商业物业管理复习
商业物业管理复习 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
《商业物业管理》复习资料
一、客观部分：（单项选择、多项选择、不定项选择、判断）
（一）、选择部分
A.购物中心
B.商业街
C.酒店
D.批发市场
★考核知识点:广义的商业物业的含义
2、商业物业具有( A )的属性。
A.经营性和公众性
B.盈利性和公众性
C.经营性和服务性
D.服务性和安全性
★考核知识点:商业物业的属性
3、根据第三产业的部门划分和商业物业的属性将商业物业分为( A B C D )型类
A.办公物业
B.酒店物业
C.商贸物业
D.娱乐休闲物业
★考核知识点: 商业物业的类型
4、商业物业的建筑结构设计要( C )有特色
A.精心规划
B.设计合理
C.新颖别致
D.用途广泛
★考核知识点: 商业物业的特点
5、商业物业服务的模式分为( A C D )几种
A.自建自管
B.委托管理
C.委托经营
D.自营与专业服务相结合
★考核知识点:商业物业的物业服务模式
6、商业物业安全服务要求高，体现在( A B D )
A.综合性强
B.服务性强
C.反应迅速
D.安全服务人员要求素质高
★考核知识点: 商业物业的物业服务要求，参见P6
商业物业的安全服务要求高，具体原因在于商业物业安全服务要求综合性强、服务性强，安全服务人员素质要求高。
7、第四代写字楼具有目标客户( A B C D )的特点
A.景观要求高
B.提倡绿色环保
C.高智能化
D.更多商务空间
★考核知识点:第四代写字楼的特点
8、智能型写字楼是高度自动化功能大楼，简称5A,5A是指（A）
、BA、CA B.品牌标准A C.地理位置A D.客户层次A和服务品质A
★考核知识点: 写字楼按现代化程度分类
9、写字楼物业的服务方式有( A B D )
A.自主经营型
B.委托服务型
C.自建自管型
D.专业服务企业的物业服务目标
★考核知识点:写字楼物业的服务方式
10、写字楼的营销推广服务内容包括写字楼营销市场调研工作营销计划制定
( A B C D ) A.宣传推介 B.客户联络、谈判、签约 C.协助客户与业主的沟通
D.整体形象设置
★考核知识点: 营销租售管理
11、租赁物业服务与经营管理主要有( A C D )几方面。
A.租赁合同的签订与执行
B.租户的迁入
C.客户的选择
D.租金的确定★考核知识点: 租赁物业服务与经营管理
12、写字楼租金确定有( A B C D )等方式。
A.商品租金
B.成本租金
C.基础租金
D.市场租金
★考核知识点: 写字楼租金的确定
13、商品租金是由( A B C D)构成的。
A.折旧费和管理费
B.维修费和保险费
C.地租和利息
D.税金和利润
★考核知识点: 商品租金的构成因素
14、写字楼物业的特性和使用要求决定了写字楼日常管理工作与工作重点在( A B C D )保洁服务方面。
A.商务中心的管理与经营
B.前台服务
C.设备设施管理
D.安全服务与消防管理
★考核知识点: 写字楼日常物业服务的内容
15、写字楼物业安全服务中需建立消防管理规章、( B C D )档案保密管理制度等相应的制度与流程。
A.日常巡视检查管理制度
B.出入证管理制度
C.钥匙管理制度
D.贵宾接待制度
★考核知识点: 写字楼物业安全服务工作规程
16、写字楼物业风险管理的特点体现在( A D )。
A.全期性
B.经营性
C.转移性
D.动态性和全员性
★考核知识点: 写字楼物业风险管理的特点
17、选择最佳风险管理方法是( A )控制自身可能承担的经济损失。
A.有效分散和合理转嫁
B.确定风险发生的时间和空间
C.确定风险的发生程度
D.风险发生的频数
★考核知识点:对管理标的风险识别和评估
18、市级购物中心一般建筑面规模在( D )
万㎡以上万㎡㎡以上～10万㎡以上
★考核知识点:商场物业按建筑规模划分
19、商场物业具有( B C D )的特点
A.超大、超全、超值
B.建筑空间大，装饰新颖别致有特色
C.设施齐全
D.客流量大
★考核知识点: 商场物业的特点
20、企业的识别系统是强化商业企业形象的一种重要方式，它包括( A B C )
A.理念识别体系
B.视角识别体系
C.行为识别体系
D.安全识别体系和环境识别体系
★考核知识点:建立商场物业的识别体系
21、商场物业安全服务计划应明确( A B C D )目标
A.预防措施
B.问题的监测和报警
C.损坏遏制
D.防止损失进一步扩大★考核知识点:商场物业的物业服务基本内容
22、商场物业的出租有( A )方式
A.租金投标和协议租金
B.基础租金和百分比租金
C.毛租和净租
D.市场租金和成本租金
★考核知识点: 商场物业的物业服务基本内容
23、商场物业的物业服务重点主要体现在服务的及时方便和( B C D )等方面
A.风险管理
B.安全服务
C.环境和车辆管理
D.设施设备的维修与管理★考核知识点:商场物业的物业服务重点
24、商场物业招商具有( A B C D )和租金高低悬殊，租期长短不一的特点
A.目标客户主次分明
B.招商技术要求高
C.招商难度大
D.招商时间长★考核知识点: 商业物业的招商特点
25、招商必须面对( A B D )的变化
A.竞争对手的变化
B.目标消费群的变化
C.招商业态的变化
D.招商目标开店计划的变化
★考核知识点:招商原则
26、招商的主要渠道有(A B C D)以及专业人员进行的招商
A.新闻和大众媒体
B.中介机构和各类商会
C.互联网
D.招商活动
★考核知识点:招商渠道
27、房屋租赁合同的法律特征表现在房屋租赁合同是(A B C D)及有偿合同
A.双务合同
B.诺成合同
C.要是合同
D.继续性合同
★考核知识点:招商合同
28、招商是商业地产( D )的实现形式
A.投资
B.收入
C.成本
D.收益
★考核知识点:房地产招商的特点
29、根据商场物业安全服务的重点，应制定相应的商场物业的安全服务规程，主要包括有
(A B C D)及钥匙保管和使用规定
A.开、闭店安全服务规程
B.商场会展活动安全服务方案
C.卸货区管理规定
D.商场日常巡视制度
★考核知识点:商场物业的安全服务规程
30、零售商业物业依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围划分为(A B C D)
A.市级购物中心、地区购物中心
B.居住区商场
C.邻里服务性商店
D.特色商店
★考核知识点:零售商业物业分类
31、现场管理是物业建成投入运营后，对物业提供(A B C)
A.清洁卫生
B.安全服务
C.公共空间的维护
D.为租户提供其所需的服务
★考核知识点:零售商业物业的物业服务与经营类型
32、零售商业物业的物业服务与经营工作，共分为(A B C D)物业维护、营销六大模块
A.招商及承租户组合
B.零售技术
C.财务管理
D.保险及风险管理
★考核知识点: 零售商业物业的物业服务与经营内容
33、在选择零售商业物业的租户时物业服务企业要对( A C D )等因素进行权衡
A.零售商的声誉和财务状况
B.经营商品的种类
C.租户的组合与位置分配
D.用户需要的服务
★考核知识点:租户选择
34、某零售商基础租金为10万元，，营业额的5%作为百分比租金，某月其营业额为250万元，则该零售商应支付的租金为( B )
★考核知识点:租金确定与调整
35、零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的因素，其中( B C D )是主要的方面
A.先进的管理策略
B.正确的物业服务与经营策略
C.有针对性的管理方案设计
D.精确的费用测算
★考核知识点:零售商业物业现场管理策略
36、零售商业物业的现场管理计划应当包括机构设置和人员编制( A B C D )部分
A.费用测算和依据
B.服务内容和服务标准
C.工作流程
D.规章制度
★考核知识点:现场管理计划
37、零售商业物业的管理策略包括( A C D )等方面
A.管理模式
B.管理计划
C.管理承诺
D.管理期限
★考核知识点:现场管理策略
38、现场管理的目标可具体化为( A B C D )和统一的物价质检管理
A.统一的店面形象管理
B.统一的员工管理
C.统一的安全服务
D.统一的承接租赁管理
★考核知识点:现场管理目标
39、在零售商业物业日常管理费中公共能耗费约占总费用的( D )
%～35% %～12% %～5% %
★考核知识点:现场管理计划中的费用测算
40、零售商业物业风险种类有( A B C D )和垫款风险。
A.管理模式的风险
B.产权与管理权相分离的风险
C.管理范围不确定风险
D.突发事件风险
★考核知识点:零售商业物业的风险管理
41、商业街的物业服务应加强( A B C D )紧急事故的处理等方面的管理职能
A.商业街配套设施、设备维护
B.消防与安全管理
C.环境管理和车辆管理
D.建筑物与装修的管理
★考核知识点:商业街的物业服务
42、假日酒店的经营模式属于( D )
A.业主自己物业服务与经营
B.租赁物业服务与经营
C.委托物业服务与经营
D.联号经营
★考核知识点:酒店物业的物业服务与经营模式
43、酒店物业服务与经营的特点表现在客人流动频繁( A B C D )总体协调性要求高等。
A.服务质量要求高
B.服务时间不确定
C.服务对象复杂
D.设施设备维修养护时间性强
★考核知识点: 酒店物业服务
44、酒店物业的物业服务与经营重点体现在( A B C D )方面
A.酒店的服务营销
B.酒店的服务管理
C.酒店的服务质量
D.酒店的服务形象
★考核知识点:酒店物业的物业服务与经营重点
45、酒店物业服务是酒店物业服务与经营的组成部分，其服务与经营内容包括设施设备维修养护、酒店的保洁服务和绿化管理( A B C D )等
A.客人接待服务
B.钥匙管理
C.公共安全和消防管理
D.其他服务项目
★考核知识点: 酒店物业的物业服务与经营内容
46、酒店设备的( A )取决于正使用设备
A.完好程度
B.维修养护
C.正常运行
D.运行状况
★考核知识点:酒店设备的使用管理
47、酒店设备操作人员应达到( A B C )“四会”
A.会使用和维护
B.会检查
C.会排出一般故障
D.会管理
★考核知识点: 部门要做到“三好”，员工要做到“四会”
48、酒店设施设备日常维护的基本要求是( A B C D )
A.保洁
B.整齐、安全
C.润滑
D.完好
★考核知识点:设备的维护保养管理
49、酒店安全服务应从(A B C D )着手配足相关人员进行岗前培训
A.治安
B.消防
C.内保
D.监控
★考核知识点:酒店物业安全服务内容
50、酒店保洁的基本要求是(A B C D)
A.定人员
B.定地点
C.定时间
D.定任务和定质量
★考核知识点:,酒店保洁的基本要求
51、酒店物业保洁的重点区域是(A B C D)等部位
A.大堂和总台
B.公共洗手间
C.电梯
D.入口
★考核知识点:酒店物业保洁重点区域
52、会所内部环境与设计应遵循 (B C D)原则
A.突出特色的原则
B.科学合理原则
C.配套设施齐全原则
D.匹配原则★考核知识点:会所物业的设计与布局
53、社区会所的经营项目主要有(A B C)
A.康体项目
B.休闲项目
C.娱乐项目
D.球类项目
★考核知识点:会所物业的经营项目
54、会所物业的设施设备主要实行( C )保养制度
A.一级
B.二级
C.三级
D.综合
★考核知识点:会所物业的设施制度
55、会展物业项目管理主要是围绕会展的( A )等环节的组成
A.策划、设计与举办
B.计划编制、组织实施
C.策划、实施及控制
D.组织与策划、公关
★考核知识点:会展物业的物业服务与经营的内容
56、会展物业的外部设计主要涉及展览馆的( B )
A.选址和交通组织
B.选址及外部的连贯性
C.货物运输
D.公路交通
★考核知识点:会展物业规划与设计的内容
57、会展物业的现场管理包括( A B C D )货运车辆管理和现场巡视等内容
A.展前准备
B.计划分配
C.标识、导视的制作与布置
D.布展装修管理
★考核知识点:会展物业的现场组织管理
58、会展物流活动的要求是( A C D )
A.安全、快捷
B.便利
C.准确
D.低耗
★考核知识点:会展物业的物流管理
59、会展物流管理中的( A B C D )是为了实现会展物流管理的目标
A.质量管理和成本管理
B.运输管理
C.仓储管理
D.信息管理
★考核知识点:会展物流管理的主要内容
60、会展物流信息管理的主要目标是为会展活动提供( A B C )的物流信息，以便科学的决策
A.迅速
B.准确
C.全面
D.安全
★考核知识点: 会展物流管理的主要内容
61、工业园区主要由( A )组成
A.工业厂房、原材料库房、成品库房
B.工业厂房、仓库、办公楼宇
C.工业厂房、仓库、生活用房和办公用房
D.工业厂房、仓库、服务设施
★考核知识点:工业园区的概念
62、工业园区的仓库根据其保管形态可分为( A B C D )
A.普通仓库
B.保湿仓库
C.特种仓库
D.水上仓库
★考核知识点: 参见P
63、工业园区的仓库根据其功能及其他划分为( A B C D )
A.储存仓库
B.流通仓库
C.配送中心
D.保税仓库
★考核知识点:仓库的分类
64、工业园区的仓库根据其营运形态可分为( A B C )
A.有用仓库
B.营业仓库
C.公用仓库
D.保税仓库
★考核知识点:环境绿化和保洁
65、工业园区内绿地主要有( A B C D )类型
A.工业园区、生活区域文化活动场所的绿地
B.公共场所、公共建筑及公共设施绿地
C.宿舍、住宅区及庭院绿地
D.道路及广场绿地
★考核知识点:工业园区换进绿化和保洁
66、医院的社会属性主要体现在()
A.公益性
B.生产性
C.经营性
D.福利性
★考核知识点:医院的社会属性
67、医院物业管理人员必须学会( A B )从全局的角度看问题。
A.统筹兼顾
B.综合治理协调
C.科学管理
D.工作细致入微★考核知识点:医院物业服务的特点
68、医疗设备设施包括消防报警系统( A B C D )、制冷系统等
A.房屋建筑
B.备用发电机
C.通风系统
D.广播系统
★考核知识点:医疗设备设施管理
69、人们经常接触的其他物业主要有 (A B C D)和其他物业
A.文化类物业
B.体育类物业
C.卫生类物业
D.娱乐类物业
★考核知识点:其他物业的主要类型
70、学校物业的物业服务的内容包括( A B )等方面
A.学生公寓的管理
B.教学楼的管理
C.卫生管理
D.设备的管理
★考核知识点:学校物业的物业服务内容
71、体育场馆物业的物业服务内容包括( A B C D )等方面内容
A．人力资源管理 B.组织架构管理 C.设施设备的维护与管理
D.完善的运行和服务体系
★考核知识点:体育场馆物业的物业服务内容
（二）、判断部分
1、商业物业的物业服务与经营的任务是为消费者创造经济效益。（×）
★考核知识点:商业物业的服务与经营的任务
2、良好地商业环境是提高物业收益率的保证之一。（√）
★考核知识点:商业物业的特点
3、商业物业的良好形象是潜在的销售额。（√）
★考核知识点:商业物业的服务要求
4、智能型写字楼的5A是指写字楼硬件设施标准是A级。（×）
★考核知识点: 职能型写字楼
5、写字楼公用面积分摊系数一般在—之间。（√）
★考核知识点:写字楼租金的确定方法
6、毛租是客户支付固定的租金，物业公司在收取的租金中支付经营过程中所有的费用。（√）
★考核知识点:写字楼租金的确定方法
7、净租约是客户除了支付租金外，还要承担其他的费用。（√）
★考核知识点:写字楼租金的确定方法
8、风险识别是风险管理的基础。（√）
★考核知识点: 对管理标的风险识别和评估
9、商场物业也称公共性商业物业。（×）
★考核知识点:商场物业概念
10、商业物业属于商业地产。（√）
★考核知识点: 商场物业概念
11、商场物业保洁的重点在大堂及大门入口处。（√）
★考核知识点:环境卫生及绿化管理
12、商场物业室内花卉的选择应突出线条美和层次美。（√）
★考核知识点:环境卫生及绿化管理
13、商场物业识别体系要与商场的商业特色相一致。（×）
★考核知识点:建立商场物业的识别体系
14、一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。（√）
★考核知识点:商业物业招商的特点
15、零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。（√）
★考核知识点:零售商业物业的定义
16、零售商业物业的现场管理是对物业“硬件”的管理。（√）
★考核知识点:零售商业物业的物业服务与经营
17、零售商业物业的现场管理是否成功现场经营策略的制定最关键。（×）
★考核知识点:策略与计划
18、购物中心的发展商对物业服务的要求侧重于购物中心外观形象。（√）
★考核知识点:购物中心物业服务的侧重点
19、消费者到购物中心购物和休闲，除关心品种、价格、服务外，对物业服务则更关心安全问题。（×）
★考核知识点: 购物中心物业服务的侧重点
20、酒店只销售一种东西，就是服务。（√）
★考核知识点:酒店的定义
21、着装、服饰、化妆、发型等代表人的仪表。（√）
★考核知识点:会所物业服务人员的礼仪要求
22、会所的实际操作指导主要指正式投入运转后的指导。（×）
★考核知识点:会所物业日常阶段管理内容
23、举止是指人的行为、动作和表情。（√）
27、★考核知识点:会所服务人员的举止要求
24、专业性会展主题性比较强。（√）
★考核知识点:会展业物业服务与经营的特点
25、会展企业的主要经营目的是实现资源在短期内的聚集效应。（√）
★考核知识点:会展业物业服务与经营的特点
26、会展物业的规划与设计要能很好地体现会展的主体和气氛。（√）
★考核知识点:会展物业规划与设计管理
27、会展物流的安全性是指在物流和仓储过程中的货品安全。（×）
★考核知识点:会展物流活动的要求
28、会展物流的快捷性是要以最快的速度完成会展物资的转移。（×）
★考核知识点:会展物流活动的要求
29、会展物流的准确性要求高，主要是保证货单相符。（√）
★考核知识点:会展物流活动的要求
30、会展物流信息管理的目标是科学的决策。（×）
★考核知识点:会展物流管理的主要内容
31、生产企业单位以工业园区为生产基地，开展产品的开发研究、生产制造、加工及组装等经营活动。（√）
★考核知识点:工业园区的定义
32、工业园区的环境易污染。（×）
★考核知识点:工业园区物业的特点
33、工业园区的基础设施配套要求高。（√）
★考核知识点: 参见P工业园区物业的特点
34、工业园区物业的服务要求重点设备必须维护到位。（√）
★考核知识点:工业园区物业的物业服务特点
35、工业园区内的绿化能够净化空气、防尘、防噪音，起到改善工业园区内部小
气候的保护作用。（√）
★考核知识点:工业园区物业的环境管理
36、工业园区物业的安全管理分为内保和外保。（√）
★考核知识点:工业园区物业的安全服务
37、医院是为患者提供医疗服务和进行医学教学和科研的特殊场所。（√）
★考核知识点:医院的概念
38、医院物业服务管理的计划性要从科学管理上提高计划的时效性和准确性。（√）
★考核知识点:医院物业的特点
39、医院物业必须要按医院的经济规律管理，在保证医院等业务工作质量的基础上，讲究经济效益。（√）
★考核知识点: 医院物业的特点
40、其他物业主要是指住宅、写字楼商业场所和工业物业以外的其他各种物业。（√）★考核知识点:其他物业的主要类型
41、体育场馆在建筑设计上的发展趋势是完全实现以人为本的个性化设计。（√）
★考核知识点:体育场馆物业特点
42、体育场馆在建筑设计上主要考虑大众的需求。（×）
★考核知识点:体育场馆物业特点
体育场馆的建设标准除满足全民健身的需求外，还要兼顾大型赛事和活动的需要，基本上都是按照大型国际、综合性赛事要求实施建设的。
43、体育场馆具有功能综合性强的特点（√）
★考核知识点: 参见P体育场馆物业特点
44、体育场馆在大型赛事、活动举行时，最大的运行特点是人口密度在特定时间内迅速增加，结束后又急剧减少。（√）
★考核知识点:体育场馆运营特点
二、主观部分：
（一）、名词解释
1、商业物业：
★考核知识点：商业物业的概念
广义商业物业是指用于商业用途或者具备商业功能的物业，它包含了购物中心、商业街、商场、写字楼、酒店、批发市场等。
狭义的商业物业是指用于商业服务的物业形式，主要有零售、批发、餐饮、娱乐、休闲等。
2、写字楼：
★考核知识点：写字楼的概念
写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。
3、写字楼租赁合同的执行：
★考核知识点：写字楼租赁合同的执行的概念
写字楼租赁合同的执行是指客户迁入写字楼以及客户迁出写字楼的整个过程。
4、物业租金：
★考核知识点：物业租金的概念
物业租金是物业租赁的价格，是分期出卖物业使用价值的货币表现，是物业商品一种特殊的价格形式。
5、纯租约：
★考核知识点：纯租约的概念
纯租约也叫净租约，主要是指客户除了支付租金外，还要承担其他的费用。
6、风险管理：
★考核知识点：风险管理的概念
风险管理是指经济单位通过对各种潜在风险的认识、鉴定、衡量、控制和处理，从而力求以最少的成本使风险所导致的损失降到最低度，以获取最大安全保障的管理方法。7、商场：
★考核知识点：商场的概念
商场是具备一定规模的营业面积，汇集各类商品进行零售经营或批发经营的交易场所，通常由一幢或数幢物业相连而成。（）
8、房屋租赁合同：
★考核知识点: 房屋租赁合同的概念
房屋租赁合同是出租人与承租人签订的、用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以房屋为标的的协议，是一种债权合同。
9、零售商业物业：
★考核知识点：零售商业物业的概念
零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。在房地产开发投资领域零售商业物业又称为商业地产。
10、基础租金：
★考核知识点: 基础租金的概念
附.:2：（考核知识点解释）
基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主或取得、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。
11、百分比租金：
★考核知识点：百分比租金的概念
百分比租金是当收取百分比租金是时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体支付时可以按月或季度支付。
12、购物中心：
★考核知识点：购物中心的概念
购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
13、现代酒店：
★考核知识点：现代酒店的概念
现代酒店是指借助一定的建筑物及必要的设备、设施，将其和接待服务人员的劳务相结合，向客户出售客房、餐饮、服务等商品，满足客户物质和精神方面需求的经济组织。
14、联号经营：
★考核知识点：联号经营的概念
联号经营就是联号公司授予成员酒店在某个特定的地点、特定的期限内按照规定的方式经营业务的权力。
15、仪表：
★考核知识点：仪表的概念
仪表是指人的外在表现，如着装、服饰、化妆、发型等。
16、会展：
★考核知识点：会展的概念
狭义地讲，会展即会议和展览，会展是会议和展览的统称，两者有时合并举办，有时分开举行。
广义的会展不仅包括会议和展览，还包括奖励旅游和大型活动以及与之相关的运输、广告等行业，是会议、奖励旅游、大型活动和展览的概称。
17、会展经济：
★考核知识点: 会展经济的概念
会展经济是以会展业为依托，借助各种会展活动的举办拉动城市及其所在地区相关产业发展，并能带来巨大经济和社会效益。
18、工业园区：
★考核知识点：工业园区的概念
工业园区是指政府规划建设的，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其他配套设施齐全、布局合理且能够能满足从事一般工业生产和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群体。
（二）、简答
1、商业物业的物业服务基本内容包括哪些
★考核知识点: 商业物业的物业服务基本内容
（1）楼宇与设备设施的养护及维修管理
（2）环境卫生及绿化管理
（3）安全服务管理
（4）广告管理
（5）装修管理
（6）租赁管理
2、写字楼物业的物业服务目标是什么
★考核知识点: 写字楼物业的物业服务目标
（1）为业主和用户创造安全、舒适、快捷的工作与生活环境
（2）延长写字楼物业的使用年限及其功能正常发挥
（3）是写字楼物业保值增值
3、租赁物业服务与经营管理的内容有哪些
★考核知识点: 租赁物业服务与经营管理的内容
（1）写字楼租赁合同的签订
（2）写字楼租赁合同的执行
（3）写字楼客户的选择
（4）写字楼租金的确定
4、写字楼租金的构成
★考核知识点: 写字楼租金的构成
（1）商品租金，通常由八项因素构成，包括：折旧、维修费、管理费、地租、利息、税金和保险费。
（2）成本租金：由五项因素构成，折旧、维修费、管理费、地租、利息。
（3）基础租金：是指客户租用每平方米可出租面积需按月或按年支付的最低金额。（4）市场租金：是在商品租金的基础上反映物业供求关系而出现的一种租金。
5、写字楼物业的风险管理应对计划包括哪些内容
★考核知识点: 写字楼物业的风险管理
（1）已识别的风险及其风险特征的描述。
（2）风险承受主体及其相应责任的分配。
（3）定性和定量风险分析过程的结果。
（4）对某一具体风险经过分析，接受的风险应对措施。
（5）风险策略实施后，预期的残余风险水平。
（6）用于执行选定的风险应对策略的具体行动计划。
（7）应对措施的预算和时间。
（8）意外事故应急计划和反馈计划
6、商场物业的物业管理要求有哪些
★考核知识点: 商场物业的物业管理要求
（1）要树立商场的良好形象
（2）需要确保商场的安全性
（3）要确保顾客消费的便利性
（4）要确保设备实施的可靠性
7、商场物业招商的基本原则
★考核知识点: 商场物业招商的基本原则
（1）建筑物与装修维护
（2）商业街区配套设施设备的维护
（3）消防与安全的管理
（4）环境管理
（5）车辆管理
（6）紧急事故处理
8、房屋租赁合同的法律特征有哪些
★考核知识点: 房屋租赁合同的法律特征
商业物业管理方案83026
商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统
一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营
商业中心物业消防安全管理规定
商业中心物业消防安全管理规定 （一）消防监控室管理规定： 1、消防监控室工作用语要求 A、电话联系用语标准：“您好！监控室。”、“请稍等！”、“谢谢！”、“对不起！”、“再见！”。 B、电台联络用语标准： a)向楼层警卫传达报警信息：“楼层警卫！楼层警卫！”、“听到请讲！”、“我是监控室”“现在××区域（位置）”、“××（系统）报警”、“请前去查看！”注意问清接报人姓名。 b)传达其他信息时，也应使用文明用语。 c)电台联络中严禁直呼姓名（与特定人联系除外）。 2、联络时应注意的问题： A、语言文明，用词准确，简明扼要。 B、不得在电话和对讲机中谈论与工作无关的事情，严禁使用对讲机闲聊、开玩笑。 C、在上级领导来人来电询问工作情况时，一定注意礼貌用语，并妥善回答领导提问，注意语言的使用，对不清楚的事情不可随便回答，以免给保卫部监控室造成不好的影响；在领导做出工作指示意见时，一定耐心听清，认真记录并及时上报。 （二）消防设施、消防器材管理规定： 消防设施是指用于火灾报警、防火排烟和灭火的所有设备。消防器材是指用于扑救初起火灾的干粉和1211灭火器及其他灭火专用轻便器材。消防设施和消防器材是商业中心设施，是人身安全的重要保证。因此，任何器材和消防设施都必须保证灵敏可靠，完备好用。根据《中华人民共和国消防条例》，特制定本规定。 1、保卫部全面负责商业中心所属的消防报警设施、灭火器材的管理。负责定期检查、实验和维护修理，以确保完备，并建立档案登记。 2、商业中心保卫部负责维护、管理商业中心公共场所内的消火栓。在重大节日
对器材、装备进行检查，春秋季进行试喷抽查。 3、各部门、班组对本岗位的消防器材由义务消防员进行监管，定期进行维护，禁止无关人员挪动、损坏消防设施，防止消防器材丢失，发现问题及时上报保卫部。 4、严禁非专业人员私自挪用消防器材，各部门、班组消防器材因管理不善而发生丢失、损坏，该部门、班组应承担一切责任和经济损失。 5、禁止无关人员动用消火栓内的设备，禁止将消火栓用于其他工作。动用消火栓必须向保卫部报告。 6、对商业中心内部放置的灭火器，发现无火灾而喷放灭火器者，如属有意，除照价赔偿外，要按照消防法规及治安管理条例给予行政和经济处罚。 7、本规定未尽条款，均执行消防法规所规定的有关条款，未尽条款待补充完善。 （三）施工消防安全实施细则： 1、目的与适用范围 施工消防安全实施细则是对集团及下属公司施工作业中的消防安全防范做出规定，以保证工程施工的安全。 2、实施细则 A、新建工程必须经有关部门提出设计方案，汇报上级部门同意，并依法办理建筑工程消防设计审核手续、经当地消防机关建设审批部门审核同意后方可施工；施工完成后由相关部门负责进行消防验收，验收合格后方可交付经营部门使用。 B、营运中的各事业部大（地）区分公司、各门店的改建、扩建、装修工程由各大（地）区分公司、各门店负责人提出并报请上级部门同意；由施工方和各大（地）区公司、各门店安全保卫部门共同申报当地消防部门审核批准；施工完成后由各大（地）区分公司、各门店安全保卫部验收合格后方能营业。 C、特殊情况的新改建、装修工程应坚持谁主管、谁施工、谁负责汇报、负责验收的原则。工程应经当地主管消防部门验收合格后，方能交付营业使用。 D、各部门装修设计必须遵照国家、地区有关的标准、规范要求；设计和施工单位必须持有设计管理机关审核发的《工程设计书》 E、建筑内装修工程必须经保卫部、消防局监督机关审批，凡未经批准经查出，
商业地产物业管理内容及方式
商业地产物业管理内容及方式 商业地产物业管理内容及方式作者：佚名 时间：2008-7-3 浏览量： 公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产,它的经营范围已远远超出原来商场的概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业,所以本章主要以它作为阐述对象。 一、公共商业楼宇的管理内容 .一般性管理 对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇,其经营者都是承租商,可以在承租合同中写进相应的管理条款,对承租户的经营行为进行规范管理,也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇,一般宜采用管理公约的形式,明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范双方的行为,保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会,由管理委员会制定管理条例,对每位经营者的经营行为进行约束,以保证良好的公共经营秩序。 安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大,容易发生安全问题。因此,安全保卫要坚持24小时值班巡逻,并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时,要进行严格的清场。同时在硬件上要配套,要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置,对商场进行全方位的监控,为顾客购物提供安全、放心的环境,确保商场的货品不被偷盗。 消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不仅要管好消防设备、设施,还要组织一支义务消防队,并要有一套紧急情况下的应急措施。 设备管理。管好机电设备,保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行,不然就会影响顾客购物和商家经营,造成不必要的损失。 清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁,将垃圾杂物及时清理外运,时时保持场内的清洁卫生,对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥,维持良好的交通秩序,同时应设专人看管,以防偷盗。
商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容
商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容 商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容 荐 168 钱虹原创 关键字：钱虹商业地产业态与物业管理在其中的价值要求和服务内容商业地产概念起始于2002年的北京金源时代购物中心（shopping mall），并在近几年被极大推广，并将之前存在已久的一些商业业态也纳入其中。随着商业地产的不断涌现，它们之间的竞争日趋激烈，其中的商业物业管理价值和地位也逐渐凸显出来。 一、商业地产的概念和业态 商业地产，即作为商业用途的地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，以办公为主要用途的地产也属商业地产范畴。商业地产的业态多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电
影院）、写字楼和住宅的底层商铺等。 二、物业管理在商业地产中的角色定位和价值 物业管理（简称PM），是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的卫生和秩序活动。它作为一种不动产管理模式起源于19世 纪60年代的英国，自19世纪80年代引入我国之后，已被住宅物业领域广泛接受，在商业地产（商业物业）也存在类似的物业管理，但商业物业管理应有别于住宅物业管理。 商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的行为 活动，从事商业物业管理的公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前已经存在提供这服务的物业管理公司，如：世邦魏理仕公司（全球最大的综合服务公司，第一家进入财富100强的物业公司）、 赛特商业管理公司等。相比住宅物业，商业物业治理面对的客户关系更加复杂，让开发商获得更好投资回报，让承租户(投资者和经营者)获得营业利润，使消费者获得良好的购物、服务这三方面的共赢，才是商业物业治理的主旨和定位。 万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道：我们搞商业
公共商业楼宇的物业管理内容及方式
公共商业楼宇的物业管理内容及方式公共商业楼宇的物业管理内容及方式提要：安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻 公共商业楼宇的物业管理内容及方式 公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业，所以本章主要以它作为阐述对象。 一、公共商业楼宇的管理内容 1.一般性管理 对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。
安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。 消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。 设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。 清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。 2.特殊管理 商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重
物业安全管理方案_计划方案.doc
物业安全管理方案_计划方案 一、物业管理架构 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 1、综合管理部
（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。 （2）负责员工工作考勤。 （3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。 （4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。
（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。 （6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。 （7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。 （8）组织、开展企业文化活动。 2、物业管理部
（1）负责筹建管理员工餐厅工作。 （2）负责会所及会议中心的管理。 （3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。（4）负责物业的日常清洁工作。
（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。（6）负责物业的除虫灭害工作。 （7）协助业主处理租赁工作。 （8）负责业户的搬入和迁出协调工作。
（9）建立业户档案管理工作。 （10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。 （11）开展业户文化交流，接待、介绍物业工作。 （12）配合综合管理部开展员工培训工作。
商业物业经营管理的内容与主要事项
商业物业经营管理的内容与主要事项 1、顾客流量大商业物业的进出人员复杂，不像住宅物业大部分为业主和租户。所以很难管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商业物业在发生突发事件时，疏散相对较慢。所以安全管理应特别慎重，对于安保和消防工作的要求更为严格。 2、服务要求高物业管理服务要面向商业物业的业主人和使用人，不同的商业物业所需求的服务是千差万别的，要提供差异化、个性化的服务，一切为他们着想，促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业经营管理服务的根本原则。 3、管理点分散商业物业人员流动量大，特别是商场物业，废弃的商品包装杂物会使得商业场所内的垃圾增多，环境卫生变差。出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。另外，对户外的招牌广告、霓虹灯要及时进行清洁维护，保持商业场所外观的整洁，树立良好的外部形象。 4、营业时间性强商业物业中的商场的营业时间性很强。顾客到商业物业购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时
间有利于商业物业的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商业物业经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、车辆管理难度大到商业写字楼工作或到商场购物的人员，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业物业周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 针对商业物业的经营管理特点，不难看出，物业公司在经营和管理商业物业时不但要做好安保、清洁、绿化、消防等基础工作外，更重要的是对商业物业的经营。如何提供切实有效的服务，使得物业保值、升值才是商业物业管理的关键。以下是我对商业物业经营管理的内容和主要事项的归纳： 1、业户服务管理业户服务是指物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的服务。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括前台咨询、投诉接待、倾听建议和意见、安排维修和回访、收取管理费与内外联系等。 2、商业物业装修服务管理 装修管理在商业物业的经营管理中特别重要。如果装修管理做得不好，往往会引起很多问题，影响商业物业的经营效益。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。、 3、商业物业设备、设施维保服务管理
购物中心物业管理服务范围主要内容
购物中心物业管理服务范围主要内容 购物中心物业管理服务范围及主要内容 一、一般性管理服务内容 （一）对业主、商户的管理。 以保证良好的经营秩序为目的，通过《业主手册》《物业管理服务合同》《商场管理规定》《装修管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户的经营行为进行管理、引导，明确业主、承租商户和管理公司之间的责、权、利关系； （二）向业主、商户提供的主要服务内容。 业主、商户、设施设备档案的建立管理。受理用户投诉；办理用户迁入迁出手续；办理用户室内装修申请及装修验收的手续并实施监管；办理用户大件物品放行手续；办理广场出入证（临时出入证、施工人员出入证等）；办理用户电话开通、迁移或对调手续；办理用户公司水牌的制作手续；办理用户临时用电、动火和货梯专用手续；办理汽车、摩托车、自行车的停放手续；办理统一收购废品手续；办理用户破/换门锁申请手续检查广场公用设施的运行状况；负责同用户的沟通工作，受理用户的服务要求；提供邮政服务，为用户分发投递邮件和征订报刊；监管广场的绿化养护，确保广场的绿化布置合理、整洁美观；控制货物出入。 （三）安全系统管理服务。 充分保障入驻购物中心的业主、商户和顾客的利益，在安全保卫方面。制定严谨的保安工作实施计划，建立健全各项保安、停车管理制度。实行24小时保卫巡逻制，巡逻分为：定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式。 （四）消防系统管理服务。 消防管理的方针是”预防为主，防消结合”。严格按照《消防法》有关规定：建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建广场义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。 （五）设施设备系统维修管理。 制定设备定期巡回检查测试及监督。配电室保证24小时值班，严格按照国家标准操作运行。对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修。并做详细记录，提供方便、不间断服务活动。做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整洁，消防控制中心及消防系统做到配备齐全，完好无损，可随时启用；安全设施做到齐全有效，通风照明及其它附属设施完好；给排水系统，保证所有的排水系统通畅，楼内地下室及车库无积水浸泡发生；中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象；保证系统设备完好、运行正常。 （六）环境卫生 清洁服务实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责、检查、监督。商场的清洁卫生服务项目主要有：商场清洁保养工作，公共区域，走廊通道，空调机房、风机房的清洁，变电房，电梯清洁保养，消防系统及设备的清洁，供水排水泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，楼层及垃圾房的清洁，写字楼绿化、美化保养，停车场清洁服务，写字楼内大清扫服务，清洗地毯服务，各类石材地面打蜡、抛光服务等其他服务项目。（详见保洁细则） 二、特殊管理服务主要内容。 商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作，其作用使商
物业安全管理的内容
2.消防管理 其内容主要是预防和控制火灾的发生， 如防火安全宣传， 和维修等。 3.车辆交通管理 主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。 美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出， 人类的需要可分为 7 个层次， 即生理需要、 全需要、 友爱和归属的需要、 尊重的需要、 求知的需要、 求美的需要和自我实现的需要。 7 种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。 根据这个理论， 当人的生理需要 （维持体内生理平衡的需要， 如：饥饿、口渴等 ）得到基本 足后，人类就会首先产生安全 （周围生活环境的稳定性、 安全性。 如没有混乱、 恐吓）的需要。 随着整个社会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安 全 问题越来越引起人们的重视。 因此， 物业安全管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济 水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。 三、物业安全管理的机构设置与职责 物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管 理业务。 但不论由谁来完成， 都必须在物业建设方案设计之初， 就考虑物业安全方面的专门 要求。安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订， 以避免在方案建设完成 后进行不必要的更改。因此，在制定物业设计方案时，安全要求的纳入是非常重要的。 物业 管理公司应制定详细的安全管理章程和制度并公之与众， 力求做到有章可循， 有章必循， 执 章必严，违章必究。 安全管理的机构设置与所管物业的类型、 规模有关， 物业管辖的面积越大， 类型配套设施越 多，班组设置也越多越复杂。物业管理公司通常可以设置保安部来负责物业的安全管理 保安部的构成如下图。 保安部的主要职责是： ① 贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、 各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责； ② 组织部门全体人员开展各项保安工作， 提出岗位设置和人员安排的意见， 制定岗位职 和任务要求，主持安全工作例会； ③ 熟悉物业区域常住人员， 及时掌握变动情况， 了解本地区治安形势， 有预见地提出对 业辖区保安工作的意见和措施； ④ 积极开展“五防” （防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害 ）的宣传教育工作，采取切 实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力； 物业安全管理的内容 物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理 1.治安管理 ①对物业区域内违反 《治安管理条例》 的行为进行制止， 枪支弹 药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等； ②对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。 建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。 3 个方面。 并报公安机关处理。 如非法携 如发出噪音、 污染，乱扔杂物， 及时扑灭火灾， 消防器材的保 政策和有关规定， 建立物业辖区内
商业物业管理服务内容及特点 ()
商业物业管理服务内容及特点 一、商铺物业的管理特点 1、顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2、服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 3、管理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 4、营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 二、商业物业服务管理内容 商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： ?商铺业户服务管理 ?商铺装修服务管理 ?商铺设备、设施维保服务管理 ?商铺建筑物的养护及维修管理 ?商铺保安服务管理 ?商铺保洁服务管理 ?商铺绿化服务管理 1、商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。 a接待与联系 接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 b纠纷、投诉接待 顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一; c报修接待 商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修； d走访回访 接待员的走访内容包括三方面： 一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访； 三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处做出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。 e内外联系 商铺内部联系： 商铺的内部联系包括向业户收取物业管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。 商铺的外部联系 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半 2、商铺装修服务管理 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。
商业地产物业管理内容及方式
商业地产物业管理内容及方式 公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产,它的经营范围已远远超出原来商场的概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店),所以本章主要以它作为阐述对象。 一、公共商业楼宇的管理内容 1.一般性管理 (1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇,其经营者都是承租商,可以在承租合同中写进相应的管理条款,对承租户的经营行为进行规范管理,也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇,一般宜采用管理公约的形式,明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范双方的行为,保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会,由管理委员会制定管理条例,对每位经营者的经营行为进行约束,以保证良好的公共经营秩序。 (2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大,容易发生安全问题。因此,安全保卫要坚持24小时值班巡逻,并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时 ,要进行严格的清场。同时在硬件上要配套,要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置,对商场进行全方位的监控,为顾客购物提供安全、放心的环境,确保商场的货品不被偷盗。
(3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不仅要管好消防设备、设施,还要组织一支义务消防队,并要有一套紧急情况下的应急措施。 (4)设备管理。管好机电设备,保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行,不然就会影响顾客购物和商家经营, 造成不必要的损失。 (5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁,将垃圾杂物及时清理外运,时时保持场内的清洁卫生,对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥,维持良好的交通秩序,同时应设专人看管,以防偷盗。 2.特殊管理 (1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作,就是要做好楼宇商业形象的宣传推广,扩大公共商业楼宇的知名度,树立良好的商业形象,以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用,及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。 第一,公共商业楼宇良好形象的作用。 公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现,也是潜在的销售额和一种无形资产。
物业安全管理的内容
物业安全管理的内容 物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理3个方面。 1.治安管理 ①对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等； ②对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物，搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。 2.消防管理 其内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防器材的保养和维修等。 3.车辆交通管理 主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。 美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出，人类的需要可分为7个层次，即生理需要、安全需要、友爱和归属的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我实现的需要。这7种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。根据这个理论，当人的生理需要(维持体内生理平衡的需要，如：饥饿、口渴等)得到基本满足后，人类就会首先产生安全(周围生活环境的稳定性、安全性。如没有混乱、恐吓)的需要。随着整个社会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安全问题越来越引起人们的重视。因此，物业安全管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。 三、物业安全管理的机构设置与职责 物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管理业务。但不论由谁来完成，都必须在物业建设方案设计之初，就考虑物业安全方面的专门要求。安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订，以避免在方案建设完成后进行不必要的更改。因此，在制定物业设计方案时，安全要求的纳入是非常重要的。物业管理公司应制定详细的安全管理章程和制度并公之与众，力求做到有章可循，有章必循，执章必严，违章必究。 安全管理的机构设置与所管物业的类型、规模有关，物业管辖的面积越大，类型配套设施越多，班组设置也越多越复杂。物业管理公司通常可以设置保安部来负责物业的安全管理。保安部的构成如下图。 保安部的主要职责是： ①贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内的各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责； ②组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职责和任务要求，主持安全工作例会； ③熟悉物业区域常住人员，及时掌握变动情况，了解本地区治安形势，有预见地提出对物业辖区保安工作的意见和措施； ④积极开展“五防”(防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害)的宣传教育工作，采取切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力；
商业物业管理内容
商业物业管理内容 1．商场的前期管理 物业管理前期管理工作在物业管理环节中是十分重要的。应将在实行此方案所制定的经营管理项目前做好以下的前期管理工作： （1）．修改和制定有关的管理文件，这些文件包括但不限于： A. 管理公约——对[xxxx]物业及其设备，服务设施的管理、保养、保险以 及维护所订立的规定，达到对该物业的统一管理，以保证该物业的所有 业主和租户有效地使用其物业单元，并规定各业主和租户对该物业的管 理及公共开支所需负责的适当比例、以及权利、义务。 B.用户手册——方便各业主及租户进一步了解“[xxxx]”的物业情况和管 理运作规定，旨在保障“[xxxx]”全体业户和租户的利益而制定的手 册。 C.装修指南——向各业主及租户详细介绍各业户在自己单元内进行装修、 改造等工程必须遵守的规定和必办的手续，以及介绍“[xxxx]”物业设 施情况，以协助和指引各业户进行内部装修时不影响整个物业的公共设 备、设施、中央系统、楼宇结构和其它业户单元的正常使用。 (2)．制定各项管理程序及规定，包括但不限于以下： A.商铺物业交收程序 B.商铺装修的报批和验收程序 C.商铺装修的监控程序 D.公共地方的清洁、绿化的监管和监控的程序和规定 E.公共设备设施的监管维护和报修程序 F.投诉处理的程序 G.意外和紧急情况处理的程序 H.非办公时间出入商场的管理规定 I.货物出入的管理规定和大宗物品放行的规定 J.日常运作的物业管理程序和物业状况的管理规定 (3)．物业管理服务质量的控制和制度，包括但不限于以下：
A.各部门工作手册的制定（包括岗位责任制、工作程序和流程、工作细则） B.各岗位的（部门）纪律制度 C.各岗位服务标准 D.考核制度和持续改进的措施 (4)．在商场竣工前对商场设施管理的前期介入： 前期介入有利于商场的日后管理，避免发生重复投资或资源浪费，对发展商有利无弊，其范围包括但不限于以下方面： A.参照商场的图纸设计，为商场日后管理的方便与完善，提早设计及更改有关 设备设施及有关的功能布局，以避免重复投资或浪费资源。 B.根据我们的专业管理经验，向发展商早期提出合理化建议。如设备设施的选 择，管理设施的设置等等。 C.早期熟悉商场设备设施情况，协助发展商监督设备安装及调试，监控有关工 程质量，并对商场的隐蔽工程进行早期的验收。 2．对商场进行验收和接管 将配合发展商，按照“[xxxx]”的工程进度，分期分批地对商场物业验收和接管，包括以下方面： A.对隐蔽工程验收和接管 B.对楼宇工程质量的验收和接管 C.对设备和设施的验收和接管 D.对装修质量的验收和接管 E.对各项工程和设备的竣工图，使用说明书，质量保证书等以及图纸和文件资 料的接收并存档。 F.所有交付给业户的商场物业单元，均由物业管理公司先验收接管后，再代表 发展商交付给业户，并代业户跟进各项收铺时查出的遗漏工程问题。 3．接管后的物业管理工作 包括但不限于以下：
商业物业管理配置标准
商业物业项目管理配置标准 一、人员配置 1、组织架构 2、配置标准 3、岗位职责 （1）项目经理岗位职责 a) 贯彻国家、地方、行业主管部门各项法律法规，执行公司各项规章制度； b) 负责制定本项目经理部的各项规章制度、工作标准、工作流程等； c) 根据公司、物业部的要求，结合各项目的实际情况，制定的项目部的工作计划、工作总结、年度预算以及工作目标等； d) 负责项目各项工作的日常管理、调配，各岗位员工的现场管理、指派、安排等； e) 协助招商部做好项目招商工作，与客户良好的关系、定期走访重要客户（包括公共关系、能源配套等）； f) 对外协单位服务质量进行监督、检查，并每月进行评估、审核； g) 项目部各项请示、报告、对外的公文等文件的审批、上报工作； h) 负责本项目员工考勤、加值班管理及绩效考核工作； i) 负责本项目安全工作管理； j) 本项目所管设备设施、工具器具等以及固定资产、低值易耗品的管理； k) 加强各项目间及公司各部门间的沟通，协调、配合项目及部门间的工作；l) 其他日常及突发性工作的处理； m) 完成领导交办的各项工作。 （2）维修组长岗位职责 a) 负责监督执行公司的各项规章制度，结合各项目实际，制定维修部门各项管
理制度、工作标准等，对项目维修实施全面管理； b) 负责制定项目维修部工作计划、年度预算以及维修日常的工作方案流程等，报公司审批； c) 根据工作计划，制定项目设备设施及房屋年度维护保养、大中修计划并监督落实情况； d) 督促检查各项规章制度的落实，组织员工学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整体素质； e) 日常管理维修工的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例； f) 项目能源消耗统计、分析报告，制定能源节能降耗方案并组织实施； g) 负责项目各种突发事件紧急预案的具体编制与实施工作； h) 负责组织本部门员工协助项目部的其他工作； i) 完成领导交办的各项工作。 （3）保安组长岗位职责 a) 负责建立健全保安部各项管理制度，对物业辖区的治安、消防、车辆交通管理工作实施全面管理； b) 负责制定保安部的年度工作计划、年度预算、各项目保安管理方案等，报公司审批，按计划实施各项工作； c) 督促检查各项规章制度的落实，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整体素质； d) 日常管理保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例； e) 负责各项目各类消防器材、安防器材的检查和管理工作，保障各项目消防系统、安防保卫工作的正常运行；
物业安全管理方案
物业安全管理方案（一） 一、物业管理架构 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 1、综合管理部 （1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。 （2）负责员工工作考勤。 （3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。 （4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。 （5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。 （6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。 （7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。 （8）组织、开展企业文化活动。 2、物业管理部 （1）负责筹建管理员工餐厅工作。 （2）负责会所及会议中心的管理。 （3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。 （4）负责物业的日常清洁工作。 （5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。 （6）负责物业的除虫灭害工作。 （7）协助业主处理租赁工作。 （8）负责业户的搬入和迁出协调工作。 （9）建立业户档案管理工作。 （10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。 （11）开展业户文化交流，接待、介绍物业工作。 （12）配合综合管理部开展员工培训工作。 （13）总经理指派的其他工作。 3、安全管理部 （1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。 （2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。 （3）成立义务消防队，定期举行消防演习。 （4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。 （5）与业主签订“消防安全责任书”。 （6）负责物业大型活动的警卫布置。 （7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。 （8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。 （9）负责监控室管理工作。 （10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。 （11）总经理指派的其他工作。 4、工程管理部 （1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。
商业物业管理服务方案
商业广场 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 该商业项目地处繁华的北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。 该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。 二、项目所属区域分析 该商业项目广场位于北路是市虹口区的核心区，是仅次于是路、淮海路的第三大商业街，是开埠以后，最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天北路特有的现代化"平民商业大街"、"路，中华名品街"。 北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻北路，吸引着越来越多的市民和国外的游客。 北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成市级商业中心，通称"四街一场"。 三、客户群体分析 北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。 四、商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
商业物业管理方案
商业街物业管理方案 按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。 经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开 对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法， 业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售 才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的， 能长久发展。 归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金， 揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商 业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，
贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集 是商铺区别于其他房地产的核心特点。，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理” 没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理， 激烈的零售业市场竞争。 ，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营” 只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营， 间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1. 一服务监督、统一物管。
分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理 在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 确定商铺管理公司的管理地位。 要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能管理。 进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营 业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用 、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商） “完善的租约管理”指：签定记证、法人授权委托书等。 租约管理包括约定租金、租租约、合同关键条款必须进入。 期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约