纳税额=应纳税所得额×适用税率（20%）。
房产交易税费的计算方法
根据国家相关法律法规和地方政策规 定，各种税费的计算方法都有明确的 标准和公式。
经纪人需要熟练掌握各种税费的计算 方法和公式，以便在交易过程中准确 计算税费，避免出现误差。
02
契税计算
契税的定义
契税
是指房屋所有权转移应税凭证上 记载价款的0.05%向产权承受的 单位和个人征收的税种。
适用范围
适用于土地使用权出让、转让， 房屋买卖、赠与、交换等。
二手房销售流程及技巧培训课件
04
二手房销售市场趋势与展望
二手房市场现状分析
当前二手房市场供需状况
分析当前二手房市场的供求关系，包 括待售房源数量、购房需求等。
政策环境
分析政府对二手房市场的政策导向及 影响，如限购、限售等政策。
价格走势
评估二手房市场的价格水平及变化趋 势，了解市场价格动态。
二手房市场发展趋势
城市化进程推动
在签订合同时，应仔细阅读合同条款，确保 合同内容明确、合法、合理。
资金安全保障
选择可靠的第三方资金监管机构，确保交易 资金的安全。
法律纠纷处理
协商解决
在发生法律纠纷时，应首先尝试通过协商解决。
调解处理
如协商无果，可以寻求第三方调解机构的帮助，以达成双方都能接受的解决方案。
诉讼途径
如调解无效，可以选择向法院提起诉讼，通过法律途径维护自身权益。
源。
签订意向书
03 客户同意购买后，签订购房意
向书。
签订正式合同
04 客户支付定金后，签订正式购
房合同。
办理过户手续
05 双方到相关部门办理过户手续
。
物业交割
06 完成过户手续后，进行物业交
割。
二手房交易的注意事项
01
02
03
04
核实房源信息
确保房源信息真实可靠，避免 虚假宣传。
了解客户需求
充分了解客户的购房需求和预 算，提供有针对性的推荐。
注意细节
注意合同中的细节问题，如违约责任 、物业交割等。
谨慎签字
在签字前认真阅读合同，确保无误后 再签字盖章。
03
二手房销售实战案例分析
成功案例分析
成功案例一
张先生通过精准匹配客户需求， 提供专业的市场分析和房源推荐 ，成功促成了一笔高价位的二手
二手房交易的详细流程及费用明细
二手房交易的详细流程及费用明细在房地产市场中，二手房交易是一个常见且重要的环节。
对于许多人来说，了解二手房交易的详细流程及费用明细是至关重要的，这不仅能帮助他们在交易过程中更加顺利，还能避免不必要的麻烦和损失。
接下来，让我们详细地了解一下二手房交易的全过程以及所涉及的各项费用。
一、二手房交易流程1、寻找房源购房者可以通过房产中介、房产网站、朋友介绍等多种途径寻找心仪的二手房房源。
在看房时，要仔细检查房屋的状况，包括结构、装修、设施设备等方面。
2、签订购房意向书如果对某套房子感兴趣，购房者可以与卖家签订购房意向书，并支付一定金额的定金。
定金的金额通常由双方协商确定，一般在房价的 1% 5%左右。
3、房屋评估为了确定房屋的价值，银行或贷款机构可能会要求对房屋进行评估。
评估机构会根据房屋的位置、面积、房龄、装修等因素给出评估价格。
4、签订购房合同买卖双方在协商一致的基础上，签订正式的购房合同。
合同中应明确房屋的价格、付款方式、交房时间、违约责任等重要条款。
5、办理贷款（如有需要）如果购房者需要贷款，应向银行或其他贷款机构提交申请，并提供相关的资料，如身份证、收入证明、银行流水等。
贷款机构会对购房者的信用状况、还款能力等进行审核，审核通过后发放贷款。
6、办理资金监管为了保障交易资金的安全，买卖双方可以将购房资金存入监管账户。
在交易完成后，资金会按照约定的条件解冻并支付给卖家。
7、办理过户手续买卖双方携带相关证件和资料，到当地的房产管理部门办理过户手续。
需提供的资料包括身份证、户口本、购房合同、房产证等。
房产管理部门会对资料进行审核，审核通过后办理房屋产权变更登记。
8、缴纳税费在办理过户手续的同时，买卖双方需要按照规定缴纳相关的税费。
税费的种类和金额会因地区和房屋情况的不同而有所差异。
9、领取新的房产证过户手续完成后，购房者可以领取新的房产证，此时房屋的产权正式转移到购房者名下。
10、房屋交接按照购房合同的约定，卖家将房屋交付给购房者。
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二手房贷款政策与交易流程
课程研发部
课程内容
➢个人购房资质解读 ➢个人购买二手房的贷款政策 ➢个人购买二手房的交易流程
客户的购房资质——基本要求
➢ 购买方（客户）基本要求
3 2 1
3/50
课程内容
➢个人购房资质解读 ➢个人购买二手房的贷款政策 ➢个人购买二手房的交易流程
二手房的贷款政策
贷款政策
案例2：若上述案例中张强和刘岚已结婚，且张强婚 前全款购买过一套住房，现已售出。那么现张强通过 商业贷款购买一套142平米的商品住房，请问算几套 贷款？贷款几成？
解析1：虽刘岚之前有过贷款
记录，但二人尚未结婚，所以 此次张强贷款只考虑张强本人 的情况，无房无贷，可以按首 套贷款计算，最多贷款7成。
解析2：二人已结婚，商业贷款
案例2：若案例一中刘峰的爱人王珊珊曾于2011年全款在成都
买过一套房，2013年时使用购房合同提取过公积金，但目前房 屋已售出，那么刘峰现在通过公积金贷款购买青羊区的一套85 平米的商品房，按几套贷款计算？最多可以贷款几成？
解析1：因为家庭名下无房无
贷，此次贷款按首套贷款计算， 最多贷款7成。
解析2：公积金购房提取记录
二、公积金贷款——贷款年限
公积金贷款年限的计算
按借款人年龄计算
按房龄计算
➢省公积金：最长贷到65岁 ➢市公积金：最长贷到60岁
➢房龄20年以内
政策规定
➢最长贷款年限20年
三方面计算后取低者为最终贷款的年限
二、公积金贷款——贷款金额
1
公积金管理中心规定 ➢单笔贷款最高额度为60万元
2
房屋评估值决定 ➢最高贷款额=房屋评估值×贷款成数
会考虑二人名下的贷款记录，因 为二人名下只有一次贷款记录， 所以此次贷款属于二套，贷款5.5 成。
解析
二、公积金贷款——公积金的分类
项目
市属公 积金
省公积 金
缴存地点
缴存地址
成都市住房公积 金管理中心
四川省住房资金 管理中心
青羊区人民中路一 段28 号二手房交易
市场3楼
东华正街42号四川 广电国际大厦6层
二、公积金贷款——贷款成数与贷款利率
查房情况 无 1套 无 1套 1套 1套 2套
“认房认贷”政策判定标准
贷款记录
现公积金贷款成数
现公积金贷款利率
无
8成（省公积金）
基准
1次且结清
7成
基准
2次及以上均结清
7成
基准
无
7成
基准
2次及以上均结清
6成
上浮10%
1次且未结清
6成
上浮10%
拒贷
公积金贷款不能购买商业用房；
商业贷款政策
公积金贷款政策
组合贷款政策
一、商业贷款——住房贷款套数的界定
一、商业贷款——贷款成数与贷款利率
贷款记录情况
无贷款记录
有一笔住宅贷 有两套及以上
（有贷款记录已结清） 款记录未结清 贷款记录
贷款套数
首套
二套
贷款成数
7成
5.5成
拒贷
贷款利率
基准
1.1倍
备注:目前首套利率基本执行基准利率，买方征信有逾期会适当上浮
贷款年限和贷款金额相同且不考虑提前还款的情况下，等额本金的还款 总利息<等额本息的还款总利息
一、商业贷款——场景应用
案例
案例1：张强，成都户口，今年25岁，目前未婚，名下 无房无贷；其女友刘岚天津人，24岁，之前通过商业贷 款在天津购买过一套住房，现在未售出。现张强通过商 业贷款购买一套142平米的商品住房结婚用，请问算几 套贷款？贷款几成？
★建议让客户到单位负责缴纳公积金的部门进行核实
二、公积金贷款——贷款申请人的条件
A 建立住房公积金账户6个月（含）以上
其中有足额连续6个月的缴存
B 申请人及其配偶无未还清的
公积金贷款
申请贷款时处于正常缴存状态
借款申请人 为在职期间缴存住房公积金
的职工或离退休职工
C
D 公积金在大成都：不限户口所在地； 公积金缴存在四川省外：仅限借款人户口在大成都范 围内
不影响贷款，所以此次贷款按 首套贷款计算，最多贷款7成
解析3：因家庭名下现有一套
住房，所以此次贷款按有1套 房计算，最多贷款7成。
案例3：若案例二中刘峰的爱人王珊珊名下的房屋未售出，那
么刘峰现在通过公积金贷款购买青羊区的一套85平米的商品房，
按几套贷款计算？最多可以贷款几成？
解析
三、组合贷款
项目 种类 市公积金组合贷款
商业用房贷款额度最高为房屋评估值的5成，且不受套数影响。
一、商业贷款——贷款年限
➢商业贷款年限的计算
按借款人年龄计算
按房龄计算
政策规定
➢年龄+最长贷款年限≤65岁 ➢部分银行有特殊要求
➢房龄+最长贷款年限≤40年 ➢一般是25年内房龄，银行 可做，部面计算后取低者为最终贷款的年限 商业用房最长贷款年限为10年。
3
公积金余额及个人月缴存额决定 详见下页
• 市公积金通过公积金缴存金额计算可贷款金额的方法如下： • 可贷金额=缴存基数*0.7/实际可贷年限对应每万元的月还
款金额； • 若公积金账户余额小于1万元，最高可申请贷款金额为30
万元；若公积金账户余额大于1万元，最高可申请贷款金 额=公积金账户余额的30倍； • 必须同时满足以上2个条件，取低值，单笔最高可贷60万。
• 省公积金通过公积金缴存金额计算可贷金额的方法如下： • 若公积金账户余额小于1万元，最高可申请贷款金额为30
万元；若公积金账户余额大于1万元，借款人工资流水大 于月供的2.2倍时，最多可以贷60万；
二、公积金贷款——场景应用
案例
案例1：刘峰四川人（爱人王珊珊河北人），二人育有一个10岁
女儿，刘峰在成都已连续工作10年，单位正常为其缴纳公积金， 家庭名下无房无贷，请问刘峰通过市公积金贷款购买青羊区的一 套85平米的商品房，按几套贷款计算？最多可以贷款几成？
一、商业贷款——贷款金额
1
房屋评估值决定 ➢最高贷款额=房屋评估值×贷款成数
2
客户收入决定 ➢根据收入证明和对应贷款年限的月均还款额倒推得出， 收入证明要求满足月供的2倍
一、商业贷款——还款方式
➢客户有两种还款方式 ①等额本息还款：是每月以相等的金额偿还借款本息，月供金额一样。 ②等额本金还款：是每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清， 月供金额初期较高，但越还越少。
省公积金组合贷款
二套贷款认定 同公积金贷款的认定标准，即认房认贷
贷款成数
➢首套贷款最多贷款7成（即公积金+商业贷款的额度是评估价的7成） ➢二套同公积金贷款
房龄不能超过20年
房龄不能超过20年
课程研发部
课程内容
➢个人购房资质解读 ➢个人购买二手房的贷款政策 ➢个人购买二手房的交易流程
客户的购房资质——基本要求
➢ 购买方（客户）基本要求
3 2 1
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课程内容
➢个人购房资质解读 ➢个人购买二手房的贷款政策 ➢个人购买二手房的交易流程
二手房的贷款政策
贷款政策
案例2：若上述案例中张强和刘岚已结婚，且张强婚 前全款购买过一套住房，现已售出。那么现张强通过 商业贷款购买一套142平米的商品住房，请问算几套 贷款？贷款几成？
解析1：虽刘岚之前有过贷款
记录，但二人尚未结婚，所以 此次张强贷款只考虑张强本人 的情况，无房无贷，可以按首 套贷款计算，最多贷款7成。
解析2：二人已结婚，商业贷款
案例2：若案例一中刘峰的爱人王珊珊曾于2011年全款在成都
买过一套房，2013年时使用购房合同提取过公积金，但目前房 屋已售出，那么刘峰现在通过公积金贷款购买青羊区的一套85 平米的商品房，按几套贷款计算？最多可以贷款几成？
解析1：因为家庭名下无房无
贷，此次贷款按首套贷款计算， 最多贷款7成。
解析2：公积金购房提取记录
二、公积金贷款——贷款年限
公积金贷款年限的计算
按借款人年龄计算
按房龄计算
➢省公积金：最长贷到65岁 ➢市公积金：最长贷到60岁
➢房龄20年以内
政策规定
➢最长贷款年限20年
三方面计算后取低者为最终贷款的年限
二、公积金贷款——贷款金额
1
公积金管理中心规定 ➢单笔贷款最高额度为60万元
2
房屋评估值决定 ➢最高贷款额=房屋评估值×贷款成数
会考虑二人名下的贷款记录，因 为二人名下只有一次贷款记录， 所以此次贷款属于二套，贷款5.5 成。
解析
二、公积金贷款——公积金的分类
项目
市属公 积金
省公积 金
缴存地点
缴存地址
成都市住房公积 金管理中心
四川省住房资金 管理中心
青羊区人民中路一 段28 号二手房交易
市场3楼
东华正街42号四川 广电国际大厦6层
二、公积金贷款——贷款成数与贷款利率
查房情况 无 1套 无 1套 1套 1套 2套
“认房认贷”政策判定标准
贷款记录
现公积金贷款成数
现公积金贷款利率
无
8成（省公积金）
基准
1次且结清
7成
基准
2次及以上均结清
7成
基准
无
7成
基准
2次及以上均结清
6成
上浮10%
1次且未结清
6成
上浮10%
拒贷
公积金贷款不能购买商业用房；
商业贷款政策
公积金贷款政策
组合贷款政策
一、商业贷款——住房贷款套数的界定
一、商业贷款——贷款成数与贷款利率
贷款记录情况
无贷款记录
有一笔住宅贷 有两套及以上
（有贷款记录已结清） 款记录未结清 贷款记录
贷款套数
首套
二套
贷款成数
7成
5.5成
拒贷
贷款利率
基准
1.1倍
备注:目前首套利率基本执行基准利率，买方征信有逾期会适当上浮
贷款年限和贷款金额相同且不考虑提前还款的情况下，等额本金的还款 总利息<等额本息的还款总利息
一、商业贷款——场景应用
案例
案例1：张强，成都户口，今年25岁，目前未婚，名下 无房无贷；其女友刘岚天津人，24岁，之前通过商业贷 款在天津购买过一套住房，现在未售出。现张强通过商 业贷款购买一套142平米的商品住房结婚用，请问算几 套贷款？贷款几成？
★建议让客户到单位负责缴纳公积金的部门进行核实
二、公积金贷款——贷款申请人的条件
A 建立住房公积金账户6个月（含）以上
其中有足额连续6个月的缴存
B 申请人及其配偶无未还清的
公积金贷款
申请贷款时处于正常缴存状态
借款申请人 为在职期间缴存住房公积金
的职工或离退休职工
C
D 公积金在大成都：不限户口所在地； 公积金缴存在四川省外：仅限借款人户口在大成都范 围内
不影响贷款，所以此次贷款按 首套贷款计算，最多贷款7成
解析3：因家庭名下现有一套
住房，所以此次贷款按有1套 房计算，最多贷款7成。
案例3：若案例二中刘峰的爱人王珊珊名下的房屋未售出，那
么刘峰现在通过公积金贷款购买青羊区的一套85平米的商品房，
按几套贷款计算？最多可以贷款几成？
解析
三、组合贷款
项目 种类 市公积金组合贷款
商业用房贷款额度最高为房屋评估值的5成，且不受套数影响。
一、商业贷款——贷款年限
➢商业贷款年限的计算
按借款人年龄计算
按房龄计算
政策规定
➢年龄+最长贷款年限≤65岁 ➢部分银行有特殊要求
➢房龄+最长贷款年限≤40年 ➢一般是25年内房龄，银行 可做，部面计算后取低者为最终贷款的年限 商业用房最长贷款年限为10年。
3
公积金余额及个人月缴存额决定 详见下页
• 市公积金通过公积金缴存金额计算可贷款金额的方法如下： • 可贷金额=缴存基数*0.7/实际可贷年限对应每万元的月还
款金额； • 若公积金账户余额小于1万元，最高可申请贷款金额为30
万元；若公积金账户余额大于1万元，最高可申请贷款金 额=公积金账户余额的30倍； • 必须同时满足以上2个条件，取低值，单笔最高可贷60万。
• 省公积金通过公积金缴存金额计算可贷金额的方法如下： • 若公积金账户余额小于1万元，最高可申请贷款金额为30
万元；若公积金账户余额大于1万元，借款人工资流水大 于月供的2.2倍时，最多可以贷60万；
二、公积金贷款——场景应用
案例
案例1：刘峰四川人（爱人王珊珊河北人），二人育有一个10岁
女儿，刘峰在成都已连续工作10年，单位正常为其缴纳公积金， 家庭名下无房无贷，请问刘峰通过市公积金贷款购买青羊区的一 套85平米的商品房，按几套贷款计算？最多可以贷款几成？
一、商业贷款——贷款金额
1
房屋评估值决定 ➢最高贷款额=房屋评估值×贷款成数
2
客户收入决定 ➢根据收入证明和对应贷款年限的月均还款额倒推得出， 收入证明要求满足月供的2倍
一、商业贷款——还款方式
➢客户有两种还款方式 ①等额本息还款：是每月以相等的金额偿还借款本息，月供金额一样。 ②等额本金还款：是每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清， 月供金额初期较高，但越还越少。
省公积金组合贷款
二套贷款认定 同公积金贷款的认定标准，即认房认贷
贷款成数
➢首套贷款最多贷款7成（即公积金+商业贷款的额度是评估价的7成） ➢二套同公积金贷款
房龄不能超过20年
房龄不能超过20年