房地产法规考试知识要点(整理版)

第一章房地产法规概述1.1房地产1.1.1房地产的概念房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆）自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性③房地产与经济社会发展的协调性1.1.2土地和房屋房屋构成应具备的三个条件（理解记忆）①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的1.1.3地产和房产地产和房产的区别（理解记忆）①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。

②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。

③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。

地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。

1.1.4房地产的分类房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例）⑴按用途分类①居住房地产：住宅、集体宿舍②办公房地产：写字楼③商业房地产：商业店铺、购物中心④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆⑦工业房地产：厂房、仓库⑧农业房地产：农场、林场⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂⑩综合用途房地产：商住两用楼⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房1.2房地产业1.2.1房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆）房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

房地产业和建筑业的区别（理解）1.2.2房地产业的结构房地产业的行业结构（记忆）①房地产开发经营业②房地产咨询业③房地产估价业④房地产经纪业⑤物业管理业1.2.3房地产业的地位和作用房地产作用的表现（理解，了解）1.3房地产法规1.3.1房地产法的概念和调整对象房地产法的概念（理解记忆）房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。

房地产法律调整的对象（理解记忆）①房地产开发关系②房地产交易关系③物业管理关系④房地产行政管理关系1.3.2房地产法律关系房地产法律关系（理解记忆）房地产法律关系是指经房地产法确认的以土地、房屋为客体的权利、义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系等。

房地产法律关系的三要素（记忆）构成房地产法律关系的三要素：房地产法律关系的主体、客体和内容。

房地产法律关系的主体的类型（理解记忆）①房地产开发关系中的主体：国家或政府、房地产业主、开发商、建筑商②房地产交易中的当事人：房地产卖家和买家、房地产抵押人和抵押权人、房地产交易中介机构、房地产金融机构、房地产经纪人③物业管理关系中的当事人：业主和房屋使用人、业主委员会、物业管理企业房地产法律关系的客体的类型（理解记忆）①表现为财的客体：建设资金、交易资金②表现为物的客体：房屋、土地③表现为行为的客体：房屋销售、设计、施工等活动④表现为非物质财富的客体：如产品的专利权房地产法律关系的内容（了解）1.3.3房地产法律事实房地产法律事实的概念（理解记忆）房地产法律事实是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。

房地产法律事实的中行为的分类（能够举例）、事件（能够举例）行为的分类：②房地产法律行为：房地产开发的申请行为②房地产管理行为：房地产管理主体对房地产开发和交易活动进行计划、审批、检查监督、登记发证等行为。

③违法房地产行为：如不按土地使用权出让合同约定进行房地产开发行为、不进行交易价格申报行为等。

事件：主要是指国家房地产法律、法规的颁布实施或者修改、废止以及不可抗力事件等。

1.3.4房地产法规体系1.房地产政策法规体系的组成（对每一种能够举例）①宪法②房地产法律：《土地管理法》、《城乡规划法》、《民法通则》、《物权法》③房地产行政法规：《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》④地方性房地产法规：《上海市居住物业管理条例》、《浙江省城市商品房预售管理办法》⑤房地产部门规章：《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》⑥法律解释，其中最主要是最高人民法院有关房地产司法解释⑦房地产政策⑧房地产习惯2.区别房地产法律、房地产行政法规、地方性行政法规、房地产部门规章1.3.5我国现行房地产管理体制知道有哪些机构（了解）第二章房地产开发用地法律制度2.1我国现行土地制度概述2.1.1土地制度的概念土地制度是人们在一定社会条件下土地关系的总称。

土地制度的组成：土地所有制、土地使用制、土地国家管理制度（理解记忆）2.1.2土地使用权国有土地使用权、集体土地使用权（理解）2.1.3土地管理的基本制度4种基本制度（记忆）②国家实行土地登记制度②国家实行土地有偿有限期使用制度③国家实行土地用途管制制度④国家实行耕地保护制度2.1.4建设用地建设用地的概念（记忆）、土地管理法第43条建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利实施用地、旅游用地、军事实施用地等。

从广义上讲，建设用地是指一切非农建设和农业建设用地。

临时用地的两类（了解）2.1.5国有建设用地供应建设用地审查报批程序的6个步骤（记忆）①建设用地预申请②用地申请③拟订方案④审核方案⑤批准方案⑥组织实施临时用地使用的相关规定（了解）2.1.6房地产开发用地房地产开发用地的特点（记忆）①房地产开发用地仅限于国有土地②房地产开发用地主体的特定性③房地产开发用地的有偿性和有期性④房地产开发用地的国家宏观调控性房地产开发用地的取得（了解）2.2国有建设用地使用权出让2.2.1国有建设用地使用权出让的含义（理解）2.2.2国有建设用地使用权出让的范围及审批出让范围（理解，了解）批准权限（了解）2.2.3（略）2.2.4国有建设用地使用权出让的年限最高年限（记忆）①居住用地70年②工业用地50年③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年④商业、旅游、娱乐用地50年⑤综合或其他用地50年出让年限的计算（理解，会计算）出让年限届满和续展（了解）2.2.5国有建设用地使用权出让的收回和终止制度收回的三种类型（理解记忆）①强制收回②自动收回③提前收回终止的原因（理解）2.3国有建设用地使用权划拨2.3.1国有建设用地使用权划拨的法律特征（理解记忆）①划拨建设用地使用权是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整。

②划拨建设用地使用权的取得具有无偿性。

③以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

④未经依法批准，划拨建设用地使用权不得转让、出租、承包、作价出资、抵押。

2.3.2国有建设用地使用权划拨的范围（了解）2.3.3划拨土地转让、出租和抵押的相关规定（理解、了解）2.3.4应当无偿收回和可以无偿收回的条件（理解、了解）2.4国有建设用地使用权的转让2.4.1国有建设用地使用权转让的形式（记忆）买卖、抵债、交换、赠与、作价入股、合建、继承2.4.2国有建设用地使用权转让的原则（记忆，理解）①权利义务同时转让原则②产权一致原则③效益不可损原则2.4.3以出让方式取得的建设用地使用权转让的条件：整幅地块转让的条件（记忆）、分割转让的条件（理解）整幅地块转让的条件：①按约定已全部支付土地使用权出让金②完成登记，取得国有土地使用权证③按合同进行投资开发，并完成投资总额的25%以上④成片开发的，须形成工业用地和其他建设用地条件⑤对已建成的房屋，应持房屋产权证书国有建设用地使用权转让的年限（理解，会计算）以划拨方式取得的建设用地使用权转让的条件（理解，记忆）①受让方办理建设用地使用权出让手续，按规定缴纳出让金。

②有批准权的政府按国务院规定决定可以不办理建设用地使用权出让手续的，转让方应将房地产所获收益中的土地收益上缴国家或做其他处理。

国有建设用地使用权禁止转让的条件（理解，了解）2.5国有土地租赁2.5.1国有土地租赁和土地使用权出让的区别（理解）国有土地租赁和土地使用权出租的区别（理解）国有土地租赁的方式和期限（了解）2.5.2国有土地承租土地使用权的转租、转让和抵押相关规定（理解）承租国有土地承租土地使用权的收回（理解）第三章房地产权属登记制度3.1房地产权属概述物权的分类（理解、记忆）自物权和他物权物权的特征（理解、记忆）①物权是支配权②物权是对世权③物权具有优先性④一物一权⑤物权具有追及效力权利和权属的区别（了解）3.2房地产所有权3.2.1房地产所有权的特征（理解、记忆）本原性弹力性限制性无期限性房地产所有权的权能（理解、记忆）房地产所有权具有占有、使用、收益和处分4项权能。

3.2.2土地所有权的特征（了解）国有土地所有权的范围（了解）农村集体土地所有权的范围（了解）3.2.3房屋所有权的取得类型（理解、记忆）原始取得和继受取得房屋所有权的消灭（理解、记忆）房屋所有权的消灭是指因某种法律事实的出现，使原房屋所有权人失去了对房屋占有、使用、收益或处分的权利。

能引起房屋所有权消灭的法律事实有以下几种：①主体的消灭：如房屋所有权人死亡（自然死亡或宣告死亡）或法人被终止而导致房屋成为无主财产。

②客体的消灭：如因自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的毁灭。

③因房屋转让而引起消灭：如因房屋买卖、赠与、交换、继承等引起原所有权人对所有权的丧失。

④因国家行政命令或法律判决而丧失：如房屋被国家行政机关征用、征购、拆迁等，原房屋所有权因征用、征购、拆迁而消灭。

房屋所有权的分类（了解）房屋按份共有的特征（理解）按份共有房屋的分割方式（理解、了解）房屋共同共有的特征（理解）处理共同共有房屋时，应掌握的原则（理解）3.3建筑物区分所有权3.3.1建筑物区分所有权包括的内容（理解、记忆）建筑物区分所有权的特征（理解、记忆）①权利主体身份的多重性②权利客体上的整体性③权利内容上的复杂性④专有所有权的主导性专有部分面积计算的规定（了解）行驶专有所有权的限定性规定（理解、了解）建筑物区分所有权人的共有权的特征（理解）区分所有权人对公共部分的权利（理解、记忆）①共用部分的使用权②共有部分的收益权③共有部分的改良的权利区分所有权人对公共部分的行为的限制（理解、记忆）①依共用部分本来的用途和通常的使用方法进行使用。

②各区分所有人对共用的门厅、屋顶、楼道、楼梯、地基等共有、共用的部分应共同合理使用，任何一方不得多占、独占，各所有人另有约定的除外。