最新土地使用权年限对房地产价格的影响(萧振杰 41206130)
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土地使用权年限对房地产价格的影响萧振杰200941206130 09工程管理摘要：在当今这社会主义的市场经济下，土地能够使用的年龄多少对于价格的影响可以说是息息相关的，来决定购买者是否对这房地产感兴趣的重要标准之一。
哪么土地使用权年限的对其价格有什么样的影响;还有对土地使用年限的界定又是怎么样呢？土地使用权年限的存在问题。
对于这些问题，笔者在下面作出自己的观点分析。
关键词：土地使用权年限房地产价格Abstract: in today's socialist market economy, to be able to use the land for the influence of age how much prices can be said to be closely linked, to decide whether to real estate buyers are interested in this one of the major criteria. What? The land use term for the price to have the kind of influence; And land use fixed number of year of the definition of what is? For these problems, the author made his point in the analysis. Keywords: land use term real estate prices一、土地使用权限年限的界定土地使用年限最高70年据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。
根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。
土地出让制度对房价的影响
土地出让制度对房价的影响土地出让制度是指政府将土地使用权出让给开发商，以获取出让金的一种制度。
土地出让制度的实施对房价有着直接和间接的影响。
本文将从土地供应量、土地成本、开发商积极性、房地产市场稳定等几个方面来探讨土地出让制度对房价的影响。
首先，土地出让制度会直接影响土地供应量，进而影响房屋的供应量。
在土地出让制度下，政府根据社会经济发展需要和城市规划，将土地划定为不同的用途，并通过拍卖、竞标等方式出让给开发商。
土地供应量的变化直接决定了房屋的供应量，供大于求时，房屋的价格就会下降。
反之，供小于求时，房屋的价格就会上涨。
因此，土地出让制度对房价具有直接的影响。
其次，土地出让制度会使土地成本增加，进而影响房屋的成本。
在土地出让制度下，开发商需要支付土地出让金来获取土地使用权。
土地出让金是政府为了获取经济利益而设定的一种费用，它会增加开发商的土地成本。
土地成本的增加将导致开发商在项目建设中投入更多的资金，进而导致房屋的成本上升。
而房屋的成本增加会直接影响到房屋的销售价格，从而影响房价水平。
此外，土地出让制度会影响开发商的积极性和投资意愿。
在土地出让制度下，政府以出让土地获取出让金的方式来获取利益。
而开发商需要通过房屋销售来获取利润。
如果土地出让金过高，开发商需要投入更多的资金，从而增加了项目风险和压力。
这可能会导致开发商对土地的积极性下降，减少了他们对项目的投资意愿。
当开发商的积极性和投资意愿下降时，房屋的供应量会受到影响，进而影响房价的水平。
最后，土地出让制度的实施对房地产市场的稳定也有一定影响。
土地是房地产行业的基础资源，土地出让制度的会导致土地市场的波动。
如果土地供应不足，将导致土地价格上涨，从而推动房价的上涨。
反之，如果土地供应过剩，将导致土地价格下降，从而推动房价的下降。
土地出让制度的稳定与合理的执行，对房地产市场的稳定起着重要的作用。
综上所述，土地出让制度对房价具有直接和间接的影响。
它通过调控土地供应量、影响土地成本、影响开发商的积极性和投资意愿以及影响房地产市场的稳定来影响房价水平。
不同土地使用权对房地产估价的影响
地上建筑物、 附着物 ， 已成为房地产权利人一笔不小的 称 ： 估价中不计土地增值费 ， “ 但在资产估价时考虑 了 财富， 并在房地产市场中扮演了重要角色， 其转让 、 这种因素。评估时并末考虑该房产权若发生变动时可 出 租、 抵押等活动频繁 ， 价格评估也就越来越受到人们的 关注
一
能承担的任何开支或税金。” —— ｌ９ ９６年 ，珠 海市 法 院为拍卖 电子 大厦委的思考 房产评估所做 出评估 ，评估 基准 日为 １９ ９６年 ３ １ 月 １ １９ ９ ８年 ２月 ７日， 中央电视 台 “ 焦点 访谈 ” 目推 日， 估价 为 １５ ．７２万 元 ， 栏 评 ４ ８７ ３ 以一纸 “ 产估价答 复 房
、
出惊人 报道 《 一份 评估损 失千万 》 ９６年 ６月 ， 东 ：１９ 广 珠 海 一 座大 楼 以 １５ 元 的价 格被 该市 中级 人 民法 ４ ８万 院 拍卖偿债 ，大楼落 到 了一家 私人公 司名下 。这一 价
于我 国的土 地所有 权不 能进 入 交易领 域 ，所 以通 常所
格。
土地使用权出让金 ， 而且还要上缴土地收益金。
据 此 分析 ，划拨 土 地房 地 产转让 价格 的计算 公式
说 的地 价实质 上 只是 一定使 用 年限 内的 土地使 用权 价 为 ：
１土地使 用权价 格 的涵义 、 土地使 用 权是一种 财 产物权 ， 以买卖 、 赁 、 可 租 抵
依据 《 城市房地产管理法》 的规定 ， 经批准准予改 变 划 拨土地 使用 权性质 为 出让 土地 使 用权 时 ，由受让
方 办 理土 地使 用权 出让 手续 ，受 让方 应 向国家 缴纳 土 地 使 用权 出让金 ，即转 让方所 获合 法 收入 中不包 含土
土地政策对房地产市场的影响
土地政策对房地产市场的影响近年来，土地政策一直是关注度较高的话题之一。
土地是房地产市场的基础资源，土地政策的调整和实施直接影响着房地产市场的运行和发展。
本文将就土地政策对房地产市场的影响进行分析和探讨。
首先，土地政策对于房地产市场的供需关系有着重要的影响。
土地供应的增加或减少，直接影响着房地产市场的供给。
如果土地政策鼓励土地供应增加，那么将会增加房地产市场的供给量，降低房屋价格。
反之，如果土地政策限制土地供应，那么房地产市场供给将减少，房价可能会上涨。
因此，土地政策的调整对于房地产市场的供需关系有着明显的影响。
其次，土地政策也影响着房地产市场的竞争格局。
在现有土地政策下，通过招拍挂等方式获取土地使用权的房地产开发商数量相对有限，导致市场上的竞争相对集中。
但是，如果土地政策调整为更加开放和灵活，鼓励更多的开发商参与房地产市场，那么市场竞争将会更加激烈，房地产企业将面临更大的压力。
因此，土地政策的变动不仅对开发商有着重要影响，也对整个房地产市场的竞争格局产生影响。
第三，土地政策还会对房地产市场的投资和融资环境产生影响。
土地政策的变动可能会影响到房地产企业的融资成本和渠道。
例如，政府通过土地政策调控投资热点地区的房地产市场时，会增加土地供应，降低企业获取土地的成本，从而降低企业的投资风险。
但是，在市场供给不足的情况下，政府可能会限制企业获取土地的条件，提高土地出让金等费用，增加了企业的融资压力。
因此，土地政策的调整也会直接影响到房地产企业的投资和融资环境。
此外，土地政策的调整还可能引发房地产市场价格的波动。
在中国的大部分城市，土地出让金是影响房地产价格的重要因素之一。
土地政策的调整可能会带来土地出让金的变动，进而影响到房地产市场的价格水平。
如果土地政策鼓励增加土地供应，减少土地出让金，那么房地产市场价格可能会较为稳定，甚至出现下降。
相反，土地政策限制土地供应，提高土地出让金，可能会推动房地产市场价格上涨。
城市土地使用权制度改革对房地产市场的影响研究
城市土地使用权制度改革对房地产市场的影响研究随着中国城市化的快速发展，房地产市场成为经济增长的重要推动力。
然而，长期以来存在的城市土地使用权制度问题成为制约房地产市场健康发展的主要因素之一。
近年来，中国政府针对城市土地使用权制度进行了一系列改革措施，试图解决土地使用权的不确定性和不稳定性问题，并提升房地产市场的稳定性和可持续发展能力。
首先，城市土地使用权制度改革带来了土地流转市场的繁荣。
过去，城市土地使用权更多是通过政府拍卖、出让的方式得到，而改革后允许土地使用权流转，使得土地资源能够更加灵活地配置和利用。
这进一步促进了土地资源的市场化流转，吸引了更多的社会资金和资源流入房地产市场。
土地使用权流转市场的繁荣不仅提高了土地出让金的市场价格，也为房地产市场提供了更多的项目开发机会，推动了城市的建设和发展。
其次，城市土地使用权制度改革促进了房地产市场的规范和透明。
过去，土地使用权的配置和管理主要由政府部门负责，存在信息不对称和行政干预的情况。
然而，改革后，政府逐步降低了对土地市场的干预，将更多的决策权和自由交易权交给了市场参与者。
土地使用权的市场化流转使得土地交易过程更加透明，减少了不必要的审批环节，提高了流转效率，加强了对土地市场的监管和维护。
再次，城市土地使用权制度改革推动了房地产市场的专业化发展。
过去，由于土地使用权市场的不成熟和缺乏规范，导致土地资源利用效率低下，房地产市场投资风险较大。
改革后，越来越多的专业机构、专业人员和专门的交易平台涌现出来，推动了土地使用权市场的专业化发展。
专业机构的参与提高了土地评估、拍卖和交易等环节的专业水平，为市场交易提供了更多的保障和便利。
最后，尽管城市土地使用权制度改革带来了诸多积极影响，但也存在一些挑战和问题亟待解决。
首先，土地使用权市场的发展不均衡，一些地方的市场化程度相对较低，信息不对称和市场不规范问题仍然存在。
其次，一些地方政府虽然宣传改革，但在实际操作中仍然保持较高的干预度，导致市场秩序的混乱和不公平。
土地价格及政策的变化对房地产市场的影响
土地价格及政策的变化对房地产市场的影响随着城市化进程的推进，房地产市场成为了一个备受关注的领域。
而土地则是房地产开发的重要基础。
然而，土地价格的变化和政策变动，都会对房地产市场产生影响。
本文将从土地价格和政策两个方面，分析它们对房地产市场的影响。
一、土地价格的变化对房地产市场的影响1. 高昂的土地成本推高了房价土地作为房地产开发的基础，土地成本的高低直接影响到房价。
一旦土地成本上升，房地产开发商为了保持利润，不得不将成本转嫁到房价上。
因此，土地价格的变化往往会推高房价。
2. 土地价格的上涨导致资金链紧张土地价格的上涨对于房地产开发商来说是一个因利润减少而亏损的时期，同时也可能导致资金链紧张。
因为土地成本的增加使得房地产开发商在市场上投放房源的时候，往往价格过高，这就影响到了销售情况。
另外，在房地产开发过程中的时间成本和其他方面的成本也随之增加。
3. 土地价格的下跌是一种开发机会土地价格下跌对于房地产开发商来说创造了一种开发机会。
因为在这种情况下，土地的购买成本变得较低，这就给房地产开发商提供了更多的利润空间，同时也使得居民购房更加容易。
二、政策的变化对房地产市场的影响1. 调控政策的实施影响房价调控政策的实施对于房价的影响较大。
政策限制了房地产开发商销售房屋的时间和价格，同时也增加了居民购房的难度。
调控政策也可能导致市场淡化，很少有购买者愿意去购买房屋。
因此，开发商的房地产存量将增加，而房价可能下跌。
2. 对土地用途的限制影响开发商的发展政府对土地的用途的限制影响了房地产开发商的开发项目。
如果规划法规对于这一地区的土地使用有严格的限制，开发项目就受到了很大的影响。
如果土地规划被修改，使得房地产开发商的项目成为了严格限制的土地上的唯一项目，那么这将对其造成很大的利润。
3. 经济政策和利率对房地产市场的影响经济政策和利率的变化也可以影响房地产市场的稳定。
如果政府放宽货币政策和增加流动性，这将有利于房地产市场。
不同土地使用权对房地产估价的影响
不同土地使用权对房地产估价的影响目前，城镇土地大多属于划拨性质，这类土地在城镇中不仅所占比例较大,而且所占地理位置优越，连同地上建筑物、附着物，已成为房地产权利人一笔不小的财富,并在房地产市场中扮演了重要角色，其转让、出租、抵押等活动频繁，价格评估也就越来越受到人们的关注。
一、珠海电子大厦估价结果纠纷事件引出的思考1998年2月7日，中央电视台“焦点访谈”栏目推出惊人报道《一份评估损失千万》：1996 年6月，广东珠海一座大楼以1458万元的价格被该市中级人民法院拍卖偿债，大楼落到了一家私人公司名下。
这一价格系法院委托该市“没有营业执照的"房地产估价所“一纸”评估得出的，1997年10月，由该市国有资产管理局牵头组织的三家评估所做出评估结果：大楼值2565万元。
按照这一结果,大楼以1458万元定价和拍卖，“直接造成了国有资产1000多万元的流失”。
这是一起典型的房地产估价结果纠纷。
实际上，围绕国有资产是否流失的论战已在珠海持续了一年多,大楼原业主电子集团、市法院、市房管局、房产评估所、市国资局、市拍卖行等有关方面说法不一,截至1998年2月，对电子大厦的评估共有4次:—-1994年，电子集团为以大楼抵押向银行贷款,委托广东粤建审计师事务所做出评估，评估基准日为1994年6月18日，评估价为2751万元.评估报告中称:“估价中不计土地增值费，但在资产估价时考虑了这种因素.评估时并未考虑该房产权若发生变动时可能承担的任何开支或税金。
”——1996年，珠海市法院为拍卖电子大厦委托市房产评估所做出评估，评估基准日为1996 年3月11日，评估价为1458.7732万元，以一纸“房产估价答复书”提供给法院。
—-1997年10月，由珠海市国资局牵头，组织市审计师事务所、市资产评估事务所、珠海经济特区会计师事务所联合做出评估。
评估基准日为1996年3月11日，正式评估报告至今未出。
—-1998年1月,广东省房地产估价师学会会同中国房地产估价师学会组织的专家小组,对电子大厦重新估价，估价基准日为1996年3月11日,评估结果为:按报建的轻工厂房用途评估，评估价为780万元(含补地价)：按1996年3月时已改变为写字楼和商铺用途评估，评估价为2060万元（含补地价),若不考虑地价因素,评估价为1400万元.只要有些估价知识的人也许已经看出来了，这其中的问题就出在土地使用权性质上。
房价与土地使用年限的关系,土地获取形式有什么
Hot summer, but still can't warm my heart.勤学乐施积极进取（页眉可删）房价与土地使用年限的关系，土地获取形式有什么一般情况下两者是没有什么影响的，主要影响房价的是当地的经济水平，以及土地的地理位置以及建设的类型和当地的需求。
土地出让金：是土地批租时一次性收取的费用，是土地有效年限的使用价格，也称“地价”。
土地是人们非常关注的话题，由于中国对于土地的管理非常严格和土地的国有制，我们并不能永久的购买土地，而是拥有土地的使用权，但土地使用权年限是和土地建设的形式有关的，年限是不相同的，那房价与土地使用年限有没有关系呢，土地使用权的获取形式有哪些呢？房价与土地使用年限有关系吗？一般情况下两者是没有什么影响的，主要影响房价的是当地的经济水平，以及土地的地理位置以及建设的类型和当地的需求。
土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。
一、以出让方式取得国有土地使用权1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
（一）以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权A.土地招标招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。
投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。
经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。
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土地使用权年限对房地产价格的影响(萧振杰200941206130)
土地使用权年限对房地产价格的影响
萧振杰 200941206130 09工程管理
摘要：在当今这社会主义的市场经济下，土地能够使用的年龄多少对于价格的影响可以说是息息相关的，来决定购买者是否对这房地产感兴趣的重要标准之一。
哪么土地使用权年限的对其价格有什么样的影响;还有对土地使用年限的界定又是怎么样呢？土地使用权年限的存在问题。
对于这些问题，笔者在下面作出自己的观点分析。
关键词：土地使用权年限房地产价格
Abstract: in today's socialist market economy, to be able to use the land for the influence of age how much prices can be said to be closely linked, to decide whether to real estate buyers are interested in this one of the major criteria. What? The land use term for the price to have the kind of influence; And land use fixed number of year of the definition of what is? For these problems, the author made his point in the analysis. Keywords: land use term real estate prices
一、土地使用权限年限的界定
土地使用年限最高70年据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。
根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；
工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；
教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；
综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。
二、土地使用年限期满可自动续期
根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
”
据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。
也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。
而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。
特别是今年3月，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。
但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。
而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。
三、土地使用权年限影响商品房价格
房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转移给他人的行为。
房地产转让的实质是房地产权属发生转移，《城
市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
在我国，城市国有土地的所有权属于国家，土地使用权则通过划拨、出让、转让三种途径为土地使用者取得。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权转让是指土地使用者将出让取得的土地使用权，或划拨取得但已补办手续补交土地出让金的土地使用权再转移的行为。
作为可以买卖的商品房，土地使用权基本上是通过土地使用权的出让、转让有偿取得的，商品房的价格中也包含着这笔费用，地价是房价(严格的说应为房地产价格)的一项重要组成部分。
以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是原出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
例如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限只有40年。
从房地产开发商以合法方式取得土地使用权之日起，经过设计、建设、销售等环节，当购房者购买商品房时，土地使用权年限至少已减少了一两年，多达五年以上的也有可能。
开发商与购房者签订商品房购销合同，将商品房卖给购房者，购房者不仅拥有房屋本身的所有权，同时拥有该房屋所占用范围内土地一定年限的使用权。
许多人认为，购买房产后，只要房屋不灭失，房屋所有权人可以无限期的拥有它，实际这种认识是错误的。
在我国有偿有限期的土地使用制度下，房屋所有权是一种有限制条件的所有权，要受到土地使用权年限的制约。
当房屋所占用范围内的土地使用权到期，无论地上房屋的状态如何，是新的还是旧的，房屋
所有权由国家无偿取得。
为了维护商品房购房者的权益，防止购买土地使用年限相对过少的房屋，购房者必须搞清土地使用权年限及剩余年限，搞清对所购房屋所有权的拥有年限。
据资料显示，目前大城市房地产市场商品房的成交量中有10％-20％是投资型买家购买。
投资者青睐于房地产的主要原因是房地产投资具有增值性。
建筑物作为房产的物质实体与其他商品一样在使用过程中会不断的磨损、减值。
即使不使用的建筑物，由于风雨侵蚀、功能不足等原因，价值也会降低。
比如，钢筋混凝土结构的非生产用房耐用年限为60年，残值率为零。
所以，通常所说的房地产的增值，其实是指土地的增值。
然而，在我国土地有偿有限期的使用制度下，房地产投资型买家不仅要分析影响土地自然增值和人工增值的一些因素，如土地增值税、通货膨胀率、城市规划、经济发展前景和国际形式演变等，还要充分注意土地使用权出让年限和土地剩余使用年限对土地使用权价格的影响，即注意土地使用权折旧对土地增值额的冲减。
我国的土地价格由于是有限年期的土地使用权价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限的前若干年，价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地使用年限将会为零，所以，具体一宗有土地使用年限的来看是趋于下降的。
四、土地使用权年限存在的问题
对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象，房地产开发商和国土部门人士认为，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。
从网上获悉一案例：
针对陈小姐所投诉的市区某楼盘的土地使用年限少了16年的问题，该房地产开发商的有关负责人梁经理就曾表示，该地块于1993年出让时，他们公司并不是一手买家。
2007年，该公司接手此地块时，地块的闲置时间已经很长了。
同样，在江海区一“缩水”16年的某楼盘所在的地块，在1994年首次出让后，也闲置十多年才开始大面积开发。
对于闲置时间长的问题，有市民认为，其中不乏一些房地产开发商在取得土地后，为赚取最大的利润，故意不及时开发，等待升值后再进行开发，而等到可以销售时，土地使用年限已经过了很长的时间。
对此，市国土部门有关负责人表示，近几年来，我市国土部门已经采取了多种措施，加大处置闲置土地力度，有效抑制了土地闲置的现象。
房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因，房地产开发商对此有同感。
他们认为，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。
遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。
还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。
此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。
参考文献：
（1）殷琳《土地使用权年限对土地增值的影响》。