世联开盘前营销推广实施方案
房地产开盘前推广方案
房地产开盘前推广方案1. 引言房地产市场竞争激烈，开盘前推广是提升项目知名度和吸引潜在买家的重要环节。
本文将介绍一些有效的房地产开盘前推广方案，帮助开发商制定全面的推广策略。
2. 目标定位和受众分析在制定推广方案之前，开发商需要明确项目的目标受众，并对受众的特点和需求进行分析。
房地产项目的目标受众通常包括首次购房者、投资购房者和转介绍买家等。
针对不同的受众群体，可以采取不同的推广策略。
3. 媒体宣传媒体宣传是开盘前推广的重要手段之一，通过传统媒体和新媒体的宣传，可以增加项目的曝光度和知名度。
以下是几种常见的媒体宣传方式：•报纸广告：选择适合目标受众的报纸进行投放，制作精美的广告，突出项目的亮点和优势。
•电视广告：在热门娱乐节目或新闻节目中投放电视广告，吸引更多的观众关注。
•广播广告：在流行的电台节目中播放广告，吸引听众的关注。
•网络宣传：利用社交媒体平台、房产网站和房产论坛等进行项目宣传，与潜在买家进行互动。
4. 线下推广活动除了媒体宣传，线下推广活动也是开盘前推广的重要手段。
以下是几种常见的线下推广活动方式：•开盘会：在项目现场举办开盘会，邀请潜在买家参加，介绍项目的特点和优势，提供购房咨询和现场认购服务。
•品牌合作：与知名品牌合作举办活动，吸引更多的关注和参与。
•新闻发布会：组织新闻发布会，邀请媒体和业界专家参加，宣布项目的最新动态和亮点。
•志愿者活动：组织志愿者活动，参与社区服务或公益活动，提升项目的品牌形象和社会影响力。
5. 奖励和优惠政策通过提供奖励和优惠政策，可以吸引更多的买家参与购房。
以下是几种常见的奖励和优惠政策：•首付优惠：对购房者的首付款进行优惠或分期付款。
•赠送装修：购房者可以获得免费的装修服务或额外的装修配套。
•积分奖励：购房者可以参加积分活动，积累积分后可以兑换礼品或抵扣购房款。
•折扣优惠：提供折扣价或优惠券，吸引更多的购房者参与。
6. 网络营销在数字化时代，网络营销是不可或缺的推广手段。
世联地产开盘案房地产策划文案
谨呈：深圳信德丰房地产有限公司擎天华庭开盘履行报告世联地产顾问(深圳)有限公司2002年 10月 14日一、开盘机遇评估二、正式开盘前提条件三、开盘期总策略四、各项方案汇总五、花费预估1、开盘机遇选择考虑要素条件选择时考虑要素本项目具备的条件客户：预售允许证：客户购房心理愈来愈理性，理性的深圳购房族已本项目已获得预售允许经基本不认可远期楼花 ; 证，而且已于 10 月 1 日深圳房地产市场竞争十分强烈，现楼、准现楼的开始之内部认购形式进选择余地已经很大；行销售。
所以，本项目在正式推向市场时应当具备充足的现场展现条件及工程进度及给购置者最大的信现场工程进度及现场展心保证；示状况：预售允许证：当前样板房正在进行紧工程进度依据领土规划局的规定，一定要获得预售允许证张的施工，估计中下旬方可公然出售。
得以全面竣工并获得展项目的展现：示；现场展现是楼开销售的重要手段之一；当前，园林正在施工，在项目开盘前，样板房及观光电梯得以展现。
可是，工程进度不是特在项目开盘前，争取做好部分六层园林及七层别理想；会所，为销售确立坚固基础。
当前会所还没有施工。
条件市场竞争状况内容中心区：中心区的物业在今年将是竞争热门，当前已开盘的有黄埔雅苑（三期）、天健世纪花园；已经选完房的有银河国际；在年末将会开盘的有嘉里雅颂居、城中雅苑；香蜜湖：香蜜湖翠海花园已于 9 月 15 日开盘，深业风临左岸 11 月开盘。
景田：安柏丽晶进入销售推行的后期；而项目的主要竞争敌手万科金色家园（三期）当前已过五成的销售率，当前金色家园侧重推行四房，与本项目的 169 平方米的三房形成直接竞争。
缔梦园二期正在紧张办理预售允许证，估计 11 月推出，它的推出将对本项目小面积二房、三房形成直接竞争。
依据最近几年的销售统计，房地产市场的销售体现显然的周期性；一般一年内有两个销售的黄金时段，即： 3 月中下旬至 6 月下旬的第一时段和 9 月至 12 月的第二时段。
世联开盘前营销推广实施方案
五、项目营销需解决的主要问题
确保春节前工程进度款结算
12月底取得预售许可证
已购卡客户与2009年1月份先期销售
采取特殊的优惠政策让客户先买先受益，多受益
鼓励一次性付款，多付首期款
五、项目营销需解决的主要问题
操作流程
凭卡签认购书 另补交1万作定金 五天内签 《商品房买卖合同》
付款
计算房款总价
48万
-1万
-0.3万
-1万
-3.6万
-0.28万
-0.8万
41.02万
86折
五、项目营销需解决的主要问题
购卡客户09年1月份具体优惠执行
幸福时光
50%首付款+50%银行按揭
优惠1 总房价
优惠2
优惠3
优惠4 返6个 月租金
优惠5
优惠6 折扣
福卡1万 每天增 签约额 变2万 值10元 外1万元
送6%代 交1万减 实际 房 金券 300元 价
前期销售情况
销售政策 均价8000元 首付30%，按揭30年 买卡交1万，优惠1万，曼晶卡每 天增值10元 包租10年，年固定回报10% 免费入住12天 10年原价回购 开发商自留30%物业作担保 客户对10%回报和免费入住12天表 示满意 普遍反映价格偏高 对安全保障存在疑虑 意见反馈
客 户 退 卡
四、意向客户访谈情况
四、意向客户访谈情况
市民投资意向市调情况
通过媒体座谈会、房地产同业访谈、走访个体老板 约30人，结果表明：
通过媒体座谈会、房地产同业访谈、走访个体老板约30人，结果 表明：
在经济条件许可情况下，黄石人愿意投资，但大多数人收入不高 ，能投资30万以上的人不多。 矿老板有钱，近年来矿业不景气，臵业投资意向较强。 市民投资首选临街商铺 因大势走低，市民投资意识受到很大影响，看商铺的人极少。
世联惠州2018家路壹号开盘营销计划-房地产
东莞2% 外省1%
深圳其他7% 坪山5% 福田6%
宝安10%
龙岗 15%
其他5%
惠阳 39%
大亚湾 10%
港澳台2% 外省3%
惠城4%
惠阳 大亚湾 龙岗
深圳其他4% 罗湖7%
宝安
福田
坪山 深圳其他
龙岗19%
外省
东莞
其他
大亚湾8%
其他1%
惠阳 52%
惠阳 大亚湾 龙岗 罗湖 深圳其 他
根据数据分析可得出：惠阳地段、配套较好的项目均存在较大的本地客户占比，以上三个项目本地客户占比在39%52%之间，在交通、配套等利好下，本地依然存在一定客群，可挖掘潜力较高。
开盘期推广时间：6.15-7.15
2
目标客户预测
竞品数据分析
客户区域分析
2017年恒大棕榈岛客户区域分析
2017年尚城世家客户区域分析
2017年半岛1号客户区域分析
港澳台 大亚湾1% 其他5%
外省 2% 9%
惠城5%
深圳其他3%
深圳罗湖 5% 深圳福田 9%
深圳龙岗 15%
惠阳 46%
惠阳 深圳龙岗 深圳福田 深圳罗湖 深圳其他 惠城 外省 港澳台 大亚湾 其他
置业关注点及原因
对家路品牌的认可，熟悉项目对建筑细节的严苛及选材用料每一个环节的力求 完美；注重居住舒适感及投资价值。
地产专业人士：他们从事地产行业，对房地产市场认知深刻，更看重地段及投资价值，更追求的是居住品质。 家路内部员工：熟悉家路，认可家路品牌。同时了解老板对品质的追求及进军地产的决心，是项目传播的主力军。
竞品数据分析
置业目的分析
2017年恒大棕榈岛客户置业目的分析 2017年尚城世家客户置业目的分析
世联北京某地产东第项目开盘前销售攻略
谨呈：北京扁朝阳万科房地产开发有限公司万科东第项目开盘前销售攻略ttfflVVORLDUN1ON 能JW地臨前提1—背景:前提2—政策:住房销售取消销控，必须整体。
前提3—目标:开盘销售90套。
前提4—相关工程节点：8月5肺范区丑放，（月27H开盘.问题肚聯地産目前确定节点营销活动 工程进度 推售安排销售目标营销阶段 重要工程节点 工程入场 一期示范区完成 开盘8・24取销售许可证&25、26交纳5万元定金,确定选房资格8.27开盘仪式，确定房号客户积累方式7月15日发放东第尊崇卡,优患金额三万元8月5日-8月27日发放东第尊崇卡，优惠金额一万元重大营销节点7月16日东第尊崇卡发放活动目的：高调入市、梳理客户、树立口碑客户梳理阶段：6月20日・6月30日，7月1・10日东第尊崇卡相关优惠权益:本卡卡号与选房先后顺序无关；本卡与优惠凭证同时使用，优惠方可有效;本卡相关权利、义务详见申请须知;四此卡最终解释权和变更权归发展商所有客户梳理时间:6月20日・6月30 日第一阶段客户梳理流程：目的：1 •通知参加活动，确定参加活动人员名单。
2•索要通讯地址和e-mail地址，了解客户背景。
重要节点：6月25日・6月30日进线电话客户梳理7月1日・7月7日第二轮客户回访工作节点：6月22日确定销售说辞7月8日邮寄邀请函7月10日短新问候、确认是否收到邀请函7月12日短信、e-mail最后一次确认客户梳理时间:6月11日第二阶段客户梳理流程: 目的：1 •进一步确认客户背景和诚意度，进行价格初步试探。
重要节点：意向客户调研问卷工作节点：6月11日意向客户问卷发放、回收；6月11日补充客户车的品牌、车型、车牌号等相关资料登记卡6月16日提交问卷总结媒体配合媒体主题：活动信息告知户外广告牌：6月5日・6月25日围档：6月5日——6月24日网络：重大营销节点7月10日开始认筹认筹目的■发放尊崇白金卡，顺利实现销售目标的前提和保证；■确保项目推出时的客户积累量最大化；■必须集成非常的权益，保证销售数量；■前期的价格试探，把握客户的购房价格承受力及意向。
世联地产策划推广销售策略
1.4区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。
）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。
销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，户型分析：供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40岁年龄段人群为消费主体。
城市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
（武汉居住区中最好的）控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。
世联-唐山鹭港项目营销策略执行方案
03 营销策略制定
产品策略
总结词
突出产品优势
详细描述
在产品策略上，我们应重点突出唐山鹭港项目的地理位置、配套设施、环境绿 化等方面的优势，强调其高品质的生活体验和投资价值。
价格策略
总结词：灵活定价
详细描述：根据市场需求和竞争情况，制定灵活的价格策略。在开盘初期，可以 采用略低于市场价的策略吸引客户；在销售中后期，则可以根据实际情况进行价 格调整，保持项目的竞争力。
生态宜居
借助唐山市的自然环境优 势，打造生态宜居的居住 社区，满足客户对健康、 环保的需求。
综合配套
提供完善的商业、教育、 休闲等配套设施，满足居 民的生活需求，提升项目 整体吸引力。
02 营销策略分析
市场分析
市场需求
唐山市作为工业城市，近 年来随着产业升级和人口 迁移，对高品质居住环境 的需求逐渐增加。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
专家评估
邀请行业专家对营销活动的效果进行评估， 提供专业的意见和建议。
营销策略调整方案
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
01
02
03
04
根据评估结果，对营销策略进 行针对性的调整，优化营销方
案。
根据市场和客户需求的变化， 及时调整产品和服务策略，提
高客户满意度。
加强与客户的沟通和互动，提 高客户留存率，增强客户忠诚
度。
持续关注行业动态和竞争对手 的营销策略，及时调整自身的 营销策略，保持竞争优势。
客户留存率
评估营销活动对客户留存率的影响， 客户留存率越高，说明营销活动的效 果越好。
营销效果评估方法
数据统计
通过销售数据、客户反馈数据等统计和分析， 了解营销活动的效果。
世联地产-珠江新城广场市场营销推广策划案
定位的竞争差异性；
竞争对手
美居中心
我们的特色
面向白领 经济实用
天河城
商品更全 服务更专业
广客隆
更大更全 更完善 环境更优
B-3 品牌传播定位
结合项目市场定位与目标消费群定位，我们提出以下品 牌传播定位：
一个全家人都满意的 购物休闲好去处
B-3 品牌传播定位
品牌传播定位的支持点： • 以消费者视点出发，不概念化；
□ 态度2 我认为名牌的商品品质好 □ 态度4 买东西时,我要货比三家 □ 态度6 我非常注意商店的气氛
项目策划流程
市场解析
4C分析 •Category 行业发展 •Compete 竞争对手 •Company自身实力 •Consumer 消费者
策略发展
STP目标定位 •目标消费群定位 •项目市场定位 •品牌传播定位
新城广场所在的天河区现有人口约80万人，多为中高收入阶层，在经济 条件及年龄结构上满足现代大型商业的发展要求；
新城广场处于黄埔大道 洗村大道 体育东路的合围地带，为内环线地铁三 号线交汇处，毗邻广州大道 华南快速干线，有效辐射广州市内及番 禺的消费人群；毗邻火车东站以及广深 广汕高速路通达省内，物流通 畅；
• 大量外来人口涌入广州，带动了置业需求的增长；研究数据显示： 目前广州市近4成购房者为非本地户口的外来人口，尤其天河区的比 例更高。这部分人口多为各国有企业 民营企业和外企的职员，收入稳 定，经济基础良好。
A-3 自身实力
机会：
2 主要竞争对手经营推广上存在的纰漏，在“优质中价” 的商品供应这一环节存在未满足的市场需求；
A-3 自身实力
优势：
1 地理位置无比优越：
现代大型购物中心的选址，必须同时具备以下三个条件， • 地理位置能代表城市商业发展的新趋势； • 拥有相当数量的中高收入消费群体； • 交通便利，停车方便。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
五、项目营销需解决的主要问题
确保春节前工程进度款结算
12月底取得预售许可证 已购卡客户与2009年1月份先期销售 采取特殊的优惠政策让客户先买先受益，多受益 鼓励一次性付款，多付首期款
五、项目营销需解决的主要问题源自操作流程凭卡签认购书
另补交1万作定金
五天内签 《商品房买卖合同》
付款
计算房款总价
如何缓解资金压力？ 对前期已购卡客户如何处理？ 如何消除前期工程进度慢所造成的负面影响？ 第一轮和第二轮营销推广如何衔接？ 如何突破投资者的观望心态？ 制定什么样的销售政策能让投资者动心？ 如何树立品牌形象增强投资者信心？ 采用什么样的营销推广手段能让客户了解产权式酒店的投资价值？ 如何保证足够的客户到访量？
五、项目营销需解决的主要问题
第二波：曼晶酒店力创省优 联创公司重奖100万
五、项目营销需解决的主要问题
第二轮营销推广衔接
以上述组合新闻报道为切入 点
告知性广告
曼晶酒店营销中心即将盛装亮相， 敬请关注（附相应政策）
新闻报道
曼晶酒店未销先热，营销中心迎来 第一批投资客
通过调整销售政策解决
五、项目营销需解决的主要问题
二、曼晶酒店前期推广效果评估
二、曼晶酒店前期推广效果评估
随机访问150人，知道曼晶酒店的35人，占总数23%，比较了解曼 晶酒店情况的19人，占总数13%，既不知道曼晶酒店，又不明白产 权式酒店是怎么回事的占77%。 知道曼晶酒店人群中，有车一族比例较高，银行人士、修车店、 旅馆老板知道较多，房地产业内人士都知道。 靠近项目周边知晓度较高，大冶、铁山也有人知道。
黄石曼晶酒店开盘前营 销推广实施方案
本次汇报的核心目标
深入沟通本项目营销思路 明确本阶段重点工作安排
2
汇报提要
一、当前黄石房地产市场状况 二、曼晶酒店前期推广效果评估 三、销售情况小结 四、意向客户访谈情况 五、项目营销需解决的主要问题 六、开盘前营销推广基本思路 七、工作计划表 八、阶段性营销推广实施方案 九、开盘前组织准备 十、实施方案附件
五、项目营销需解决的主要问题
消除前期工程进度慢所造成的负面影 响
前期工程进度慢，给关注本项目的潜在客户造成开发 商实力不济，担心建不建得起来的疑虑。
±0后，工程形象进度一天一个样，超过了所有在建工 程。
以组合新闻报道的形式化负面影响为正面影响
五、项目营销需解决的主要问题
第一波：曼晶酒店七天一层楼 创造黄石新速度
客户关心因素：绝大多数客户希望降价，同时关心 工程进度、开盘时间。
三、销售情况小结
客户认可因素排位
对10%收益表示满意
有增值潜力
对黄石首家五星级酒店感 兴趣，认为购买曼晶客房 是身份的象征。
可免费居住12天
三、销售情况小结
客户不接受主要原因
担心酒店经营能否成功，收益无保障 可控性差 担心10年后怎么办 价格偏高 对担保表示怀疑 工程进度慢，看不见摸不着 对开发商和酒店管理公司不了解，信任度不够 对退出机制不满意 不认同产权式酒店
在经济条件许可情况下，黄石人愿意投资，但大多数人收入不高 ，能投资30万以上的人不多。
矿老板有钱，近年来矿业不景气，置业投资意向较强。
市民投资首选临街商铺
因大势走低，市民投资意识受到很大影响，看商铺的人极少。
五、项目营销需解决的主要问题
五、项目营销需解决的主要问题
开盘前营销推广需重点解决的问题
客户退卡
三、销售情况小结
客户资金实力不够 对收益保障没把握 工程进度慢，担心 建不起来 对大势不看好，投 资意愿下降
四、意向客户访谈情况
四、意向客户访谈情况
市民投资意向市调情况
通过媒体座谈会、房地产同业访谈、走访个体老板 约30人，结果表明：
通过媒体座谈会、房地产同业访谈、走访个体老板约30人，结果 表明：
表明曼晶酒店促销的关键是引导客户到 现场。
三、销售情况小结
各月销售情况
除春节和10月无销售外，其他各月都有销售，在广告集 中期销售量增大，大户起到关键作用
三、销售情况小结
成交客户特征分析
三、销售情况小结
客户回访
回访购卡客户45人，1人未回访，其中44人无变化 ，1人表示资金有困难。
回访退卡客户13人，有3人表示开盘时再来。
上述情况表明，前期宣传推广有明显效果，尤其是层面比 较高的人群，知晓度相对较高。但离我们设想的目标有很 大差距。市民对产权式酒店概念相当模糊。
三、销售情况小结
三、销售情况小结
广告日前后来电来访情况
截止10月底，接待电话咨询490组，开工典礼前至08年1 月广告密集发布期效果明显，占来电总数 88 %，发布整 版广告3天内来电人数约30组。4月份后广告日来电来访与 不做广告差别不大。
接待来访共134组，其中：开工典礼接待15组，房展会 接待53组，占总数50%，说明活动宣传效果明显。
三、销售情况小结
认知途径
（来访134组）
销售情况小结
三、销售情况小结
售卡59张，退卡13张，实售46张
实现销售人数占来访人数43.7%，说明 只要有意向到现场了解情况的，基本能 接受产权式酒店这种投资形式和我们的 销售政策。
逆市销售，突破投资者观望心态
客户不接受本项目的主要原因 对产权式酒店投资价值不了解 对风险心中没底 解决产权式酒店投资价值认知问题 制定详细的销售说辞和投资手册 加强培训，提高执行力 解决投资者最关注的风险问题 安全性-稳赚不赔 可控性-退出渠道
3
一、当前黄石房地产市场状况
一、当前黄石房地产市场状况
黄石房地产市场不容乐观
黄石在售楼盘40多个，市调走访住宅楼盘12个，商业项目20个， 总体反映交易清淡。 上半年平均每月销售约400套，下半年平均月销300套，1~10销售 量比去年同期下降50%~60%。 买卖双方处于“胶着”状态，开发商没有降价，购房者普遍观望。 商铺销售比住宅更加困难，一是供应量大，在售商业面积超过10万 ㎡，空置面积超过50%；二是投资者热情不高。 投资性竞争楼盘主要有东方装饰城包租8%，财富广场3880元/ ㎡低 价促销，其他如杭州路中央街、天虹时代广场、山水名城商铺、颐 阳购物休闲美食城、湖滨国际商铺等近期均未做大的推广，也没有 吸引人的优惠政策，曼晶酒店具有明显优势。 后期走势主要取决于全国大势和国家政策，黄石业内外人士普遍认 为会继续调整。