■■世联购房者信心指数及政策影响分析
世联行湛江市房地产市场年报：行业挑战
世联行湛江市房地产市场年报：行业挑战从市场供需关系来看，湛江市的房地产需求在近年来呈现出稳步增长的态势。
随着城市化进程的推进，大量农村人口涌入城市，为房地产市场带来了庞大的需求。
然而，受限于土地资源、环境保护等因素，房地产供给方面并不能完全满足市场需求，这导致了一定程度的房价上涨压力。
尤其是在市中心和沿海地区，地价和房价的上涨速度更是超过了大部分人的预期。
国家宏观调控政策的不断深化，对湛江房地产市场产生了深远影响。
从限购、限贷到限价，一系列政策的出台，旨在遏制房价过快上涨，引导房地产市场健康发展。
然而，在实际执行过程中，这些政策也对市场的流动性产生了一定影响，使得部分购房者转向二手房市场，进一步加剧了市场竞争。
金融市场的波动也对湛江房地产市场带来挑战。
随着国内外经济形势的变化，金融市场的波动对房地产市场的融资环境产生了一定影响。
对于房地产企业来说，融资成本的上升和融资渠道的收紧，无疑增加了企业的运营压力。
在此背景下，房地产企业需要不断创新融资方式，降低融资成本，以应对金融市场波动带来的挑战。
同时，房地产市场的竞争日益激烈，也使得企业面临着巨大的挑战。
在湛江市场，众多房地产企业纷纷加大投入，提升产品品质和服务水平，以争夺市场份额。
这使得房地产企业需要在品牌建设、产品创新、市场营销等方面下足功夫，才能在竞争中脱颖而出。
随着绿色建筑和环保理念的深入人心，房地产市场也需要顺应这一趋势，加大绿色建筑的研发和推广力度。
在湛江这样一个拥有丰富海洋资源的城市，如何在房地产开发过程中充分考虑环保和可持续发展，是一个亟待解决的问题。
房地产企业需要承担起社会责任，积极响应国家政策，推动绿色建筑的发展，为保护湛江的生态环境作出贡献。
从市场供需关系来看，湛江市的房地产需求在近年来呈现出稳步增长的态势。
随着城市化进程的推进，大量农村人口涌入城市，为房地产市场带来了庞大的需求。
然而，受限于土地资源、环境保护等因素，房地产供给方面并不能完全满足市场需求，这导致了一定程度的房价上涨压力。
【世联楼市新评】(2011)之17】市场逐渐复苏,政策影响依存
【世联楼市新评】（2011）之十七市场逐渐复苏，政策影响依存2011-4-192011年3月份，市场经过1、2月份的传统淡季后，再加上市场对政策的不断消化，供应量较前两月不断增加的情况下，全国各主要城市楼市大多有所恢复，环比均表现不同程度的增长，市场在政策的调控中有所复苏。
然而，CPI的居高不下，通胀仍是当前面临的主要社会问题。
因此，当前政府紧缩的调控政策短期内仍会难以退出，而限购也将持续。
调控政策仍然笼罩在市场上方，政策的影响仍将持续。
3月主要城市楼市走势一线城市：北上广深市场开始反弹，新房成交量均环比上升，但同比均下降；成交均价除了上海环比小幅上涨外，其他城市均开始下调，但同比都保持增长。
具体来看，上海反弹幅度最大，环比大幅上涨131.3%，同比下降48.5%；广州反弹幅度最小，环比仅增长9.0%，同比下降17.7%。
北京环比增长31.5%，同比下降47.4%；深圳环比增长49.8%，同比下降12.7%。
从新房成交均价来看，北京下降幅度最大，环比下降22.8%，同比下降10.0%。
而上海保持小幅增长，环比增长1.8%，同比增长6.1%；广州环比下降2.1%，同比增长1.3%；深圳环比下降5.7%，同比下降4.9%。
总体来看，一线城市市场基本表现出“量升价跌”的态势，市场开始复苏，但同期相比仍未见回暖。
二、三线城市：3月的二、三线城市市场表现有所分化。
二线城市中杭州、天津、苏州、厦门、沈阳等城市新房成交继续下行，其中，杭州下降幅度最大，环比下降64.3%，同比下降80.4%；天津环比下降35.3%，同比下降29.9%；苏州环比下降27.5%，同比下降41.8%。
而二线城市中的东莞、青岛、大连等城市新房成交环比出现大幅上涨。
其中，青岛上涨幅度最大，环比上涨151.9%，同比下降38.6%；接下来，大连环比上涨130.6%，同比上涨47.2%；东莞环比上涨115.3%，同比上涨35.6%。
三线城市中临沂上涨幅度最大，环比上涨126.8%，同比上涨287.6%；接着惠州环比上涨44.4%，同比上涨12.9%。
购房者的购房信心与市场走势预测
购房者的购房信心与市场走势预测尊敬的读者，购房者的购房信心与市场走势预测近年来，房地产市场一直是社会话题之一。
对于购房者来说，购房信心是决定他们是否愿意投资房产的重要因素。
同时，对市场走势的预测也对购房者的决策产生着深远的影响。
本文将探讨购房者的购房信心以及对市场走势的预测。
一、购房者的购房信心购房者的购房信心受多种因素影响。
首先，经济状况是购房信心的重要考量因素之一。
当经济繁荣时，购房者对未来收入的期望增加，购房信心也会提升。
相反，经济衰退则会导致购房者信心下降，对购房市场持谨慎态度。
其次，政策的变化对购房信心具有直接的影响。
政府的购房政策调控对购房者信心的塑造起到至关重要的作用。
例如，政府实施房贷利率优惠措施、降低首付比例等政策，会显著提升购房者的购房信心。
同时，购房者对市场前景的看法也会影响到他们的购房信心。
如果市场预期未来房价将上涨，购房者会更有信心购入房产。
相反，如果购房者对房价调整持悲观态度，他们可能会选择观望，不轻易进行购房决策。
二、市场走势的预测市场走势的预测是一门复杂的科学。
虽然无法做到百分之百准确，但通过对宏观经济、政策法规以及房地产供需等因素的综合分析，可以提供给购房者一定的参考。
首先，宏观经济状况是预测房地产市场走势的重要依据。
经济增长，特别是城市化进程的推进，往往会推动房地产市场的发展。
因此，购房者应对宏观经济数据进行关注，以了解未来市场的潜力。
其次，政策调控是影响市场走势预测的重要因素。
政府实施的各种房地产政策将直接影响市场供求关系以及房价水平。
购房者可以通过关注政府的政策调控措施，来推测未来市场的变化趋势。
此外，购房者还可以通过了解供需状况来预测市场走势。
当供大于求时，房价通常会下降；相反，当需大于供时，房价则可能上涨。
购房者可以通过关注房屋库存量、新房开发计划以及人口迁移等因素，来判断市场供需状况。
三、购房者信心与市场走势的关系购房者的购房信心和市场走势之间存在着相互影响的关系。
国家楼市调控政策对购房者的影响分析
国家楼市调控政策对购房者的影响分析摘要：随着社会的发展，房地产市场也越来越快的走入了大众的生活，房价的快速上涨，让人们谈房色变，购房是年轻人的梦想，也是中年人的沉重负担。
房价的虚高，使得社会矛盾也越加尖锐，尤其是刚需购房者，可能要二三十年的积蓄才能负担一套房。
这在增加人们生活压力的同时，也剥脱了他们生活的幸福感，因此，国家对房地产的调控势在必行。
本文将从调控政策的意义与种类方面来分析该政策对房地产市场以及购房者的影响以期对我国房地产合理发展提供有益的参考。
关键词：国家楼市政策;调控;购房者;影响一、国家调控政策的意义随着经济的发展，房价的飞涨，社会民众对房价越来越无能无力，而人民生活水平的提高，又要求更高的消费，购房便成为了多数人心中的首选。
可是房价的虚高，也成为了大众购房者心理的一道坎，所以楼市调控则是众望所归，有重大的意义。
1.通过国家的楼市调控政策，可以缓和社会矛盾，解决人们迫切关注的民生问题。
当前房价的高度已经让年轻人可望而不可及，社会矛盾逐渐加大，人民生活幸福指数下降等因素导致了一系列的民生社会问题。
因此，调控政策有着巨大的现实和长远意义。
2.国家的调控政策可以规范房地产市场的发展。
当前社会，许多民间和外部资金也一窝蜂的涌进了房地产市场这个大蛋糕，银行等金融机构也大力投资，整个地产市场一片虚华，导致房价泡沫的产生。
若是放任下去不管，那么国家经济势必会遭受重大影响，因此，国家的调控政策就孕育而生。
调控政策可以规范房地产市场的肆意过度发展，把握好入行门槛，淘汰一批非专业性的中小地产企业，让市场更加的规范和专业。
3.国家调控政策的出台，有助于给国家有关部门的决策提供依据。
国家出台调控政策，可以明确中央对楼市的态度，是有关部门能够协作运行，提前沟通，制定好政策的关键。
是对房地产市场所出现的问题，从大方向上给予解决，避免政策不适用而造成的附加损失的关键，也是对其他金融机构提供政策方向，促进房地产市场在各部门的调控下和谐健康地发展的关键。
金融危机对房地产市场的购房者信心影响
金融危机对房地产市场的购房者信心影响随着全球金融危机的爆发，房地产市场也受到了较大的冲击。
这场危机不仅对金融行业造成了严重的影响，同时也对购房者的信心产生了消极影响。
本文将探讨金融危机对房地产市场购房者信心的影响以及可能的对策。
一、市场情绪的变化金融危机的发生使得购房者对房地产市场的前景产生了担忧。
市场情绪的变化导致购房者变得谨慎，他们对未来的经济走势和房价波动持有负面看法。
这种担忧和谨慎心态使得购房者选择观望，不愿意轻易做出购房决策，从而对房地产市场的发展造成了一定的阻碍。
二、信贷供给的收紧金融危机下，银行和金融机构对信贷的供给大幅收紧。
购房者往往需要借款来购买房产，而信贷的收紧使得购房者难以获得贷款，从而削弱了他们对购房市场的信心。
购房者难以获得融资的困境使得购房者更加犹豫不决，对购房保持观望态度。
三、经济前景的不确定性金融危机导致经济前景的不确定性增加。
在危机的阴影下，购房者难以预测未来房地产市场的走势以及经济的复苏情况，这使得他们对购房产生了顾虑。
购房者希望未来的经济环境更加稳定，以保证资产价值的保值和回报。
四、政策的调整和不确定性金融危机的爆发也引发了政策环境的调整和不确定性。
政府可能会实施一系列的调控政策以应对金融危机带来的影响，这种政策的调整和变化会使购房者对市场预期感到困惑。
购房者往往希望政府能够提供明确的政策方向和支持，以帮助他们做出明智的购房决策。
应对金融危机对购房者信心的影响，政府和相关机构可以采取一系列的措施：一、加强政策引导政府可以加强政策引导，通过明确的政策方向和支持措施来稳定购房者的信心。
政府可以推出一些购房补贴政策，降低购房者的购房负担，同时加大对购房者的宣传力度，向购房者传递积极的购房信号。
二、促进信贷环境的改善相关金融机构可以通过灵活的信贷政策和优惠的利率条件来鼓励购房者进行购房。
此外，金融机构还可以加大对购房者的信贷宣传力度，提供更多的购房贷款机会，增加购房者选择的灵活性。
房地产市场的消费者信心和情绪指数
房地产市场的消费者信心和情绪指数[正文]随着经济的发展和城市化的进程，房地产市场扮演着重要的角色，不仅为人们提供居住空间，还是投资的重要渠道。
而消费者在购房过程中的信心和情绪指数对于房地产市场的稳定和发展具有重要影响。
本文将从消费者信心和情绪指数的定义、影响因素以及对房地产市场的影响等方面进行探讨。
一、消费者信心和情绪指数的定义消费者信心指数是指反映消费者对于经济发展和个人财务状况的信心程度的指数。
该指数一般由调查问卷等方式获得，通过对消费者的态度、期望以及未来预测进行综合评估，以数值形式表示。
而情绪指数则是指消费者在购房过程中的感受和情绪表达，包括对市场行情、政策变化等的认知和反应。
二、消费者信心和情绪指数的影响因素1. 经济因素：消费者对经济发展状况的预期会直接影响其信心和情绪指数。
当经济形势良好、就业市场稳定、收入增长等因素存在时，消费者信心和情绪指数往往较高。
2. 政策因素：政府实施的房地产调控政策、贷款政策等会直接影响消费者对于购房的信心和情绪。
例如，在限购、限贷、限售等政策的影响下，消费者可能会感到不确定性，从而降低了其信心和情绪指数。
3. 市场因素：房地产市场的供需关系、价格趋势以及投资回报率等也会对消费者的信心和情绪产生影响。
当市场供应过剩、价格不稳定或者预期回报率下降时，消费者的信心和情绪指数往往较低。
三、消费者信心和情绪指数对房地产市场的影响1. 购房意愿：消费者的信心和情绪指数对于其购房意愿有着重要影响。
当消费者对房地产市场趋势持有积极态度、具备稳定的经济和财务状况时，其更有可能选择购房，促进了房地产市场的发展。
2. 投资决策：房地产市场是一个重要的投资领域，而消费者对市场的信心和情绪指数将直接影响其投资决策。
当消费者对房地产市场看好、预期回报率较高时，其更倾向于将资金投入到房地产市场中，进一步促进了市场的繁荣。
3. 资金流动：消费者信心和情绪指数的高低还会导致资金的流动性发生变化。
世联地产：新一轮限购政策分析
世联地产：新一轮限购政策分析按照住建部的要求，8月20日之前，各省住建厅需要将所辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交，并给出限购的“五条标准”。
这“五条标准”分别是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
凡满足其中两条标准的城市纳入限购范围。
住建部限购标准的出台是为了进一步落实7月12日召开的国务院常务会议有关房地产市场调控的重要会议精神。
当时会议指出，已限购城市需严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要限购措施。
这意味着楼市调控政策再次加码，限购范围将扩大化，新一轮限购即将展开。
新一轮限购背景分析世联研究认为，新一轮限购主要是在房地产投资需求仍然旺盛、上半年全国商品房市场持续快速增长、以及保障房尚未能对商品房市场产生冲击的背景下，政府沿袭一直以来的调控思路做出的政策选择。
首先，从宏观经济层面看，下半年负利率的局面仍然难以改变，房地产投资仍将会成为财富保值增值的重要渠道。
在CPI方面，虽然从周期规律来看，7月份全国CPI同比增长6.5%，在此轮周期中，增速或已经达到顶峰，但是第三季度CPI受翘尾因素影响仍非常显著，CPI将达5.5%以上；第四季度翘尾因素影响下降，但CPI仍可能保持在4%以上。
因此，下半年，CPI会出现回落，但是回落速度缓慢。
而在利率方面，当前国际经济形势极不稳定以及国内中小企业受货币紧缩政策的明显冲击等因素制约了央行对加息工具的谨慎使用，此轮加息或已进入尾声。
由此看来，负利率的局面在短期内不会扭转，作为目前财富保值增值的重要投资渠道，房地产投资需求必然旺盛，房价仍然存在上涨压力。
其次，从今年上半年全国房地产市场情况看，虽然此轮调控堪称是“史上最严厉”，但是房地产市场仍然保持快速增长的趋势。
世联楼市新评
购房信心大幅下滑降价预期已经形成——2011年四季度世联购房者信心指数报告2011-12-31购房者信心是指购房者对未来购房决策时机的预期，是预测房地产走势和购房趋向的一个先行指标。
世联购房者信心指数是世联地产联合多家房地产主流媒体共同发布的一个民间地产指数，旨在为购房者购房决策和开发商制定销售策略提供参考依据。
一、2011年4季度世联购房者信心指数1、4季度购房者悲观情绪加速形成，购房信心大幅下滑2011年4季度世联购房者信心指数为51.8，较3季度下降2.4，下降幅度超过2011年前三季度降幅之和（见图1），表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较之前明显下降。
从本季度调查结果来看，在高压政策的轮番打压下，未来地产形势已非常明朗，购房者的降价预期已经形成。
造成购房者信心下降的主要原因是购房者期望的降价幅度高，而开发商的降价力度和范围小。
图1 2011年世联购房者信心指数变化情况图2 2011年世联购房者信心分类指数变化情况数据来源：世联购房者调研数据库，关于世联购房者信心指数的构成详见附录2、降价预期已经形成，以价换量之势不可逆转从世联购房者信心指数的两个分类指数来看，2011年4季度现状满意分类指数和未来预期分类指数分别为49.9和53.8，均处于全年最低水平（见图2）。
其中购房者现状满意指数较上季度下降1.5，购房者未来预期指数较上季度下降3.3，表明购房者对当前房价不满意程度有所提升，并且预期未来房地产继续维持下行通道。
具体来讲，（1）购房者居住环境满意指数为64.7，较3季度下降1.1（见图3），我们认为高房价仍是导致购房者对居住环境不满的重要原因；（2）购房者当前房价满意指数为38.5，较3季度下降1.7（见图3），表明此前小范围的降价促销令购房者愈发不满；（3）购房者未来房价预期指数为46.9，首次跌破50的临界值，较3季度大幅下滑13.2（见图4）；我们在三季度报告中曾指出，预期未来房价下跌的比例（40.0%）首超上涨的比例（36.2%），市场首度出现转折；而到了本季度，预期房价持平和上涨的仅分别占18.5%和14.5%，预期房价下跌的比例迅速增长至67%，已成绝对压到之势，表明购房者的降价预期已经形成，未来半年降价之势已不可逆转；（4）购房者未来购房时机预期指数为61.7，较3季度明显上升7.5（见图4），表明购房者未来半年入市的可能性增加。
购房者信心指数与市场预期
购房者信心指数与市场预期近年来，房地产市场一直备受关注，购房者的信心指数和市场预期对于房地产市场的走向起着重要的作用。
购房者信心指数是指购房者对经济发展、政策环境、房价走势以及自身购房能力的预期和信心程度。
市场预期则是购房者对未来房地产市场供求关系、价格变动以及政策变化等方面的预期和判断。
本文将探讨购房者信心指数与市场预期之间的关系，并分析其对房地产市场的影响。
一、购房者信心指数购房者信心指数是购房者对购房环境的预期和信心的综合体现。
购房者信心指数高表示购房者对经济前景和房地产市场的发展持乐观态度，愿意加大购房行为；而购房者信心指数低则表示购房者对经济发展和房地产市场的走势持悲观态度，可能会选择观望或者暂时不考虑购房。
购房者信心指数受多种因素影响。
首先，经济发展情况是购房者信心指数的重要影响因素之一。
经济持续增长、就业市场稳定、收入水平提高等因素能够增强购房者信心，相反，经济放缓、就业形势不稳定、收入下降等因素则可能降低购房者信心。
其次，政策环境也是购房者信心的重要影响因素。
政府出台的房地产相关政策、调控措施以及贷款利率的调整等都会对购房者产生较大影响。
最后，房价走势也是购房者信心指数的重要组成部分。
在市场供求关系以及信贷政策等因素的综合影响下，房价的涨跌对购房者信心产生直接影响。
二、市场预期市场预期是购房者对房地产市场未来走势的判断和预期。
购房者对未来房地产市场供求关系、价格走势以及政策环境等方面的预期会影响其购房行为。
购房者的市场预期受多种因素影响。
首先，宏观经济走势是购房者市场预期的重要依据。
购房者通常关注国家经济的发展趋势以及各项宏观经济指标，这些因素会对购房者对房地产市场的预期产生影响。
其次，政策环境也是购房者市场预期的重要因素。
政府出台的房地产相关政策、调控措施以及贷款利率等政策变化会影响购房者对市场未来走势的判断。
最后，媒体舆论和社会氛围也会对购房者的市场预期产生一定的影响。
三、购房者信心指数与市场预期的关系购房者信心指数和市场预期之间存在相互影响的关系。
政策解读国际经济环境对中国房地产市场的影响
政策解读国际经济环境对中国房地产市场的影响随着全球经济的不断发展，国际经济环境对中国房地产市场产生了重要的影响。
本文将对这一影响进行深入解读。
一、全球经济环境对中国房地产市场的宏观调控在全球化的背景下，国际经济环境的变化对中国房地产市场的宏观调控起到决定性的作用。
首先，全球金融市场的波动会直接影响中国的经济形势和市场情绪，进而影响到房地产市场的需求和投资信心。
其次，全球经济周期的波动也会影响到中国的经济形势和货币政策，进而对房地产市场的利率水平和贷款政策产生影响。
二、国际投资和资本流动对中国房地产市场的影响国际投资和资本流动是国际经济环境对中国房地产市场影响的重要渠道。
首先，对中国房地产市场的外国投资者流入会增加市场的活跃度和资金供应，提高房地产市场的投资回报率。
其次，大量的国际资金涌入中国的房地产市场也会带来市场泡沫和风险。
因此，对于国际投资和资本流动，需要加强监管，保持市场的稳定和可持续发展。
三、国际经济形势对中国房地产市场的供需关系影响国际经济形势的变化会直接影响到中国房地产市场的供需关系。
首先，国际经济形势的好转会吸引更多国际企业和跨国公司进入中国市场，增加对商业地产的需求。
其次，国际投资和旅游的增加也会带动对中国高端住宅和度假地产的需求。
但是，同时也要注意到国际经济形势的恶化可能带来的不确定性和挑战，需要及时调整房地产市场的发展策略。
四、国际贸易和政策环境对中国房地产市场的影响国际贸易和政策环境的变化也会对中国房地产市场产生重要的影响。
首先，国际贸易的发展会带动对中国物流和仓储地产的需求增加。
其次，国际政策的调整也可能影响到中国房地产市场的政策环境，对市场的发展和运作产生影响。
因此，要紧密关注国际贸易和政策环境的变化，及时调整房地产市场的发展战略。
综上所述，国际经济环境对中国房地产市场的影响是多方面的，包括宏观调控、投资和资本流动、供需关系以及贸易和政策环境等。
我们应该密切关注国际经济形势的变化，及时调整房地产市场的发展策略，以确保市场的稳定和可持续发展。
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世联购房者信心指数及政策影响分析2011-04-12购房者信心是指购房者对未来购房决策时机的预期，是预测房地产走势和购房趋向的一个先行指标。
世联购房者信心指数是世联地产联合搜狐焦点网发布的一个民间地产指数，旨在为购房者购房决策和开发商制定销售策略提供参考依据。
一、研究说明1、研究背景当前房地产市场供求严重不平衡造成了房价过快上涨的局面，为了解决供求矛盾，政府先后推出“新国十条”、“国五条”、“国八条”等楼市调控政策。
政府一方面通过各种手段迫使卖方资金紧张而加速出货，此类政策主要是针对开发商的，意在促供给；另一方面通过各种政策限制购买力，这些政策主要是针对购房者的，意在抑需求，进而减轻供求矛盾。
对于购房者来讲，政府调控的逻辑主要包括两方面，一方面通过提高首付、加息、限购等政策限制购买需求，另一方面试图通过密集政策造势造成房价要下跌的预期，进而减弱购买力。
严厉政策下，市场信心如何？市场预期是否改变了？这种改变能否持久？基于此，世联研究通过调查的方式来了解购房者预期的变化，进而更好地把握买方市场的瞬息万变。
2、研究内容本报告将着重阐述以下内容：（1）购房者对未来的信心程度如何？（2）不同城市和地区对未来的信心程度有何差异？（3）不同类型购房者对未来的信心程度有何差异？（4）严厉政策对购房者究竟有何影响？3、研究方法本研究采用调查研究的方法，在全国主要大中城市同步展开网络调查，包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市，重庆、西安、南京、杭州、成都、天津、武汉、长沙、济南、沈阳、厦门、合肥、大连13个二线城市，以及东莞、惠州、佛山、苏州、无锡5个三线城市。
调查时间为2011年3月10日-3月25日，共回收有效问卷1496份。
世联购房者信心指标体系包含四个题目，其中两个反映购房者对现状满意程度，两个反映购房者对未来的预期。
世联购房者信心指数介于0~100之间，0表示完全没信心，100表示完全有信心（如图1所示）。
指数值超过50，表示购房者对未来偏乐观，采取实际购买行为可能性高；指数值低于50，表示购房者对未来偏悲观，采取实际购买行为可能性低。
图1 世联购房者信心指数指标取值二、2011年1季度世联购房者信心指数1、2011年1季度世联购房者信心指数为55.3，表明购房者对未来房地产走势仍偏乐观2011年1季度世联购房者信心指数为55.3，高于50，表明尽管受严厉调控影响，购房者对未来房地产走势仍偏乐观。
由于世联购房者信心指数首次构建，故未与之前购房者信心进行对比。
2、二三线城市、中西部地区购房者信心度高于一线城市和东部地区表1展示了不同地区购房者信心差异，不难发现三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市；西部地区购房者信心高于中部地区，中部地区高于东部地区。
表1 不同城市和地区世联购房者信心指数比较城市世联购房者信心指数地区世联购房者信心指数一线城市52.9 东部地区54.4二线城市57.1 中部地区58.4三线城市59.3 西部地区62.5数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查购房者信心指数越高的地区，预期房价上涨的动力越强（见图2）。
三线城市56.2%的购房者预期房价继续上涨，明显高于一二线城市。
西部地区57.6%的购房者预期房价继续上涨，高于东部地区的43.4%和中部地区的53.9%。
图2 不同城市和地区购房者对未来房价的预期8数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查3、多次臵业者和投资型需求对未来的信心度高于首次臵业者与政府政策设计初衷恰好相反，严厉的限贷和限购政策打击的却是无房者和首次臵业者的信心。
表2所列出的不同类型购房者信心指数显示，无房者和首次臵业者的信心指数均低于54，而多次臵业者和投资型臵业者的信心指数均超过60。
基于此，世联研究认为，目前实施的政策对刚需客户的心理负面影响更大。
表2 不同类型购房者信心指数比较购房者类型世联购房者信心指数购房者类型世联购房者信心指数无房者53.6 首次臵业者53.8 有一套房产者58.5 改善型购房者55.8 有两套及以上房产者61.1 投资型购房者64.7数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查调查数据显示，近期有臵业意向的投资客预期未来房价上涨的比例较高，接近六成（59.2%）。
正是因为投资客预期未来房价仍然上涨，因而他们的信心指数值更高。
相比之下，首臵者和改善者预期未来房价继续上涨的比例均较低，分别为47.7%和39%。
图3 不同类型购房者对未来房价的预期数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查三、调控政策对购房者的影响分析1、限购政策对购房者的影响是“自上而下”的，收入越高、支付能力越强，受影响越大2011年1月26日“国八条”之后，限购政策在省会城市陆续执行。
调查数据显示，半数以上的多次臵业者受到了“比较大”或者“非常大”的影响，已有两套以上住房的多次臵业者该比例高达77%。
总的来看，这些限购城市中，37%的购房者表示限购政策对其影响“比较大”或者“非常大”，短期内这部分购房者的购房需求很难释放；此外，由于限购政策的出台会造成其他客户短期观望，因此限购出台后短期内成交量至少下滑37%。
世联研究认为，短期内限购政策在抑制需求方面起到了非常好的作用，尤其是在防止部分投资客囤积房源方面，起到了立竿见影的作用。
图4 限购政策对不同类型购房者的影响数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查限购政策的全面铺开对高收入的人群造成了较大影响。
高收入意味着具有高支付能力，其购臵多套房产也不足为奇。
调查数据显示，年收入在20万以上的臵业人群中，超过一半拥有至少一套房产，两成拥有两套及以上房产。
而年收入在50万以上的臵业人群中，超过七成人至少拥有一套房产，四成有两套及以上房产。
表3 不同收入购房者房屋拥有情况及支付能力分布年收入情况 房屋拥有情况支付能力（首付）0套 1套 2套及以上 六成以下六成以上或零按揭5万元以下 87.5% 11.6% 0.9% 98.7% 1.3% 5-10万元 77.7% 19.7% 2.6% 95.9% 4.1% 10-20万元 58.3% 31.7% 10.0% 94.6% 5.4% 20-50万元 45.0% 34.9% 20.2% 89.1% 10.9% 50万元以上28.6%31.4%40.0%74.3%25.7%数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查从图5中，我们不难看到随着年收入的递减，受限购政策的影响也逐步递减，即收入越高，受限购政策的影响也越大，因此世联研究把限购政策称为“自上而下”的政策。
图5 限购政策对不同收入购房者的影响数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查2、限贷政策对购房者的影响则是“自下而上”的，收入越低、支付能力越弱，受影响越大为了抑制投资投机需求，中央政府实施了紧缩的信贷政策抑制住房消费，通过加息、提高首付、取消利率优惠或提高利率等举措来达到该目的。
然而，实际效果却与政策初衷恰恰相反。
调查数据显示，支付能力较弱（首付六成以内）的购房者中，超过七成表示受信贷政策影响较大；而在首付比例较高和一次性付清的这部分购房者中，该比例逐步递减（图6）。
这说明信贷政策对低收入、低支付能力的购房者反而影响最大。
图6 信贷政策对不同支付水平购房者的影响数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查从图7中，我们不难看到年收入在20万元以下的购房者中，七成以上表示受到了较大的影响，而年收入在50万元以上的人群中，仅有四成左右表示受到了较大影响。
正是因为收入越低，受信贷政策的影响越大，而收入越高，受信贷政策越小，因此世联研究把信贷政策称为“自下而上”的政策。
图7 信贷政策对不同收入购房者的影响数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查3、与投资客相比，首次臵业和改善型购房者对保障房更有信心世联研究认为，本轮楼市调控，保障房是一大亮点，保障思路、力度都有了很大转变。
“十二五”保越多的购房者认同保障房的作用。
从不同臵业目的购房者来看，首次臵业阶层对保障房平抑房价更加有信心，而投资客对保障房平抑房价的信心偏低。
调查数据显示，首次臵业者认为保障房能够平抑房价的比例最高，26.6%认为今后政府加大保障房供给的举措对平抑房价的作用“比较大”或“非常大”；而投资客对保障房最没信心，该比例仅为18.2%。
图8 不同臵业目的购房者对保障房平抑房价作用的预期数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查调查数据显示，对保障房越有信心的购房者中，超过40%的人认为房价下跌的可能性较大。
而对保障房没有信心的购房者中，认为下跌的比例不足25%，大多数依然认为房价会继续上涨。
这表明对保障房越有信心的购房者，其认为房价下降的可能性越大。
世联研究认为，这将进而导致投资客对未来房价小幅上涨趋势更有信心，而自住客对未来房价下跌更有信心。
图9对保障房持不同态度的购房者对未来房价的预期数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查4、保障房是影响购房者对房价走势判断的核心因素，现状满意感是决定购房者购房决策的核心因素基于以上分析，世联研究构建了购房者心理预期影响因素模型（图10），通过结构方程模型分析，得到如下几点结论：（1）限购政策会对购房者的购买力造成极大的冲击，但并不会直接改变购房者对未来房价和购房时机的看法；（2）信贷政策的主要作用是影响购房者的支付能力，进而影响到购房者对未来房价的看法；但信贷政策的实际效果与政策初衷恰好相反，支付能力越弱，受信贷政策越大，认为未来房价上涨的可能性越大；（3）保障房是影响购房者对未来房价判断的重要因素，保障房建设和落实力度越大，购房者认为未来房价下降的可能性越大；（4）决定购房者对未来购房时机判断的主要因素是“现状满意感”（居住环境和当前房价），而不是未来房价走势；现状满意感也会影响到购房者对未来房价的判断。
图10 购房者心理预期影响因素模型数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查，数字表示影响程度，“-”表示负相关，*表示显著性水平【撰写：世联地产市场研究部】。