【图文】世联-2008北京房地产市场走势分析报告-65PPT
2008年金融危机对我国房地产行业股价的影响
2008年金融危机对我国房地产行业股价的影响【摘要】本文考虑到房地产行业在国民经济中的基础地位以及其先导性，对其股价的波动进行了研究。
研究结论表明，金融危机对我国房地产行业无明显影响。
从而折射出在我国的消费体制下，以及2007年次贷危机以来国家和企业已采取一系列的经济刺激政策的情况下，我国实际上受金融危机影响不大。
【关键词】金融危机房地产行业股价影响一、导论1、研究目的2007 年下半年，以美国为首的世界主要发达金融大国受到了一场金融危机的冲击，这场危机来源于美国的次级抵押贷款。
紧接着以2008年9月15日雷曼兄弟宣布将依据以重建为前提的美国联邦破产法第11章申请破产保护为标志，金融危机升级为金融海啸，在全球迅速蔓延开来。
随着金融危机的蔓延，中国到底有没有受到金融危机的影响，影响究竟有多大呢？本文通过对我国房地产行业上市A股2008年股价进行统计、整理和分析，证实了金融市场不健全且与美国有着截然不同的消费观的中国，在此次金融危机中屹立，波动甚微。
2、研究设计（1）研究方法。
事件研究法（Event Study）是一种复杂的统计建模方法，它以一个历史事件为切入点，研究事件发生后，市场上股价是否会产生波动，亦或是否会产生“异常报酬率”，并以此判断股价的波动是否受该事件影响。
假设市场理性是这种研究方法的前提，选择某一特定事件，研究事件发生前后某一段时间内样本股票价格或者收益率的变化，以收集整理的数据作为支持依据，得出该事件是否对股票产生影响的结论。
目前，事件研究法的理论基础已经较为完善，计算过程也较为规范。
事件研究法在经济活动中扮演了一个重要的角色。
正如1991年E.Fama 曾说，事件研究在某种程度上已经成为一个研究产业，它在金融、会计、宏观经济等领域中，都有着强大的影响力。
（2）数据样本。
第一，事件定义。
事件研究首先要进行事件定义，即须选定事件日、估计窗口、事件窗口。
文章对三者定义如下：事件日，本文以2008年9月15日雷曼兄弟宣布将依据以重建为前提的美国联邦破产法第11章申请破产保护作为事件日，即0 天；估计窗口，本文以2008年9月15日前11 天至公告日前120天为估计期，共110 天，以此估计期来计算标的股票的期望报酬率。
北京近十房价变动原因与数据分析报告详解
2. 限购令“重磅炸弹”强硬干脆
同时，限购令也强有力的限制了房价的上 涨。规定对已拥有2套及以上住房的本市户籍 居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍 居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5 年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税 缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市 向其售房。 这使得一大批北京的潜在买房者 失去了购房的权利，有效遏制了炒房等行为， 对稳定房价产生了积极的影响。
如同婴儿一般备受呵护。
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2.需求稳中有升
❖ 随着时间的推移，老百姓逐渐对房产有了更为深入的了解， 市场需求越来越大，供应量已经满足不了日益增长的购房需
求。2003年政府出台了土地招牌挂制度，低价拿地的 历史一去不复返，招牌挂的形式推动了地价上涨。但 在2004年之前，低价的上涨还未转播影响到房价，在 这一阶段，房价基本稳定，并未出现明显上涨。
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第二阶段 2004——2007年
快速上升期
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在走过了房地产初期开发的二十多年 平稳期后，北京进入城市化发展最为
迅猛的时期，2004年之后的北京楼市
价格，涨幅快到以日计算，让民众望 而生畏。
2004年是一个转折期，房价由此 一发不可收拾，发生了明显的上 升趋势，三年时间北京商品房价 格由5053元/㎡涨到14411元/㎡，上 涨幅度达到185%，2007年的商品 房均价较2006年上涨超过50%，已 步入房产发展的畸形期。
1.金融危机阴霾笼罩
2009年，金融危机的阴霾还远未散去， 在经济三大支柱：投资，出口，内需中，投资 与出口都遭遇低潮。大部分投资者因为经济的 不明朗而持币观望，致使投资锐减；面对经济 危机，各国都在减少进口，采取贸易保护，致 使我们出口锐减；为保GDP的增长目标，唯一 的方法就是促进内需，我们用举国体制进行宏 观调控，扩大内需。
2008金融危机对中国房地产行业的影响
三、经融危机对中国房地产市场的打击1、2008年1-11国内房地产市场的运行状况（1）房地产开发完成情况。
1-11月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1-10月回落1.9个百分点。
1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7%；房屋新开工面积8.4亿平方米，增长5.4%；房屋竣工面积3.5亿平方米，增长6.1%。
其中，住宅竣工面积2.9亿平方米，增长5%。
1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。
（2）商品房销售和空置情况。
1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。
其中，商品住宅销售面积下降18.8%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。
其中，商品住宅销售额下降20.6%。
截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。
其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。
（3）房地产开发企业资金来源情况。
1-11月，房地产开发企业本年资金来源33404亿元，同比增长4.2%。
其中，国内贷款6416亿元，增长5.2%；企业自筹资金13444亿元，增长30.9%；其他资金12942亿元，同比下降14.5%。
其中,个人按揭贷款3046亿元，下降25.6%。
（4）70个大中城市房屋销售价格指数。
11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。
新建住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.6个百分点；环比下降0.6%。
（5）全国房地产开发景气指数。
11月份，全国房地产开发景气指数为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。
点评：从全国房地产开发景气指数及各项分类指数延续回落的态势来看，此轮房地产行业的调整仍在继续，房价同比涨幅已经回落到0.2%，基本上与去年同期持平。
2008年北京平均房价走势分析
2008年北京平均房价⾛势分析 北京也将有⾃⼰的“两个⼀千万”⼯程。
北京市市委书记刘淇⽇前在北京市“两会”上发⾔时透露，2007年北京市要收购、新建30万平⽅⽶廉租房；建设300 万平⽅⽶中低价位房；200万平⽅⽶经济适⽤房。
⽬前，相关部门正在做有关规划。
同时，在3年内，要建设1000万平⽅⽶经济适⽤房和1000万平⽅⽶限价房（我个⼈理解，限价房与中低价位房是指同⼀类房⼦）。
这对普通居民来说，是个好消息。
上海曾经在2005年3⽉急切地宣布过“两个⼀千万”⼯程，指的是当年建设中低价商品房和重⼤⼯程配套商品房各1000万平⽅⽶，但据公开数据，这个“⼯程”没能如期完成。
⽽政府部门对此并未作出解释。
与上海不同的是，北京的“两个⼀千万”⼯程不是⼀年的指标，⽽是三年完成的计划。
分解下去，相当于平均每年建设经济适⽤房和中低价位商品房各333万平⽅⽶。
⼏年来，北京市⼀直规划每年建设300万平⽅⽶经济适⽤房，现在增加的不过是⼀批中低价位商品房。
这并⾮是⼀个不可企及的⽬标。
当然，困难还有不少。
关键是还是项⽬选址问题。
北京市是全国第⼀个宣布建设限价商品房的城市，然⽽，虽然北京市有关部门早在2006年下半年就陆续告知了多块规划建设限价房的地块，但最新的消息是，第⼀批限价商品房最快也要到2007年下半年开⼯。
以这种速度来推测，2007年要建设300万平⽅⽶，难度较⼤。
但是，值得强调的是，经济适⽤房和限价商品房不是真正意义上的市场化的商品房，⽽是带有社会保障性质的商品房，是政府有形之⼿调控下的结果。
也就是说，从讲政治的⾓度出发，从整个宏观调控的⾼度来要求，只要政府部门下定决⼼，北京市在3年内如期实施完成 “两个⼀千万”⼯程，是可能的。
假如2007年、2008年、2009年，北京市平均每年都能建设经济适⽤房和中低价位商品房各333万平⽅⽶，会对房地产市场产⽣怎样的影响呢？ 政府部门对经济适⽤房的购买对象有严格限制，据我观察，限价房的购买对象也会有相当限制，譬如必须拥有北京市户⼝。
2008年珠三角(城市)房地产发展报告
2008年珠三角（城市）房地产发展报告发布于：2008年10月1日出处：珠三角地产网研究中心观点【一】－－此轮跌价至少６０％以上１、根据我们收集的数据来看：目前发展商囤积土地量大于地方政府，而且，政府没有任何松动土地政策的迹象。
２、从去年的经济快速发展到了近期出台的过热的认定，调控经济过热的手段必定越来越严厉。
从央行票据到近期的他的特种存款，甚至于调息调按，说明了信贷紧缩信号开始了。
３、对于境外投资的逐步放开，大量过剩资金也都抽离至香港。
道理很简单，香港是自由港，资金自由，治安良好，回报率也高，最终要市场化，没有政策的持续变化。
从最近的火爆发行就能了解国内资金多么渴求到境外投资了。
一旦大量资金先行获得高额回报，更多的资金就会迅速撤离国内市场转而投入国际市场中去，这样一来国内的大量过剩资金就会变成紧缺资金。
４、根据我们研究中心的统计，截至２００８年８月，房地产行业负债率最高超８０％。
两市共有７５家房地产类上市公司披露了半年报。
这些上市房企上半年共负债达到３５１４．７亿元，比去年同期的２１２８．７亿元大幅增加了６５％．其中，负债总额超过１００亿元的公司有７家－－万科Ａ、保利地产、金地集团、首开股份、北辰实业、金融街、泛海建设，这７家公司的负债分别达到了７５２．７８亿元、３３４．３１亿元、２５８．６５亿元、１９７．０９亿元、１４３．１２亿元、１１７．８２亿元、１００．７１亿元。
７５家上市房企的平均资产负债率为５９．５５％，且具体负债率水平差别较大：负债率超过１００％的公司有１家、负债率低于１００％但超过８０％的有５家，负债率在７０％－８０％之间的有１６家，负债率在６０％－７０％之间的有２４家，负债率在５０％－６０％之间的有９家，负债率在４０％－５０％之间的有１１家，负债率在３０％－４０％之间的有５家，负债率低于３０％的有４家。
综合以上因素，我们认为，此轮房产跌幅至少要在６０％以上。
无论是政策，资金，还是房产自身的价值看，这次下跌，都在所难免。
2008年7月北京新开盘市场分析报告
2008年7月北京新开盘市场分析报告一．监控月份说明二零零捌年柒月份二．本月新开盘项目概况根据地产中国监控的结果，2008年7月，北京房地产市场新开盘项目共16个，这些楼盘规划建设规模约372.39万平方米。
本月没有商铺、写字楼、别墅项目出现；普通住宅项目12个，面积约200.48万平方米；公寓项目4个，面积约48.99万平方米。
下图1直观反映出各类型项目面积规模在本月新开楼盘中的份额。
从本月新开盘项目的分布看，丰台区是本月新开盘最多的区域，有4个新盘上市，新盘总建筑面积947647.9平方米，占全月新开楼盘面积的25.45%；朝阳区有3个新盘上市，新盘总建筑面积705900平方米，占全月新开楼盘面积的18.96%；其次是宣武区、海淀区和房山区各有2个新项目推出，宣武区新盘总建筑面积1216000平方米，占全月新开盘面积的32.65%；海淀区新盘总建筑面积130348.17平方米，占全月新开盘面积的3.5%；房山区新盘总建筑面积477662平方米，占全月新开盘面积的12.83%。
最后是西城区、通州区和顺义区本月各有1个新项目开盘，其中西城区新盘项目总建筑面积80293平方米，占全月新开楼盘面积的2.16%；通州区新盘项目总建筑面积53835.24平方米，占全月新开楼盘面积的1.45%；顺义区新盘项目总建筑面积112294.74平方米，占全月新开楼盘面积的3.02%。
本月新开楼盘的综合均价为14707元/平方米。
住宅项目的整体均价在11354元/平方米，从整体市场看，通州、房山、顺义等区域的新盘量都不多，而朝阳与丰台区依旧是市场的主要供应源，因此在价格上拉升了市场的整体走势--售价在7000元/平方米以下的项目是位于房山区的千禧·2008三期5500元/平方米、瑞雪春堂6500元/平方米，通州区的嘉筑北京5800元/平方米。
售价在8000（含）-10000元以上的项目是丰台区的珠江御景8300元/平方米、顺义区的智地·香蜜山9500元/平方米。
CBRE--2008年5月北京房地产市场概况写字楼商铺住宅工业投资市场全接触1 p66
Others/其他 29%
CBD/中央商务区 32%
Lufthansa/燕莎 18% CBD/中央商务区 56%
Lufthansa/燕莎 10% Financial Street/ 金融街 24%
Financial Street / 金融街 14%
Major Projects/主要项目 •Shengyuan Building 圣元中心 •Office Park /光华国际中心
• Rent is asking rental price, gross, exclusive
CB Richard Ellis | Page 4
Office
QUICK STATS
Prime Office Market at a Glance Q1 08
2008一季度优质写字楼市场概览 Total Stock/总存量 Take-up/吸纳量 Vacancy level/空置率 New Supply/新增供应量 Prime Yields/回报率 7.03 million sm (gross) 136,429 sm (gross) 17.9% 317,355 sm (gross) 7%-9% q-o-q chg. 季度变化率 +1.4% +1.0% +2.5% +0.1% q-o-q chg. 季度变化率 +1.5% +2.9% +6.9% +2.0% Increase 上升 +1.8%
Total Stock /存量 Current Rent /租金 Vacancy Rate /空置率 : 1,892,422 sm : RMB 228 psm/month : 31.9 % : 1,118,250 sm : RMB 208 psm/month : 5.4 % : 1,261,429 sm : RMB 162 psm/month : 3.8 % : 785,378 sm : RMB 224 psm/month : 11.1 % : 628,313 sm : RMB 207 psm/month : 44.3 % : 439,756 sm : RMB 227 psm/month : 16.3 %
2008 年深圳房地产市场年度分析报告
2008 年深圳房地产市场年度分析报告前言2008 年，深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中，并表现出以下特点：（一）房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小房地产开发投资同比去年增长1.7个百分点，其中住宅开发投资同比增长0.36个百分点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。
（二）土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率接近50%共成交72宗地块，土地总成交面积约为270万平方米，其中住宅用地共成交9 宗，土地总成交面积约为82万平方米。
（三）商品房新增供应套数和供应面积增幅较大与去年相比，批准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。
（四）商品房销售规模有较大幅度下跌1-11月商品房销售面积为334.57万平方米，同比去年下降37.5%；其中住宅销售面积为310.47万平方米，同比去年下降35.6%。
商品房销售面积自5月突破40万平方米后，以后数月均有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。
（五）商品住宅价格出现回落，趋于调整之中国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。
从2007年的领涨全国房价到2008年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。
（六）二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降自年初以来，二手房挂牌均价一直处于下跌态势，到11月跌幅接近两成。
二手房的交易规模在7月达到顶峰以后，开始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月销量。
总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势。
然而，在表面的繁荣背后，对于楼市未来的发展我们应持有理性的心态。
尺度认为，对于未来楼市走向，既要看到有利的方面，也要看到不利的方面。