郑州高新区升龙又一城商业部分商业规划及定位报告
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郑东调研PPT
上海帝泰发展有限公司 SHANGHAI KINGHILL LIMITED
No.
郑州CBD商圈各项目调研示意图
上海帝泰发展有限公司 SHANGHAI KINGHILL LIMITED
No.
已开项目
---绿地.原盛国际商业街
绿地原盛国际中心位于郑东新区省级政务区内，临省政府等32家机关事业 单位。项目占地面积79373平方米，总建筑面积:260000平方米，上下分为三层 经营；郑州铁路快速客运站、政务区、CBD、宝龙城市广场等郑东新区重要设 施均在地块半径3公里之内。地块距107国道东侧郑州铁路快速客运站2公里， 距宝龙城市广场2.5公里，距中州大道2.8公里，距CBD3公里，距未来大道6公 里，交通便利。 目前项目招商进驻率约20%，以金融、配套类 为主，步行街内大部分店面为小型餐饮、快餐 、轻食咖啡等。如： 光大银行、 浦发银行、进口汽车、 丹尼斯便利店、青莲酒家、老北京面馆、 东东包、 迪欧咖啡、美格菲健身中心等
上海帝泰发展有限公司 SHANGHAI KINGHILL LIMITED
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筹备项目
---升龙城
升龙广场项目位于郑州市东开发区东风路与商鼎路交叉口，紧邻郑州 新客站交通枢纽中心。该项目是升龙集团继金水区的燕庄、凤凰台城中村 改造、二七区的小李庄城中村改造及中原区的小岗刘城中村改造项目后在 郑又一投资项目。项目设计定位为24小时城市综合体概念即目前国际流行 的“豪布斯卡”模式。规划总建筑面积达54万平方米，其中地上43.5万平 方米，地下10.5万平方米。 项目地上1—3为商业、主要由大型 购物中心、主力品牌店、餐饮、娱乐影 视城等业态组成，四层及以上由两栋150 米高层五A智能写字楼等5栋写字楼、1栋 300间的国际品牌五星级酒店、两栋酒店 公寓等在内的8栋公共建筑组成，地下规 划为3层、除地下一层为部分商业外其他 为可停放4300辆机动车的车库。
郑州商圈商场调研报告30P
月估费用
7万（150㎡） 盈亏销售额
14万
优势
引进了文旅项目，大幅度压缩传统的商业业态， 引进了全国最新水准的海洋馆，专题儿童生活广 场，建立郑州首家儿童题材的一站式消费体验链
条，未体验的餐饮品牌引进了郑州
劣势
整体的体量不大，运营管理团队不足
招商现状
商场目前没有计划进行调整
正弘城
商场名称
正弘城
商业面积
商业功能
集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、 旅游、文化、康体、 情感交流十大商业功
能于一体
月预估费用
盈亏销售额
优势
行政、金融、文化和娱乐四大功能中心、人 口密度高、消费需求大、目前已成为成熟的
高端消费商圈
劣势
因中庭面积较小，空间局促
招商现状
符合快品定位，目前商场没有位置调整，对 品牌的考察较为严格
扣点费用
/
其他
/
优势
项目周边楼盘及居民数量；项目周边楼盘入住情况； 项目交通情况；项目周边配套较成熟
劣势
整体体量小，品牌氛围差，丹尼斯占大部分空间
招商现状
9月开业目前招商70%，临街未开始招商
曼哈顿商业广场
商场名称 所在位置
曼哈顿商业广场 商业面积
22万㎡
金水路与未来大道交汇处
开业时间 市场定位
2009/5/1
楼层
地上2层
主题购物、主题休闲娱乐、主题休闲餐饮、主 题文化
商业功能
大型主力店、美式风情商业步行街、五星级影 院、国际金融服务中心及大型餐饮娱乐名城
月预估费用
/
盈亏销售额
/
优势
1、区位优势，处于主干道金水路与未来路交汇； 2、周边消费能力高，3、商业业态规划全面，
郑州商圈汇总图
01
在郑州市各大购物中心和商业街均有分布。
ZARA、H&M等快时尚品牌专卖店
02
在郑州市各大购物中心和商业街均有分布。
奥特莱斯等品牌折扣店
03
在郑州市郊区设有大型奥特莱斯购物中心，汇聚了众多国际和
国内品牌的折扣店。
餐饮娱乐设施
海底捞、巴奴毛肚火锅等 知名连锁餐厅
在郑州市各大购物中心和商业街均有分布。
消费群体年龄结构分布
年轻人为主力军
郑州商圈的消费群体以年轻人为主，特别是20-40岁之间的年轻人，他们注重时 尚、品质和体验，是商圈消费的主力军。
中老年消费群体不可忽视
虽然年轻人是消费主力，但中老年消费群体在郑州商圈也占据一定比例，他们更 注重实用性和性价比。
消费群体职业和收入水平分布
白领阶层占比较高
交通拥堵状况分析
高峰时段拥堵
在上下班高峰时段，主要道路和交叉口容易出现 交通拥堵现象，影响车辆通行效率。
大型活动拥堵
在举办大型活动时，如演唱会、展览会等，周边 道路交通流量会显著增加，导致交通拥堵。
施工路段拥堵
城市建设和道路维修施工可能导致部分路段交通 不畅或封闭，加重交通压力。
05 人流量与消费群体特征
商圈概述
二七商圈位于郑州市中心，是郑 州最繁华的商业区之一。以二七 纪念塔为中心，向四周辐射，拥 有众多的购物中心、餐饮店、娱
乐场所等。
主要商场
大卫城、万象城、二七万达等。
特色与亮点
二七纪念塔是郑州的标志性建筑 之一，历史悠久，文化底蕴深厚。 此外，二七商圈还拥有众多特色 小吃和美食街，吸引了大量游客
郑州商圈汇总图
目录
• 商圈概述 • 郑州主要商圈介绍 • 商圈内主要商业设施分布 • 交通配套设施情况 • 人流量与消费群体特征 • 竞争态势与差异化特色分析
发展战略-新景祥_郑州胜岗项目市场定位与发展战略_71P_XXXX年
升龙系产品解析
项目名称 总建筑 容积 入市 开发基础
面积
率 时间
曼哈顿广场 86万㎡ 6.5
2007 燕庄 城中村
升龙国际
120万㎡ 5.5
2008 小李庄 城中村
中原新城
180万㎡ 5.6
2008 大、小岗刘 城中村
凤凰城
185万㎡ 6.18
2009 凤凰台 城中村
鸟瞰图
郑州曼哈顿——升龙系的代表，容积率6.5的城市综合体
城市综合体，夗业态聚集，充分体 现综合体优势
高容积率，充分挖掘地块价值，平 衡大觃模旧改投入
大体量商业的开发，提升利润空间 夗样主流户型的设计，客户认可度
高 地段优势明显
升龙系之户型配比分析
房型 曼哈顿广场
升龙国际
中原新城
凤凰城
一房 二房
套数 2091 350
占比 54% 9%
二、通过点式突破而非系统发力的方式，实现项目产品力的提 升
三、瞄准城市上升群体，打造“城市上升区”为核心理念，对 亍客户价值适度重构
通过产品力提升实现溢价的模式研究
方向
建筑
配套
材料设备
园林觃划
案例
UHN国际村
珠江帝景
锋尚国际公寓
顺驰领海
案例1：UHN国际村——通过夸张的建筑造型实现区域高价
项目位亍朝阳东北三环国 展桥北300米；分三期开发， 一期：1#；二期：7#、9#； 三期：2、3、4、5、6、8、 10 建筑主体以28层的短高板 弅为主，“高桥”不“低桥” 交相辉映，构成极富造型感 的“U”型、“H”型和 “N”型。 该项目以追求现代感、国 际感，舒适而优雅、时尚而 有格调的白领阶层为目标客 群。 一居60平米，二居100～ 120平米，三居130～160平 米 一二期售完，三期“名堂” 均价9900元/平米
河南郑州升龙城项目广告推广策略提案93页XX年
• 政策风险的加大，将加速房地产行业大鳄竞争格局的快速带来，为品牌开发商提供更多的机会。 • 同时，在一线城市扩容仍存在压力的情况下，随着城市化进程的提速，二三线城市将成为市场开发的
重点，迎来楼市销售的高潮。 • 华润、恒大等知名开发商品牌已准备进入郑州市场。
河南郑州升龙城项目广告推广策略提 案93页XX年
升龙现状
升龙已成为郑州现售总开发体量最大的开发商，知名度也颇高，但产品影响力大于品牌
影响力，品牌并没有发挥最大的增值作用，没有为产品营销有太多加分 ——品牌影 响力缺失
河南郑州升龙城项目广告推广策略提 案93页XX年
中心城区
扩张
副中心形成
河南郑州升龙城项目广告推广策略提 案93页XX年
20年前浦东是“下鸡脚”，现在却是国际金融中心 20年前徐家汇还只是“一般般”的居民区，现在却是上海城市副中心
5年前郑州市西南还是大家认为的“不发达地区”
5年后这里将会有更多想象成为现实……
河南郑州升龙城项目广告推广策略提 案93页XX年
供应量30万㎡左右
大 学
陇 海路
路
在售项目，预计2010年 加推供应量20万㎡左右。
升龙国际中心
总建筑面积约24万㎡， 09年4月份拿地。
预计上市量8万㎡，
升龙 城
亚星城市山水
在售项目，预计2010年 加推供应量15万㎡左右。
航 海路
项目已经动工， 预计未来2年
供应量30万㎡左右
王胡寨
橄榄城南Biblioteka 环在售项目，预计2010年 加推供应量15万㎡左右。
旁人看升龙
的士司机：升龙啊～，知道，就是那个做旧城改造 的开发商，房子好像卖的还行。
宾馆大堂经理：升龙～，你说的是升龙国际中心吧！ 在这大学路附近，拆迁旧城改造，房价好像不便宜。
重点，迎来楼市销售的高潮。 • 华润、恒大等知名开发商品牌已准备进入郑州市场。
河南郑州升龙城项目广告推广策略提 案93页XX年
升龙现状
升龙已成为郑州现售总开发体量最大的开发商，知名度也颇高，但产品影响力大于品牌
影响力，品牌并没有发挥最大的增值作用，没有为产品营销有太多加分 ——品牌影 响力缺失
河南郑州升龙城项目广告推广策略提 案93页XX年
中心城区
扩张
副中心形成
河南郑州升龙城项目广告推广策略提 案93页XX年
20年前浦东是“下鸡脚”，现在却是国际金融中心 20年前徐家汇还只是“一般般”的居民区，现在却是上海城市副中心
5年前郑州市西南还是大家认为的“不发达地区”
5年后这里将会有更多想象成为现实……
河南郑州升龙城项目广告推广策略提 案93页XX年
供应量30万㎡左右
大 学
陇 海路
路
在售项目，预计2010年 加推供应量20万㎡左右。
升龙国际中心
总建筑面积约24万㎡， 09年4月份拿地。
预计上市量8万㎡，
升龙 城
亚星城市山水
在售项目，预计2010年 加推供应量15万㎡左右。
航 海路
项目已经动工， 预计未来2年
供应量30万㎡左右
王胡寨
橄榄城南Biblioteka 环在售项目，预计2010年 加推供应量15万㎡左右。
旁人看升龙
的士司机：升龙啊～，知道，就是那个做旧城改造 的开发商，房子好像卖的还行。
宾馆大堂经理：升龙～，你说的是升龙国际中心吧！ 在这大学路附近，拆迁旧城改造，房价好像不便宜。
最新郑州商业市场分析 (nxpowerlite)精品资料
市场调研与分析
中原商 贸城
之城
项目运作提案报告
中原商贸城，位于郑州市最繁华的三大市级商业中心之一——碧沙商圈，由郑州市长 城房屋开发有限公司投资经营。注册资金5000万元，总经营面积48000平方米，是目前郑州 西区投资最多、经营面积最大的超大型零售企业。中原商贸城于2003年5月1日开业，地上 五层，地下一层，总建筑面积43624平方米。商场集百货、量贩、餐饮、休闲、娱乐、健身 为一体。
分属地下一层，地上七层，共计八层,每层建筑面积6116平方米，营业面积 42000平方米，加上后栋设备楼的面积3000平方米，总建筑面积45000平方米，营业 面积33500平方米 。
楼层 面积 业态
租金
6F 4200 家电、床品 5F 4200 男装 4F 4200 贵妇装、童装、羊绒 3F 4200 少妇装 2F 4200 少女装、配饰 1F 4200 化妆品、黄金珠宝、女鞋女包 BF 4200 中性休闲
楼层 4F 3F 2F 1F BF
面积 业态
租金
8000 10000 10000 10000
床上用品、儿童用品、玩具运动 男装、职业女装 女装、配饰 化妆品、黄金珠宝、皮鞋箱包通讯
采用形式， 租金水平 300-500 元/平方 米/月
10000 量贩超市
北京 华联
之城
项目运作提案报告
北京华联集团成立于1997年，是目前国内规模最大的商业零售集团之一，主要 业态有城市购物中心、百货商场、大型综合超市和社区便民连锁超市。销售额名列 全国商业零售业第三。郑州店集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化为一体的大型综合 广场，总建筑面积9.2万平方米，居河南省各零售商场之最，经营面积5万平方米。
之城
项目运作提案报告
郑州高新城高端商务中心方案 精品
将其余道路渗透进基 地，生成规划路网。
主要建筑设计概念
主要建筑设计概念
业态分布
商务办公中心区
由甲级、准甲级写字楼组成，业态包含、金融、证券、保险、会议、办公、餐饮等。
业态分布
会议中心
会议中心建筑面积接近1.5万平方米，设施完善、多样、现代化，会议厅面积从60平 方米到1500平方米的多功能厅，可满足12人到1000人不同活动的需求.
业态分布
公寓及SOHO办公
公寓及家居办公，大多业主为专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺 品设计人员、艺术家、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、 商务代理、做期货、网站等等。
总平面图
总酒店式公寓 酒店式公寓
酒店 酒店
酒店及会议中心首层平面
光导照明示意图
光伏发电
生态低碳新技术
屋顶绿化构造做法示意图
绿化屋顶意向图
设计说明
䜇ᐔ儎᯦ค儎ㄥࣗѣᗹᾸᘫ㿺ࡈᯯṾ䇴䇗䈪᱄
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1月郑州高新区升龙又一城商业部分商业规划及定位报告PPT文档39页
1月郑州高新区升龙又一城商业部分商 业规划及定位报告
1、 舟 遥 遥 以 轻飏， 风飘飘 而吹衣 。 2、 秋 菊 有 佳 色，裛 露掇其 英。 3、 日 月 掷 人 去，有 志不获 骋。 4、 未 言 心 相 醉，不 再接杯 酒。 5、 黄 发 垂 髫 ，并怡 然自乐 。
升龙又一城
高新区升龙又一城商业部分 商业规划及定位报告
ShengLong 升龙又一城
Business 商业规划案
• 双地铁交汇，黄金汇聚之地
• 规划中的地铁1号线和3号线交汇处地铁广场位于项目地块西北角。3号线是贯通郑州东西 的主轴线，地铁1号线西起于郑州高新技术产业开发区，东止郑东新区龙子湖，途经西部 老厂区、市政府办公区、火车站、二七商圈、省政府办公区、郑东新区CBD等。两条线路 连接东西两城，使郑州东、中心城区，西区3个区域瞬间缩短空间距离，距离的消除，大 大方面了东西两地的居民出行，令西区投资迅速加温。地铁节点的优势使得本项目具有强 大的凝聚作用及辐射力。
3. 通过休闲体验式区域购物中心的定位,起步于社区商业之上,以当地居住人口为 依托,冲击片周边零散低端的商业网点，使自己形成品质、时尚、便利生活的 商业核心焦点，建立高新区的以生活为主导的商业标杆,推动高新区的商业发 展进程,使项目成为片区商业发展的发动机,从而辐射到周边其他居住片区。
4. 为今后升龙又一城随高新的发展进一步提升为次级商业中心预留发展空间。
工作时间 全日制 全日制
邻近大型商圈为主；周边 商业为辅助
城区内主要商圈； 基本不在周边进行消费
暂未形成规模
ShengLong 升龙又一城
Business 商业规划案
生活化、商务化、主题化
生活型商业 +
泛商务型商业 的融合
1、 舟 遥 遥 以 轻飏， 风飘飘 而吹衣 。 2、 秋 菊 有 佳 色，裛 露掇其 英。 3、 日 月 掷 人 去，有 志不获 骋。 4、 未 言 心 相 醉，不 再接杯 酒。 5、 黄 发 垂 髫 ，并怡 然自乐 。
升龙又一城
高新区升龙又一城商业部分 商业规划及定位报告
ShengLong 升龙又一城
Business 商业规划案
• 双地铁交汇，黄金汇聚之地
• 规划中的地铁1号线和3号线交汇处地铁广场位于项目地块西北角。3号线是贯通郑州东西 的主轴线，地铁1号线西起于郑州高新技术产业开发区，东止郑东新区龙子湖，途经西部 老厂区、市政府办公区、火车站、二七商圈、省政府办公区、郑东新区CBD等。两条线路 连接东西两城，使郑州东、中心城区，西区3个区域瞬间缩短空间距离，距离的消除，大 大方面了东西两地的居民出行，令西区投资迅速加温。地铁节点的优势使得本项目具有强 大的凝聚作用及辐射力。
3. 通过休闲体验式区域购物中心的定位,起步于社区商业之上,以当地居住人口为 依托,冲击片周边零散低端的商业网点，使自己形成品质、时尚、便利生活的 商业核心焦点，建立高新区的以生活为主导的商业标杆,推动高新区的商业发 展进程,使项目成为片区商业发展的发动机,从而辐射到周边其他居住片区。
4. 为今后升龙又一城随高新的发展进一步提升为次级商业中心预留发展空间。
工作时间 全日制 全日制
邻近大型商圈为主；周边 商业为辅助
城区内主要商圈； 基本不在周边进行消费
暂未形成规模
ShengLong 升龙又一城
Business 商业规划案
生活化、商务化、主题化
生活型商业 +
泛商务型商业 的融合