万科集团公司.居住区地下汽车库的经济性研究

居住区地下汽车库的经济性研究以苏南万科所建项目为例à金良程董华洲摘要：本文通过对苏南万科四年来建成地库项目的分析，系统研究了影响居住区地下汽车库成本的各种因素，希望可以为我国居住区建设，特别是为建设资源节约型和环境友好型社会提供一定的参考。

关键词：居住区，地下汽车库，经济性引言资源节约型与环境友好型是我国当今发展的两大主题。

随着经济的快速增长，城市的大幅扩张，人们收入的迅速提高，城市居民居住和出行条件的要求也越来越高。

特别是一些沿海城市，居民对小汽车的需求比例快速提高，致使城市道路，大片的公共绿地，还有居住区里面的主干道被越来越多的小汽车占据，导致城市交通的拥堵，市民交流与沟通的场所被压缩，传统宁静的小区环境也遭到破坏，于是，人们不得不考虑利用地下空间来解决私人小汽车的停放问题。

地下停车方式既可以节约土地资源，又可以在其顶部种植植被来美化环境，真正达到资源节约与环境友好的目标。

地下汽车库的分类方式比较多，按其埋深可分为全地下汽车库和半地下汽车库，按层数可分为单层地下汽车库和多层地下汽车库，按停车方式可分为普通单层停车和多层机械停车，按地库使用性质可分为普通地下汽车库和人防地下汽车库等。

针对不同的人群，不同的地段，地库的品质定位也有所不同。

居住区地下汽车库的造价比较高，普通地下汽车库的造价一般是地上住宅土建造价的两倍左右。

所以，为了节约成本，必须减少造价，做经济型的地下汽车库。

从2004年初的无锡万科第一个项目无锡万科魅力之城开始，到目前苏南万科在开发的10个项目，我们就一直和苏南万科设计部为降低地下车库部分的开发成本而努力，在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下汽车库的开发成本的节约就很有必要了，为了做出更经济的地下汽车库，我们对影响车库成本的因素做了各个方面系统的研究。

一规划要求《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）中规定住宅建筑停车位最低控制指标，一类居住区小汽车比例为1辆/户，二类居住区小汽车比例为0.4辆/户。

基于对地下汽车库经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾做了如下的研究：1.无锡万科魅力之城五期，地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。

其2004年的规划设计要求车位比例为1.2辆/户，今年4月，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资1785万，如下表：序号车位比例户数住宅面积车位数量地库面积（地下80%）土建造价1 1.2辆/户 1800户184000m22160辆60000m2 12600万2 1辆/100平米 1800户184000m21840辆51500m2 10815万节约投资1785万2.无锡万科金域蓝湾，地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例90/35（90平米以下的户数占总户数的35%）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。

其2007年的规划设计要求车位比例为1.0辆/100平米，今年4月，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资7100万，如下表：序号车位比例户数住宅面积车位数量地库面积（地下80%）土建造价1 1辆/100平米2952户370000m23700辆110000m2 23100万2 1辆/户2574户370000m22574辆76200m2 16000万节约投资7100万通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。

首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。

二地库设计范围设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。

影响地库设计范围的因素大概有如下几种：1.上部建筑—是否要连通。

意思是在做地库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅主体是否要在地下层连通，要否设计地下大堂等。

地库和住宅尽可能的保持一定的距离，要基础保证施工的操作面，特别是基础有高差时，更应根据土的力学性质，留不同的距离，减少基坑维护费用，档次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。

2.销售和开发节奏—分期。

当整个小区要做分期开发时，地库的设计也要考虑分期建设，否则会对下一期的建设和前一期的销售带来麻烦，分期建设就要设缝，带来部分建设成本的增加。

3.停车数量—规划停车总量扣除地面停车数量。

首先我们要根据规划要求计算出需要的总停车数量，然后减去地面的停车数量就是需要建设的地下停车数量了，再结合住宅的主体进行地库的范围设计，在地库设计时做到心中有数。

4.人防—核六级以上人防必须采用全埋地下室。

人防地库一般要求的层高要比普通地下车库高，不能做半地库，也不能在地库上随意开洞进行采光或通风，我们一般做到层高3.6米，考虑双层机械停车库，提高单位面积的停车效率。

5.设备用房—必要的设备用房。

一般小区肯定会有、生活水泵防、消防水泵防、变电所等配套的设备用房，为了减少对土地资源的浪费，在规范匀许的前题下，我们尽量把设备用房放在地下车库里。

以无锡万科魅力之城五期为例，初步地库方案面积在6万多平米，停车1553辆，地库的车均面积在40平米左右。

优化地库方案分成四个较小的单体，总面积在4.6万平米，停车1575辆，地库的车均面积在30个平米以下。

两者相比面积减少近1.4万平米,车均面积减少10平米,每个车位约能省2万元，1500多个车位造价一共就能节约投资3000多万元。

所以，地下汽车库的设计范围应尽量规整，尽量减少地下室无用面积的范围。

提高车库的利用率，降低车均面积是节约成本的关键，是任何后期降低含钢量结构优化所不能比拟的，选择合适的地库方案才能真正降低无效成本。

三地库建筑设计地下汽车库的设计须满足《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）和《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97），经济型地下汽车库建筑设计的要点主要有：出入口设计；坡道的宽度，曲线坡道内径和宽度；车位柱网的确定；层高的确定因素；地库覆土厚度的确定；地库的构造做法等。

1.出入口设计车库出入口的设置原则：车库停车数量出入口数量（个）出入口宽度1 ≤50辆一个单车道出入口2 51～100辆的地下车库3 或51～150辆的地上车库一个双车道出入口，或者两个单车道出口4 ＞100辆的地下车库5 或＞150辆的地上车库两个单(双)车道出口6 ＞500辆车库三个单(双)车道出口国家规定最小宽度：单车5.0米，双车7.0米2.坡道宽度类型规范规定最小宽度苏南项目经验数据（宽度：米）备注单行 4.0~5.0 5.0车库 出入口宽度双行7.0 7.0单行一般单车道：3.0米；防火疏散用单车道：4米4.0直线坡道 (非出入口)双行一般双车道：5.5米防火疏散用双车道：7.0米 7.0 一般坡道处均为疏散口，故按疏散宽度设置单行一般单车道：3.8米；防火疏散用单车道：4米4.0曲线坡道 (非出入口)双行7米7.0小汽车转弯须满足其最小转弯半径，所谓最小转弯半径，即汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径。

小汽车最小转弯半径不等于环道内径，一般为6米。

环道内径一般不小于3.4米即可，曲线坡道宽度一般单行为4米，双行为7米。

为了更方便理解，我们所做如下图表：图表一图表二以上图表经分析可以得出，小汽车的坡道内径一般不小于3.4米，外径一般不小于7.9米，坡道宽度不小于4.5米。

如果要考虑到较长的小型车或中型车，坡道的转弯内径和坡道宽度还要适当放大。

除了在宽度上要分析坡道的合理性之外，坡道的坡度也需要其合理性。

一般坡道的坡度含纵向和横向坡度两个内容，它们直接关系到车辆进出和上下行驶的方便程度与安全程度。

对于小汽车停车库直线坡道的允许最大坡度，日本规定为17%，美国为12%，英、法、德、前苏联分别为12%、14%、15%、16%，但通常采用的不是最大坡度，例如，日本常用12%～15%，德国10%～15%，前苏联为12.5%。

曲线坡道的总坡度应小于直线坡道，一般不超过14%。

从国外经验和我国情况出发，地下停车库坡道纵向坡道（以小汽车为主）的建议值为：直线坡道15%，曲线坡道12%，但其起止部位均要设有坡度为相应坡道一半的缓坡。

3.车位与柱网汽车库内的停车数量与车位布置和结构柱网有着最直接的关系，柱距除了满足结构的经济性之外，同时还要考虑车辆停放的合理性以及车辆行驶的方便性，只有综合考虑好这些因素，才能做出既经济又合理的地下汽车库。

常见的停车方式有垂直式停车、斜列式停车和平行式停车。

平行式停车的车位为6.0*2.4米，车道宽为不小于3.8米；斜列式30°或45°前进式的车道宽也为3.8米，60°前进式的为4.5米，后退前进式为4.2米；垂直停车前进式的车道宽不小于9米，后退式的为5.5米，一般情况采用后退式停车。

经过多年的实践与研究，目前国内外停车库车辆停放方式普遍采用倒进顺出与车道成90°直角的停车方式，每辆车所占车库面积的比例最小。

由于住宅小区地下停车须最大限度地提供停车数量，采用此方式停车最为合理。

具体停车方式图表如下：除了在停车方式上有经济性的讲究之外，在车库内的柱网布置也需要有其合理性。

对于单建式地下停车库，停放小型车时不宜采用两柱间停一辆车的方式，以免柱过多；对于附建式，则有时因上部建筑柱网尺寸较小，而两柱间停一辆车可能是合理的。

在选择停车间柱网时，除满足技术要求和使面积指标达到最优外，还必须考虑结构上是否经济合理，包括结构跨度尺寸不应过大、材料消耗量要小、结构构件尺寸合理、在平面和高度上不过多占用室内空间、柱距与一定的结构形式相适应，以及柱网单元种类不应过多等方面。

具体停车库柱网与停车的关系如下表：经过分析与研究，对不同的停车方式对应的柱距经济性考虑如下图：4.地库的层高合理的地库层高，对降低其成本是很重要的。

一般确定地库层高的原则主要有四个方面。

第一，合理的选用地下室底板的构造做法，根据实际构造来计算层高；第二，在确定层高时，精确计算设备管线预留高度以及结构梁高；第三，当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，应采取“设备用房局部降（升）板”，而车库层高按常规设计；第四，管线综合。

其中，管线综合注意遵循的原则：1.应尽量使“主风道”靠近车道外侧设置或走车位上空；2.风道宽度尽量控制在1.2米以内，使风道下面不设置喷淋；3.电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道下方；4.各类管线交叉点不要设在主车道处。