4.2房地产开发贷款授信业务参考流程
房地产项目开发贷款基本流程
房地产项目开发贷款基本流程1. 引言房地产项目开发贷款是一种常见的房地产融资方式，针对房地产开发商或房地产项目开发的企业，提供资金支持以进行房地产项目的开发。
本文将介绍房地产项目开发贷款的基本流程，包括贷款准备阶段、申请阶段、审批阶段、放款阶段和还款阶段。
2. 贷款准备阶段在开始申请房地产项目开发贷款之前，开发商需要进行一系列准备工作，以确保贷款申请的顺利进行。
以下是贷款准备阶段的主要步骤：2.1 确定资金需求开发商需要评估项目的资金需求，包括土地购买、建设和销售等各个方面的费用。
综合考虑市场需求和项目周期等因素，确定所需贷款的规模。
2.2 资料准备开发商需要准备相关的资料以支持贷款申请，包括企业资质证明、项目规划书、财务报表、市场调研报告等。
这些资料将用于向银行或其他贷款机构展示项目可行性和财务状况。
3. 申请阶段在完成贷款准备阶段的工作后，开发商可以开始正式向银行或其他贷款机构提交贷款申请。
以下是申请阶段的主要步骤：3.1 选择贷款机构开发商可以通过市场调研和咨询等方式，选择合适的贷款机构。
考虑贷款利率、贷款条件和机构信誉等因素，并与贷款机构进行初步接触以了解贷款申请流程和要求。
3.2 准备贷款申请文件开发商需要按照贷款机构的要求，准备贷款申请文件。
这些文件通常包括贷款申请表、项目计划书、资金用途计划、偿还能力分析等。
确保文件的完整性和准确性，并提供所需的支持文件和证明材料。
3.3 递交贷款申请开发商将准备好的贷款申请文件递交给选定的贷款机构。
递交方式可以是在线提交或亲自递交给相关贷款机构的工作人员。
确保贷款申请的提交时间和递交方式符合要求。
4. 审批阶段在收到贷款申请后，贷款机构将对申请进行审查和评估。
以下是审批阶段的主要步骤：4.1 贷款审查贷款机构将对贷款申请进行审查和分析，包括项目可行性分析、风险评估、还款能力评估等。
贷款机构可能会要求开发商提供进一步的资料或进行面谈。
4.2 决策评审在贷款审查的基础上，贷款机构将进行内部决策评审。
房地产开发贷款操作流程
房地产开发贷款操作流程贷款对于⼤多数⼈家来说都是并不陌⽣的，因为很多⼈都会购买房购买车，这个时候就少不了贷款，⽽很多企业也会进⾏贷款，⽐如房地产开发商资⾦短缺的时候就会进⾏贷款，店铺⼩编通过你的问题带来了以下的法律知识，希望对你有帮助。
房地产开发贷款操作流程房地产开发贷款操作流程如下：递交申请——受理调查——项⽬评估——核查审批办理⼿续——资料归档——贷后管理——收贷撤保要求：房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，⽤于房屋建造、⼟地开发过程中所需的贷款。
借款主体经房地产开发⾏业主管部门批准设⽴，在⼯商⾏政管理部门登记注册并已取得《企业法⼈营业执照》的房地产开发企业。
贷款条件1.必须经国家房地产业主管部门批准设⽴，在⼯商⾏政管理机关注册登记，取得企业法⼈营业执照并通过年检，取得⾏业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。
2.具有贷款卡，在银⾏开⽴基本账户或⼀般账户。
3.开发项⽬与其资质等级相符。
4.项⽬开发⼿续⽂件齐全、完整、真实、有效，应取得⼟地使⽤权证、建设⽤地规划许可证、建设⼯程规划许可证、开(施)⼯许可证，按规定缴纳⼟地出让⾦。
5.项⽬的实际功能与规划⽤途相符，能有效满⾜当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。
6.项⽬的⼯程预算、施⼯计划符合国家和当地政府的有关规定，⼯程预算总投资能满⾜项⽬完⼯前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
7.贷款⽤途符合国家有关法规和政策。
8.项⽬资本⾦应达到项⽬预算总投资的35%以上，并须在银⾏贷款到位之前投⼊项⽬建设。
贷款所需材料⼀.基本材料1..法⼈营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明;2.法⼈代码证书(原件及复印件);3.税务登记证(原件及复印件);4.企业贷款卡;5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成⽴不⾜三年的企业提交⾃成⽴以来的年度审计报告和近期报表;6.公司章程(原件及复印件);7.验资报告(原件及复印件);8.法定代表⼈证明、签字样本;9.企业董事会成员和主要负责⼈、财务负责⼈名单和签字样本;10.若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包⼈同意的决议或⽂件(原件);11.贷款由被委托⼈办理的需提供企业法定代表⼈授权委托书(原件);12.其他所需材料。
房地产项目开发贷款操作流程
房地产项目开辟贷款操作流程房地产开辟类贷款是指对房地产开辟企业发放的，用于房屋建造、土地开辟过程中所需的贷款。
经房地产开辟行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开辟企业。
1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开辟企业资质等级证书的房地产开辟企业。
2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或者普通账户。
3.开辟项目与其资质等级相符。
4.项目开辟手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。
5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。
6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
7.贷款用途符合国家有关法规和政策。
8.项目资本金应达到项目预算总投资的 35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
四、贷款所需材料(一)基本材料1.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明;2.法人代码证书(原件及复印件);3.税务登记证(原件及复印件);4.企业贷款卡;5.财政部门或者会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表;6.公司章程(原件及复印件);7.验资报告(原件及复印件);8.法定代表人证明、签字样本;9.企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本;10.若客户为有限责任公司、股分有限公司、合资合作企业或者承包经营企业，要求提供董事会或者发包人允许的决议或者文件(原件);11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件);12.其他所需材料。
(二)贷款项目材料1.国有土地出让合同;2.国有土地使用证;3.中标通知书;4.付清土地出让金凭证;5.建设用地规划许可证;6.建设工程规划许可证;7.建造工程施工许可证;8.建造总承包合同;9.项目总投资测算及建造资金缺口证明;10.项目可行性报告;11.其他相关材料。
房地产项目开发贷款基本流程
房地产项目开发贷款基本流程开发贷款定义房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的,用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
借款主体经房地产开发行业主管部门批准设立,在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。
贷款条件1。
必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检,取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。
2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。
3。
开发项目与其资质等级相符。
4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金。
5。
项目的实际功能与规划用途相符,能有效满足当地住宅市场的需求,有良好的市场租售前景.6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定,工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要.7。
贷款用途符合国家有关法规和政策。
8。
项目资本金应达到项目预算总投资的35％以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
贷款所需材料一。
基本材料1.。
法人营业执照(原件及复印件）和建设管理部门核准的资质证明；2。
法人代码证书(原件及复印件)；3.税务登记证(原件及复印件)；4.企业贷款卡;5。
财政部门或会计（审计）事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表;6。
公司章程（原件及复印件);7.验资报告（原件及复印件)；8。
法定代表人证明、签字样本；9。
企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本；10。
若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业,要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件);11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ；12。
其他所需材料。
二.贷款项目材料1。
房地产授信操作规程
中国银行房地产企业授信业务操作规程(试行)2001年8月目 录中国银行房地产企业授信业务操作规程（试行） 3 第一章 总则 3 第二章 种类、期限和利率 3 第三章 操作流程 4 第四章 房地产开发企业流动资金贷款 5 第一节 房地产开发企业流动资金贷款的条件 5第二节 房地产开发企业流动资金贷款的申请 6第三节 房地产开发企业流动资金贷款的初步调查 7第四节 房地产开发企业流动资金贷款的评估 8第五章 住房开发贷款 13 第一节 住房开发贷款的条件 13第二节 住房开发贷款的申请 15第三节 住房开发贷款的初步调查 16第四节 住房开发贷款的评估 18第六章 商用房开发贷款 29 第一节 商用房开发贷款的条件 29第二节 商用房开发贷款的申请 30第三节 商用房开发贷款的初步调查 32第四节 商用房开发贷款的评估 33第七章 土地开发贷款 45 第一节 土地开发贷款的条件 45第二节 土地开发贷款的申请 46第三节 土地开发贷款的初步调查 47第四节 土地开发贷款的评估 49第八章 置业经营贷款 60 第一节 置业经营贷款的条件 60第二节 置业经营贷款的申请 61第三节 置业经营贷款的初步调查 62第四节 置业经营贷款的评估 63第九章 担保 73 第一节 保证 74第二节 抵押 75第三节 质押 80第四节 其他担保方式 81第十章 审批、签约与贷款发放 82 第一节 审批 82第二节 签约 82第三节 贷款发放 83第十一章 贷后管理与贷款归还 84 第一节 贷后管理 84第二节 贷款归还 16第十二章 附则及附件 87中国银行房地产企业授信业务操作规程（试行）第一章 总则第 1 条 为规范房地产企业授信业务，加强房地产信贷管理，保护借贷双方合法权益，提高贷款质量，防范贷款风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》及《中国银行房地产开发贷款管理办法》等有关法律法规和指导性文件，特制定本规程。
房地产开发贷款程序
房地产开发贷款程序介绍本文档旨在介绍房地产开发贷款程序的流程和相关要点。
房地产开发贷款是指银行或其他金融机构向房地产开发商提供的用于土地购置、开发建设项目的贷款。
这种贷款通常需要一定的审查程序和担保措施，以确保借款人的还款能力和项目的可行性。
贷款程序概述房地产开发贷款程序通常包括以下主要步骤：1.贷款需求评估：–开发商提交贷款申请并提供相关材料，包括土地证书、项目规划、预算和市场研究等。
–银行对申请材料进行审核，评估项目的可行性和借款人的还款能力。
–银行与开发商进行初步洽谈，明确贷款金额、期限和利率等条件。
2.风险评估和审查：–银行委托专业机构进行项目的风险评估，评估项目的市场前景、资金回报和风险等级。
–银行进行项目审查，包括项目规划、施工计划、环境影响评估和土地使用权等合规性审查。
–银行对开发商的信用和还款记录进行调查。
3.条件和合同：–银行根据风险评估和审查结果确定贷款条件，包括贷款金额、利率、抵押物和担保要求等。
与开发商进行协商并达成贷款条件的协议。
–银行与开发商签订贷款合同，明确各方的权益和责任。
合同中包括还款计划、违约条款和利率调整条款等。
4.贷款发放和监控：–银行根据贷款合同的约定，向开发商提供贷款。
–银行对贷款使用进行监控，确保资金的合理使用和项目的进展情况。
–银行定期与开发商进行沟通和审查，了解项目情况和解决可能的问题。
5.还款和结算：–开发商按照贷款合同约定的还款计划，定期向银行偿还贷款本金和利息。
–银行对还款进行监控，及时与开发商沟通并解决可能的问题。
–当贷款到期时，开发商偿还所有贷款本金和利息，完成贷款的结算。
贷款材料和要求在申请房地产开发贷款时，开发商需要提交以下材料和满足一定的要求：1.贷款申请表：申请人需要填写详细的个人或公司信息，包括名称、注册资本、经营范围等。
2.项目规划：包括项目的位置、用途、建设规模、开发计划、销售策略等。
3.预算和财务报表：包括项目的投资规模、资金来源、预计销售收入和成本等。
房地产开发贷款操作流程
房地产开发贷款操作流程
1.项目立项阶段：开发公司首先需要确定一个房地产项目，并进行项
目可行性研究与市场分析，然后提交给银行贷款申请。
2.申请贷款阶段：开发公司向银行提交贷款申请，包括一些项目相关
的文件，如项目规划、土地使用证明、工程规划等。
并填写相关的贷款申
请表格，详细说明贷款金额、用途、期限等。
3.贷款审批阶段：银行收到开发公司的贷款申请后，会进行资质审查、风险评估和项目审批等程序。
审批程序可能需要开发公司提供更详细的财
务信息、项目规划和市场前景等文件。
4.合同签订阶段：贷款审批通过后，开发公司与银行进行贷款合同的
谈判和签订。
合同中包括贷款金额、还款期限、利率、担保方式等具体条款。
5.放款阶段：贷款合同签订后，银行会根据合同约定的方式进行放款。
放款可以一次性放款或分期放款，具体取决于开发公司与银行的协商。
6.调度款阶段：在房地产项目开发过程中，开发公司需要根据实际施
工进展向银行申请调度款。
调度款申请通常需要提交相关的资料，如工程
进度计划、施工合同、项目预算等。
7.贷后管理阶段：银行会对贷款进行贷后管理，包括监督贷款使用情况、项目进展情况以及风险控制等。
开发公司需要按时履行合同约定的还
款义务，并向银行提交相关的还款报表和项目进展报告。
总之，房地产开发贷款操作流程包括项目立项、申请贷款、贷款审批、合同签订、放款、调度款和贷后管理等多个环节，其中每个环节都需要开
发公司与银行之间的合作与沟通，以确保贷款的顺利发放和项目的正常进行。
房地产项目开发贷款基本流程
房地产项目开发贷款基本流程.房地产开发贷款是指为房地产开发企业提供的用于房屋建造和土地开发的贷款。
借款主体必须是经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。
贷款条件包括：必须是经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业；具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户；开发项目与其资质等级相符；项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金；项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景；项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；贷款用途符合国家有关法规和政策；项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
贷款所需材料包括基本材料和贷款项目材料。
基本材料包括法人营业执照、建设管理部门核准的资质证明、法人代码证书、税务登记证、企业贷款卡、财务报表和审计报告、公司章程、验资报告、法定代表人证明、签字样本、企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本、董事会或发包人同意的决议或文件、企业法定代表人授权委托书等。
贷款项目材料包括国有土地出让合同、国有土地使用证、中标通知书、付清土地出让金凭证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑总承包合同、项目总投资测算及建筑资金缺口证明、项目可行性报告等。
担保材料也是必要的。
以上是房地产项目开发贷款的基本流程，贷款申请人需要提供相应的材料和符合贷款条件。
借款申请书应按照贷款人的要求填写并提交相关资料，根据要求提供保证、抵押或质押的不同要求。
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项目定位 项目配套 容积率 绿化率
项目的成本销售判断
1. 2. 3.
判断项目土地成本是否过高； 计算项目总投，与销售价格相比，判断盈 利可形性； 项目已销售情况及周边楼盘销售情况
对开发商初步判断
开发资质、以往开发经历、主管工 程、财务、销售负责人资历水平
及时与条线内及 风险管理部门沟 通要点
目
录
1 2 3 4 5 6 授信业务前期工作 授信业务发起 授信业务审批 授信发放 贷后管理 争揽存款、按揭贷款等其他业务
授信业务审批
风险部预先介入
• 客户经理可制作项目简介发给风险部人员，并 在拜访客户、考察项目时邀请风险管理部相关尽 责员介入。 • 在撰写授信报告时可将初稿发给风险管理部尽 责人员，请风险部提出修改意见。如属总行审批 权限，应通过分行风险部提前与总行进行沟通。 • 授信业务提交风险管理部后，客户经理需在 审批过程中积极保持与风险管理部的沟通，不定 期询问尽责员审查意见。 • 审批过程中若风险管理部对授信方案提出修 改意见，需要及时与客户沟通，确定修改后的授 信条件客户能否接受落实。 • 尽责完成后如需“上会”，客户经理争取提 前了解授信评审委员会评委关注的问题，提前准 备。会后及时了解评委意见，积极沟通。 • 分行自行审批的项目，审批通过后，报送总行 核批。注意报送资料准确性、完整性。并争取直 接接触“核批团队” 了解核批进展。
五、担保方案及依据
采用担保的，需要审查保证人的资格和应具备的担保条件；审查抵押人和/或出质 人的资格，抵（质）押物的权属、价值、抵（质）押率，土地使用权和在建工程的评 估，抵（质）押行为的可行性；审查房地产抵押登记手续的有效性，注意房、地分开 登记的问题。
授信业务发起——授信报告
六、 存款收益的测算
市场风险 宏观经济 形势风险 外部风险分析
及应对措施
项目建设 风险
•分析项目可以顺利建 设完成的因素及可能出 现的负面因素
合规性 风险
•分析项目四证、自有资 金比例是否可以满足政 策要求，如不满足，在 放款前是否可以满足
授信业务发起——授信报告
通过上述分析，综合对借款人、项目的评估， 测算出贷款的金额、期限、担保方式、用途、 还款计划，并根据风险收益匹配的原则确定适 用的利率水平。
•当地新增客户名单梳理
收集客户信息
•当地重点客户名单收集 •区域性、全国性客户信息收 集
授信业务前期工作
二、客户营销
初步接触 营销 高层营销
5、如在融资条件上 未与企业达成一致意 见，可引荐双方高层 面洽
1.了解企业背景和 融资需求，初步判 断合作机会，表达 银企合作意愿
对项目初 步判断
2. 评估项目前 景和开发商实力 ，及时与条线内 与风险部门沟通
发起阶段提前沟通
审批阶段积极反馈
保持与客户的沟通 上授信评审委员会评议
授信决策批复核准
授信发放
一、发起授信合同预审
1.选择合同文本
部分房地产重点客户已与我行签署战略合作协议，若协议内容中包含双方法律部 门认可的合同文本则选择该协议文本；若无协议文本则采用我行法律合规部下发的最 新相关文本。 提示：目前部分战略合作协议签订时间早于《固定资产贷款管理办法》及我行对应合 同文本出台，客户经理应首先征求分行授信执行部、法律合规部意见，若得到否定答 复应及告知客户，银企双方需重新商定合同文本。
在与客户明确整体授信方案、企业取得项目用地规划许可证与国 有土地使用权证并初步确定项目工程规划和施工计划后，客户经理可 启动授信发起流程。
客户基础 材料审核 审核项目 立项情况 项目材料 审核 完成内部 管理流程
CCMS系统的 录入和提交
汇总基础材料 发起授信审批
集团客户的识 别和限额切分
评估抵押物 价值
（三）项目经济效益评估的内容、依据和结论
投资估算
投资估算和资金来 源分析
总投资估算 及构成
开发建设投资 ＝土地费用＋ 前期工程费＋ 房屋开发费＋ 管理费用＋不 可预见费
投资回报率＝（经 营收入-总成本）/总 投资×100％
经营收入 分析 总成本分析
敏感性分析
资金来源 分析
对借款人自有 资金部分应明 确投资金额、 资金来源和投 入计划
提示:在项目整体规划基本明确的前提下，项目“两证”齐全后可以发起授信 审批上报流程，但此为不可逆操作流程，即若客户经理在发起授信审批后项 目规划发生较大变化,则需重新发起授信上报流程。
授信业务发起——授信报告
授信业务发起——授信报告（借款人评估）
1、借款人基本情况
借款人名称、成立时间、经营年限、历史 沿革、隶属关系、企业性质、股东情况、 注册资金及到位情况、关联企业情况等， 制作股权结构图 经营范围、开发资质等级，组织结构、人 员结构技术水平、内部管理制度和财务管 理制度建立情况、企业领导班子的风格、 能力及偿债意识等。 考察其历年来在房地产项目的开发、 销售及售后管理等方面的运作情况， 分析借款人的经营特点，以及在当地 房地产市场的竞争能力。 结合上述3点及企业发展规划、房地产 开发经营计划、土地资源储备情况等， 分析企业发展潜力 了解企业有无涉及改组、兼并、转制 、诉讼等行为及对其影响
单笔房地产贷款 关键信息表
4、填写贷款关键 信息表（附件1） ，方便客户经理 理清工作思路
融资意向书
3. 向客户出具融 资意向书
客户经理对项目初步判断
项目名称 项目类型 项目地理位置 项目所在城市级别 项目位置优势 户型分布 交通条件 商业设施
评估项目前景 客 户 经 理 对 项 目 初 步 判 断
中国银行股份有限公司房地产开发贷款 授信业务参考流程
公司金融总部
1
目
录
1 2 3 4 5 6 授信业务前期工作 授信业务发起 授信业务审批 授信发放 贷后管理 争揽存款、按揭贷款等其他业务
授信业务前期工作
（一）收集项目和客户信息
•了解当地土地出让计划
收集项目信息
•获取“新客户”项目信息 •掌握存量客户项目信息
对住宅市场的出售价格分析，通过历史数据寻找供需之间的联系。并通过以上两点的
对住宅市场的空置分析，从租售价格、户型、地理位置、物业管理、配套设施、购房
观念等几方面分析，预测空置面积的变化趋势等。如果空置面积过高，则需要分析原 因，空置的住宅类型是哪些，是短期现象还是住宅市场出现风险的标志，并结合拟叙 做的项目，分析项目在今后市场中的定位类型是否合理。
盈亏平衡 分析
利润为零时 项目的成本、 销售价格、销 售率
敏感性分析
确定经济评 价指标对各 类因素的敏 感程度，以 预测项目的 抗风险能力
总成本＝销售 经营收入＝项 成本＋销售税 目销售面积× 金及附加＋销 售费用＋管理 销售均价 费用+财务费 用+所得税
授信业务发起——授信报告
四、授信方案 （一）贷款金额、用途、期限和用款的确定
贷款收益:
人民币贷款收益＝[贷款余额×相应期限贷款利率×（1－营业税率）－贷款余额× 一年期定期存款利率]×效益系数 外汇贷款收益＝[贷款余额×相应期限贷款利率×（1－营业税率）－贷款余额×一 年期定期存款利率]×效益系数
按揭业务收益：按照项目销售收入测算我行可以取得的按揭贷款份额，并根据贷
• 分析借款人在金融机构借款的额度、
•经营管理能力指标
应收账款周转率、存货周转率
房地产开发企业，在项目竣工前房屋预售 款列于预收账款，开发投入逐笔结转存货科目； 开发过程中发生的管理费用、财务费用等进入 当期损益。因此即使项目预售情况良好，仍有 可能导致企业的资产负债率不断上升，流动比 率、速动比率逐年下降。
1. 2.
对我行授信条件与企业融资要求存在差异的地 方，要事先及时向本级风险管理部的沟通； 如有其他难以解决问题，及时向上级行（包括 总行公司和风险部门）进行汇报和沟通。
目
录
1 2 3 4 5 6 授信业务前期工作 授信业务发起 授信业务审批 授信发放 贷后管理 争揽存款、按揭贷款等其他业务
授信业务发起——授信流程
授信业务发起——授信报告（借款人评估）
２、借款人存款账户情况 • • • • 借款人存款账户的开户行、账号、存款余额、结算情况； 尚未在中国银行开户的，能否转中国银行开户； 借款人是否中国银行总行重点、目标客户或集团授信客户。 借款人在中国银行存款总额占其银行存款总余额的百分比及在中国 银行结算量占其在银行总结算量的百分比，是否与其在中国银行的 贷款余额占其银行贷款总余额的百分比相匹配。
在经我行核定的借款人风险限额内，根据项目的开发进度计划、投资计划、销（预） 售计划、销售收入测算，计算资金缺口和资金盈余，进而确定贷款的金额、期限及用 款和还款计划。
（二） 还款计划
综合考虑借款人实力、项目销售款回笼进度、借款人意愿，确定是否制定还款计划。 还款计划一般需要与项目销售进度相匹配，必要时对销售回笼款进行监管。
款收益测算公式进行计算。
中间业务收益：测算实际中可能产生的结算、保函等产品的业务量，按照我行实
际收费标准计算。
授信业务发起——授信报告
国家对房地产行业采取
的调控措施及影响；
政策风险
•分析同业竞争企业的经 营措施，对该项目公司 可能带来的竞争压力。
•分析近期行业发 展情况，预测未 来走势及对该项 目的影响
余额、币种、偿还期限、担保方式， 中国银行贷款余额占其银行贷款总 余额的百分比，了解借款人历史上 的还本付息情况，偿债记录，其他 金融机构对借款人的信用等级评定 等。
授信业务发起——授信报告
授信业务发起——授信报告（项目评估）
（一）项目基本情况及报告批复机关、时间、批文文号、批复要点。 项目国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工 许可证、预售许可证等手续的办理情况，土地出让金缴纳情况；通过四证情况搜集 项目规划，总建筑面积、各类型物业的建筑面积，土地面积、楼面地价。 结合四证，询问公司、搜集公开信息，确定项目建设方式、施工计划。 通过市场平均建安成本、该项目定位及项目公司可行性报告的数据，取得建安成本 价格，进而结合四证中的建筑面积测算项目建安成本；按照市场平均水平计算该项 目其他开发费用；通过其融资计划计算项目开发的财务费用；可能的条件下测算基 础设施和公共配套的建设费用，再结合土地费用计算出项目的总投资。 分析总投资的资金来源情况。 项目自有资金到位情况，是否符合国家要求的比例。 项目有关权利证明和批复文件的权利主体与项目或借款人名称是否一致，设计图纸 与项目内容是否一致。是否为国家或地方重点项目，是否是经济适用住房或危改房， 享受哪些优惠政策，是否受国家或地方政策限制，是否要义务承担公益设施建设。