房地产估价师房地产及其描述(二)
2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案2
2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共60题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分)（）是求取房地价值时采用的资本化率。
A. 土地资本化率B. 建筑物资本化率C. 综合资本化率D. 房地产报酬率正确答案：C,2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的（）。
A. 地质状况B. 地形状况C. 地势状况D. 土壤状况正确答案：A,3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列选项中，不属于对房地产估价的需要的是（）。
A. 办理出国移民提供财产证明的需要B. 对被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估C. 为房地产投资估算提供参考依据D. 对工程建设过程提供措施项目成本控制正确答案：D,4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 运营费用率的计算公式是（）。
A. 运用费用/净收益B. 运营费用/有效毛收入C. 运营费用/潜在毛收入D. 运营费用/收租损失正确答案：B,5.(多项选择题)(每题 1.00 分)房地产供给形成的条件有（）。
A. 供给计划B. 供给决策C. 供给意愿D. 供给能力E. 供给行为正确答案：C,D,6.(单项选择题)(每题 1.00 分)某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的报酬率为8％，该房地产的价格为（）万元。
A. 100B. 77C. 63D. 42正确答案：A,7.(单项选择题)(每题 1.00 分)某类商品房2011年至2015年的售价分别为6300元／m2.7100元／m2.7500元／m2.8200元／m2.8700元／m2，由于越接近预测的价格对应时间的增减量对预测越重要，故采用权重加权：0.1.0.1.0.2.0.6，利用加权平均增减量法，该类商品房2016年的价格为（）元／m2。
A. 8340B. 9100C. 9300D. 9900正确答案：B,8.(判断题)(每题 1.00 分)某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。
工程估价_名词解释
工程估价名词解释第一章1、房地产估价：就是房地产估价人员对房地产进行估算和判断房地产的价值。
2、专业房地产估价：房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
3估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。
4估价对象：即估价客体，估价房地产，估价标的，估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。
5估价时点：也称价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。
6、价值类型：有两个含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的的决定的需要评估的具体某种类型的价值—特定价值。
7估价依据：是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。
8估价假设：是指一个估价项目中估价师对与那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假设。
9估价原则：是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。
10估价程序：是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。
11估价结果：是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。
12估价当事人：是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构和估价委托人。
13估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。
14房地产估价师：也称为注册房地产估价师，简称估价师，是指具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价师职业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。
房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷2
房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷2A．交通B．用途C．环境D．楼层2．某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。
则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。
A．0.36B．1.22C．2.78D．3.253．某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。
假设折现率为5%，风险补偿为 200元/m2，则该房地产的期房价格为( )元/m2。
A．3300B．3324C．3335D．35734．某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。
假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。
A．93．75B．115C．293.75D．3155．房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同一估价原则、同一估价目的6．某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m(2。
成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。
A．200B．300C．700D．10007．某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。
房地产估价师2020理论与方法第二章划重点：房地产实物、权益和区位的含义
房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。
认识房地产实物，需要测绘、建筑、设备等专业知识。
房地产实物是有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能。
以一幢房屋为例，其有形的实体，如结构，是砖木的、砖混的、钢筋混凝土结构或者钢结构的;实体的质量，如优良工程，合格工程;组合完成的功能，如空间布局如何，户型如何。
【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有()。
A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度『正确答案』BCE『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。
房屋实际用途属于房地产基本状况，土地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房屋出租情况属于房地产权益状况。
参见教材P50。
①拥有的房地产权利。
——拥有的是所有权还是使用权。
②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。
——抵押权、租赁权或地役权(他项权利)。
③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。
——房地产使用管制(对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制)(规划因素)，相邻关系(相邻权)、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。
②和③要能区分。
④额外的利益或好处。
——住宅带有上学指标(如学区房)、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。
⑤相关债务。
——那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、水电费、房产税等。
：房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利(四项权能)。
所有权(三种)：单独所有、共有和建筑物区分所有权。
——单独所有，指房地产由一个单位或个人享有所有权。
——共有，两个以上单位或个人共同享有所有权。
按份共有(区分份额)和共同共有(不区分份额)。
房地产及其描述
❖ 房屋与构筑物旳区别：
❖ ①人们是否直接在里面进行生产或生活活动。 ❖ ②是否有门、窗、顶盖。
二、土地、建筑物和其他土地定着物旳含义
❖ （三）其他土地定着物旳含义
❖ 其他土地定着物也称为其他地上定着物、其他土地附着物、 其他地上附着物，是建筑物以外旳土地定着物，是指附属 于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物旳从物， 应随土地或建筑物旳转让而转让旳物，但当事人另有约定 旳除外。
➢ （4）在建工程：是指建筑物已开始建造但还未建成、不具 有使用条件旳房地产。
➢ （5）现房：是指已建造完毕、可直接使用旳建筑物及其占 用范围内旳土地。
三、 按实物形态划分
➢ （1）土地。又可分为无建筑物旳土地即空地和有建筑物 旳土地。
➢ （2）建筑物。又可分为已建造完毕旳建筑物和还未建造 完毕旳建筑物。
四、按权益情况划分
❖ （11）被依法查封、采用财产保全措施或者以其他形式限 制旳房地产。
❖ （12）开发建设手续不齐全旳房地产。 ❖ （13）房屋全部权、土地使用权不明确或者归属有争议旳
房地产。 ❖ （14）临时用地或者临时建筑旳房地产。 ❖ （15）违法占地或者违法、违章建筑旳房地产。
（16）房地产旳租赁权，即承租人权益，例如承租旳公有 住宅。 ❖ （17）地役权。 ❖ （18）房地产旳抵押权。 ❖ （19）房地产旳空间利用权。 ❖ （20）房地产中旳无形资产。
（二）建筑物旳含义
❖ 在房地产估价中一般将建筑物作广义了解，对建筑物旳定义是：人工 建造旳供人们进行生产、生活等活动旳房屋或场合，涉及房屋和构筑 物两大类。
房地产基本状况描述
房地产基本状况描述房地产基本状况描述:对以房地产为主的估价对象基本状况的描述，应简要说明下列方面：（１）名称:说明估价对象的名字．例如，估价对象为××小区××楼(座、幢)××门(单元)××号住宅；××商场；××大厦;××酒店;××项目用地。
(２)坐落:说明估价对象的具体地点。
例如,估价对象位于××市××区××路(大街、大道）××号.(３)范围:说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产,还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产.例如，估价对象仅为土地,不含地上房屋、树木等其他不动产；估价对象包括房屋及其占用范围内的土地；估价对象包括房屋及其占用范围内的土地、围墙、树木、室内配备的家具、电器以及债权债务、特许经营权等财产.(４)规模:对于土地,说明土地面积。
例如,估价对象土地面积××平方米(公顷）。
对于建筑物,一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。
例如,估价对象房屋的建筑面积××平方米。
旅馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数,医院还要说明床位数,停车场还要说明车位数。
仓库一般是说明体积。
(5)用途:说明估价对象的规划用途、设计用途、登记用途和实际用途。
（6）权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地，土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人;对于建设用地使用权,还要说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权.对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。
责任编辑：芊墨。
2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)
2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）判断题1、充公权，是指政府为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房地产，并给予合理、公平补偿的权力。
()2、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。
()3、房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，房地产价格一般是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。
()4、房地产根据用途(使用性质)，首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。
()5、中国现行的土地价格是有使用期限的土地使用权价格，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。
()6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。
()7、根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。
()8、“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。
()9、不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。
()10、已依法公告列入征收范围的房地产，可以设定抵押。
()11、房地产中的无形资产，例如汽车加油站的特许经营权，估价时均应剔除。
()12、在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。
()13、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。
() 答案判断题1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是易受限制。
充公权，是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。
参见教材P65。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是难以变现。
房地产估价 重点
第一章概论1、专业估价与非专业估价的本质区别①是专业估价机构和专业估价人员完成的；②提供的是专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤要承担法律责任。
2、房地产估价完整的定义：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
3、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
独立、客观、公正原则，是房地产估价的最高行为准则。
四个原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则思考题：1、专业估价与非专业估价有哪些本质区别？2、什么是专业的房地产估价？3、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？4、为什么说房地产估价既是科学又是艺术？5、了解中国房地产估价行业发展概况。
第二章房地产及其描述1、房地产定义：土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益、区位三者的结合体2、中国房地产的权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权3、房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。
4、房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。
5、房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性思考题：1、房地产、土地、建筑物、其他土地附着物的含义分别是什么？2、如何界定一宗土地的空间范围？3、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？4、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意味着什么？5、引起房地产价格上涨的原因有哪些？如何区分保值与增值？何种情况下的增值属于自然增值？第三章房地产价格和价值1、房地产价格：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。
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房地产及其描述(二)(总分：75.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：27，分数：27.00)1.关于房地产位置固定性的说法，错误的是______。
A．房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B．房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C．房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D．房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：[解析] 房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。
因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。
2.关于估价对象状况描述的说法，正确的是______。
A．对估价对象范围的描述就是说明其四至B．对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C．对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D．对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：[解析] A选项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产；B、C选项，建筑物实物状况应说明建筑规模，层数和高度，外观，建筑结构，设施设备，装饰装修，日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水，室内和室内净高，空间布局，竣工日期，维护情况和完损状况等。
而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层也属于建筑物区位状况描述内容。
3.经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的______。
A．相互影响性 B．寿命长久性 C．数量有限性 D．保值增值性（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：[解析] 房地产利用存在经济学里所讲的“外部性”。
外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。
外部性分为有利的外部性和有害的外部性。
有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此付出代价。
4.房地产具有供给有限特性，本质上在于______。
A．土地总量有限 B．规划限制C．房地产不可移动 D．价值量大（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：[解析] 房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。
这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。
5.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为______元/m2。
A．98 B．102 C．108 D．116（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：[解析] “五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。
20+14+16+25+8+15=98元/m2。
6.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发、利用的这一特点，本质上是由房地产的______特性决定的。
A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：[解析] 房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)，而不像其他产品，原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、价格较高的地区。
7.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是______的结合体。
A．实体、权益、区位 B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置 D．实物、权益，位置（分数：1.00）A.B. √C.D.8.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及______。
A．相应配套的基础设施 B．土地的形状C．组合完成的功能 D．立体空间（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：[解析] 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
9.房地产所有权有单独所有、共有和______三种。
A．建筑物区分所有权 B．建筑物区分共有权C．建筑物区分共用权 D．私有权（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：10.屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于______。
A．拥有的房地产权利 B．受其他房地产权利的限制的情况C．受房地产权利以外因素的限制情况 D．额外的收益或好处（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：[解析] 一宗房地产权益包括：①拥有的房地产权利，例如，拥有的是所有权，还是建设用地使用权；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况，一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，常见的是设立了抵押权、地役权、租赁权的房屋所有权或建设用地使用权；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如，房地产使用管制(如城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制)、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等；④额外的利益或好处，例如，屋顶(也称为楼顶、屋盖)或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取经济收入。
11.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的______。
A．拥有的房地产权利 B．受其他房地产权利的限制的情况C．受房地产权利以外因素的限制情况 D．额外的收益或好处（分数：1.00）A.B.C. √解析：[解析] 一宗房地产权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如，房地产使用管制(如城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制)、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等；④额外的利益或好处。
12.房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于______。
A．拥有的房地产权利B．受房地产权利以外因素的限制情况C．受其他房地产权利的限制的情况D．额外的收益或好处（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：[解析] 一宗房地产权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如，房地产使用管制(如城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制)、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等；④额外的利益或好处。
13.______是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。
A．物权 B．债权 C．租赁权 D．所有权（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：14.______是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A．用益物权 B．担保物权 C．抵押权 D．租赁权（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：15.______特性是房地产最重要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要之处。
A．不可移动 B．独一无二 C．相互影响 D．易受限制（分数：1.00）A. √B.C.解析：[解析] 不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。
16.房地产具有供给有限特性，本质上在于______。
A．土地总量有限 B．规划限制C．房地产不可移动 D．价值量大（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：[解析] 房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。
这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。
17.房地产的______特性，使得房地产具有独占性。
A．不可移动 B．供给有限 C．价值量大 D．用途多样（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：18.下列房地产中，变现能力相对较强的是______。
A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产C．独立使用的房地产 D．地处偏僻的房地产（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：[解析] 不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。
影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该宗房地产的通用性。
例如，厂房通常比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱。
②该宗房地产的独立使用性。
例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门封闭，便难以出人。
一般来说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力就越弱。
③该房地产的价值大小。
通常情况下，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力就越弱。
例如，大型商场通常比小店铺的变现能力弱。
④该房地产的可分割转让性。
例如，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。
因为价值越大的房地产的变现能力越弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。
⑤该房地产的开发程度。
一般来说，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱。
例如，生地、毛地通常比熟地的变现能力弱，在建工程通常比现房的变现能力弱。
⑥该房地产的区位。
一般地说，所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力就越弱。
例如，郊区的房地产通常比市区的房地产的变现能力弱，商圈外的商业用房通常比商圈内的商业用房的变现能力弱。
⑦该类房地产的市场状况。
房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力就越弱。
例如，房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力弱。
19.______是引起真正的房地产自然增值的原因之一。
A．装修改造 B．投资改良C．通货膨胀 D．房地产使用管制改变（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：[解析] 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
20.房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是______上升的。
A．间断 B．波浪 C．连续D．螺旋（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：[解析] 房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的。
现实中的房地产价格是波浪式上涨的，不排除随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后或者环境恶化、景观被破坏导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期和过度投机、炒作导致的房地产价格泡沫破灭后出现的房地产价格大跌。