郑州中牟绿博园调研报告

医院：河南省人民医院分院，阜外华中心 血管医院
占地面积/建筑面积
容积率 绿化率 建筑类型
675亩/130万㎡
2.43 35% 住宅
项目配套 项目卖点
商业：小区15000平方商业，华特迪士尼、 海宁皮革城，杉杉奥特莱斯，华谊电影文 化小镇，海昌极地海洋世界等
教育：两所小学，一所中学
其他： 5A级郑汴中央公园，4A级风景区 绿博园、方特欢乐世界等
套数 72 72 54 54 54 54 16 16 16 20 100 20 548
【竞品研究——名门紫园】
产品解析——整体户型设计较为方正，南北通透，分离式核心筒结构，卫生间干湿分离，动静分区， 多阳台+飘窗设计，采光性能好，满足全生命周期运作。
（高层）四室两厅三卫：135.9㎡
（高层）四房两厅两卫：160㎡
无声音，郑东展厅无人 —— 4000平米社区自有配套幼儿园 无
【竞品研究——路劲国际城】
项目展厅——
路劲与郑州的情感牌
品牌战略
项目区位
项目物理定位偏刚需
【竞品研究——路劲国际城】
项目总结——
此项目作为与豪园的直接竞争对手，一句低总价，耐人寻味，同时在各大门户网站鲜有信息，今年是否 能够顺利推出，也是一个疑问。
【竞品研究——东润城】
项目包装——项目通过围挡宣传（红星美凯龙、入驻东润城）和售楼部及园林景观示范区的体验感， 彰显项目打造区域标杆的特点。
【竞品研究——东润城】
项目总结——
1、品牌：项目是继郑东新世界、东润华景、东润朗郡之后，在企业战略品牌提升时在白沙片区的第三个项目，成为片区 标杆大盘； 2、配套：项目规划有200亩教育用地（3所幼儿园、一所小学、一所中学），而且斥资亿元打造野孩子主题公园，更是轰 动了郑州整个市场媒体，对附加值的打造上突破了常规，商业上与美凯龙的签约，打造30万方的商业综合体，丰富了区域 的生活配套； 3、营销：项目注重体验式销售、情景式带入感强，来访成交率较高，且户型均有赠送面积等，附加值较高。
（洋房）五房三厅四卫：191㎡
➢建筑面积：135.9 ㎡ ➢户型点评：
超大阳台设计，采光性能特别好，南北通透， 卫生间干湿分离，但是公摊较大
➢建筑面积：160 ㎡ ➢户型点评：
超大阳台设计，采光性能特别好，南北通透， 卫生间干湿分离，但是公摊较大
➢建筑面积：191㎡ ➢户型点评：
超大阳台设计，采光性能特别好，南北通透，卫生间干湿分 离，会客厅和餐厅、客厅连在一起，私密性不太好
开发商
郑州龙港置业有限公司
物业位置
商都大道人文路交叉口东北
入市时间
占地面积 容积率 物业类型
183315平方米 3.0
多层、高层、板楼
规划建面 绿化率 代理公司
2017 700000平方米
无 无
项目产品
多层洋房15.5万平米，高层住宅29万平米，临街商业约2万平米
目前阶段 预计情况 内部配套 优惠方式
万科·兰乔圣菲 康桥·香溪郡 郑东·碧桂园 永威·上和郡
4.5万 15万 10万 10万
推售产品：150-169㎡洋房，99-165㎡小高层 推售产品：高层90-170㎡，洋房140-210㎡ 推售产品：117—137平米三房和260平米五房，以260㎡的五房为主，其次是132㎡的三房洋房 推售产品：小高层：115-185㎡；洋房：145-185㎡；叠拼（三叠）：285㎡
项目不足
1、整个地块成三角形！面积段也普遍较高，毛坯房； 2、户型空间利用率不高。
【竞品研究——东润城】
项目是白沙板块的千亩大盘，且为城改综合体，打造区域标杆项目，目前二期高层预计4月份推出。
三期
二期
四期
一期
五期
商业
六期
七期
八期
开发商 物业位置 占地面积 容积率 物业类型
新东润地产有限公司 商都大道与前程大道交汇处向东 1000米路北
楼栋
1-2#、 4#
层数 32单元 1梯源自比 2T43#32
1
2T4
5#
32
2
2T4
3#地块 推售房源
6#
32
1
2T4
7#
24
1
2T4
8#
26
1
2T4
合计
户型 85㎡两房 95㎡三房 115㎡三房 85㎡两房 115㎡三房 125㎡三房 85㎡两房 115㎡三房 125㎡三房 85㎡两房 90㎡两房 95㎡三房 85㎡两房 90㎡两房 95㎡三房 85㎡两房 95㎡三房 115㎡三房
9 27 100 412
【竞品研究——融创观澜壹号】
售楼部进度：目前售楼部正在筹建中，外立面及内部装修已基本完成，园林景观正在赶工，3月份可 达到进场条件，预计4月份开放；工地地基阶段还未完成。
【竞品研究——融创观澜壹号】
借鉴点——
1、品牌：融创华夏观澜壹号项目位于新省府东，绿博园绿博大道与广惠街交汇处，总建筑面积约130万方，是融创中国 控股有限公司开发的高端住宅项目； 2、配套：项目规划有3所幼儿园，2所小学，1所中学；附近有河南省人民医院分院，阜外华中心血管医院；小区15000 平方商业，华特迪士尼、海宁皮革城，杉杉奥特莱斯，华谊电影文化小镇，海昌极地海洋世界等； 3、推广：入市虽早，但错过了2016涨房潮，2017被打回原形，重新推广，蓄客。
【竞品研究——名门紫园】
项目概况——名门地产进军中牟的首个项目，抢占市场机遇，强势推广也是郑州TOP系产品，定位 高端人群，市政配套欠缺，纯高端住宅、高绿化已成为其项目标签。
四期规划
1
4 7 10 13
2
5 8
3 6
11 14
9 12
待售
在售
开发商 物业位置 占地面积 容积率 物业类型 项目产品
目前阶段 预计情况 内部配套 优惠方式
18
单元数
梯户比
2
2T2
13#
18（3-18F）
1
2T3
6#、9#、11#、12#、14#
洋房
7
2
2T2
合计
户型 四室两厅两卫 四室三厅两卫
四室两厅三卫
三室两厅两卫 四室两厅三卫
五室三厅四卫
面积（㎡） 132.51 155.17 135.90 137.99 143.99 170.17 119.11 173.61 175.91 180 191.45 199
内部配套
幼儿园、小学、中学、商务会所、30万方商业（红星美凯龙）
优惠方式
暂无
【竞品研究——东润城】
项目一期户型产品有85平米两房和90-125平米三房，其中85 ㎡两房占比最重，针对刚需和偏首改
客户为主。
一期规划
8# 4#
2#
7#
6#
5#
3#
1#
售罄
9% 21%
17%
5%
47%
3#地块户型配比
85㎡两房 90㎡两房 95㎡三房 115㎡三房 125㎡三房
郑州名门地产 中央大道与人文路交汇处东南角（绿 博园东门对面）
627亩
1.34
高层、洋房、别墅
入市时间 规划建面 绿化率 代理公司
2014.8 56万㎡ 43.19% 自销、易居
四期规划七栋高层、七栋洋房，目前在售1#、2#、4#、5#、7#、8#，现阶段在认 筹四期剩余其他房源；
目前在售四期部分高层、洋房产品，2月25日启动认筹，认筹当天到访250组客户， 认筹210组左右，预计3月底4月初开盘
【竞品研究——融创观澜壹号】
位于新省府东，绿博园绿博大道与广惠街交汇处，所在区域隶属绿博组团，总建筑面积约130万 方是融创中国控股有限公司开发的高端住宅项目，项目整体占地675亩，建面130万㎡，一期规 划有6栋洋房，为5层6层9层，1梯2户；2栋26层高层，2梯3户；规划有3所幼儿园，2所小学， 1所中学。
——
幼儿园、枫杨外国语学校郑东校区、商务会所、高尔夫球场
认筹高层1万抵2万，洋房2万抵3万
【竞品研究——名门紫园】
户型配比——项目户型设计有119-175平米高层产品，包括三房、四房，其中四房是主力户型，洋 房为191平米产品，居住舒适度高。
物业类型 高层
楼号 2#、3#
层数
6
18
6
4#、7#、10#
推出套数 191 96 96 60 30 30 64 60 64 64 32 32 48 24 24 52 26 26 1019
【竞品研究——东润城】
项目二期产品，高层1#、6#、10#已售罄，其他产品在前期咨询中，以三房产品为主，预计4月份 开盘。
1#
2#
6#
7#
5#
3#
10#
8#
4#
9#
三室两厅一卫：115㎡
三室两厅一卫：95㎡
会所
11#
待售 售磬
二期整体规划： 项目二期规划11栋高层，一栋商业会所（现在售 楼部位置），目前1#、6#、10#已售罄，其他楼 栋暂无开始认筹，预计4月份开盘
➢建筑面积：115 ㎡ ➢户型分析： 户型设计较为方正、多阳台+飘窗设计 采光性能较好，卫生间干湿分离
➢建筑面积：95 ㎡ ➢户型分析： 户型设计布局合理、多阳台+飘窗设计采 光性能较好，动静分区、卫生间干湿分离
项目位置 开发商
投资商 物业公司
物业费
广惠街与绿博大道 交房时间
2018.12.31
郑州迁善置业有限公司 产品
高层26层（105、129㎡、165㎡）、洋 房5-7（层175㎡、195㎡）
融创中国控股有限公司 融创物业郑州公司 ——
销售状态 推广渠道
前期咨询，3月底售楼部开放，预计5月 份开盘