对于业主委员会法人化的思考
关于业主委员会的法律地位的探讨
国时期 ，其 出现于周密 《 齐东野语 、 定行公 田》 中，是为了显示 与佃 主的区别 。而 《 宋刑统 》中
更有 将 所 有 权 划 分 为 动 产 的所 有权 （ 主 权 ） 不 物 与
动产所有权ｌ 业主权Ｊ ，当时的不动产就是指 田宅， 也即今天的房地产 ， 而业主就是房地产的所有者。
所提 及 。
根据 民法理论 及民法通则 的规定 ，在民事行 为主体 中 ， 可大体分为公民、 法人及其他组织 ， 但 是业主委员会显然不具备任何一种类型的特征与
房地产行政主管部 门登记 ，在物业管理 区域 内代 表全 体业 主 对物 业 实 施 自治管 理 物业 和维 护 全体
作简 ０２５女汉，门学６商专研生研方：商、险。 者羿２ １），族厦大 民法业究。究向海法保法 介周 （４ ：虹ｌ一 ０１ ８－ １ 一 ９ ８ ０ 民 酉 ・
近年来 ．随着城市建设速度的加快 、商品房 开发 的不 断增 多 ，物 业管理 已成 为我 国大 中城 市 住宅小区的主要管理模式。我们一般将 “ 业主委
员会 ”理 解 为 由业 主 通 过业 主大 会选举 产 生 并经
和业主委员会的法律地位和性质的问题 。即对于 业主委员会的性质 未见任何法律 、法规或规章有
决议 ，决 定成 立 法人 ，规 定名 称 和 办公处 所 ，并
在 主要 办公 处 所所 在地 进 行登 记 的 ，即成为 拥有
营利性组织 （ 如社团法人 等 ） 因为向房地产主管 ，
第 １ 卷 第 ３期 ７ ２ ０ 年 ６月 ０９
呼 伦 贝 尔学 院 学 报
Ｊ ｕｍａ ｏｆ Ｈｕｌ ｎｂ ｉｒ ｏ ｌ ｕ ｅＰ ｂ ｉｈ ｄ ｉ ｕ ｅ ２ ０ ｕ ｌ ｅ ｎ Ｊ ｎ ．０ ９ ｓ
业主委员会法律地位之探析
业主委员会法律地位之探析随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理公司实施市场化、专业化管理为主导的管理模式，物业管理问题矛盾凸显。
由于业主人数众多，群体性明显、敏感程度高，全部作为主体参加诉讼，既不利于纠纷的解决，也增加了法院的负担。
因此业主委员会作为业主自治管理组织，是否具有民事主体资格和诉讼地位，在物业纠纷处理中，显得尤为重要。
一、业主委员会的概述（一）业主委员会的概念业主委员会通常是指根据有关法律法规或者业主之间的协议约定，在物业所在地的相关人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一个物业管理区域内的所有业主共同选举产生的，代表和维护全体业主的合法权益以及用于监督物业管理企业的一个业主自治管理组织。
（二）业主委员会的法律特征首先，业主委员会是为了全体业主利益服务的机构。
其行为需由全体业主授权，其行为的后果也全部由业主承担；其次，业主委员会的设立无需登记，但必需办理备案手续；再者，业主委员会履行职责作出的决定和行为，必须是与物业管理有关的决定和行为，不得从事与物业管理无关的活动；最后，业主委员会代表全体业主的意思表示，对外代表全体业主进行民事活动，对全体业主负责，也只维护全体业主的合法权益，而非代表部分业主的利益。
二、业主委员会法律地位的立法概况和性质争论（一）业主委员会法律地位的立法概况我国1999年颁布的我国《合同法》则在自然人与法人之外，添加了一类民事主体“其他组织”。
明确了其他组织作为一类民事主体，可以对外签订合同以及从事民事行为。
但是未能对业主委员会的法律地位提供法律规定上的支持。
2003年9月1日，我国《物业管理条例》正式颁布，在该条例中首次提到了“业主委员会”这一法律概念，但是该条例并未对业主委员会对法律地位或诉讼地位进行清晰的界定。
2007年10月1日，我国《物权法》正式实施，在其“业主的建筑物区分所有权”一章节中有部分规定提到了业主委员会，但也只限于对业主委员会的设立、业主委员会决定的效力、业主委员会的决定侵害业主合法权益的可以请求法院撤销等。
关于加强业主委员会建设的思考
关于加强业主委员会建设的思考加强业主委员会建设，是当前社区治理和业主自治的重要任务。
业主委员会是业主的代表组织，负责协调小区内的事务，维护业主的合法权益，促进社区的和谐发展。
在实际工作中，很多业主委员会存在着管理混乱、效率低下等问题，因此需要加强建设，提升业主委员会的组织效能。
本文将从几个方面进行思考，探讨如何加强业主委员会建设，提升其工作水平和服务质量。
一、加强业主委员会建设的重要性业主委员会是社区自治的重要组织，其建设状况直接关系到社区管理和业主利益保障的有效性。
加强业主委员会建设，对于完善社区治理体系、提升社区管理水平，维护业主合法权益，增强社区凝聚力和向心力，都具有重要意义。
加强业主委员会建设是当前社区治理和业主自治的重要任务。
1. 建立规范的选举制度业主委员会的选举制度直接关系到业主委员会的合法性和代表性。
要加强业主委员会建设，首先要建立规范的选举制度，明确选举程序和要求，确保选举结果的公正和合法性。
在选举过程中，要注重广泛征集业主意见，增加业主对候选人的了解和信任，使选举结果更具合法性和代表性。
2. 完善管理体制和运作机制业主委员会是一个组织机构，需要建立健全的管理体制和运作机制。
要加强业主委员会建设，就需要在组织结构、工作流程、决策程序等方面进行规范和完善，使业主委员会的工作更加高效和有效。
可以借鉴其他地区和社区的管理经验，对业主委员会进行培训和指导，提升其管理水平和工作能力。
3. 提高业主参与和支持度业主委员会的建设和运作需要业主的参与和支持。
要加强业主委员会建设，就需要加强对业主的宣传和教育工作，提高他们的参与度和支持度。
可以通过举办业主大会、业主代表大会、业主座谈会等活动，增加业主和业主委员会的接触和沟通，增强业主对业主委员会的信任和认同感。
4. 加强监督和执纪业主委员会作为业主的代表组织，其权力来源于业主，责任在于业主。
要加强业主委员会建设，就需要加强对业主委员会的监督和执纪。
社区治理视角下对业主委员会治理困境的思考
社区治理视角下对业主委员会治理困境的思考1. 引言1.1 社区治理视角下对业主委员会治理困境的思考业主委员会存在的治理困境主要体现在权力不清、责任不明、决策不民主等方面。
一些业主委员会存在权力滥用、决策不透明等问题，导致了业主们对其治理效果的质疑。
从社区治理视角下来看，业主委员会应当承担起社区管理、服务业主的责任，协调解决社区内部矛盾，促进社区和谐发展。
一些业主委员会对于自身权力与责任的认识存在模糊不清的情况，导致了治理效果的不理想。
业主参与度不高也是业主委员会面临的困境之一。
一些业主对业主委员会的活动缺乏关注和参与，导致了业主委员会的决策缺乏民意基础，难以得到广泛的支持。
在社区治理中，建设和谐社区是至关重要的。
只有通过业主委员会的有效治理，促进业主的参与和社区的协调发展，才能够建设一个和谐稳定的社区环境。
提升业主委员会的治理能力，加强业主的参与意识，促进社区治理的协调发展成为当前亟需解决的问题。
2. 正文2.1 业主委员会存在的治理困境1. 决策效率低下：业主委员会成员之间意见不一致，导致决策困难，往往需要经过漫长的讨论和协商才能达成一致意见，影响了社区事务的高效处理。
2. 资金管理不透明：一些业主委员会存在财务管理不规范、账目不清晰等问题，导致资金使用不透明，易引发纠纷和争议。
3. 物业管理不到位：部分业主委员会未能有效监督物业公司的工作，导致物业管理水平低下，影响了业主的生活质量。
4. 业主权益保护不到位：一些业主委员会缺乏足够的专业知识和经验，无法有效维护业主的合法权益，导致业主权益受损。
5. 社区环境保障不足：部分业主委员会未能有效监管社区环境卫生、安全等问题，导致社区环境问题频发，影响了业主的居住体验。
业主委员会存在的治理困境需要通过加强规范化建设、提升业主委员会成员的素质和专业能力、加强与业主的沟通和互动等措施来加以解决，实现业主委员会的良好治理和社区的和谐发展。
2.2 社区治理视角下的分析在社区治理视角下对业主委员会治理困境进行分析，需要从整个社区治理体系入手。
关于业主委员会法律定位的思考
着 业 主 委 员 会 法 律 地 位 不 明 、职 责 不 清 、 作 不 规 范 等 问 题 ， 院在 受 理 物 运 法
业 管 理 纠 纷 遇 到 的 质 疑 问 题 便 是 业 主 管 理 组 织 的业 主 委 员 会 是 否 具 备 独 立 的 民事 主体 资格 。
关于业主委 员会
律定 位 的 思
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的 的 晰 ， 出了 主 会不 备 立 事 体资 的 论 提 在 律 例 入业 体 概念 立法 萄 得 业 委员 具 独 的民 主 格 结 ， 出了 条 中引 主团 的 法 ｉ鼬ｌｊ主岳 ； 律 住 业 善 关 词 业 ． 会 法协 ， Ｉ ｍ ｉ 斗 ＝ 委 键Ｉ ： 目 员 Ｊ ｌ 体 … 定 Ｊ ； 主团 ÷ 墓
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ｉ条 也 作 了 同 样 的规 定 。 业 主 委 员 会 对 内 要
在 我 国实 施 物 业 管 理 已 经 多 年 ， 但
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直 以来 ， 国 的 物 业 管 理 实 务 中 存 存 我
具 体 负责 实施 业 主大 会
业 使 用 人 的 意见 和 建 议 ， 督 和 协 助 物 监
定 位 即 业 主 委 员 会 是 否 具 备 独 立 的 民 事 主 体 资 格 、 任 等 方 面 的规 定 却 十 分 责
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实 务 获 得 普 遍 承 认 。 本人认 为 ， 我 国业主委员 会是业 在 主 大 会 的执 行 机 构 ， 外 代 表 业 主 团体 对
对如何明确业主委员会法律地位的几点思考
活性 和便捷性 。基 于其作 用 的特殊 性 ， 为其执 行机 构 的 必 须缴纳 相应 的管理基 金 ， 然会 打击 业 主群 体 成立业 主 作 必
业主委 员会就 更应 明确 ， 否则 就难 以实 现其 预测 的设 立 目 大会 的积极 性 ， 业主会 为个人 的利 益 而拒绝 业 主 大会 。现 的 。因而无论 法律 上 对 业 主大 会 的法 律 地位 做 出何 种 规 实生 活 中 ， 主人会 大多数情 况下 成立 于业 主 于 开发商 和 业
的小 区 ， 解决 因共有 财产 而产生 的纠纷 具 有其他 组织 不 可 和行使 的 管理权具 有特殊 性 。对于 稳定 小 区生活 秩序 ， 协
依照法律 法规和 管 理 公约 的规定 要 求 行 为人 做 出相应 的 行为 ， 只规定 了权 利 而 未规 定 该权 利 可 以用 司法 来 保 护 ，
数学者 认 为业 主 大 会没 分 有独 立 的财 产不 能对 外 承 担责 成员 必须 缴纳管 理基金提 供法 律保 障 ， 业 主拒 绝相 关 费 为
用提供借 口， 留给业 主更广 阔 的选择 余地 。导 致业 主 委员 其执行 机构不 能成 为独立 的 民事主 体和 诉讼 主体 ， 能有 会对 外活 动缺乏 物质和人 力支 持 。 不 效 的明确其对 外诉 讼 的败 诉风 险 的 承担 和 诉讼 收 益 的归 二 、 于业主委 员会诉 权的设 想 关 宿， 因而 行 为 能力 受 到特 定 活动 范 围 的限制 ， 与其 他 的 主 体相 比就是一 种相对 的 限制权利 能力人 。
２１ ００年 第 ０ ７期 （ 第 １８ ） 总 ９期
世 纪桥 Ｓ ｉ ｉ Ｍ Ｊ Ｑａ ｏ
Ｎｏ ０ ２ ０ ． ７， ０１
小区业主委员会的人格探讨
小区的业主代表组织的法律人格思考小区的业主代表组织，在我国现行的法律中，主要指的是业主大会和业主委员会。
业主大会，由物业管理区域内的全体业主组成，是小区业主的议事机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，其系管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治组织。
而业主委员会，我国《物业管理条例》对业主委员会没有明确给出定义。
仅在第十五条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责…”第十六条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产生。
”对于业主大会及业主委员会的法律人格，我国现有法律仍无定论，我国学界主要存在“法人说”和“非法人团体说”两种观点。
“法人说”主张，业主团体是具备独立法律人格的社团法人。
因而，它便能以自己的名义独立实施民事行为，参加民事诉讼和承担民事责任。
并且，它还拥有自己的独立财产(主要包括物业管理用房、公共设施专用基金、维修基金等)。
采纳该学说的国家和地区主要以美国、法国、日本、新加坡以及香港为代表。
如法国的《住宅分层所有权法》就规定，如果有两名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有权人管理团体，该团体性质上属于享有法人人格的团体。
“非法人团体说”则认为，业主团体在经过法定程序设立之后就能成为民事主体，但其只具有非法人团体的身份。
如德国《住宅所有权法》就规定“住宅所有权人共同体并不具有法人人格”，但在集会和管理上可以成为具有行为能力的组织体。
所以，其性质就属于“具有部分权利能力之特别团体”。
综合现有的法律、法规、司法解释及司法实践分析，上述两种组织可以理解为有限的法律人格，即特定的情形，有权为业主的利益，以自己的名义进行特定的诉讼。
参考资料：1、刘兴桂《论业主团体的法律人格》2、彭旦《浅析业主委员会的法律地位》。
由业委会是否属民事主体引起的思考
04
业委会作为民事主体的法律分析
相关法律法规的梳理和分析
《中华人民共和国物 业管理条例》
业委会成员应当遵守 法律法规和业主公约 ，不得利用职权谋取 私利。
业委会是业主大会的 执行机构，由业主大 会选举产生，对业主 大会负责。
相关法律法规的梳理和分析
业委会的职责包括监督物业服务、协调业主纠纷等。 《中华人民共和国物权法》
05
业委会是否具有民事主体资格对 现实的影响
对业主自治管理的影响
业主自治管理的基础
业委会作为业主自治管理的代表，若具有民 事主体资格，将有助于更好地维护业主权益 ，促进业主自治管理的发展。
有效沟通的保障
具有民事主体资格的业委会能够以平等的地 位与物业服务企业、相关政府部门进行沟通 ，确保业主的意见和诉求得到充分表达。
对相关法律法规的完善和发展
法律法规的完善
针对业委会是否具有民事主体资格的问题， 相关法律法规需要进行不断完善和调整，以 适应社会发展的需要。
促进地方立法的发展
各地对于业委会民事主体资格的规定不尽相 同，因此需要进一步促进地方立法的发展，
明确业委会的法律地位和权利义务。
06
结论与建议
研究结论总结
业委会是业主大会的常设机构，由业主大会授权行使权利和义务。
相关法律法规的梳理和分析
业委会应当维护业主的合法权益，代 表业主与物业服务企业及其他主体进 行协商、调解等。
VS
业委会的职权包括监督物业服务、协 调业主纠纷、提议召开业主大会等。
业委会与业主、物业公司等法律关系
与业主的关系
业委会代表业主维护业主的合法权益，对业主负责。业委会成员 应当积极履行职责，不得利用职权谋取私利。
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对于业主委员会法人化的思考亲爱的老师、同学们：
大家好。
我叫孙久云，今天我的演讲题目是对于业主委员会法人化的思考。
众所周知，在农村有村委会，在城市有居委会，它们都是基层群众性自治组织，那么业委会又是什么呢？在城市，居委会的职责就是调解民间纠纷，那么居委会都没有法人化，业委会法人化有必要吗？而且业委会法人化又是什么意思呢？一直以来，我国物业管理中就存在着业主委员会定位不明、运作不规范等问题，致使在物业管理中损害业主合法利益的情况屡见不鲜，那么我们又该如何使业主委员会走出这种困境，更好的发挥其作用呢？下面，我来谈谈我对于这个问题的看法。
首先，什么是业委会呢？业委会全称即业主委员会,指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
由此可知，业委会就是维护业主权益的组织，而且它和居委会的根本目标是一致的。
居委会都没有法人化，为什么它还要法人化呢？即为什么业委会要变成一个类似公司性质的组织呢？这得从我国业主委员会所面临的困境谈起。
2003年的《物业管理条例》规定业主委员会是业主大会的执行机构,但是并未对业主委员会的性质和法律地位明确规定。
可见在这方面，法律是存在漏洞的。
实践中业主委员会运作程序也相当不规范。
当业主的合法权益遭受侵害时, 业主委员会能否代表业主主张权利
而提起诉讼,各地做法也不一致，主要原因就在于业主委员会是否具有诉讼主体资格并不明确。
而且，目前我国对于业主委员会的管理并没有一套科学合理的运作机制和有效的监督机制。
在某些小区，由于部分的业主委员会和业主之间缺乏沟通和信任，同时业主委员会又只是一个民间组织，没有国家强制力保障其开展工作，也没有政府财政支持，业主委员会的成员们履行职责的积极性并不高。
古语说的好，立身必先正其名，名不正则言不顺。
所以，要想更好的维护业主权益，必须先为业委会正名。
那么，业委会的法人化自是顺理成章。
而且，从理论上讲，法人成立有四个条件，即：依法成立；有必要的财产或者经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。
显然，业委会早已满足此项条件。
其次，业主委员会一旦有了法人资格，则可由业主委员会来代表广大业主进行诉讼，不仅明确了其法律定位，而且有利于减少诉讼成本，节约社会资源。
再次，明确业主委员会的法人资格，司法机关在审理案件时有明确的依据，有利于维护社会的公平、公正，最后，明确业主委员会的法人资格，有利于强化业主委员会的“业主”意识，并使业主委员会的运作程序得以规范化，有利于解决物业管理中的矛盾。
综上，我认为，无论在理论上还是实务中业主委员会都应当具备法人资格，这样才能走出困境，顺应民意，在此，我衷心的祝愿我们
的业委会越办越好，我们的权益都能得到保障，我们的小区更加和谐，我们的社会更加美好。
我的演讲完毕，谢谢大家。