城市综合体案例分析—香港Union Square
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经典课件：商业综合体案例分析
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案例分析2：
深圳华润中心:
深圳华润中心为超大型建筑综合体,集商业、娱乐、高档写字楼于一体。总建筑 面积23万平方米,地上29层,地下3层。以室外商业街为连续空间，结合开放广场连接室 内商业店铺。室外立体空间成为主体，提升购物环境品质。
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案例分析3：
大阪难波城（日本）:
难波公园是位于日本大阪最热闹的商业区的现代建筑，是一个购物中心与办公的 综合体。复合式商业城的代表。结合室外广场布置退台式，并通过上升的室外交通体 系联系室外人流与建筑内部人流。同时室外平台的设置也增加了许多商业活动体验。
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案例分析4：
上海西郊百联购物中心:
百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的 商业中心和社区中心，且是上海首个开放社区的MALL。以中庭空间为中心布局，商业 内街形成环形汇集。
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案例分析5：
成都万象城：
是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的又一力作，总建筑面积31.76万平米，项 目位于二十四城西北角，商业业态汇集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、 真冰场、各色餐饮等于一体。结合室外广场布置退台式，提升商业价值的同时提升购 物环境品质。
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该项目是集商业，酒店，写字楼， 公寓于一体的复合式综合体。合理 的组织各个功能分区，相互独立的 同时通过裙房联系在一起。
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案例分析8：
上海悦达:
室外边庭+内街，以室外顶棚广场为核心组织内街空间。
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商业综合体案例分析
定义： 业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，
形成了休闲商业聚集的全新创造——空间有机结合 2）与城市交通协调 3）各不同功能空间依存，价值互补 4)一个位置上的一组建筑
香港-商场篇---圆方设计研究
香港-商场篇---圆方设计研究圆方ELEMENTS ——香港首个横向式大型购物中心01项目背景Case Background02 场地设计Site Design03 建筑设计Architecture Design04 总结Summary项目背景Case BackgroundCase Background项目概况对外开放时间：2007年10月1日总建筑面积：10万㎡层数：2层半开发商：香港铁路有限公司设计方：贝诺Benoy定位：地铁上盖，大型一站式购物中心。
是香港首个横向式大型购物中心（Horizontal Mall）Benoy参与内容：建筑设计品牌规划标志与导航设计Case Background设计方贝诺Benoy：1947年成立于英国，从农业建筑设计起家。
商业中心占整个公司业务80%以上。
设计理念：商业意识Archimmercial设计构思与商业可行性之间的平衡Case Background设计方代表作ION Orchard商场，新加坡，建筑设计零售中心建筑面积12.5万㎡，以及艺术画廊、豪华住宅楼。
Case Background设计方代表作创纪之城（APM），香港，建筑设计&室内环境图形设计建筑面积8.54万㎡。
Case Background设计方代表作陆家嘴国际金融中心，上海，建筑设计&室内环境图形设计零售中心建筑面积12.5万㎡，以及艺术画廊、豪华住宅楼。
Case Background项目区位九龙半岛地铁九龙站上，2条地铁交汇处（机场快线&东涌线），由中环乘港铁只需5分钟。
但是由于中环站转乘地铁不太方便，因此会对人流造成一定负面影响。
场地设计Site DesignSite Design周边环境圆方商场上面绿地覆盖，商场上盖包括：豪华住宅楼、118层（全港最高）的环球贸易商场、W 酒店、Ritz Carlton 酒店，连成一个总面积达110万㎡的综合发展区。
ABAB环球贸易商场“君临天下”豪宅Site Design周边环境圆方商场上面绿地覆盖。
国内城市综合体精彩案例剖析
• 在市场推广方面，华润（深圳）有限公司提出了“整合推广策略”，联合国际 4A广告 公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动（如与租户的联合推广计 划），为招商工作提供了有力的支持。
活动名称
深圳华润中心万 象城国际招商发 布会暨主力店签 约仪式于2019年 12月25日举行
2019年4月26日深 圳华润中心万象 城发布第二次招 商成果
2019年8月21日
内容
RÉEL时尚生活百货、嘉禾影院、CITYVALUE超级广场、华润万家等海内外知名商业机构正 式落户华润中心万象城,奥林匹克标准真冰溜冰场项目也于同一日正式启动 地点为深圳招商银行五楼,深圳副市长许宗衡,副市长陈应春、嘉德商业董事长陈永和、华润万 家CEO陈朗、嘉禾娱乐董事局主席邹文怀、嘉禾娱乐董事总经理潘文杰、中国电影集团总经 理杨步亭、亚洲滑冰协会主席TedWilson、花样滑冰世界冠军孙露、GRI香港公司总裁方方、 华润集团副董事长兼总经理宁高宁、华润集团常务董事、副总经理宋林到场
内部架构 ➢项目由北、中、南三地块组成 ➢北区与中区通过地下一层及二层、 三层之间的廊桥连接。
• 业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%
• 业态分布： • 1、负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场
主力店采取错位经营方式，走时尚路线， 推特色商品， 建设一个以进口商品为特 色的新概念超市，避免商品组 合与竞争 对手同质化；
推广活动，将后期招商与开业前的预热相互结合。
• 3、招商推广 • 制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广
知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在
• 从开业时的招商成果看，租户和品牌有几个突出的特点：国际知名品牌多；有三分之 一的品牌属于首次进入中国内地或深圳市场；大部分租户租期长；纷纷把万象城作为 旗舰店所在地；多数租户有意与华润一起进行全国拓展。
活动名称
深圳华润中心万 象城国际招商发 布会暨主力店签 约仪式于2019年 12月25日举行
2019年4月26日深 圳华润中心万象 城发布第二次招 商成果
2019年8月21日
内容
RÉEL时尚生活百货、嘉禾影院、CITYVALUE超级广场、华润万家等海内外知名商业机构正 式落户华润中心万象城,奥林匹克标准真冰溜冰场项目也于同一日正式启动 地点为深圳招商银行五楼,深圳副市长许宗衡,副市长陈应春、嘉德商业董事长陈永和、华润万 家CEO陈朗、嘉禾娱乐董事局主席邹文怀、嘉禾娱乐董事总经理潘文杰、中国电影集团总经 理杨步亭、亚洲滑冰协会主席TedWilson、花样滑冰世界冠军孙露、GRI香港公司总裁方方、 华润集团副董事长兼总经理宁高宁、华润集团常务董事、副总经理宋林到场
内部架构 ➢项目由北、中、南三地块组成 ➢北区与中区通过地下一层及二层、 三层之间的廊桥连接。
• 业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%
• 业态分布： • 1、负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场
主力店采取错位经营方式，走时尚路线， 推特色商品， 建设一个以进口商品为特 色的新概念超市，避免商品组 合与竞争 对手同质化；
推广活动，将后期招商与开业前的预热相互结合。
• 3、招商推广 • 制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广
知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在
• 从开业时的招商成果看，租户和品牌有几个突出的特点：国际知名品牌多；有三分之 一的品牌属于首次进入中国内地或深圳市场；大部分租户租期长；纷纷把万象城作为 旗舰店所在地；多数租户有意与华润一起进行全国拓展。
深圳_集中商业业态研究_香港圆方_黄凯
集中商业业态研究
——香港圆方
商业案例：香港ELEMENTS圆方
——位于九龙的香港首个横向发展大型购物中心
香港圆方是香港铁路有限公司的旗舰商 场，香港最大的五星级购物中心
共二层，占地10万平方米，每层面积约 3.7万平方米
坐落于尖沙咀西九龙站上盖，交通便利
取意于中国的智慧“外圆内பைடு நூலகம்”，设计 融合多个崭新概念
——一层以超市为主力店，业态均衡分区分布
Threesixty超市 体量约8000㎡
商业案例：香港ELEMENTS圆方
——二层以影院为主力店，业态以品牌购物及美食餐饮为主
The grand影院 体量约9000㎡
商业案例：香港ELEMENTS圆方
——五大业态保持整体平衡，传统主力店所占比例较小
业态类型 名牌购物 体量（万㎡） 1.93 所占比例 26.11%
主力店类型 超市 影院 主力店体量
体量（万㎡） 8000 9000 17000 74000 23％
所处楼层 二层 一层 —— —— ——
其他铺位 77%
整体体量 所占比例
资料来源：世联数据平台及市场调研
商业案例：香港ELEMENTS圆方
——经验借鉴：地铁通道直入中庭，主力店强力带
动，各业态平衡发展
两主力店总体量为1.7万㎡，占商业总 体量的23％
各业态均衡发展，共享城市高端消费人 群 五大业态配置合理，相辅相成 地铁通道直入中庭，为商业带来大量人 流 一层设置地铁大堂，成为商业体的核心 二层以地铁大堂为中心形成中庭，改善 商业购物环境 每层均设主力店，成为目的地消费的强 大吸引力
主力店选择为大型影剧院及中高端超市， 成功吸引人流汇集
商业案例：香港ELEMENTS圆方
——香港圆方
商业案例：香港ELEMENTS圆方
——位于九龙的香港首个横向发展大型购物中心
香港圆方是香港铁路有限公司的旗舰商 场，香港最大的五星级购物中心
共二层，占地10万平方米，每层面积约 3.7万平方米
坐落于尖沙咀西九龙站上盖，交通便利
取意于中国的智慧“外圆内பைடு நூலகம்”，设计 融合多个崭新概念
——一层以超市为主力店，业态均衡分区分布
Threesixty超市 体量约8000㎡
商业案例：香港ELEMENTS圆方
——二层以影院为主力店，业态以品牌购物及美食餐饮为主
The grand影院 体量约9000㎡
商业案例：香港ELEMENTS圆方
——五大业态保持整体平衡，传统主力店所占比例较小
业态类型 名牌购物 体量（万㎡） 1.93 所占比例 26.11%
主力店类型 超市 影院 主力店体量
体量（万㎡） 8000 9000 17000 74000 23％
所处楼层 二层 一层 —— —— ——
其他铺位 77%
整体体量 所占比例
资料来源：世联数据平台及市场调研
商业案例：香港ELEMENTS圆方
——经验借鉴：地铁通道直入中庭，主力店强力带
动，各业态平衡发展
两主力店总体量为1.7万㎡，占商业总 体量的23％
各业态均衡发展，共享城市高端消费人 群 五大业态配置合理，相辅相成 地铁通道直入中庭，为商业带来大量人 流 一层设置地铁大堂，成为商业体的核心 二层以地铁大堂为中心形成中庭，改善 商业购物环境 每层均设主力店，成为目的地消费的强 大吸引力
主力店选择为大型影剧院及中高端超市， 成功吸引人流汇集
商业案例：香港ELEMENTS圆方
香港圆方商场案例研究(95p)
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规划设计目录
一、圆方(ELEMENT）简介
——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——
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圆方（ELEMENTS）简介
圆方总介
香港铁路有限公司的旗舰商场——圆方ELEMENTS由著名建筑师楼Benoy担任设计，以金、木、水 、火、土五行智慧，开创独一无二的购物享受热点。圆方商场坐落于香港九龙地铁站的正上方，占 地十万平方米，坐落于尖沙咀西，四周由君临天下、凯旋门、天玺等豪宅及全港最高的商业大厦环 球贸易广场（ICC）包围,是一个主体两层的水平横向式大型综合商业中心。分为五大区域，分别以 五行的金、木、水、火、土为主题，包括世界名牌商店、服饰店、美容店、食肆及娱乐设施，还有 8 间1楼及2楼相通的复式零售店铺及8间复式食肆。 ——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——
最大的中庭1400平方米
糅合了多種嶄新理念，集名店購物、休閑、飲 食、娛樂及文化體驗于一身
香港首個橫向式大型購物中心 香港首个把艺术元素融入建筑规划的大 型购物中心 良好
各楼层规 划
一层:主力店铺、时尚服饰、珠宝及配饰、美容护理、家庭布臵及饰物、手袋及旅行用品、儿童 服饰及玩具、影音器材及家庭用品、休闲娱乐 二层：主力店铺、时尚服饰、珠宝及配饰、美容护理、朱古力蛋糕、家庭布臵及饰物、手袋及 旅行用品、运动服饰及体育用品、影音器材及家庭用品、休闲娱乐
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项目背景分析
属性定位
香港圆方商场是香港地铁商业集购物、休闲、饮食、娱乐、文化等诸多元素为一体的“一站式” 商业航母； 它是香港首個橫向式大型購物中心； 它是香港首个把艺术元素融入建筑规划的大型购物中心； 是城市综合体的组成部分——充分发掘写字楼、酒店、住宅、商业的综合物业价值； 是地铁物业——利用地铁带来的人流为商业增值
香港九龙站案例分析
豪华服务式公寓环球贸易广场项目概况九龙站unionsquare项目物业布局示意项目经济指标九龙站项目指标数据开始建造时间1996年5月建造期限14年基地面积135417平方米建筑占地面积109万平方米总建筑面积不含地下1679552平方米尺度369503米地标建筑高度484米118层塔楼数量22栋层数35118层居住塔楼数18栋居住单元大小5225单位平均1154平方米服务式公寓68098平方米约640单位商业面积酒店办公楼商场414676平方米公共开放空间面积不小于17公顷数据来源
国际顶端酒店——W酒店 位于天玺II第12-28层； 提供393间豪华高级客房，包括42间套房，全 部客房及套房均配备声宝(Sharp)、Bang & Olufsen及KEF的尖端设备； 总统套房Extreme WOW配备八人餐桌、特大 浴池、巨型衣帽间、施华洛世奇水晶浴室配件 及室内水族缸； 客房融入金、木、水、火、土五大元素； 全亚洲首间Bliss提供特式水疗服务； 亚洲首间由客席DJ驻场的W style Living Room酒吧； 位于76层全城最高的酒店游泳池； 配备尖端科技、占地820平方米的多功能会议 及活动场所；
协同因素
3
香港城市的发展始终面对有限的可建设用地和不断膨胀的人口之间的矛盾，因此香港建筑 的特征为高密度和超高层； 用作公共交通的土地匮乏，自然要求不同交通方式的良好衔接和换乘，并整合到公共空间 和建筑内部； 九龙地铁站被规划为具有一定密度和混合度的地区重要节点，成为东涌线最大的站点，将 地铁和其他交通方式进行最大程度上的整合； 在机场从启德整体搬迁到赤腊角后，通过提供市内值机的服务，让乘客在香港和九龙的机 铁站内就可以更换登机牌，托运行李，“使机场回归城市”；
写字楼, 23.2, 21% 酒店, 8.3, 8% 商业, 9.3, 9%
国际顶端酒店——W酒店 位于天玺II第12-28层； 提供393间豪华高级客房，包括42间套房，全 部客房及套房均配备声宝(Sharp)、Bang & Olufsen及KEF的尖端设备； 总统套房Extreme WOW配备八人餐桌、特大 浴池、巨型衣帽间、施华洛世奇水晶浴室配件 及室内水族缸； 客房融入金、木、水、火、土五大元素； 全亚洲首间Bliss提供特式水疗服务； 亚洲首间由客席DJ驻场的W style Living Room酒吧； 位于76层全城最高的酒店游泳池； 配备尖端科技、占地820平方米的多功能会议 及活动场所；
协同因素
3
香港城市的发展始终面对有限的可建设用地和不断膨胀的人口之间的矛盾，因此香港建筑 的特征为高密度和超高层； 用作公共交通的土地匮乏，自然要求不同交通方式的良好衔接和换乘，并整合到公共空间 和建筑内部； 九龙地铁站被规划为具有一定密度和混合度的地区重要节点，成为东涌线最大的站点，将 地铁和其他交通方式进行最大程度上的整合； 在机场从启德整体搬迁到赤腊角后，通过提供市内值机的服务，让乘客在香港和九龙的机 铁站内就可以更换登机牌，托运行李，“使机场回归城市”；
写字楼, 23.2, 21% 酒店, 8.3, 8% 商业, 9.3, 9%
城市商业与文化综合体案例分析-香港九龙联合广场
丽思卡尔顿酒店客房和设施
酒店提供饱览维港及城市景致的 房间。六间餐厅及酒吧包括中餐 厅及意大利餐厅，以及在楼高 490米之上的顶楼酒吧。水疗中 心占地860平方米，设9间豪华理 疗室和2间双人套房，由世界水 疗权威ESPA提供崭新的水疗疗程 。酒店的室内游泳池位于顶层及 设有LED天花屏幕。另外，酒店 拥有全港最大的宴会厅之一，加 上四间会议室，总面积达1300平 方米，为婚宴和会议的理想场地 。 酒店客房从7000港币起价，总统 套房13万港币，拥有最佳的维多 利亚海景和山景。
Union Square是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施 于一体，占地13.54万平方米，总建筑面积达109万平方米
顶级住宅 办公写Байду номын сангаас楼
公共绿地
办公楼 内部道路
顶级酒店
Form 2000 on, “Union Square”dearm comes ture
2000年 2003年 2005年 2007年 2010年
Union Square
简介 6栋大楼，1288个单位，1332个停 车位 5栋大楼，2126个单位，1270个停 车位 3栋大楼，1122个单位，864个停车 位 新鸿基地产：255米高，75层，共 1122个单位 新鸿基地产：香港首个横向式商场， 商业最高端商业，4层 新鸿基地产：香港最高的住宅， 15-18 270米，由住宅、服务式出租住宅 和酒店组成 新鸿基地产：香港最高写字楼，全 球四高，共118层，490米
Union Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖，
地址为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四 面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四 条道路包围着
Union
国内外城市商业综合体的设计案例分析
国内外城市商业综合体设计案例分析自世界第一个城市综合体诞生以来，人们就把城市综合体与庞大的建筑群、商业中心、城市地标、城市发展引擎联系在一起。
就像美国纽约曼哈顿洛克菲勒中心，英国伦敦的金丝雀码头，日本的东京中城、六本木，香港的太古广场，中国深圳的万象城、北京的国贸，它们外在以摩天大楼的形式丰富着城市的天际线，内在以功能集约的聚合力量营造着城市新中心。
它们是展示城市鼎盛的符号，是城市的名片，城市的动力旗舰，用钢筋铁骨般的巨桨把城市进程大步推向前进。
一、纽约洛克菲勒中心（一）洛克菲勒中心简介洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的曼哈顿区中部，是一个包括19幢大楼、占地22英亩集商业、娱乐和办公等城市功能的大型建筑群。
主要建筑始建于1931年，1940年完成。
建筑群区域涵盖第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之间，共占地45000平方米。
建筑群的主体是GE大厦，共有70层，高259米。
外观强调垂直线条，是板式高层建筑的雏形。
2007年12月10日，孩子们在“便士丰收的田野”开幕式上摆放硬币的情形，放置这1亿枚硬币区域长49.5米、宽9米，宽度相当于一条街道。
1932年起，每年圣诞节前夕，洛克菲勒中心广场都要竖立一棵纽约市最大的圣诞树，这里的圣诞夜景时来纽约的游客必看之处。
（二）案例启示洛克菲勒中心对于公共空间的运用开启了城市规划的先河，因此号称是20世纪最伟大的都市计划之一，整个建筑布局紧凑，密集有序。
这块区域占地22英亩，由19栋建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让中城继华尔街之后，成为纽约第二个市中心，对都市人的生活产生了巨大的影响。
洛克菲勒中心在建筑师上最大的冲击是提供公共领域的使用，这种为普通大众设计的空间概念引发后来对于“市民空间”的重视，巧妙地利用大楼的大厅、广场、楼梯间、路冲设计成行人的休息区、消费区，彻底落实为广大中产阶级服务的目的。
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Union Square是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施 是一个综合发展计划， 住宅、写字楼、商场、 于一体，占地13.54万平方米，总建筑面积达109万平方米 于一体， 平方米，
顶级住宅 办公写字楼
公共绿地
办公楼 内部道路
ห้องสมุดไป่ตู้顶级酒店
Form 2000 on, “Union Square”dearm comes ture Square”
成功KPI 成功KPI
各物业形 态作用
核心驱动因素：前期以高端住宅驱动， 核心驱动因素：前期以高端住宅驱动，随着片 区逐渐成熟， 区逐渐成熟，高端商业及国际顶级商务和酒店为 综合体实现整体升级 综合体核心区域物业比例为： 综合体核心区域物业比例为： 住宅：商务：商业：酒店=60%：25%：10%： 住宅：商务：商业：酒店=60%：25%：10%：5 =60% ％
圆方商场 2007.10 天玺 环球贸易 广场 2007.3 20072010
物业分类与体量情况表 服务式公寓, 商业, 9.3 5.8 酒店, 5.3 商务办公, 26.2 高端住宅, 62.4
高端住宅
商务办公
酒店
服务式公寓
商业
Union Square
区位（商业价值极高的九龙站，与中环CBD 商业价值极高的九龙站，与中环CBD 隔海相望） 隔海相望） 住宅先行聚集人气（ 住宅先行聚集人气（前期的大规模豪宅项目吸 引最高端客户注目） 引最高端客户注目） 品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、 品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、 恒隆地产、 恒隆地产、永泰和新鸿基地产四个发展商合作发 展）
综合体效应
Union Square
物业 漾日居 擎天半岛 君临天下 凯旋门 时间 2000 2004 2003 2005 顶级购 物中心 国际级 豪宅 国际级 办公楼 高档住 宅 档次 体量( 体量(万㎡) 容积率 13 4.8 16 10 9.3 住宅18.6 酒店5.3 26.2 5-6 5-7 5-7 5-6 简介 6栋大楼，1288个单位，1332个停 车位 5栋大楼，2126个单位，1270个停 车位 3栋大楼，1122个单位，864个停车 位 新鸿基地产：255米高，75层，共 1122个单位 新鸿基地产：香港首个横向式商场， 商业最高端商业，4层 新鸿基地产：香港最高的住宅， 15-18 270米，由住宅、服务式出租住宅 和酒店组成 新鸿基地产：香港最高写字楼，全 球四高，共118层，490米
Union Square
16座住宅大厦及2座混合用途大厦， 16座住宅大厦及2座混合用途大厦， 座住宅大厦及 共提供约5866个住宅、一间豪华酒店 共提供约5866个住宅、 5866个住宅 及约72472平方米服务式住宅； 及约72472平方米服务式住宅； 72472平方米服务式住宅 一幢118层高的摩天大楼， 118层高的摩天大楼 一幢118层高的摩天大楼，包括约 231778平方米的写字楼及一间豪华酒 231778平方米的写字楼及一间豪华酒 并附设观景台； 店，并附设观景台； 82750平方米购物中心 平方米购物中心； 82750平方米购物中心； 1050平方米的幼稚园 平方米的幼稚园； 1050平方米的幼稚园； 巴士、的士、及私家车交汇处； 巴士、的士、及私家车交汇处； 5600个车位 个车位； 约5600个车位； 广阔的公众及私人休憩绿化区； 广阔的公众及私人休憩绿化区； 各类康乐与社区设施
香港岛
香港国际机场
于1998年7月6日正式启用，取代位于九龙城区的 1998年 1998 日正式启用 香港启德国际机场。第二条跑道于1999年5月启用 。在2007年，香港国际机场的总客运量超过4780 4780 374万公吨 万人次，总航空货运量逾374万公吨 374万公吨。是亚洲最繁 亚洲最繁 忙的机场之一，也是重要的国际货物中转枢纽。 忙的机场
九龙
全称为九龙半岛 九龙半岛，东南西三面被维多利亚港湾包 九龙半岛 围，与一海之隔的港岛共同构成香港最繁华的城 最繁华的城 市核心区。其中以尖沙咀、油麻地及旺角 尖沙咀、 市核心区 尖沙咀 油麻地及旺角最为知 名，是香港的购物、饮食、休闲、娱乐的中心， 购物天堂。 是全球游客聚集的购物天堂 购物天堂
Union Square
Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖 位于香港西九龙港铁九龙站上盖， Union Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址 为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷， 为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐 13.54公顷 敦道、连翔道、 敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着
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分为七个发展项目组合 前五期已先后落成并入伙 余下的第六及第七期（第五期被合入第六期） 余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）发展项目 组合于2007年至2010年分阶段落成 组合于2007年至2010年分阶段落成 2007年至2010
擎天半岛： 擎天半岛：高尚住宅 漾日居： 漾日居：高尚住宅 中心花园 凯旋门：高尚住宅 凯旋门： 君临天下： 君临天下：高尚住宅 圆方： 圆方：豪华购物中心 港景汇： 港景汇：服务式公寓 天玺：酒店、 天玺：酒店、住宅综合体 环球贸易广场
香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体， 香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体， 体现了此类综合体开发的特点和规律： 体现了此类综合体开发的特点和规律： 开发的特点和规律 需多个强势发展商合力打造， 需多个强势发展商合力打造，且发展商之间特点突 出，分工明确 占据城市顶端区位，具备成熟的商业、 占据城市顶端区位，具备成熟的商业、商务及休闲 娱乐氛围 多点开花的开发战略带来一定的开发风险， 多点开花的开发战略带来一定的开发风险，各类物 业对项目资源的需求不同， 业对项目资源的需求不同，全面开发面临风险
2000年 年 2003年 年 2005年 年 2007年 年 2010年 年
高端 住宅 商业 商务 酒店
漾日居
君临天下
凯旋门
擎天半岛
天玺（住宅部分） 天玺（住宅部分）
圆方 ELEMENT W Hotel 港景汇
环球贸易广场 ICC
多家开发商联合，高端住宅先期启动，商业和商务 多家开发商联合，高端住宅先期启动， 使区域价值脱胎换骨
香港岛
香港最为繁华之地。港岛北部为香港CBD CBD，拥有 CBD 劈山填海而造的皇后大道、德辅道等；港岛南部 皇后大道、德辅道 皇后大道 的浅水湾、深水湾 浅水湾、 浅水湾 深水湾等为著名的旅游区和高级住宅 区；港岛中部为香港主要行政机关 行政机关所在地。港岛 行政机关 拥有很多小山，最高峰为太平山 太平山，海拔554米。 太平山
城市综合体案例分析 香港 Union Square
酒店、写字楼、商场、公寓等功能均衡发 酒店、写字楼、商场、 展模式
Union Square
——香港九龙站
Union Square ——尖端城中之城 ——尖端城中之城
香港格局与项目位置
新界 香港国 际机场 九龙
九龙站综 合体 新界
香港地区面积最大的部分 面积最大的部分，连同所属的235个大小 面积最大的部分 岛屿，总面积达975.1平方公里，约占香港总面积 的92％。 过去以农业为主 农业为主，后形成了观塘、荃湾 观塘、 农业为主 观塘 两个工业新市镇。新界丘陵起伏、海拔957米的大 957米的大 957 雾山为深圳最高峰。 雾山
Union Square是港铁九龙站一个综合商住发展计划
，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限 由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、 公司、 公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四 个发展商合作发展
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Square的总面积达109万平方米 的总面积达109万平方米， Union Square的总面积达109万平方米，整个发展计划