工业地产销售模式
工业地产的盈利模式
工业地产的盈利模式工业地产的发展模式主要分为以下五种第一种：借鉴美国普洛斯发展物流园区的模式采取物流园区+金融模式第二种:北京丰台总部基地模式采取在工业用地上建设商务楼宇，进行分割产权式的销售回款,还可以自持经营。
但该种项目需要带项目立项，如EOD采取机械机床厂房的立项模式，然后进行报建,分产权式销售，但现在由于天津有文件限制“工业用地上建设总部基地”,未来发展有较高的不缺定性. 第三种模式：科技园区开发模式采取行业主题园区的开发，依据园区对行业定位,主要体现其专业的招商能力，深入把握行业的发展特点,产业价值链的特点及其上下游产业的协动关系，充分理解企业客群的需求,为企业的产业升级及产业转移提供研发和制造物业。
该类园区一般辅以居住、商业配套。
这为整体园区的开发提供现金流的保障，具有一定的可复制性。
其盈利模式分为三种。
第一，直接销售住宅和部分商业设施,形成现金流;第二，对园区内具有高增长性和高盈利性的企业进行投资（风投），然后采取股权出售或者上市的形式,形成退出机制,变现收回投资；第三，采取张江高科的形式，整体上市，进行融资。
第四种模式：区域运营模式的开发（类似科技园区的开发）类似华夏幸福基业，通过和地方政府谈判，大面积的圈地,突出自己的核心优势（招商运作能力和招商资源）附件一：华夏幸福基业股份有限公司战略定位华夏幸福基业股份有限公司以城市基础设施投资、土地整理、工业园区发展运营、房地产开发为主业，具有一级房地产开发资质。
公司于1998年成立.经过十年发展，业务范围遍及大北京、环渤海等区域.未来，公司将继续在华北地区和环京津区域进行重点布局发展。
公司自1998 年创建至今，年营业收入20亿，目前旗下拥有数个工业园区，多个大型住宅、商业项目，年开发面积近百万平米。
2005 年荣获“中国地产诚信品牌200强”及“全国房地产企业500 强”称号。
是一家具有良好美誉度的企业。
公司以“区域经济发展专家"为战略定位，将依托中国经济的发展和产业升级，不断提升管理水平。
园区工业地产的主要代建业务
政府代建
01
政府代建是指政府或政府平台公司作为代建方，负责工业地产项目的 建设，通常是为了满足城市发展、产业升 级等公共利益需求。
03
政府代建的优势在于能够提供稳定的市场环境和政策支持，同时具有 较强的组织协调能力和资源整合能力。
全过程管理，确保工程质量和进度。
03
会展新城与代建业务
会展新城带来的人流和热度
吸引大量人流
会展新城作为产业聚集地 ，能够吸引大量参展商、 观众和游客，为区域带来 巨大的人流和热度。
促进商业活动
人流的聚集为会展新城内 的商业活动提供了丰富的 客源，促进商业繁荣和经 济发展。
提升区域知名度
会展活动的举办有助于提 升会展新城和所在区域的 知名度，吸引更多投资和 关注。
资本代建
资本代建的特点是能够利用社会资本的规模效 应和杠杆效应，降低项目投资风险和资金压力
，同时实现投资回报的共享。
资本代建的不足在于需要解决好股权合作和利益分配 问题，避免产生纠纷和矛盾，同时需要加强风险控制
和项目管理。
资本代建是指通过引入社会资本参与工业地产 项目的建设，通常是通过股权合作或融资方式 实现。
搭建开放平台的重要性
资源整合
通过搭建开放平台，代建企业可以整合内外部资源，包括设计、 施工、采购等环节，实现资源的高效利用。
提升服务品质
开放平台有助于代建企业引入优质合作伙伴，提升服务品质和客户 满意度。
降低成本
通过集中采购、规模效应等手段，代建企业可以在平台上降低成本 ，提高盈利能力。
代建业务周期性较弱
与甲方保持密切沟通，及时了解其需求变化，以便对设计方案进行调整和完善。
房地产十大开发模式
房地产十大开发模式房地产行业是一个多元化的行业，涉及到不同的开发模式。
以下是房地产十大开发模式：1.住宅小区开发：这是最常见的房地产开发模式，通过规划和建设住宅小区来满足人们的居住需求。
这种开发模式通常包括住宅楼、别墅、公寓等。
开发商通常会提供设施和服务，如公园、游泳池、社区中心等。
2.商业地产开发：商业地产包括购物中心、零售店和办公楼等商业用途的地产项目。
开发商会根据市场需求和商业区域的发展潜力来确定开发商业地产的地点。
3.酒店和度假村开发：这种开发模式涉及到开发酒店和度假村，以满足旅游和休闲需求。
开发商会根据旅游目的地的景点和需求来设计和建设酒店和度假村。
4.工业地产开发：工业地产是为工业制造和仓储服务设计的地产项目。
通常包括工厂、仓库和物流中心等设施。
5.高科技园区开发：随着科技行业的发展，高科技园区成为越来越重要的开发模式。
这种开发模式通常包括研发中心、孵化器、办公楼和实验室等。
6.文化旅游地产开发：文化旅游地产开发是一种结合文化和旅游元素的地产项目。
例如，文化遗址和古迹的保护和开发，以及旅游景点的规划和建设等。
7.养老地产开发：随着人口老龄化趋势的加剧，养老地产开发变得越来越重要。
这种开发模式通常包括养老院、医疗设施和社区服务等。
8.旧改开发：旧改开发是指对旧城区进行整体改造和开发的过程。
这种开发模式旨在提升城市的品质和功能，改善居民的生活条件。
9.特色小镇开发：特色小镇开发是一种以特色为基础，通过规划和建设小镇来促进经济和社会发展的模式。
这种开发模式通常包括特色景点、文化活动和创意产业等。
10.产业园区开发：产业园区开发是一种以其中一行业或产业为主题，通过规划和建设园区来促进产业发展的模式。
这种开发模式通常包括工厂、研发中心和配套设施等。
这些房地产开发模式通常是根据市场需求和地方情况来确定的。
每种模式都有自己的特点和挑战，开发商需要根据具体情况选择适合的开发模式，并考虑到市场的需求和发展趋势。
工业厂房代建的“PMC+EPC”模式
工业厂房代建的“PMC+EPC”模式一、园区是工业厂房的主要载体工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。
从1945年开始，很多国家陆续将工业地产融入到整个国家策略之中，但直到1970年，工业地产才得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。
工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。
根据工业地产报告显示，早在十年前，“日本的工业地产就已占全世界的30％，对日本GDP 贡献在40％以上；而美国工业地产占全世界的27％，对美GDP贡献也超出了30％”。
园区工业地产是指产业园区内工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在中国，工业房地产的土地批租年限为50年。
作为产业体系中的一环，园区工业地产承担了基础载体的供应使命。
在过去的10年里，经历过大干快上的黄金时代，也面临着潮水退去的深耕时代，其底层逻辑已悄然发生改变。
从客观环境看，工业准入门槛提高、“标准地”改革、特色园区兴起，园区工业地产开发政策与早期不可同日而语；从参与者看，即有传统开发区分离后的管委与平台公司，也有园区工业地产新势力的加入，还有老牌园区工业地产和园区开发运营商的嬗递与演进。
工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。
全国范围内，在工业用地之上建造的各类园区工业地产超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的园区管委会及投资人关注的领域。
全球产业链重塑的背景下，制造业成为各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。
2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。
工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。
工业地产四大运营模式
库房无忧作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。
根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。
四种模式各有利弊，能否顺应潮流，适应当下才是成败与否的关键。
1.产业园区开发模式产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式：是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入驻，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力。
利：这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。
弊：这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。
2.主体企业引导模式主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
利：这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。
弊：这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。
3.产业地产商模式产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。
因此从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。
利：这种模式对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。
六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
产业地产的运营商业模式简析
产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第3、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势
工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势一、工业地产概念与特性工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。
工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。
工业地产的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
二、工业地产发展在中国01工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。
由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。
改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。
制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。
02工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造我国开发区经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。
开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。
这在国家级和省级开发区表现得更为明显。
同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。
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全国典型工业地产项目意向协议签订情况
区域 华北 华南
华东
地点
北京
北京 北京 广州 深圳 深圳 佛山 江阴 常州 南京 南京
南京
南京
项目
是否先登记或 签协议
具体内容
意向金
联东U谷
先签协议
需要的楼层、面积、付款 付10万元意向金，可全
方式以及时间点
退
密云经济技术开发 区
先签协议
需求面积、价格
无明确入驻条件
江阴天安数码城 租售结合
待定
先前协议，不收意向金 无明确入驻条件
常州 南京
常州天安数码城 徐庄软件园
租售结合 以租为主
南京 新城科技园
租售结合
0.8
先简单登记，不收意向金 无明确入驻条件
1.3
不签协议
企业行业为软件研发、电子商务类，企业税收费 达到1300元/年/平
3
先简单登记，不收意向金
紫东国际创意园 先签协议
协议中写明意向单元，并 与后续客户错开
付10万元意向金，不退
9成以上工业用地写字楼都采取前期签订意向协议方式蓄客，其中 三成收取一定意向金
区域 地点
项目
租售形式 租金（元/天·平）
期房租赁流程
入驻条件
北京 北京 华北 北京 北京 大连 广州 华南 深圳 深圳 江阴
联东U谷
金）
土地使用证、 规划许可证、 施工许可证、 验收合格证、 产权证、齐全 方可正式销售
不带租约
可分割产权销售，以 300-500平的单元分割
带租约（不提高售价，不可分割产权销售，整
不收中介费）
层一个产权
带租约（收中介费， 具体看情况）
可分割产权
不带租约
可分割产权销售
带 不租 收约 中（ 介不费提）高售价，可分割产权销售
天安龙岗数码城
丰盛科苑产业园
佛山天安数码城 江阴天安数码城 常州天安数码城
徐庄软件园 新城科技园
吉山软件园
紫东国际创意园
销售条件
租约
产证
带 不租 收约 中（ 介不费提）高房价，可 1销2售分00割平产独权栋，写8字00楼平整起体售；
不带租约
可分割产权销售
不带租约
可分割产权销售
带租约（3年内不可转
租，中介费半个月租 可分割产权
先前协议，收意向金
无明确入驻条件 艺术设计、工艺设计、技术研发、娱乐休闲、就 把餐饮、酒店会所 研发服务、设计服务业为主，文化传媒业、咨询 策划业为辅
现房
工业类为主，科技服务为辅
租售结合
1.3
先签协议，不收意向金
密云经济技术开发 区
租售结合
前2年，0.6-0.7,；第3年起 1.5
现房
生物医药产业、精密机械产业、电子信息产业、 能源环保产业
无明确入驻条件
电子称IT产业园 租售结合
3.5
现房
无明确入驻条件
龙潭文化创意产业 园
只租
4.5-5
现房
无明确入驻条件
大连花园口经济区 只租
先签协议，不收意向金 软件信息、电子商务类企业，对税收无明确要求
先签协议，不收意向金
软件研发类，企业年产值达5万元/平，税收达 2500元/年/平
先签协议，收至少一个月 房租作为意向金
技术服务、信息咨询、技术开发、技术转让、科 技成果产业化为主要经营内容，产品或服务收入 占企业总收入50%以上
现房 现房
不带租约
不可分割产权销售，整 层一个产权
不带租约
可分割产权销售
不带租约（可与开发 商协商，并在合同中 注明）
不可分割产权销售，独 栋起售
不带租约
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
可分割产权销售
在调研的22个项目中，半数以上写字楼不带租约销售，且可分割产 权销售
带租约 销售
产权分 割三种 形式
收费带租约，甲方帮客户出租物业后，客户需缴付一定佣金给 甲方；
软件信息服务类、高新技术类、服务外包类，对 税收不明确要求
南京 吉山软件园 南京 雨花软件园 华东
租售结合 只租
南京 长江科技园
只租
南京 南京 南京 南京
南京创意东B区 只租
晨光1865科技创意 产业园
只租
紫东国际创意园 租售结合
南京经济技术开发 区
只租
0.8-1 1-2
1.8 1.5 1.6-3 2.5 1
不付任何意向金
电子称IT产业园 不签任何协议 ——
——
广州番禺节能科技 园
先登记
企业基本信息、意向单元、根据认购面积付相应意
入院形式
向金
天安龙岗数码城 先登记
企业基本信息、营业执照 复印件
不付任何意向金
丰盛科苑产业园 不签任何协议 ——
——
佛山天安数码城 先登记
企业基本信息、需求面积 不付任何意向金
江阴天安数码城 常州天安数码城 徐庄软件园
先签协议 先登记 先登记
新城科技园
先登记
协议中定好意向单元、不 定价格
不付任何意向金
协议中定好意向单元
付5万元意向金，可退
企 企业 业向 信园 息区提供项目报告、不付任何意向金
企 企业 业向 信园 息区提供项目报告、不付任何意向金
吉山软件园
先签协议
企 公业 司向 税园 收区情提况供项目介绍、不付任何意向金
生态工业园案例
工业地产销售模式
全国典型工业用地写字楼租约和产权情况 全国典型工业地产项目销售意向协议签订情况 全国典型工业地产写字楼租赁情况
全国典型工业用地写字楼租约和产权情况
区域 地点
北京 华北
北京 北京
广州
华南 深圳 深圳
佛山 江阴 常州
南京 华东 南京
南京
南京
项目
联东U谷
密云经济技术开发 区 电子称IT产业园 广州番禺节能科技 园
前2年，0.6-0.7,；第3年起 1.5
可先签协议
无明确入驻条件
广州番禺节能科技 园
以租为主
1.67
可先签协议
技术创新、科技成果转化、高新技术企业孵化和 产业辐射
天安龙岗数码城 以售为主
1.67
不签订任何协议，只做简 单登记
无明确入驻条件
全国典型工业用地写字楼租赁情况 深圳科技工业园 只租
3.3
签订租赁意向协议，付一 个月房租做意向金
免费带租约，甲方免费帮客户出租物业。
一栋一个产权，一般出现在企业独栋总部楼； 一层一个产权，（大于1000㎡）； 一户一个产权，（小面积，200㎡以上）。
在楼盘处于期房阶段，甲方可以与客户签订意向协议
期房
签订 意向 协议
6证齐 全现 房
签订正 式合同
签订合同签，需具备以下条件：
6证齐全：土地使用证、规划许可证、施工许可证、验收合格证、产 权证、销售许可证；