房地产投资项目方案比选--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第七节讲义2

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房地产投资项目经济评价指标和方法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第五节讲义2

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第五节讲义2房地产投资项目经济评价指标和方法3.3 资本金利润率■ 如果项目的资本金利润率大于或等于行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率，则可行资本金为投资者投入的资本金或权益资本年利润总额或年平均利润总额为所得税前利润【典型例题】已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%[答疑编号2526060407]【答案】D【解析】参见教材P127。

3.4 资本金净利润率【2011年真题】某投资者购买了一总价为300万元的店铺用于经营，其经营资金为20万元，权益资本为150万元，经营期内年平均税前利润为50万元，年平均税后利润为35万元，该项目的资本金净利润率是（）。

A.15.63%B.16.67%C.23.33%D.33.33%[答疑编号2526060501]【答案】C【解析】本题考查资本金净利润率的计算。

参见教材P127。

【典型例题】某投资者花500万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为50万元，权益资本为200万元，经营期内年平均利润率为70万元，年平均税后利润为55万元，求项目的投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。

[答疑编号2526060502]。

中级经济师第6章房地产投资项目可行性研究

第6章房地产投资项目可行性研究1、()是投资活动的出发点和归结点。

A:投资B:收入C:收益D:以上答案都不对【答案】C【解析】本题考查投资的概念。

收益是投资活动的出发点和归结点。

2、某厂设计能力为年生产某型号零件3000件，每件售价1500元，该厂固定成本60万元，每件产品变动成本为800元，则该厂的盈亏平衡产量为()件。

A:300B:500C:800D:857【答案】D【解析】本题考查盈亏平衡分析的计算。

BEP(Q)=600000/(1500-800)=857（件）。

3、房地产投资项目可行性研究中，编制的现金流量表通常计算()净现金流量。

A:税后B:税前C:税前、税后均可D:以上都不对【答案】B【解析】本题考查现金流量表的编制。

净现金流量是项目当年现金流入与现金流出的代数和，在房地产投资项目可行性研究中，通常是计算税前净现金流量。

4、某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。

当资本利率为10%时，该项目合适的改造投资不多于()万元。

A:47B:50C:75D:150【答案】A【解析】该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。

因此本题的实质仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。

P=A(P/A,10%,30)=5*[(1+10%)30-1]/[10%*(1+10%)30]=5*9.4269=47.13（万元）。

5、下列有关年值法的叙述，错误的是()。

A:年值法使用的指标有净年值和费用年值B:当各互斥方案的效益基本相同，但其效益很难量化时，可以使用净年值C:费用年值是把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较，等额年费用较低的方案为最优方案D:年值法的假定条件是各备选方案在其寿命结束时均可按照原方案重复实施或以原方案经济效果水平相同的方案接续【答案】B【解析】本题考查年值法的相关内容。

当各互斥方案的效益基本相同，但其效益很难量化时，可以使用费用年值法进行方案比选。

中级经济师房地产第六章习题及答案

第六章房地产开发项目前期策划一、单项选择题1、房地产开发项目产品定位的目的不包括（）。

A、通过创造房地产产品的附加价值来增加开发利润B、通过增强房地产产品的市场针对性来降低开发风险C、通过扩大房地产产品的市场空间来增加销量D、通过构建房地产产品的有效组合来充分发挥项目的整体效用2、房地产开发项目的道路交通规划原则中，（）原则要求项目内车行道和人行道应尽量隔离，人车分流，消防通道应符合建筑规范设计要求。

A、系统性B、安全性C、节地性D、有效性3、下列房地产开发项目SWOT分析列出的事项中，属于项目机会的是（）。

A、地块面积小B、周边企事业单位较少C、城市化进程加快D、周边同类房地产开发项目增多4、生活在不同地区的人们对住宅产品有不同的需求偏好，据此可以把市场细分为本地购房者和外地购房者。

其市场细分的依据是（）。

A、心理因素B、行为因素C、人口因素D、地理因素5、房地产市场之所以能够进行细分，是因为消费者对房地产存在（）需求。

A、投资性B、必要性C、追涨性D、差异性6、在住房选择上，（）的需求者通常选择需求旺、增值快、套型面积适中的住房。

A、投机盈利取向B、投资收益取向C、转换增值取向D、资产积累取向7、房地产开发项目前期策划报告在编制中应注意的问题不包括（）。

A、以实用为准测B、以效益为前提C、以项目为基础D、以市场为依据8、下列关于房地产开发项目前期策划的描述中，说法错误的是（）。

A、项目可行性研究是对项目前期策划的深化和调整B、前期策划的目的是为房地产开发项目的总体运行提供依据，为实现项目的预期目标提供方案C、项目的预期目标是项目前期策划的出发点和落脚点D、项目前期策划方案要具有系统性和指导性9、对一个具体的房地产项目进行前期策划时，应把该项目置于企业的总体发展和区域市场体系中进行分析。

这遵循的是前期策划的（）原则。

A、约束性B、差异性C、系统性D、预测性10、在房地产市场现状特征研判中，存量房市场研判的内容不包括（）。

经济师考试《中房地产》第一到第六章讲义汇总31

经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总31•一、房地产市场调研含义房地产市场调研是运用科学的方法、有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动特点实用性时效性实践性二、房地产市场调研的意义1.有利于开发商确定正确的发展方向(战略)2.有利于开发商适时对房地产产品进行更新换代(产品)3.有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略(策略)4.有利于开发商制定科学的开发和销售计划(计划)5.有利于开发商完善经营管理，提高经济效益(效益)•三、房地产市场调研程序(一)调研准备阶段1.确定目标;2。

制定计划;3。

设计问卷;4。

确定方案(二)正式调研阶段(三)结果处理阶段1。

整理分析调研资料;2。

撰写调研报告经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总29三.征收土地闲置费城市规划区内出让土地，闲置一年以上按出让金20%以下征收具体由省一级规定四.无偿收回土地连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书一. 集体建设用地的使用范围和原则(一) 集体建设用地使用范围1. 乡镇企业.2. 农村住宅.3.乡镇公共设施及公益事业建设(二) 集体建设用地的使用原则(1) 合法(2)节约，按规划(3)按计划用地 (4)依法办理审批手续 (5)如占用农用土地，则办理审批手续•二.集体建设用地使用权的取得收回流转和抵押(一)集体建设用地使用权的取得和收回(二)集体建设用地使用权流转(三)集体建设用地使用权抵押三.农村宅基地及其管理(一)农村宅基地概念农村居民建设住宅所使用的集体土地。

(二)宅基地的一户一宅原则经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总5第三节房地产征收的权限和程序一、集体土地征收的程序及审批(一)集体土地征收的程序1、集体土地征收的申请2、集体土地征收的审查3、集体土地征收的批准4、集体土地征收的公告5、集体土地征收的补偿(二)集体土地征收的审批1、农用地转用审批2、土地征收的审批3、农用地转用审批与土地征收的审批的关系二、城市房屋拆迁的管理体制和程序(一)城市房屋拆迁的管理体制国家一级，地方一级，县级以上地方人民政府有关部门(二)城市房屋拆迁的程序1、城市房屋拆迁的管理体制的申请2、城市房屋拆迁的审批和拆迁许可证的取得3、城市房屋拆迁补偿安置协议的签订4、城市房屋拆迁的实施经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总24甲拥有一宗土地的使用权，自2004年1月1日起将其出租给乙使用，租期5年。

房地产投资项目可行性研究报告--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第八节讲义

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第八节讲义房地产投资项目可行性研究报告1.房地产投资项目可行性研究的基本任务■ 开发项目研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资目标■ 置业投资研究项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最低投资收益率【2011年真题】下列投资活动中，需要进行投资项目可行性研究的有（）。

A.出售型房地产开发投资B.经营型房地产开发投资C.购买型房地产置业投资D.租赁型房地产置业投资E.个人购买房地产企业股票[答疑编号2526060807]【答案】ABCD【解析】本题考查房地产投资项目可行性研究的概念。

房地产投资项目可行性研究主要是针对房地产直接投资进行的，ABCD为直接投资的形式，而E项购买房地产企业的股票属于间接投资，所以本题答案为ABCD。

注意区分本书中的房地产直接投资和间接投资的区别。

参见教材P100，152。

2.房地产投资项目可行性研究的作用（六依据）■ 申请项目核准的依据■ 项目投资决策的依据■ 筹集建设资金的依据■ 与有关部门签订协议、合同的依据■ 下阶段规划设计工作的依据■ 项目考核和后评价的依据【2011年真题】下列管理活动中，不需要以房地产开发项目可行性研究报告为依据的是（）。

A.房地产开发项目投资决策B.筹建房地产开发项目建设资金C.房地产开发企业与有关部门签订与房地产开发项目有关的协议D.房地产开发企业向房地产开发主管部门申请核对资质等级[答疑编号2526060808]【答案】D【解析】本题考查房地产投资项目可行性研究报告的作用。

房地产投资项目可行性研究报告是申请项目核准的依据，项目投资决策的依据，筹集建设资金的依据，与有关部门签订协议、合同的依据，下阶段规划设计工作的依据，项目考核和后评价的依据，所以只有D选项不符合。

中级房地产专业知识与实务_第六章第七节房地产投资项目方案比选_2013年版

1、下列不符合房地产特点的是（）。

A:投资收益的个别性B:投资收益的稳定性C:投资品种的多样性D:投资变现的便利性E:投资价值的附加性答案:B,D2、某城市由于修建地铁，使地铁沿线的房地产价格得到提升。

这说明房地产投资具有（）的特点。

A:投资品种多样性B:投资变现复杂性C:投资价值附加性D:投资过程综合性答案:C3、能形成房地产市场上的增量供给，投资者完成了货币—产品—货币的投资过程，且实现房地产产品的产权转移过程的房地产投资类型是（）。

A:出售性房地产开发投资B:租赁性房地产置业投资C:经营型房地产开发投资D:购买型房地产置业投资答案:A4、某建设项目当设定折现率为15%时，求得的净现值为l86万元；当设定折现率为18%时，求得的净现值为-125万元，则该建设项目的内部收益率应是（）。

A:16.79%B:17.28%C:18.64%D:19.79%答案:A5、某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示.其投资回收期为（）年.单位：万元0 1 2 3 4 5 6净现金流量-1000 250 250 250 250 250 250A:3B:4C:5D:6答案:B6、在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，主要的假设条件有（）。

A:房地产开发量在预期内全部出售B:房地产销售均价在预期内保持不变C:房地产产品的单位变动成本在预期内保持不变D:房地产开发企业在预期内没有新的投资项目E:土地出让价格在预期内不受市场变化的影响。

答案:A,B,C7、某房地产投资项目的甲、乙两个互斥方案在同一折现率下的净现值期望值和标准差分别为E甲=1000万元，σ甲=2800万元，E乙=700万元，σ乙=2200，若以V甲、V乙分别表示甲、乙方案的投资风险率，则判断正确的是（）。

A:V甲<V乙B:V甲=V乙C:V甲>V乙D:V甲∈V乙答案:A8、在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有（）。

A:被比较方案的投资额相同或相近B:被比较方案具有相同的不确定因素C:被比较方案的费用及效益计算口径一致D:被比较方案具有相同的计算期E:被比较方案现金流量具有相同的时间单位答案:C,D,E9、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与基准收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。

中级经济师考试《建筑与房地产》知识点梳理-第六章建设工程招投标

第六章建设工程招投标【考纲原文再现】理解招标投标法律法规主要内容，分析招标投标法规要求；理解勘察设计标准招标文件内容，进行建设工程勘察设计招标与投标；理解建设工程施工招标方式和程序，进行施工招标策划和评标；理解投标要求和程序，运用投标报价策略，进行施工投标。

【知识框架】【知识点】招标投标法律法规1.1999年8月30日颁布《中华人民共和国招标投标法》，2000年1月1日起实施，最新修订2017年12月27日。

2.《中华人民共和国招标投标法实施条例》2011年11月30日国务院第183次常务会议通过，自2012年2月1日起施行，最新修订版2019年03月02日实施3.《工程建设项目施工招标投标办法》 (七部委30号令)发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民用航空总局。

一、工程建设项目招标投标的相关概念与分类（一）招标投标的概念1.招标人－发包方（建设单位、业主、开发商）2.投标人－承包方（施工单位）3.工程建设项目：工程及与工程建设相关的货物、服务。

4.与工程建设相关的服务：为完成工程所必须的勘察、设计、监理等服务。

（二）招标投标分类勘察招投标、设计招投标、监理招投标、施工招投标、重要的设备和材料招投标二、工程建设项目招标范围和规模标准（一）必须招标的项目（4项）1.全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目（1）使用预算资金200万元人民币以上，且该资金占投资额10%以上的项目。

（2）使用国有企业事业单位资金，且该资金占控股或者主导地位的项目。

2.使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目（1）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款、援助资金的项目。

（2）使用外国政府及其机构贷款、援助资金的项目。

3.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目，必须招标的具体范围包括：①能源基础设施项目：煤炭、石油、天然气、电力、新能源等②交通运输基础设施项目：铁路、公路、管道、水运、公共航空、A1级通用机场等④水利基础设施项目：防洪、灌溉、排涝、引（供）水等⑤城市轨道交通等城建项目4.上述规定范围内的项目，其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购达到下列标准之一的，必须招标：（1）施工单项合同估算价在400万元人民币以上的（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上的（3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设相关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。

中级房地产专业知识与实务_第六章房地产投资项目不确定性分析(3)_2010年版

1、某开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。

则该项目的投资利润率为（）。

A:20％B:40％C:54％D:63％答案:A解析:投资利润率=（1950-410-1300）/1200=20%2、某开发项目第5年的累计净现金流量出现正值，上一年的累计净现金流量为—500万元，当年净现金流量为1000万元，其静态投资回收期为（）年。

A:3．5B:4．0C:4．5D:5．5答案:C解析:静态投资回收期=（5-1）+（500/1000）=4.5年3、某开发项目其现金流量如下表所示，已知基准收益率为10％，则其净现值为（）万元。

单位：万元A:158．55B:396．36C:436．00D:1264．3b答案:A解析:将各年净现金流量折现到投资初期求和-500-50.91+189.26+172.05+182.36+165.79=158.554、利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是（）。

A:NPV>OB:NPVC:NPV=0D:NPV大于或等于O答案:D解析:利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是NPV大于或等于O。

5、某人购买尚有使用年限10年的餐馆一间，各项费用共需100万元，经营开始投入流动资金15万元，采用直线折旧法折旧，净残值10万元，经营开始后每年可获营业收入50万元，付现成本为25万元，所得税率为33％，最后一年该项目的现金流量合计为（）万元。

A:29．72B:35，72C:41．72D:44．72答案:D解析:（50-25）=25 （100-10）/10=9 （25-9）*33%=5.2825-5.28+10+15=44.726、采用静态投资回收期作为投资的评估指标，其主要缺点是（）。

A:没有考虑投资风险因素B:不利于对投资项目进行整体评估C:没有考虑资金的时间价值D:其经济意义难于理解E:答案:B,C7、利用净现值对开发项目进行评估的主要优点是（）。

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第七节讲义2
房地产投资项目方案比选
■ 概念
差额投资内部收益率是两个方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率（先求差，再使差的折现值为0时的折现率）
■ 判定标准
差额内部收益率大于等于基准收益率，投资额大的方案为优
差额内部收益率小于基准收益率，由投资额小的方案为优
■ 步骤
把各投资方案按照初始投资从小到大的顺序排列，并增加一个零投资方案
选择零投资方案作为临时最优方案
逐次计算相临两个方案的差额投资内部收益率，如果大于基准收益率，则把后一方案视为最优方案，如果小于基准收益率，则把前一方案视为最优方案，再重复上面的计算
【重点与难点】
■ 差额内部收益率不是两个方案内部收益率的差，而是两个方案现金流量的差额所形成的现金流的内部收益率
■ 互斥方案不能直接用方案的内部收益率作为比选的标准，只能用投资差额内部收益率进行比选
【2010年真题】
甲、乙、丙三个计算期相同的互斥方案，若有△IRR（乙-甲）>Ic , △IRR（丙-乙）<Ic, △IRR（丙-甲） >Ic，则各方案从优到劣的排列顺序是（）。

A.甲、乙、丙
B.乙、丙、甲
C.丙、乙、甲
D.乙、甲、丙
[答疑编号2526060706]
【答案】B
【解析】本题考查用差额投资内部收益率法比较计算期相同的互斥方案。

由△IRR（乙-甲）>Ic得到，乙优于甲，由△IRR（丙-乙） <Ic得到乙优于丙，由△IRR（丙-甲）>Ic得到丙优于甲，综合得到各方案从优到劣的排列顺序为乙、丙、甲。

参见教材P150。

【2010年真题】
用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选，其判别准则是（）。

A.△IRR>i C，则年均净现金流大的方案为优
B.△IRR<i C,，则年均净现金流大的方案为优
C.0<△IRR<i C，则年均净现金流大的方案为优
D.△IRR<0，则年均净现金流大的方案为优
[答疑编号2526060707]
【答案】A
【解析】本题考查差额内部收益率法的判别准则。

用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选的判别准则是：在△IRR存在的情况下，若△IRR>i C，则年均净现金流大的方案为优；若0<△IRR<i C，则年均净现金流小的方案为最优。