03-商业项目的开发营运流程表(万达商业广场)-修改稿
商场商业营运流程
打破传统零售的边界， 实现线上线下、实体与 虚拟的全面融合。
商场的未来发展方向
多元化业态
引入更多元化的业态，如餐饮、娱乐、教育等，提升消费者黏性和 满意度。
智能化升级
运用科技手段，如人工智能、物联网等，提升商场运营效率和消费 者体验。
绿色环保
注重环保和可持续发展，采用绿色建筑材料和节能技术，打造绿色商 场。
商场品牌建设
商场品牌建设是指商场通过引进知名品牌、打造特色品牌等 方式，提升品牌知名度和美誉度，吸引更多消费者前来购物 。
商场品牌建设需要与品牌商建立良好的合作关系，提供优质 的服务和良好的购物环境，同时注重品牌形象和品牌文化的 塑造。
商场多元化经营
商场多元化经营是指商场在原有基础上开展多种经营业态 ，如餐饮、娱乐、休闲等，以满足消费者多元化的需求， 提高商场的吸引力和盈利能力。
商场多元化经营需要考虑市场需求、经营成本、管理难度 等因素，合理规划经营业态和布局，以实现多元化经营的 可持续发展。
04
商场风险管理与应对
商场安全风险
总结词
商场安全风险是商场营运过程中最需要关注的风险之一，包括消防安全、人员安 全、设施设备安全等。
详细描述
商场需要定期进行消防安全检查，确保消防设施完好有效；同时，商场也需要制 定应急预案，定期进行演练，确保在紧急情况下能够迅速应对。此外，商场还需 要对设施设备进行定期维护和检查，确保设施设备的安全运行。
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线上线下融合
建立线上商城，与线下实体店相互补充，实现全渠道销售和服务。
提升物流配送能力
建立高效的物流配送体系，确保线上订单能够快速送达客户手中。
商场运营工作流程
商场运营工作流程1. 商场开业前（1）招商工作。
这可是商场运营的大头呢。
得去各种地方找商家呀，参加招商会就像去寻宝一样，看到那些有特色的品牌就两眼放光，赶紧上去聊，“嗨，老板，您这品牌超酷的，来我们商场呗，肯定能火！”然后和商家谈租金、谈合作模式，得让商家觉得在咱们商场能赚钱，就像给他们画个超级诱人的大饼一样。
（2）员工招聘和培训。
要找那些热情又机灵的小伙伴来做员工。
招聘的时候就像找朋友一样，聊聊天，看看合不合拍。
招来之后就开始培训啦，告诉他们怎么和顾客打交道，“顾客就是上帝，不管顾客说啥，咱都得笑脸相迎，要是顾客生气了，就像哄小孩一样哄着。
”还要培训他们怎么整理货架，怎么操作收银机这些基本技能。
（3）商场布局规划。
这个可有趣啦，就像搭积木一样。
把不同类型的店铺放在合适的位置，比如说餐饮区放在一起，这样大家吃饭方便，服装店、饰品店也各自分区。
而且要留出宽敞的过道，让顾客逛起来舒服，不能让商场看起来像个迷宫似的。
2. 商场开业期间（1）营销活动策划。
这时候就得脑洞大开啦。
搞促销活动，像满减啊，买一送一啊之类的。
还要举办一些有趣的活动，比如请个小乐队来演奏，或者请些模特走秀，把商场的氛围搞得热热闹闹的。
就像开派对一样，把顾客都吸引过来。
（2）顾客服务管理。
员工们要时刻准备着为顾客解答问题。
顾客问个路啊，找个店铺啊，都得快速准确地回答。
要是顾客有什么不满，得赶紧解决，不能让顾客带着气离开。
就像对待自己的家人一样耐心和细心。
（3）安全管理。
这个可不能马虎。
保安人员要在商场里巡逻，确保没有安全隐患。
检查消防设备是不是完好，疏散通道是不是畅通。
要是有个什么意外，得能迅速处理，可不能让顾客受到伤害。
3. 商场日常运营（1）店铺管理。
要经常和商家沟通，看看他们的经营状况。
要是商家有啥困难，得想办法帮忙解决。
比如说商家的货物卖得不好，就一起商量个促销方案。
就像大家是一条船上的人，得互相扶持。
（2）库存管理。
要关注商场整体的库存情况，特别是一些促销商品的库存。
万达地产项目开发流程表x
财务中心：制定项目财务数据 财务中心、、法律顾问：制定合作方式、投资回报 财务中心、：制定合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档 财务中心、、法律顾问：协助办理股权、增资等相关财务问题。 综合管理部：工商局办理公司注册
土 地 获 取 阶 段
投资规划部 投资规划部 投资规划部 投资规划部 投资规划部 投资规划部 投资规划部 投资规划部 投资规划部
技术中心
销管 财务
项目管理中心 项目工程部、预审、开发
明确产品设计思路 设计前期 明确设计院选择标准 制定设计组织计划
技术中心 技术中心 技术中心
营销
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规
主要 阶段
方案与设计院选择与合同签订
主要工作内容 主办部门工作内容 分项
法律顾问：合同文义审核 项目管理中心：成本审核 项目管理中心：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境 等成本指标。 商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合技术中心完成相关设计 项目工程部、预审：参与制定交工标准，，根据以往项目经验总结及当前 市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见
工作部门 主办部门 技术中心 主办 协办部 岗位 门
是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 项目工程部、预审中心、法律 顾问 项目工程部、预审 理中心 商业 项目管
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订
技术中心
规 划 设 计 阶 段
营销 、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期营销情 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率 况，对项目规划设计提供合理性意见 技术中心 项目管 。 项目工程部、预审：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见 理中心 开发：提供各项前期配套费用标准 方案设计组 彩色总平面图（含经济指标）送规划项目工程部、预审 技术管理中心：负责提供图纸 前期开发部 织 修建性详规成果 开发：提供参考意见 技术中心 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府） 技术管理中心：负责提供图纸 前期开发部 营销、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目营销经验总结，对建筑 建筑平、立面功能效果及 技术中心 项目 各部门共同商讨成本指标，逐步深化。 平、立面的项目工程部、预审效果提供合理化建议 成本测算的研讨及确定 管理中心 项目工程部、预审：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见 彩色立面效果图送规划项目工程部、预审及审批（上报市政府） 技术管理中心：负责提供图纸 前期开发部 建筑方案报建图 技术中心：提供报建图纸 开发 营销、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往营销经验总结，提供景 观需求、景观规划等建设性意见 景观概念方案设计及确定 项目工程部、预审：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建 技术中心 设性意见 项目管理中心：成本核算及成本指标控制 规划方案结合成本测算的 研讨及确定 销管：和营销中心市场组、总经办对营销费用指标，进行讨论确定 商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建 议 项目工程部、预审 技术中心 开发 财务：项目前期、项目工程部、预审 、配套、费用等指标落实 销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考 核指标体系 项目工程部、预审：根据项目方案及营销推盘方案制定工期 销管：根据集团及公司投资规划战略的要求和公司库存、新增、新开资源 的数量制定公司年度考核指标体系 项目工程部、预审：制定工期
商业地产系统开发运营管理流程表
商业地产系统开发运营管理流程表（中英文实用版）Title: Business Real Estate System Development and Operation Management Process Chart商业地产系统开发运营管理流程表1.System Analysis and Planning系统分析与规划In the initial stage, it is crucial to conduct a thorough analysis of the business real estate requirements.This involves understanding the needs of the stakeholders, identifying the essential features of the system, and planning the overall structure and functionality.在初始阶段，深入分析商业地产需求至关重要。
这包括了解利益相关者的需求，识别系统的关键功能，并规划整体结构和功能。
2.System Design and Development系统设计与开发Based on the analysis and planning, the next step is to design the system architecture and develop the necessary modules.This involves selecting the appropriate technologies, creating detailed design documents, and coding the system components.基于分析和规划，下一步是设计系统架构并开发必要的模块。
这包括选择合适的技术，创建详细的设计文档，并编码系统组件。
商业地产开发的一般流程商业地产项目开发一般流程
商业地产开发的一般流程商业地产项目开发一般流程1、市场条件判断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。
该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。
和对该项目的定位有个宏观的思考。
因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。
2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。
实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。
一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。
当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。
3、判断可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。
将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。
直到最近，二期经营状况才得到改观。
其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。
商业地产项目开发流程及运营策略
商业地产项目开发流程及运营策略商业地产项目开发流程包括前期策划、项目定位、土地选址、项目方案设计、项目审批、项目施工及竣工等环节。
而商业地产项目的运营策略主要涉及商业模式选择、租赁及管理、市场营销等方面。
下面将详细介绍商业地产项目开发流程及运营策略。
一、商业地产项目开发流程1.前期策划：明确项目定位及目标市场，调研市场需求，确定项目规模和功能布局。
2.土地选址：根据项目定位选择适宜的土地，考虑交通便利性、周边配套设施、人口密度等因素。
3.项目定位：根据土地选址、市场需求和投资预期，确定项目的商业定位，如购物中心、商业综合体等。
4.项目方案设计：根据项目定位，设计合理的平面布局、建筑风格、临街商铺、公共设施等，并配备合适的停车场及停车管理系统。
5.项目审批：向相关政府部门申请项目开发许可证，包括土地使用证、规划许可证、建设用地规划许可证等。
6.项目施工：与施工公司签订合同，组织施工队伍进行土建和装修工程，确保项目按时完成。
7.竣工验收：相关部门对项目进行验收，并办理相关手续，取得相关证件和许可证。
二、商业地产项目运营策略1.商业模式选择：根据项目定位和市场调研，选择适合的商业模式，如租赁模式、销售模式、合作模式等。
2.租赁及管理：制定优秀的租赁计划，吸引优质商户进驻，确保商业项目的繁荣；建立完善的物业管理体系，提供专业的物业服务，保障顾客及商户的满意度。
3.市场营销：开展有效的市场推广活动，提升项目知名度。
制定营销计划，组织各种促销活动，如打折、折扣、限时特惠等，吸引消费者。
4.租金管理：合理定价及租金管理，确保租金的收益最大化。
根据项目的吸引力、市场需求和地区经济发展水平等因素，合理定价以吸引商户的入驻。
5.客户关系管理：建立客户档案，根据客户消费习惯提供个性化服务，并通过会员制度、折扣券等方式增强顾客忠诚度。
6.安全管理：建立完善的安全管理体系，包括监控系统、安保人员、紧急疏散预案等，确保项目顺利运营。
万达广场运营管理流程
万达广场运营管理流程1. 背景介绍万达广场是一家大型综合性商业地产开发公司，专注于建设和运营高品质的购物中心和综合体。
为了有效管理和运营万达广场，制定了一套完善的运营管理流程。
本文将介绍万达广场运营管理流程的主要内容。
2. 运营管理组织结构万达广场的运营管理组织结构通常包括总经理办公室、运营部、市场部、客服部等各个部门。
总经理办公室负责整体规划和决策，运营部负责日常运营管理，市场部负责推广和营销，客服部负责顾客服务等。
各个部门之间协调合作，共同推进广场的运营工作。
3. 运营管理流程3.1 广场开发阶段在广场开发阶段，运营部参与规划和设计，并提供运营管理的建议。
这包括确定广场的业态、租户的选择和管理等。
运营部还需要与设计师、施工方等进行沟通和协调，确保广场的建设能够满足运营需求。
3.2 租户招商阶段租户招商是广场运营管理的重要环节。
运营部制定租户招商计划，确定目标租户的类型和数量，并与市场部合作进行市场调研和推广活动，吸引优质租户入驻。
运营部还负责与租户进行合同谈判和签订，并确保租户遵守规定的租赁规则和条款。
3.3 广场开业准备阶段在广场开业前，运营部需要进行一系列准备工作。
这包括设备设施的安装和调试、人员的培训和招聘、各种证照的办理等。
运营部还需要与市场部一起制定开业活动方案，并进行宣传和推广，吸引顾客前来参观和购物。
3.4 广场日常运营管理广场开业后，运营部负责日常运营管理工作。
这包括维护广场的设施设备，处理租户之间的纠纷，协调市场部进行促销活动等。
运营部还需要与物业公司合作，共同保障广场的安全和环境卫生。
3.5 客户服务管理客户服务是广场运营管理的重要一环。
客服部负责处理顾客的投诉和建议，并及时给予回应和解决。
客服部还需要进行顾客满意度调查，收集顾客的意见，以提高服务质量和顾客满意度。
3.6 广场维护与改进为了保证广场的长期可持续发展，运营部需要进行广场维护和改进工作。
这包括定期的设备维护和保养、场地的整修与升级等。
商业地产项目开发流程
商业地产项目开发流程一、前期准备阶段：1.项目规划：确定项目定位、商业模式、所需投资额和预计收益等。
2.市场调研：对项目所在地区的市场进行调研分析，了解当地人口状况、消费能力、竞争对手等情况。
3.土地选址：根据市场调研结果，选择合适的土地，考虑交通便利性、人口密度、可行性等因素。
4.土地获取：与土地所有人进行谈判，达成土地使用权的协议，并进行土地过户和办理相关手续。
5.资金筹措：根据项目规划进行资金需求评估，并通过自筹资金、银行贷款、合作开发等途径筹集项目所需的资金。
二、策划阶段：1.合作伙伴选择：确定与开发商、设计师、施工队等合作伙伴的合作关系，并签订相关合作协议。
2.概念设计：与设计师一起进行创意设计，包括建筑外观、空间规划、商业配套设施等。
3.技术可行性研究：评估项目的技术可行性，包括结构设计、环境影响评估、基础设施等。
4.项目预算与主要指标制定：制定项目投资预算，包括建筑总投资、土地费用、设计费用等，并确定项目的主要指标，如建筑面积、收益率等。
5.评审与批准：提交项目策划报告，经有关部门的评审和批准后，才能进行下一步的开发工作。
三、设计阶段：1.施工图设计：开展详细的施工图设计，包括建筑结构、室内装修、机电配套等。
2.施工许可证办理：提交施工图设计，并办理施工许可证，获得施工的合法权益。
3.设备采购：根据施工图设计，进行设备的采购和安装。
四、施工阶段：1.施工进展监控：对施工进展进行监控和管理，确保按时完成工程建设。
2.质量控制：对施工质量进行控制和检查，确保工程的质量符合规定要求。
3.安全管理：制定施工安全管理方案，保障施工过程中的安全。
4.工程验收：在工程完成后，进行工程验收，确保工程符合设计要求和相关标准。
五、投资运营阶段：1.租户招商：根据项目定位和市场需求，进行租户的招商工作。
2.营销推广：制定营销推广方案，吸引消费者，并进行广告宣传、促销活动等。
3.运营管理：购置设备、招募员工，并进行日常经营管理。
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万达商业广场项目的开发营运流程表
工作阶段工作内容用时天数启动时间至完成时限
（一）
前期准备阶段参与项目解读与论证：资料准备立项开业前14个月招商工作计划立项开业前14个月
（二）
市场调查阶段商圈/居住人口及消费水平/租金/物业管理费/商户资源等市场调查7天开业前13个月市调报告3天开业前13个月
（三）
定位/规划阶段1、参与商业项目业态定位和设计要点研究会，确定项目定位，提供步行街
根据规划院计划
2、参与商业项目方案设计，关注总体及各业态规模体量/总体建筑结构关系/步行街
3、参与商业项目扩初设计，关注步行街结构设计/步行街垂直及水平交通动线设计
4、参与商业项目施工图设计，关注商铺的分割/垂直管线的布局/材质及工艺
5、参与商业项目内装设计，关注内装材质/装修色彩的搭配/店招设计/内部广告位
6、参与商业项目外立面设计，关注外立面使用的材质/外立面广告位的设计/LED
（四）第一：招商准备工作阶段
招商阶段
1、招商人员培训（1）全面收集品牌资源，根据市调分析结果以及确定的总体
定位和各业态功能组合
根据商务部计划
（2）招商租赁决策文件编制7天开业前10个月（3）招商人员全部到位并开展业务培训60天开业前8个月
（四）招商阶段2、租金方案制定
制订步行街招商政策及租金方案并完成审批流程15天开业前9个月
提出大商业步行街主力品牌的招商优惠政策方案15天开业前9个月3、招商手册与计划
制订招商工作计划书、宣传推广方案和计划（广告媒体市调）3天开业前9个月
编印招商手册、项目介绍资料、统一招商说辞等开业前11个月开业前9个月
4、招商合同及执行
流程
（1）《租户公约》、《租赁合同》、装修管理相关手续及各种表
格的制定、上报、审批及学习
开业前11个月开业前9个月（2）制定招商工作流程及制度15天开业前9个月
（3）跟进完成商业业态规划细化方案（第二次规划对接）开业前9个月开业前6个月
（4）与大商业相关的底商业主沟通访谈，表述我方大商业步开业前8个月开业前5个月
行街定位，进行沟通
第二：招商执行阶段
意向洽谈：总体完成签约30%，其中餐饮类完成50% 开业前9个月开业前8个月1、招商预热期
期间：完成签约仪式和招商大会开业前9个月开业前8个月
签约落位：总体完成签约80%，其中餐饮类完成100% 开业前8个月开业前7个月2、强势招商期
期间：异地招商启动开业前7个月开业前6个月3、招商收尾期调整满铺：总体完成签约100% 开业前6个月开业前4个月
（五）
进场装修阶段1、装修准备
已签约商户的应缴款项按合同收取开业前8个月开业前1个月
完成步行街商铺装修准备工作开业前5个月开业前4个月2、公装与外装
介入步行街公共部分内装开业前5个月开业前3个月
介入外装饰工程开业前4个月开业前2个月
多种经营点位规划及招商开业前5个月开业前2个月
完成二次招商（掉铺补招及优化调整）开业前3个月开业前2个月
3、步行街交付进场
与装修
餐饮类商铺装修开业前4个月开业前1个月
非餐饮类毛胚商铺装修开业前3个月开业前1个月
非餐饮类精装商铺装修开业前2个月开业前1个月
多种经营点位装修开业前2个月开业前1个月4、外墙广告
完成广告位招商开业前2个月开业前1个月
办理广告位设置许可证、协调广告画面审批及制作安装等开业前2个月开业前1个月
开业前外墙广告上刊策划，配合开业，面向场内主力店租户租开业前15天开业前
赁可经营广告位
协助步行街商家营业证照办理开业前2个月开业前15天
5、商户管理
组织主力店/步行街商家员工消防培训及联合消防演练开业前1个月开业前5天（六）
招商总结报告7天开业后15天内招商总结阶段。