土地规划指标与产品类型及组合常识
土地合同中土地控规指标
土地合同中土地控规指标
土地合同中的土地控规指标指的是约定土地使用期限内必须遵守的土地利用规划、土地规划指标、土地利用条件等方面的规定。
具体来说，土地合同中的土地控规指标可能包括以下内容：
1. 土地用途：约定土地的具体用途，例如商业、住宅、工业、农业等。
2. 建筑面积比例：规定土地上允许建设建筑物的最大面积与总用地面积之比。
3. 绿化率：约定土地上必须规划和建设的绿化面积占总用地面积的比例。
4. 容积率：规定土地上建筑物的允许建筑总体积与土地面积之比。
5. 建筑物高度限制：约定土地上建筑物的允许最大高度。
6. 停车位数量：规定土地上必须提供的停车位数量。
7. 土地开发条件：约定土地开发过程中需要遵守的条件和规定，如环保要求、建设期限等。
土地合同中的土地控规指标是为了保护土地资源、规范土地利
用、实现城市可持续发展而设立的，确保土地在合理、有效、可持续的范围内合理利用。
土地规划分类详细说明
216
独立建设用地
205
盐田
23
其他建设用地
323
盐田
206
特殊用地
232
特殊用地
231
风景名胜设施用地
26
交通运输用地
261
铁路用地
22
交通水利建设用地
221
铁路用地
262
公路用地
222
公路用地
263
民用机场
223
机场用地
264
港口码头
224
港口码头用地
265
管道运输
225
管道运输用地
27
123K
茶园
125K
其他园地
13
林地
131
有林地
13
林地
132
灌木林地
133
疏林地
134
未成林造林地
135
迹地
136
苗圃
131K
可调整
有林地
纳入耕地
134K
未成林造林地
136K
苗圃
14
牧草地
141
天然草地
14
牧草地
142
改良草地
143
人工草地
143K
可调整人工草地
纳入耕地
15
其他农用地
151
畜禽饲养地
续附录C-2土地规划分类指标解释
一级类
二级类
三 级 类
含义
代码
名称
代码
名称
代码
名 称
3
未利用地
指农用地和建设用地以外的土地。
31
水域
指陆地河流、湖泊等水域用地。不包括滞洪区和己垦滩涂中的耕地、园地、林地、居民点、道路等用地。
土地类型与土地评价概论考试要点
土地类型与土地评价概论考试要点第一章绪论（1题名词解释）一1土地：是地球表面一定范围内，由气候、水文、土壤、岩石、地貌、动植物群落等一切影响土地利用性能的自然因素及人类过去和现在活动的种种成果组成的自然历史综合体。
2土地资源：广义：人类社会各项生产和生活所使用土地，也包括行政上所管辖土地狭义：仅指人类社会各项生产用地，有明显经济价值，强调经济价值及人类可利用性总：指在当前和可预见将来的技术经济条件下，能为人类所利用的土地二1土壤：指地球表面陆地上能够生长绿色植物的疏松表层。
2土壤资源：能够产生生物性产品的各种土壤类型的总称第二章土地类型（2题单选；1题单选）一土地分级系统于土地分类系统的区别与联系1区别A土地分级系统的较高级单位是由不同的低级单位合并而来的土地分类系统的较高级单位是根据土地低级单位属性归纳而来的B土地分级系统的不同低级单位必须在地域上相邻才能进行合并土地分类系统的归纳不要求地域上的相邻，而是同类的概括C土地分级系统的等级越高，包含的低级单位越多，内部结构越复杂土地分类系统的等级越高，包含的属性越复杂D由低级单位合并成较高级单位的根据：土地分级系统主要是地球物理学联系和地球化学联系土地分类系统主要是特征和属性的相似性2联系A都是以地表自然综合体为研究对象的地域的系统化的方法B同一层次的划分一般都采用统一的划分标志C分级是分类的基础，分级单位有几个相应的分类系统就有几类二土地分类的方法1发生法发生法：以形成土地的环境因素为依据把土地划分成各个单位并对之分类依据：以气候和地质构造为依据优缺点缺点：对土地类型的具体划分在尺度上和精度上都嫌粗略优点：适合于自然区划研究，在土地类型研究中，有助于土地类型结构层次性的认识，科学的进行土地分级2景观法景观法：是指通过土地的空间形态识别来进行土地类型划分的途径景观：地表各种自然现象在空间上相互作用而形成各种自然综合体，这些综合体内部相互一致，而与相邻综合体的特征有明显差异依据：主要依据土地的各组成要素在地表具体地段的结合方式及作用强弱不同，形成外部形态和内在特征各异的土地个体，根据一定的原则划分这些个体，并进行分类归并。
土地分类标准
土地分类标准土地是人类赖以生存的重要资源，不同类型的土地对于人类的生产、生活、生态环境等方面都有着重要的影响。
因此，对土地进行科学的分类是十分必要的。
土地分类标准是根据土地的不同特性和用途，将土地划分为不同的类型，以便于科学合理地利用和管理土地资源。
本文将就土地分类标准进行详细的介绍，以便读者对土地分类有一个清晰的认识。
首先，土地可以根据其利用功能的不同进行分类。
根据土地的利用功能，可以将土地分为农用地、林地、草地、水域等类型。
农用地是指用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地等。
林地是指适宜生长各种树木的土地，包括天然林地和人工林地。
草地是指适宜生长各种草类植物的土地，包括草原、草甸等。
水域是指各种水体所占据的土地，包括河流、湖泊、水库等。
这些不同类型的土地在人类的生产生活中发挥着不同的作用，因此需要根据其利用功能进行分类。
其次，土地还可以根据其土壤类型和地形地貌特征进行分类。
土壤是土地的重要组成部分，不同类型的土壤对于植物的生长和人类的生产都有着重要的影响。
根据土壤类型的不同，可以将土地分为红壤地、黄壤地、黑土地等类型。
红壤地适宜种植柑橘、茶叶等作物，黄壤地适宜种植小麦、玉米等作物，黑土地适宜种植大豆、棉花等作物。
地形地貌特征也是影响土地利用的重要因素，不同的地形地貌特征对于土地的利用和管理都有着重要的影响。
根据地形地貌特征，可以将土地分为平原地区、丘陵地区、山地地区、盆地地区等类型。
这些不同类型的土地在土壤类型和地形地貌特征上的差异，决定了它们的不同利用价值和管理方式。
最后，土地还可以根据其生态环境功能进行分类。
土地的生态环境功能是土地资源的重要属性，不同类型的土地对于生态环境的维护和改善有着不同的作用。
根据生态环境功能，可以将土地分为生态保护区、生态恢复区、生态建设区等类型。
生态保护区是为了保护珍稀濒危物种和维护生态平衡而设立的地区，包括自然保护区、野生动植物保护区等。
生态恢复区是为了修复受到破坏的生态系统而设立的地区，包括水土流失治理区、退化生态系统修复区等。
土地规划分类及含义
比例
面积
比例
注:2005年基本农田现状面积应根据规划实施情况、基本农田大检查数据以及“四查清,四对照”成果予以确定。
附表3 基本农田调整质量等别变化情况
行政区域
调整前的基本农田平均质量等别/或调入的基本农田平均质量等别
调整后的基本农田平均质量等别/或调出的基本农田平均质量等别
注：调整前后或调入调出基本农田的平均质量等别可参照当地农用地分等成果综合确定。
222
公路
指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地。
223
机场用地
指用于民用机场的用地。
224
港口码头
指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。
225
管道运输用地
指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。
334
裸地
指表层为土质，基本无植被覆盖的土地；或表层为岩石、石砾、其覆盖面积≥70％的土地；不包括高寒荒漠。
3Hale Waihona Puke 5其他未利用土地指包括高寒荒漠、苔原等尚未利用的土地。
附表1土地利用分类体系
附表2 基本农田调整面积平衡表
单位:％
行政 区域
上轮规划保护指标
2005年基本农田面积
调入基本农田
调出基本农田
新一轮规划保护指标
153
坑塘水面
指人工开挖或天然形成的蓄水量﹤10万立方米的坑塘常水位岸线所围城的水面。
154
农用水利用地
指农民、农村集体或其他农业企业等自建或联建的农田排灌沟渠及其相应附属设施用地
土地规划指标与产品类型及组合常识
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层： • 为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ • 销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，
我们已经海陆空齐上？
对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
总建筑面积=基底面积*平均层数 建筑密度=基底面积÷可建设用地面积
容积率=建筑密度*平均层数
建筑密度（building density）
指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用 地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀"
现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质
市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是 4.2： • 竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ • 别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地
了？ • 高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？
容积率实现度参照——鑫苑名家，超越该项目的品质，建筑密度降低
总用地331亩，总规划建筑 面积37万平方米，容积率约 1.66； 主要产品类型多层：小高层： 高层：联排叠加约为60：25： 10：5； 规划的小学占地面积12000 平方米； 社区内部配有一条开放商业 街、一条景观水系、一个大型 会所等设施； 多层部分产品的容积率过高， 本项目花园洋房的定位将难以 达到鑫苑的容积率，但是在品 质上大大提升。
土地利用规划理论和原则
马克思主义地租理论不仅以劳动价值论为基础， 而且紧密联系社会生产关系进行考察。
马克思认为一切形态的地租都是土地所有权在经 济上的实现，一切地租都是剩余的劳动的产物， 是以土地所有权的存在为前提的。
五、人地协调理论
（一）人地关系理论的发展
环境决定论
征服自然论
协调论
人类各种活动是 受到自然环境所 制约的. 违背唯物辨证论, 是一种环境宿命 论
过分强调人类的 主观能动作用, 盲目追求对自然 片面征服. 是一种唯意志论
人类与环境之间相 互影响,相互改造,相 互依存,是对人地关 系的科学认识,遵循 了自然界对立统一 规律和世界物质统 一性原理
(一)土地的自然地带规律
、土地分布的水平地带性 纬度地带性 经度地带性 、垂直地带性 、区域性规律
(二) 土地类型的地域分异规律
由于构成土地的各种因素成地带性分布规律， 那么这些因素综合作用于土地，土地便呈现出地域 分异特性，如土地类型的分布规律。
、在农业生产方面可以指导种植品种选 择，合理安排农、林、牧、渔等生产。
第二章 土地利用规划理论和原则
1. 土地地域分异理论 2. 土地经济规律理论（地租和地价理论、土地区
位理论、土地报酬递减理论 、规模经济原理 ） 3. 生态经济理论 4. 景观生态学理论 5. 可持续利用理论 6. 人地关系理论之人地协调理论 7. 系统理论和系统工程理论 8. 控制理论
一、土地地域分异理论
.韦伯的工业区位论：工厂区位的选择取决于原料 地、劳力和集聚三个因素。其最佳位置总是趋向 于最低成本效果。
土地利用与规划复习思考题
土地利用率=
土地利用潜 力 土地利用系 统 土地利用详 细规划
土地总面积- 未利用地面积 ×100% 土地总面积
土地利用潜力是指一定自然条件和生产力水平条件下，一定区域内，针对某种土 地用途，土地具有的潜在利用能力和生产能力。 一定的土地类型与土地利用方式（类型）的结合即为土地利用系统。 属微观土地规划，在单位内部(进行)的土地开发、整治、保护进行的规划，或在 土地划拨、调整或重划若干个土地使用(所有)之间的土地权属定界。或为某一个 项目做出规划设计。
城镇建筑总面积 × 100% 城镇用地总面积
单位产值占地率 =
用地面积 × 100% 土地产出价值
指全年农作物总播种面积与耕地面积之比。反映耕地的利用程度。
耕地复种指数 =
耕地单元
全年农作物播种面积 × 100% 耕地总面积
是指由未级固定田间工程设施（如沟渠、林带、道路等）所围成的沟渠路林等设 计要素齐备并协调配置，兼有田间耕作、灌排和作物轮作的基本单元的多种功能 的综合地段。
耕作制度 基本农田
建设用地率
指建设用地面积与土地总面积之比。它反映建设用地占地情况
建设用地率 =
建筑密度
建设用地总面积 × 100% 土地总面积
即建筑占地系数， 指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与城镇用地总面积 之比，以百分比表示。用以说明建筑物分布的疏密程度及土地利用率。
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容积率实现度参照——鑫苑名家，超越该项目的品质，建筑密度降低
总用地331亩，总规划建筑 面积37万平方米，容积率约 1.66； 主要产品类型多层：小高层： 高层：联排叠加约为60：25： 10：5； 规划的小学占地面积12000 平方米； 社区内部配有一条开放商业 街、一条景观水系、一个大型 会所等设施； 多层部分产品的容积率过高， 本项目花园洋房的定位将难以 达到鑫苑的容积率，但是在品 质上大大提升。
现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质
市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是 4.2： • 竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ • 别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地
了？ • 高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？
过高的容积率会导致：绿化面积的减少，建筑密度的增加，居住的舒适度随之下降；
但政府从充分利用土地及土地收益最大化角度，越来越倾向于推出高 容积率土地，因此，容积率相对较高情况下，需充分考虑产品组合
容积率确定下的产品开发
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字
容积率决定了什么？
决定不同的产品类型之间的配比； 决定了不同的产品形态； 决定了不同的面积区间； 决定了不同的产品户型的使用功能； 决定了项目的售价和盈利表现； 决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。
1.3~1.7 洋房/类洋房
6~9
联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 2.5~11
1.8~2.0
小高层
10~11.5 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 2.5~15
2.1~2.5
高层
12~18 小高层+高层 洋房+高层
-
6~18
2.6~3.0
高层
18~27 小高层+高层 洋房+高层
-
11/33
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
1.0~1.2 洋房/叠拼
5~6
联排+洋房 联排+小高层 叠拼+洋房 2.5~11
容积率区间1.0-3.0 同一地块多种可能性
高层区，28-32F 联排叠拼别墅区 独栋双拼别墅区
项目规划特点:
1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅； 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿
低，开发商问问什么？
现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： • 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？ • 面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ • 为什么没有做出想要的产品？
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
建筑进深
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
绿化率 日照间距 建筑进深
是住宅区环境品质的硬指标 南北差异大;与周边建筑有关 环境品质与个体品质的平衡
决定容积率的因素 影响平均层数的因素
建筑限高
经济性
公摊面积
决定容积率的因素
其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线 进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
地水面； 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区；
不同容积率区间的住宅类型
高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景:
产品需求量大 房价增长空间较大 位于城市中心的成熟地段\交通便利 市场对高层产品接受度高
一般情况下来说： 容积率越低，居住的舒适度越高。
总建筑面积=基底面积*平均层数 建筑密度=基底面积÷可建设用地面积
容积率=建筑密度*平均层数
建筑密度（building density）
指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用 地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀"
高品质庭院洋房社区的容积率指标实现度案例分析——东莞金地格林小城
占地13.6万平方米，总建 面25万平方米。总户数约 2100户，容积率约1.96， 绿化率38%，车位约1400 个。 多层：小高层：高层面积 比约35：45：20；全部采 用板式布局（或者板式的 升级） 东莞日照间距系数要求约 1.0左右； 按照同类产品布局、同类 规划形式，在满足郑州日 照间距的情况下，项目类 似的物业组合可实现的容 积率不超过1.8。
现象四：为何三房不给我做120而做140（北方某省会）
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层： • 为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ • 销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，
我们已经海陆空齐上？
对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
东西向道路
南 北代
代征道路 代征绿化
向 征代
道 路
道 路
征 绿 化
保留
项目地块
其他项目
其他项目
决定容积率的因素 其他因素——楼盘布局
点群式布局 行列式布局 围合式布局
行列式布局
点群式布局 围合式布局
一、点群式布局（组团式布局）
特点：
点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从 而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变， 楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别 开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。
容积率对应了不同的产品，决定了项目的客户层面，进而决定了项目的竞争地位。
我们需要理解容积率的哪些问题？
当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ 容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ 如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ 在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?
容积率实现度参照——金茂温州瓯江口国际新城，多地块复合容积率
地块位于温州市瓯江口新区半岛起步区，占地42万方，建筑面积60万方，温州少有 大体量住宅项目，且地块要求全装修、成品交房，容积率1.2-1.8，高低配组合
地块基本信息
地块 C-03a C-03e土地用Fra bibliotek途住宅
住宅
宗地面积 （万㎡）
7.72
案例：北京金茂府
二、行列式布局
案
例
：
杭
州
特点：
德
信
行列式布局采用条式单元住宅或联排
泊 林
印
住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采
象
用行列式布局对房型设计较为有利，所选
用的房型基本上可做到套型南北通风房间
案
例
全明，使每户都能获得良好的日照、通风
：
南
条件，居住起来舒适度高。
昌 万
科
青
山
湖
三、围合式布局
占地12.2万平方米，总建 筑面积16.4万平方米，容 积率1.35； 由21幢多层花园洋房、6 ＋1电梯房，8幢小高层， 叠加别墅5幢，联排别墅4 幢，双拼别墅2幢等组成， 共计975套； 建筑面积比例多层：小高 层：叠加：联排：别墅约 50：25：15：8：2； 上海日照建筑指标1.0— 1.1，项目全部采用了板式 的布局形式； 上海单一住宅形式的社区 容积率略高于郑州水平。
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
绿化率
30%-50%
道路\停车\其它 25%
建筑密度
45%-25%
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
日照间距 1.0-1.7 日照间距一般与项目所在的城市（纬度及气候区划）有密切关系。
50m（h）
50m（1.0h） 85m（1.7h）
50m（1.0h）
50m（1.0h） 85m（1.7h）
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： 不断的要求提高容积率； 不断的偷面积； 不断的公关； 你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； 维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）： 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
案例：广州万科金色城品 案例：成都万科金色家园
不同容积率区间的住宅类型
不同容积率下物业类型组合的变化会引起项目整体品质的变化。
住住宅宅项项目 目容容积积率率与与产产品品关对系应对关应系参参考考
研发支持中心/姚斌
可能的产品形式
项目容积率
常规均好性做法
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3