土地项目尽职调查提纲
土地尽职调查报告
土地尽职调查报告土地尽职调查报告一、引言土地作为人类生存和发展的基础资源，对于国家和个人都具有重要意义。
为了保护土地资源的合法性和可持续利用，土地尽职调查成为不可或缺的一环。
本文将就土地尽职调查的目的、方法和重要性进行探讨。
二、土地尽职调查的目的土地尽职调查的目的在于确保土地交易的合法性和可靠性。
通过对土地的调查和核实，可以了解土地的权属、使用状况、开发潜力以及可能存在的风险和限制。
只有在充分了解土地情况的基础上，才能做出明智的决策，避免因土地问题而引发的法律纠纷和经济损失。
三、土地尽职调查的方法1. 文献调查：通过查阅相关法律法规、土地权属证书、土地规划和用途规划等文件，了解土地的基本情况和法律要求。
2. 实地调查：实地考察土地的位置、周边环境、土地质量和利用现状等，以获取更直观的信息。
3. 资料核实：核实土地权属证书、土地使用权证书等相关资料的真实性和合法性。
4. 口头调查：与相关当事人、权利人、土地管理部门等进行交流和询问，获取更详细的信息。
四、土地尽职调查的重要性1. 风险防范：通过土地尽职调查，可以发现土地交易中存在的风险和限制，避免因此而导致的法律风险和经济损失。
2. 合法性保障：土地尽职调查可以验证土地的合法性，确保土地的权属清晰，避免购买或使用非法土地带来的纠纷和法律问题。
3. 决策依据：土地尽职调查提供了决策的基础信息，帮助买方或投资者评估土地的价值、潜力和可行性，从而做出明智的决策。
4. 可持续发展：通过土地尽职调查，可以了解土地的开发潜力和限制，为土地的合理利用和可持续发展提供科学依据。
五、土地尽职调查的案例分析以某城市一宗商业用地的尽职调查为例，通过文献调查发现该地块的用途规划为商业用地，且符合相关法律法规的要求。
实地调查发现该地块位于繁华商业区，周边交通便利，人流量大。
资料核实确认土地权属证书和土地使用权证书的真实性和合法性。
通过与相关当事人和土地管理部门的口头调查，了解到该地块未存在任何限制和纠纷。
土地转让尽职调查报告
土地转让尽职调查报告土地转让尽职调查报告一、引言土地转让是一项重要的经济活动，对于土地转让方和购买方来说，了解土地的情况和潜在风险至关重要。
本报告旨在对土地转让进行尽职调查，全面评估土地的现状、法律风险和环境问题，为转让双方提供决策依据。
二、土地现状调查1. 土地位置与规模被转让土地位于XX省XX市，总面积约XXX亩。
土地所处位置便利，交通便捷，周边基础设施完善，具有良好的发展潜力。
2. 土地权属经过调查，土地权属清晰，属于XX地方政府所有，并无纠纷和争议。
土地所有权证明文件齐全，转让双方可以放心进行交易。
3. 土地用途土地用途为商业用地，适宜发展商业综合体、写字楼等项目。
市场需求对商业地产的需求持续增长，土地用途符合市场趋势，具有良好的投资潜力。
三、法律风险调查1. 土地规划与用途根据相关法规，土地用途必须符合规划要求，否则可能面临法律风险。
经过调查，被转让土地的规划与用途一致，不存在违规建设的风险。
2. 土地权属过户手续土地转让涉及土地权属过户手续，如果手续不完备，可能导致转让无效。
经过核查，土地权属过户手续齐全，符合法律要求，转让双方可以放心进行交易。
3. 环保问题土地转让过程中，环境保护问题是一个重要的考虑因素。
经过环保部门的调查，被转让土地周边环境良好，无污染源和环境污染问题，符合环保要求。
四、土地发展潜力评估1. 市场需求根据市场调研数据，商业地产的需求持续增长，特别是位于城市核心区域的土地更具投资价值。
被转让土地位于繁华地段，市场需求旺盛，具有较高的发展潜力。
2. 周边发展情况周边地区的发展情况对土地的价值影响重大。
经过调查，被转让土地周边基础设施完善，商业氛围浓厚，已有多个商业项目成功运营，为土地的发展提供了良好的支持。
3. 政策支持政府的政策支持对土地的发展起到重要作用。
根据政府规划，被转让土地所在地区是重点发展区域，享受政府优惠政策，有望获得更多支持和资源。
五、风险提示与建议1. 法律风险提示尽管经过调查，土地的法律风险较低，但购买方在正式签订合同前，仍需委托专业律师对土地权属和合同条款进行全面审查，以确保交易的合法性和有效性。
土地转让尽职调查方法
1、与委托人的公司、对方的有关人员会面和交谈，初步了解公司的具体情况。
2、根据公司情况设计尽职调查《文件清单》和《问卷表》，向公司提供尽职调查《文件清单》和《问卷表》，索要文件和资料，审阅文件、资料与信息。
3、到公司所在地工商登记机关进行查询，了解境内公司的成立日期、存续时间、公司性质、公司章程、公司的注册资本和股东、公司的法定代表人等情况以便判断公司是否合法成立、有效存续。
4、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况。
5、实地考察。
6、要求公司及其管理层出具的、表明其提供文件和资料内容属实且无重大遗漏的声明书（防范自身风险的重要方式）。
7、考虑相关法律、政策、程序及实际操作。
土地转让尽职调查方法1、与委托人的公司、对方的有关人员会面和交谈，初步了解公司的具体情况。
2、根据公司情况设计尽职调查《文件清单》和《问卷表》，向公司提供尽职调查《文件清单》和《问卷表》，索要文件和资料，审阅文件、资料与信息。
3、到公司所在地工商登记机关进行查询，了解境内公司的成立日期、存续时间、公司性质、公司章程、公司的注册资本和股东、公司的法定代表人等情况以便判断公司是否合法成立、有效存续。
4、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况。
5、实地考察。
6、要求公司及其管理层出具的、表明其提供文件和资料内容属实且无重大遗漏的声明书（防范自身风险的重要方式）。
7、考虑相关法律、政策、程序及实际操作。
1、与委托人的公司、对方的有关人员会面和交谈，初步了解公司的具体情况。
2、根据公司情况设计尽职调查《文件清单》和《问卷表》，向公司提供尽职调查《文件清单》和《问卷表》，索要文件和资料，审阅文件、资料与信息。
3、到公司所在地工商登记机关进行查询，了解境内公司的成立日期、存续时间、公司性质、公司章程、公司的注册资本和股东、公司的法定代表人等情况以便判断公司是否合法成立、有效存续。
律师在土地项目转让过程中进行尽职调查的实务操作
律师在土地项目转让过程中进行尽职调查的实务操作土地项目是当前经济增长的重要领域，然而，在土地交易过程中，由于市场环境的不确定性和法律风险的增加，投资者需要进行尽职调查，以保护自身的利益。
作为土地交易的重要参与者，律师的尽职调查工作至关重要。
本文将介绍律师在土地项目转让过程中进行尽职调查的实务操作。
什么是尽职调查？尽职调查是指对土地项目的各个方面进行调查研究，以确定投资风险和法律风险，并为客户提供意见和建议的过程。
律师的尽职调查主要包括以下内容：1.土地开发规划和规划变更的法律依据和审批程序；2.土地所有权和使用权的法律调查；3.土地使用合同的法律调查；4.开发企业资质和业绩调查；5.相应项目周边环境和市场调查。
律师在尽职调查中的作用律师在土地项目转让过程中的尽职调查中扮演着重要的角色。
他们进行全方位的调查和审查，包括法律、财务和市场等方面，以提供全面的投资建议。
律师的主要职责如下：1.审查地产项目的可行性和合规性；2.分析和评估土地转让合同的法律条款；3.检查开发商的资质和业绩；4.调查土地使用证和土地使用权；5.开展相关市场和环境调查，并提供专业的建议。
律师的尽职调查步骤律师进行尽职调查应该遵循以下步骤：1. 调查土地项目的背景律师应该了解土地项目的发展历史、项目规模、市场地位以及与土地项目相关的其他细节。
这有助于律师为客户提供合适的建议，并有效地协助客户在土地交易中制定合适的投资计划。
2. 检查土地开发规划律师应该核查土地开发规划的审批程序和相应法律文件的有效性，以确保项目的合法性和可行性。
3. 审查土地所有权和使用权律师应该对土地所有权和使用权进行调查，包括查看最新的权属证和土地使用证，确认项目是否符合政府规定的要求等方面。
4. 检查土地权属争议律师应该核查土地权属是否存在纠纷，以确保客户在土地交易中不会受到不必要的法律风险。
5. 审查开发商的资质和业绩律师应该进行逐项审查，检查该开发商是否符合注册法规定的资质要求。
土地项目尽职调查提纲
律师在土地项目转让过程中进行的尽职调查一、为完成土地使用权交易需进行的前期调查工作（一）、对土地使用权权属的调查、审查《国有土地使用权证》，了解使用权的取得方式、使用权的出让年限等情况；、建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致；、转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人；、转让方拟转让的建设用地使用权的取得方式，是出让还是划拨；、调查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据，是否符合出让合同的有关约定；、调查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地；、拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利。
、审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形：()司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；()已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；()权属有争议的；()未依法登记领取权属证书的；()以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。
()法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况；（二）、对转(受)让方主体资格调查、到工商登记机关进行查询，了解交易双方公司是否合法成立、是否有效存续；、审查转让方和转受让方的法人资格证书或执照；二、为完成土地使用权交易需进行的后期具体工作、拟定转让方与受让方签订的土地使用权转让合同；、协助转让方出具无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件并对相关文件加以审查；、审查关于转让房地产价值的评估报告；、协助交易双方前往公证处签署转让合同,并对公证处签署的转让合同加以审查；、拟定土地使用权交易过程中需公司准备的决议文件；、准备土地使用权交易过程需提交政府部门的相关文件；、协助交易双方办理土地使用权交易的整个过程。
土地开发项目法律尽职调查清单
致：北京某某房地产开发有限公司
初步法律尽职调查文件清单
受潜在投资人委托，我们拟对北京某某房地产开发有限公司（下称“项目公司”）、北京某某有限公司、天津某某君和有限公司、新疆某某文化产业发展有限公司及某某新城街区土地一级开发项目（下称“某某新城项目”）开展法律尽职调查。
为提高调查工作效率，我们编制了本《初步尽职调查文件清单》（“本清单”），敬请贵公司先行按本清单的要求搜集、整理资料。
随着本项目法律尽职调查工作的不断深入和具体情况的变化，我们可能对本清单进行相应调整和补充。
在文件收集工作开始前，请阅读以下说明：
1.本清单要求提供的所有文件均为复印件，请提供方保证所提供的复印件
与原件一致，并在复印件上加盖提供方公章。
2.如查明本清单列出的某项文件与调查对象实际情况不吻合，请在清单中
“不适用”一栏打“√”，并在“备注”一栏说明理由；如尚未查明某项文件是
否适用或是否能够提供，请在“待提供”一栏打“√”，如需说明理由可在“备
注”一栏填写。
对于无法在清单中标注的说明事项，可另纸（A4规格）
说明。
3.就本清单提供的书面说明及/或文件所涉事项，在本项目交易完成之前
如有任何变化，请及时通知我们并提供最新的文件资料。
4.如您对本清单及其所列文件资料的收集、整理有任何疑问，均可通过以
下方式与我们联系：
【】
感谢贵公司的支持与配合！
北京市某某律师事务所
二O一九年三月十二日。
土地收并购项目法律尽职调查清单
银行与购房者之间的按揭协议范本
8、
项目竣工验收
（1）
关于规划、环保、消防等各单项验收的意见
（2）
竣工验收备案表
（3）
实测面积报告书
已有房产证的项目不需要提供
9、
房屋所有权证书及权利限制文件
10、
项目开发情况、开发进度及在建工程情况说明
11、
贵公司对项目已经投资资金的台账（分为已办理房产证房屋及未办理房产证房屋两部分梳理，需罗列花费投资资金的子项目及对应金额）
六、税务及财政补贴
1、
贵公司目前适用的主要税种、税率以及土地使用税的缴纳情况
2、
贵公司任何时期所接到的所有税务部门签发的涉及贵公司欠税通知、欠税罚单
3、
贵公司享受税收优惠或财政补贴的任何政府批准文件，包括但不限于任何认定贵公司具备享受减免税资格的批复和批准证书，任何政府部门同意对贵公司提供“先征后返”、财政补贴等待遇的批准文件、通知等
土地收并购项目法律尽职调查清单模板
序号
文件明细
有
无
备注
第一部分 贵公司文件
一、基本情况
1、
公司最新的证照文件，包括：
（1）
营业执照正、副本复印件及历次发生变更的营业执照
（2）
组织机构代码证
（3）
税务登记证
（4）
银行开户许可证
贷款卡
（5）
社会保险登记证/表
（6）
房地产开发企业资质证书
2、
公司最新章程
3、
2）投资情况（预计投资总金额、已投资金额、资金缺口）；
3）项目建设情况（项目建设是否如期正常进行，开发进度情况，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证、消防验收文件、规划验收文件、竣工验收备案表及房屋质检报告的取得情况）；
土地项目转让尽职调查的实务操作
４ 、转让 方拟转让 的建设用地 使用
权 的取 得 方 式 ，是 出让 还 是 划 拨 。 ５ 、调 查 《 有 土 地 使 用 权 出让 合 国 同 及 缴 纳 地 价 款 、 税 等 费 用 的 单据 ， 契 是否符合出让合同的有关约定 ： （） １ 是否 已 经 支付 全 部 土地 出让 金 。
用 地 、 建 设 用 地 和 未 利 用 地 。本 文 是
方对 目标公司的资产 、负债、经营、财
务 状 况 、法律 关系 以及 目标 公 司所 面临
对 建设用 地 的使用权 进行 转让 时的尽
职 调 查 展 开 的 论 述 ， 不 涉 及 到 农 用 地 和 未 利 用地 。 建 设 用 地 使 用 权 ， 是 指 权 利 人 依 法 对 国 家 所 有 的 土 地 享 有 占有 、使 用 和 收 益 的 权 利 ，利 用 该 土 地 建 造 建 筑 物 、构 筑 物 及 其 附 属设 施 的权 利 。
法 律 事 务 的 律 师 ，笔 者 认 为 作 为律 师接 受 客 户 委 托 进行 尽 职 调 查 ，务 必审 慎 审 查 ， 因为律 师 的 专业 调 查 分析 和判 断 已
成为企业决策的前提和重要依据 ，而这
些 需 要 调查 的项 目往 往 涉 及标 的金 额 巨
１ 、转 让方 的建 设 用地 使用权 证、
投 资 服 务 ｔ ｒ ｏｚｕ ｕ ｉ
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土地项 目转让尽职调查 的实务操作
口 闫拥 军
闫拥军 盈科律师事务所
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律师在土地项目转让过程中进行的尽职调查
一、为完成土地使用权交易需进行的前期调查工作
（一）、对土地使用权权属的调查
、审查《国有土地使用权证》，了解使用权的取得方式、使用权的出让年限等情况；
、建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致；
、转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人；
、转让方拟转让的建设用地使用权的取得方式，是出让还是划拨；
、调查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据，是否符合出让合同的有关约定；
、调查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地；
、拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利。
、审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形：
()司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；
()已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；
()权属有争议的；
()未依法登记领取权属证书的；
()以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。
()法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况；
（二）、对转(受)让方主体资格调查
、到工商登记机关进行查询，了解交易双方公司是否合法成立、是否有效存续；
、审查转让方和转受让方的法人资格证书或执照；
二、为完成土地使用权交易需进行的后期具体工作
、拟定转让方与受让方签订的土地使用权转让合同；
、协助转让方出具无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件并对相关文件加以审查；
、审查关于转让房地产价值的评估报告；
、协助交易双方前往公证处签署转让合同,并对公证处签署的转让合同加以审查；
、拟定土地使用权交易过程中需公司准备的决议文件；
、准备土地使用权交易过程需提交政府部门的相关文件；
、协助交易双方办理土地使用权交易的整个过程。
农村集体土地流转程序
第一，接受委托，律师接受委托，根据委托人提供信息，起草准备调查程序。
第二，尽职调查。
调查核实当事人主体资格信息，土地信息，开展系列尽职调查，出具流转可行性研究分析报告。
第三，签订合同。
土地流转可行，组织双方洽谈一致后，在律师指导下签订规范的流转合同，并履行相应的土地流转程序法律要件。
第四，审核发证。
提醒并帮助委托人及时备案，登记过户，避免一切法律风险。
办理农村集体土地使用权法务操作指引
为规范本所律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据有关法律、法规、规章、关司法解释、全国律协的指导意见，结合本人土地法律服务实务经验制定，供本所律师及相关人士参考、借鉴。
从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续等；本指引旨在向本所律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。
本指引根据年之前国家颁布实施的法律、行政法规、规章、司法解释及其他相关文件的规定制定。
若法律、法规发生变化，应以新的法律、法规及为依据。
法律依据
《土地管理法》
《关于深化改革严格土地管理的决定》
《关于年深化经济体制改革的意见》
农村集体建设用地使用权
取得条件
乡(镇)村公共设施、公益事业基本建设用地。
农村集体经济组织可依法对用于本集体经济组织公益性活动的非农用地享有土地使用权。
农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织也可对用于其从事公益性活动的非农用地享有土地使用权。
农村兴办的乡(村)企业或联营企业用地。
根据《担保法》，使用农村集体用地抵押权实现的时候，可以允许使用农村土地。
农民宅基地。
操作提示
根据我国现行的《土地管理法》，使用农村集体土地，法律规定只有上述四种情况是合法使用农村土地的形式。
除此以外，都是国家现行法律不允许的。
目前有的地方性法规已经打破这一局面，实际操作中要具体问题具体分析。
乡(镇)建设用地使用原则
应当符合乡(镇)土地利用总体规划。
乡(镇)土地利用总体规划是村庄、集镇及其他村镇设施建设用地的最高规划，一切乡村建设都必须服从。
按照《土地管理法》的规定，乡(镇)土地利用总体规划将划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。
乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，都应当使用土地利用总体规划的村庄和集镇建设用地区域内的土地，农村道路、水利设施等需要使用村庄和集镇建设用地区域外的土地的，应当符合土地用途的要求，否则将被视为违反土地利用总体规划，是不允许的。
符合土地利用年度计划。
国家将每年下达土地利用年度计划，控制建设用地的总量，乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业，农村村民建设住宅，也不能突破土地利用年度计划确定的控制指标。
符合村庄和集镇规划。
根据国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村庄是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点，集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的，作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。
在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意，方可申请用地。
坚持合理布局，综合开发，配套建设。
合理布局，是指通过土地利用总体规划、村庄和集镇规划对各项设施的用地进行合理安排，使土地利用趋于合理，提高土地利用率，改善村庄和集镇的功能。